Две истории о зарубежной недвижимости в неделю

Еженедельная колонка адвоката Илана Лейбовича: две истории из практики каждую неделю о том, что на самом деле происходит в зарубежных сделках с недвижимостью.

306 историй

2026 · 86

2026-10-24Пятно под окномИзраильская инвесторка, купившая новую квартиру в Порту, обнаруживает пятно сырости под окном через два года после сдачи. В Португалии гарантия застройщика долгая, но нужно знать, с кого требовать, и действовать быстро.
2026-10-24Срок закончился в августеПротекающая крыша в доме в Ларнаке обнаруживается после окончания годичной гарантии по договору, и израильский застройщик остаётся без удержания и без резерва. На Кипре гарантию после сдачи закладывают в цену заранее.
2026-10-17Шесть строк на сложенном листеИзраильский отец, покупающий квартиру на бумаге возле университета в Клуже, приходит на встречу со списком вопросов, вытекающим из закона Nordis. Форма бронирования, нарушившая закон, показывает, зачем нужны ответы в письменном виде.
2026-10-17Банк, который был у него раньшеИзраильский застройщик возле Бухареста десять лет финансировал каждый проект из авансов покупателей. Закон Nordis в Румынии запирает деньги на отдельном счёте для каждого проекта, поэтому потребовался новый источник финансирования.
2026-10-10Девяносто процентов и ключ, который не пришёлИзраильский покупатель заплатил девяносто процентов цены квартиры в Афинах, а застройщик исчез до сдачи. Регистрация условной ипотеки в его пользу ставит его в начало очереди и показывает, что должно быть на руках до того, как платишь.
2026-10-10Шестьдесят днейИзраильская застройщица на окраине Бухареста столкнулась с подрядчиком, который замедляет и останавливает работу. Пункт о шестидесяти днях и удержание пяти процентов с каждого платежа вместе с документированием с первого дня позволили вовремя заменить подрядчика.
2026-10-03Балкон, закрытый в 2014 годуБалкон, закрытый в 2014 году без разрешения, обнаруживается, когда израильский инвестор продаёт квартиру в Глифаде. В Греции заключение, заказанное кем-то другим, не гарантирует, что квартира законна и соответствует разрешению.
2026-10-03«Это продлят. Это всегда продлевают»Старые самовольные постройки в доме в Панграти в Афинах ждут урегулирования, запланированного на 2029 год, в расчёте на то, что срок продлят. Когда путь урегулирования в Греции ограничен по времени, его опережают, а не играют на нём.
2026-09-26Половина бассейна, которая ему не принадлежалаИзраильский бухгалтер влюбляется в виллу на Пелопоннесе, и замер показывает, что половина бассейна построена на участке соседа. В Греции при покупке сельской недвижимости границы сверяют с реестром и устраняют любое расхождение до подписания.
2026-09-26Земля, которая не принадлежала ему полностьюОпытный израильский застройщик собирается купить участок на Кипре и обнаруживает в реестре, что это право аренды, а не полная собственность. Проверка due diligence перед подписанием сделала проблему понятной, с полным раскрытием информации покупателям.
2026-09-19Форма, которая не была подана вовремяИзраильский покупатель получил ключи от квартиры в Ларнаке, не убедившись, что подана заявка на сниженный НДС в 5%, и окно закрылось. На Кипре заявку подают до получения владения, и убедиться в этом нужно лично.
2026-09-19Деньги, которые он вернул до того, как его попросили вернутьИзраильский застройщик в Бухаресте, у которого проект задерживается, добровольно предлагает покупателям частичную компенсацию, прежде чем они потребуют договорную неустойку. Раннее действие экономит на исках и сохраняет репутацию при низких затратах.
2026-09-12Остров, которого ещё не было на картеИзраильский инвестор купил курортную квартиру на Тилосе, маленьком греческом острове, представленном как «следующий остров», и продал с убытком, когда спрос не пришёл. Инвестиция должна опираться на спрос, подтверждённый данными, а не на ставку на будущее.
2026-09-12Земля, которая ждала слишком долгоУчастки возле Будапешта годами ждали, пока израильский застройщик откладывал решения из-за коронавируса, войны и регулирования, пока не истёк срок действия планов. В Венгрии даже ожидание - это решение, у которого есть цена.
2026-09-05Квартира, которую любил я, а не рынокИзраильский инвестор покупал квартиры в Бухаресте, Греции и на Кипре, влюбляясь в них, и оформлял их по своему вкусу, из-за чего пострадала доходность. Квартиру для инвестиций оформляют под местного арендатора, а не под дом в Тель-Авиве.
2026-09-05Покупатели, о которых он знал, что они не потянут, и продал им всё равноИстория о проекте в Румынии, где под давлением квартального плана продаж были подписаны договоры с покупателями, проявлявшими признаки трудностей с финансированием. Двое не выдержали, а урок - спрашивать о финансировании до подписания.
2026-08-29Сорок тысяч евро, и решение приняли без негоДолг и ипотека в пользу ассоциации собственников останавливают продажу квартиры израильского инвестора в Бухаресте из-за ремонта, одобренного на собрании, о котором он не знал. Собственнику, живущему вдали от квартиры, нужно дать ассоциации адрес.
2026-08-29Бассейн, который высох через два года после сдачиВ закрытом комплексе недалеко от Софии сбор платежей рухнул через два года после сдачи, потому что израильский застройщик не зарегистрировал нотариально заверенный договор об управлении. В Болгарии механизм управления подписывается и регистрируется вместе с актом купли-продажи.
2026-08-22Число, которое Орен выбрал самИзраильский инвестор сам выбрал низкую страховую сумму для своей квартиры в Кипсели в Афинах и после пожара получил ничтожную пропорциональную выплату. В Греции страховая сумма должна отражать стоимость восстановления и обновляться.
2026-08-22Банк застраховал не Хадар. Банк застраховал себяИзраильская застройщица в Лимасоле ограничилась страховками, которых требовал банк, и подземные толчки показали, что землетрясение и соседнее имущество покрыты не были. На Кипре перечень банка защищает кредит, а не проект.
2026-08-15Сотрудница банка сказала: две неделиИзраильский финансовый директор подписывает предварительный договор на квартиру в Лиссабоне, и банк задерживает деньги из-за проверки их происхождения. В Португалии путь денег и механизм продления в договоре определяются ещё до внесения аванса.
2026-08-15Подрядчик, который ушёл на другой объектБанковский счёт компании в Румынии заморожен, потому что израильский застройщик передал акции и привлёк партнёра, не обновив декларацию о конечном бенефициаре. Изменение собственности посреди проекта - это ещё и банковское событие.
2026-08-08Разница между договором и счётомИзраильская инвесторка продаёт управляемую квартиру в Румынии и обнаруживает, что прибыль почти исчезла. Наценки продавца в цене покупки, налог в Израиле и курс евро лежат между ценой по договору и суммой, которая приходит на счёт.
2026-08-08Структура, построенная для другого вопросаИзраильский застройщик держал землю на Кипре через местную компанию из-за старого совета по налогам, а при продаже выясняется, что покупатели хотят только землю. Структуру владения нужно заново проверить с точки зрения вопроса выхода.
2026-08-01Квартира, которую никто не мог купить, кроме одного израильтянинаИзраильская пара купила квартиру в студенческом общежитии за рубежом, которую продавали израильтянам на презентации, и месяцами не могла её перепродать. Когда местный рынок не покупает такой объект, выход планируют ещё при входе.
2026-08-01Год, когда я ничего не построилСредства, полученные на этапе предпродаж, выглядят как собственный капитал - пока проект не задерживается и покупатели не требуют их назад. История об израильском застройщике за рубежом, обнаружившем, что такие деньги уходят именно тогда, когда они нужнее всего.
2026-07-25То, что говорил ему каждый, было верноИзраильский инвестор собирает противоречивые советы: покупать недвижимость в Европе через компанию или как частное лицо. Правильная структура зависит от страны, местного права и налогового статуса и определяется до поиска объекта.
2026-07-25«Я хочу, чтобы они чувствовали себя защищёнными»Израильский застройщик в Лимасоле хочет финансировать стройку за счёт средств покупателей и заслужить их доверие. Оплата по ходу строительства, независимый инспектор и отдельный юрист для каждого покупателя превращают защиту в инструмент продаж.
2026-07-18Пара, ушедшая без решенияМолодая израильская пара рассматривает квартиру в Греции и колеблется между новой квартирой в развивающемся районе и сдаваемой квартирой у побережья. Разговор показывает, что у каждого своя цель, и это нужно выяснить до выбора объекта.
2026-07-18Партнёрство, ставшее дружбой, и дружба, разрушившая партнёрствоДва друга детства вместе инвестируют в проект вилл в Румынии, не определив, что считать расходом проекта, и доверие между ними трескается. Именно при полном доверии заранее прописывают то, что кажется самоочевидным.
2026-07-11Цена, которая должна была остаться фиксированнойИзраильский инвестор, купивший квартиру в Румынии по фиксированной цене, получает требование о доплате из-за подорожания материалов. Договор, где единственное исключение - НДС, его защитил. Фиксированная цена проверяется по исключениям.
2026-07-11Тот раз, когда он позвонил мне слишком поздноВ проекте в Румынии договоры купли-продажи по фиксированной цене подписали у местного юриста, а потом подрядчик потребовал доплату из-за подорожания материалов. Кто-то должен читать договоры покупателей и подрядчика вместе.
2026-07-04Двойная доходность, которая не была двойнойИзраильский бухгалтер получает брошюру, обещающую двойную доходность от краткосрочной аренды, и обнаруживает, что расчёт опирается на дорогой пентхаус и учитывает доход до расходов. На деле доходность низкая, а рынок закрыт только для израильтян.
2026-07-04Спецификация, которая стоила не так много, как он думалИзраильский застройщик в Бухаресте привёз из Израиля люксовую спецификацию и назначил соответствующую цену, а продажи застряли перед лицом дешёвых стандартных проектов. Изменение цены или спецификации на полпути требует проверки уже подписанных договоров.
2026-06-27Я смотрел на объект. Он не смотрел на цифры.Израильский дизайнер интерьеров влюбляется в каменный дом на севере Португалии, не проверив заполняемость, содержание и доход. История различает вопрос, красив ли объект, и вопрос, хорошая ли это инвестиция.
2026-06-27Мои идеи были слишком хорошиИтальянские смесители и люксовая отделка в проекте в Румынии вопреки совету местной команды замедляют продажи израильского застройщика. На новом рынке за что платить, определяет местная аудитория, а не вкус застройщика.
2026-06-20Квартира, чья цена в 100 000 стоит всего 10 000Израильская покупательница в Волосе внесла аванс в десять процентов по протоколу о намерениях, не заверенному нотариусом, и продавец отказался от сделки. В Греции перед авансом проверяют нотариуса и регистрацию в земельном реестре.
2026-06-20Застройщик, оказавшийся между двумя закрытыми договорамиФиксированная цена для покупателей и паушальный договор с подрядчиком выглядят как порядок - пока цены на материалы не подскакивают. История об израильском застройщике бутик-проекта, оказавшемся между двумя договорами, никак не связанными друг с другом.
2026-06-13Находка из БухарестаКвартира в Бухаресте на треть дешевле рыночной цены оказывается объектом в здании, отнесённом к категории сейсмического риска. Слишком низкая цена за границей чаще всего отражает информацию, которую знают местные, а иностранный инвестор нет.
2026-06-13Форс-мажор, но чей?Израильский застройщик, ремонтирующий здание в Афинах, просит заморозить всё, ссылаясь на форс-мажор во время эскалации с Ираном, но пункт его не покрывает. Такой пункт должен учитывать и положение израильского застройщика.
2026-06-06Арендатор платил каждый месяц. Так куда делась доходность?Израильский инвестор покупает квартиру в Лимасоле как «пассивную инвестицию» и обнаруживает, что комиссии управляющей компании съедают половину доходности. На Кипре договор об управлении должен предусматривать потолок комиссий, контроль и регулярные отчёты.
2026-06-06«Я сделал три проекта в Израиле. Чем так уж отличается строительство в Румынии?»Готовят ли три успешных проекта в Израиле к строительству за границей? История показывает, как именно опыт, полученный дома, вводит застройщиков в заблуждение и почему личное участие определяет результат.
2026-05-30Рыночная ценаОбъявления на местном сайте помогли израильскому инвестору оценить квартиру в Бухаресте, и объект застрял на полке. Рыночная цена определяется реально закрытыми сделками, а не тем, что просят другие.
2026-05-30Земля была лишь началомОпытный израильский подрядчик покупает землю под Бухарестом и считает её собственным капиталом. Закон Nordis в Румынии требует ликвидного капитала и финансирования строительства, потому что деньги покупателей блокируются на отдельном счёте до начала строительства.
2026-05-23Мы сэкономили полмиллиона шекелей. И поэтому не купили квартиру в Израиле.Израильская пара с накоплениями в полмиллиона шекелей обнаруживает, что ипотека в Израиле обойдётся дороже съёмной квартиры, и выбирает квартиру в апарт-отеле в Афинах без ипотеки, доходность которой покрывает аренду.
2026-05-23Он умел строить. Умел продавать. Не знал одной маленькой вещи, и это стоило ему года.История об участке в Бухаресте, купленном на основании устного обещания финансирования в 75%, пока румынский банк не снизил долю до половины, не считая землю. Письменное подтверждение финансирования должно предшествовать покупке земли.
2026-05-16Арендатор, о котором никто не рассказалИзраильский покупатель приобретает сдаваемую квартиру в Афинах, считая, что арендатор съезжает, и обнаруживает, что греческий закон даёт тому три года защиты. Права арендатора и стоимость его выселения должны закладываться в цену заранее.
2026-05-16Разрешение, которое не пришлоДесять покупателей ждут, пока разрешение на строительство проекта израильского застройщика в Румынии задерживается на 22 месяца из-за неполных подач. Перед продажей нужна местная профессиональная команда, а не только связи.
2026-05-09Брат, живущий в ТоронтоИзраильский инвестор находит дешёвую квартиру в Бухаресте, но выписка из реестра обнаруживает брата-совладельца, живущего в Торонто. В недвижимости, перешедшей по наследству в Румынии, нужно проверять в реестре, кто ещё записан, прежде чем двигаться к сделке.
2026-05-09Подрядчик, который медленно начал и быстро остановилсяПодрядчик в Клуже просит у израильского застройщика дополнительный аванс, а затем бросает площадку. Оплата по этапам и проверка финансового состояния подрядчика до подписания позволили бы сэкономить большую часть убытков.
2026-05-02Сделка, которая выглядела слишком хорошо, чтобы её упуститьИзраильский инвестор купил сдаваемую квартиру в Техасе по рекомендации друга и сравнительному отчёту продавца. Реальные сделки показали цену примерно на пятую часть выше рынка, а договор об управлении оставил дорогостоящие лазейки.
2026-05-02Восемь квартир на Кипре. А деньги покупателей - не защищены.Израильский застройщик строит восемь квартир в Лимасоле и обнаруживает, что банковская «гарантия» - это инструмент финансирования для застройщика. На Кипре деньги покупателей защищают регистрация договоров купли-продажи и эскроу-счёт с выплатами по этапам.
2026-04-25Квартира, которая послужит ему во всех отношенияхИзраильский предприниматель хотел квартиру в Софии, которую можно сдавать на длительный срок и использовать во время визитов. В Болгарии арендатор имеет право на исключительное пользование, поэтому приходится выбирать между краткосрочной и долгосрочной арендой.
2026-04-25То, что продаётся в Тель-Авиве, не продаётся в МюнхенеИзраильский предприниматель с проектом в Афинах представил его немецким инвесторам так же, как израильской аудитории, - с доходностью и срочностью, и столкнулся с молчанием. Немцы требуют истории, разрешений и независимой проверки.
2026-04-18Квартира, которая казалась идеальнойИзраильский инвестор собирался подписать договор на квартиру в Барселоне под давлением агента, представлявшего обе стороны. Проверка документов выявила второго собственника, самовольное строительство и пункт о налоге, возложенном на покупателя, и сделку вовремя скорректировали.
2026-04-18Момент, когда Дани понял, что Греция - это не Рамат-ГанОпытный израильский предприниматель купил две квартиры в афинском районе Кипсели так, словно находился в Тель-Авиве. Старый арест, лицензия на использование и ремонт без разрешения показали, что именно его уверенность подвергла его риску в Греции.
2026-04-11Обещания и доходность - когда цифры рассказывают не всю историюИзраильский инвестор купил квартиру в Бухаресте, поверив обещанию доходности в восемь процентов. Оказалось, что речь о доходности брутто, а созданная для него румынская компания несёт постоянные расходы. Что спросить до подписания.
2026-04-11Телефон зазвонил в два часа ночиИзраильский предприниматель в Бухаресте ночью обнаружил, что румынский партнёр заблокировал ему доступ к банковскому счёту: в местной компании он не был должным образом зарегистрирован. Четыре месяца борьбы показывают разницу между владением и реальным контролем.
2026-04-04Исход из Египта в недвижимостиНакануне Песаха - история об израильском хайтек-менеджере, жившем в полной зависимости от зарплаты, пока не приобрёл первый объект в Нашвилле. Сегодня у него четыре объекта в США, а вопрос в том, что сковывает каждого инвестора.
2026-04-04Четыре застройщикаЧетыре сына из Пасхальной агады как четыре типа застройщиков в недвижимости США: исследователь, не принимающий решения, самоуверенный, купивший без компании и получивший иск, учащаяся, добившаяся успеха, и тот, кто боится даже спросить.
2026-03-28Дом в Греции, стоивший меньше автомобиля, и чуть не обошедшийся намного дорожеИзраильский инвестор нашёл квартиру в Греции на принудительных торгах по низкой цене. Что проверить перед подачей предложения: объект «как есть», залог, быстрая оплата, вторичные обременения и жильцы в объекте.
2026-03-28Деньги, застрявшие по дороге на КипрИзраильский застройщик, строящий виллы между Лимасолом и Пафосом на Кипре, три недели ждал средства покупателя из-за повторных проверок источника денег. Как заранее планировать денежный поток и документы.
2026-03-21Прежде чем спрашивать меня, каков район, задайте себе один вопросВо время войны израильская пара захотела купить квартиру за границей как безопасное место. Прежде чем выбирать страну и район, нужно решить, для чего квартира: доходность, рост стоимости, личное использование или безопасность.
2026-03-21Вестибюль за миллион долларов, в котором никто из жильцов не сиделИзраильский застройщик отремонтировал жилой дом в Берлине и вложил миллион долларов в дизайнерский вестибюль, в котором не сидел ни один жилец. История о разрыве между дизайнерским замыслом и местной культурой и о том, что нужно слушать до проектирования.
2026-03-14Объект, который все отвергли, и то, что увидела Карен, а другие нетАмериканская предпринимательница заметила в Брюсселе старое офисное здание, которое отвергли все её партнёры, и превратила его в полностью заполненный районный коворкинг. История о том, как однородные команды упускают возможности в недвижимости.
2026-03-14Революция, которую не ждали, и те, кто её возглавилСфера технологий недвижимости смещает вопрос с того, сколько стоит объект, на то, кто будет в нём жить и почему. Портреты женщин, ведущих перемены в Израиле и в мире, и почему разнообразие в команде - деловое преимущество.
2026-03-07«И обернулось наоборот» - о моменте, когда всё, что казалось потерянным в недвижимости, перевернулосьИзраильский инвестор купил участок в Барселоне по совету друга и обнаружил, что он находится в зоне замороженного планирования. Невыполненный пункт о разрешении на строительство и письмо продавца превратили проигранное дело в победу - в духе Пурима.
2026-03-07Когда хорошая дружба встречает плохой договор - история с КипраДвое израильских друзей купили участок рядом с Лимасолом на Кипре для строительства вилл, заключив дешёвое партнёрское соглашение. Когда планирование застопорилось, неадаптированная арбитражная оговорка привела к долгому процессу и концу дружбы.
2026-02-28Телефон зазвонил в полночьИзраильский инвестор купил квартиру в Бухаресте через маркетолога и обнаружил, что застройщик продаёт такую же дешевле и вдобавок навязывает дорогой пакет мебели. Непонятая премия бьёт по доходности и по будущей цене продажи.
2026-02-28Когда безопасность становится ловушкой. История о хорошем застройщике на опасном путиИзраильский застройщик, перестраивающий здание в Афинах, хотел зарегистрировать для покупателей предупредительные записи, но сами квартиры изменятся. Эскроу-счёт с этапами и регистрация доли в здании как обеспечение для покупателей.
2026-02-21Когда презентация слишком красива - бегитеИзраильский инвестор чуть не купил квартиру в районе, поданном как возрождающийся, по брошюре, визуализациям и съёмке с дрона. Как застройщики продают слабые районы в маркетинговой обёртке и какие вопросы задавать до подписания.
2026-02-21Тихая борьба за самый дорогой актив в Вашем умном зданииЗастройщик построил умную жилую башню в Берлине, а поставщик технологий записал на себя права на данные жильцов. Жалоба германскому регулятору показывает, кто отвечает за информацию и как составлять договоры.
2026-02-14Когда американская мечта превращается в кошмар: реальная история об инвестиции, которая рухнулаИзраильские инвесторы купили дома в Орландо, Флорида, с гарантированной доходностью 7% на три года. Когда срок закончился, выяснилось, что доходность финансировалась из премии, заложенной в цену, а дома трудно продать.
2026-02-14Когда ум превращается в глупость: история застройщика, считавшего себя умнее всехИзраильский застройщик продал 60 домов в Орландо израильтянам по цене выше рыночной под обёрткой гарантированной доходности. Сделка была законной, но иски, публикация в прессе и отступившие банки доказали, что репутация стоит дороже.
2026-02-07Когда Ваши деньги «слишком чисты, чтобы быть настоящими» - новая реальность израильских инвесторов в международную недвижимостьБанки в Европе, Румынии и на Кипре сегодня требуют от израильских инвесторов исчерпывающего подтверждения источника средств. Что изменилось в регулировании борьбы с отмыванием денег и как готовить досье за месяцы вперёд.
2026-02-07Как проект в Бухаресте научил меня, что недвижимость в Европе - это не недвижимость в ИзраилеОпытный израильский застройщик взялся ремонтировать старое здание в Бухаресте и застрял между комиссией по наследию, местными арендаторами и слабым городским отоплением. Проект растянулся на два года, а урок таков: за границей застройщик всегда ученик.
2026-01-31Видео расстроенного инвестора в недвижимостьИзраильский инвестор, у которого полмиллиона шекелей лежат в банке, колеблется между ещё одной квартирой в Израиле и недвижимостью за рубежом. Простой способ преодолеть паралич: ясная цель, одна страна и небольшой первый шаг.
2026-01-31Когда израильский адвокат «убил» сделку на 8 миллионов евро в ПарижеИзраильский застройщик попытался купить здание в Париже, используя американский договор на 92 страницы, и продавцы едва не отказались. Сделку спасли короткий договор по французскому Гражданскому кодексу и выстраивание доверия.
2026-01-24День после увольненияИзраильский инвестор с объектом в Европе захотел уволить управляющую компанию и обнаружил штраф за выход, удерживаемые ключи и заблокированные досье арендаторов. Три пункта договора управления, определяющие, как расстаются.
2026-01-24Если Вы не проверили Energy Efficiency, возможно, Вы купили объект без ExitЗастройщик купил жилое здание в европейском городе, не проверив энергетический рейтинг. Анализ финансового, регуляторного и рыночного давления, из-за которого такой объект может остаться без покупателей к 2030 году.
2026-01-17Когда ИИ читает договор (но не понимает его)Израильский инвестор купил вторичную квартиру в Афинах на основании резюме искусственного интеллекта. Неурегулированная пристройка, ограничение в уставе дома и долг домовому комитету показывают, чего технология не понимает.
2026-01-17Когда Ваш подрядчик в Техасе перестаёт отвечать: что на самом деле происходит за кулисами?Подрядчик в Техасе, который перестаёт отвечать, чаще всего - признак проблемы в коммуникации, а не в сделке. Как выстраивать на расстоянии рабочие отношения с людьми на местах в США, Греции и Румынии, включая культурные различия и праздники.
2026-01-10Я предупреждал его об оговорке о подсудности израильскому суду, а он не послушалДвое израильских партнёров, владеющих зданием в Бухаресте, установили подсудность Израилю. В споре потребовались заключения о румынском праве, а исполнимые решения дал только иск в Румынии.
2026-01-10Когда банк сказал «нет», и не из-за цифрОпытному израильскому застройщику жилого проекта в Европе банк отказал, хотя цифры сходились, потому что проект не соответствовал действующим требованиям. Урок: условия финансирования определяются уже на стадии концепции.
2026-01-03Квартира в Греции, обошедшаяся намного дороже, чем я думалИзраильский инвестор купил квартиру в Греции через адвоката, которого привёл посредник, а потом обнаружил право пользования парковкой вместо собственности, открытые расходы на содержание и тяжёлую продажу. Проблема проявляется в день выхода.
2026-01-03Когда валюта меняется, а Ваш Excel об этом не знаетИзраильский застройщик отремонтировал горнолыжный отель в Болгарии и не подготовился к переходу страны на евро в январе 2026 года. Договоры в левах, поставщики в евро и банк, обновивший требования к обеспечению, показывают, зачем следить за регуляторными изменениями.

2025 · 102

2025-12-27Когда золото не блестит: история о правильном решенииИзраильская пара думала купить в Греции квартиру под ремонт с пакетом «золотой визы» и полным сервисом. Вопросы о гарантиях, соблюдении условий визы и завышенной цене привели к отказу и к другому объекту в Афинах.
2025-12-27Когда цифры рассказывают другую историю: как Дани чуть не купил мечту в ГрецииИзраильский застройщик собирался купить здание в афинском районе Колонаки по рыночному отчёту посредника. Независимая проверка показала, что цены взяты из центра района, а здание находится на его окраине.
2025-12-20Когда румынская тишина превратилась в кошмар на расстоянииКвартира в Бухаресте, спокойно сдававшаяся четыре года, обернулась десятью месяцами без дохода и затяжным ремонтом. Урок для удалённого инвестора: ежегодный визит - это не надзор, а управление объектом требует вовлечённости.
2025-12-20«Закон Нордис»: от разрушения доверия к переоценке риска - как Румыния меняет правила игры на рынке недвижимостиРумынский закон Нордис разделяет деньги покупателей квартир на бумаге и финансирование проекта. Анализ показывает, что это финансовый, а не потребительский закон, возвращающий риск застройщикам.
2025-12-13Ошибка, которую я чуть не совершил на 120 000 евро в Румынии (и как один телефонный звонок спас мою инвестицию)Израильский инвестор в Бухаресте выбирал между крупной строительной компанией и бутик-застройщиком в проекте из 12 единиц в одном и том же районе. Решение: доступность, прозрачность и эскроу-счёт ценнее масштаба.
2025-12-13Между двух миров: дилемма застройщикаИзраильский застройщик с 48 квартирами в стройке в Бухаресте колеблется, продавать ли израильтянам с высоким авансом или румынам, платящим при сдаче. Решение: сочетание денежного потока и душевного спокойствия.
2025-12-06Я не бегу из Израиля - я покупаю страховкуИзраильский хай-тек-предприниматель выбирал между Грецией, Кипром, Мальтой и Италией для покупки недвижимости по золотой визе как страховки для семьи. Соображения: цена, путь к гражданству, требования к проживанию и качество жизни.
2025-12-06Когда проект на 2,3 миллиона евро превращается в кошмар: история Давида, который думал, что «всё в порядке»Израильский застройщик купил здание в Афинах после того, как местный юрист подтвердил, что регистрация в порядке, а потом выяснилось, что оно построено без разрешения и в нём живёт защищённая арендаторша. Урегулирование заняло 22 месяца и обошлось в 190 тысяч евро.
2025-11-29Доходы от Airbnb скоро станут видимыми: что произойдёт в 2025 году и что инвесторы в недвижимость за границей обязаны понять сейчасЗакон о договорённостях обязывает платформы краткосрочной аренды сообщать в Налоговое управление Израиля о каждом арендодателе. Что это значит для инвесторов в Греции, Румынии и Грузии и почему доходность без налога - это не доходность.
2025-11-29Застройщик, который хотел покорить Афины, а закончил квартирой в 42 метраОпытный израильский застройщик приехал в Афины купить целое здание по презентации посредника. Разбор цифр снизил ожидаемую доходность до трети, и он начал как раз с квартиры в 42 метра.
2025-11-22Ветры меняются: почему Румыния 2025 года - не Румыния 2005-гоСын инвестора, потерявшего деньги на сельскохозяйственной земле в Румынии в 2004 году, боится покупать квартиру в Бухаресте. Разница между тем временем и сегодняшним: готовый объект, упорядоченная регистрация и полноправное членство в Европейском союзе.
2025-11-22Когда интуиция ошибается: история об отеле, который чуть не рухнулИзраильский инвестор хотел превратить здание в Лиссабоне в апарт-отель по интуиции. Исследование рынка выявило перенасыщение и приближающееся регулирование, и деньги были направлены в проект долгосрочной аренды в Варшаве.
2025-11-15Ты сумасшедший или просто идиот?Израильский инвестор опасался краткосрочной аренды в Будапеште. Выяснилось, что большинство неудачников совершают три ошибки: квартира вдали от центра, оформление как у обычной квартиры и непрозрачная управляющая компания.
2025-11-15Как в листопад: иногда нужно уметь отпуститьИзраильский застройщик привлёк инвесторов под участок в Португалии и отказался от проверок с должной осмотрительностью. Ограничения по планированию и старое обременение уничтожили экономику проекта, и инвесторы потеряли авансы.
2025-11-08Инвестиция, которая удвоилась ещё до получения ключейИзраильская пара купила на стадии пресейла квартиру в европейском проекте. Когда застройщик предложил выкупить её обратно, пункт об уступке прав в договоре позволил продать её другому инвестору и удвоить капитал.
2025-11-08Почему девелопмент недвижимости за границей - не гонка, а испытание верыИзраильский застройщик в Румынии почти два года проходил процедуры, исправления планов и археологическое сопровождение до первого разрешения на строительство. Урок: девелопмент за границей требует упорства и профессиональной команды.
2025-11-01Я открыл коричневый конверт. После 20 лет в недвижимости - я ответчикПокупательница квартиры в проекте в Болгарии подала иск против эскроу-агента, утверждая, что квартира не оформлена на неё, и иск был отклонён. История о границах ответственности эскроу-агента и о том, что инвестор должен проверить заранее.
2025-11-01Сначала это казалось мечтой - но в основном мечтой одного человекаИзраильский застройщик, купивший участок под Софией в Болгарии, пытался управлять издалека и остался один на один с подрядчиком и юристом, которые не отвечали. Урок: сначала построить преданную местную команду, и только потом здание.
2025-10-25Когда сердце покупает, а голова платитИзраильский инвестор влюбился в вид из пентхауса в Афинах и подписал договор без проверки, а затем столкнулся с опозданием при сдаче, удвоенной платой за управление и арендатором, который не платил. Урок: пусть решают цифры, а не вид.
2025-10-25Застройщик, утонувший в море сделокМолодой израильский застройщик, рассматривающий десятки сделок в Греции, Румынии и Польше, тонет в них и выбирает по интуиции. История о быстром отборе по времени, марже и контролю и о постоянном стратегическом фильтре.
2025-10-18Мне сказали, 9% доходности в Афинах. На деле у меня едва 3%Израильский инвестор купил квартиру в Афинах по обещанию девятипроцентной доходности, а после управления, налогов и ремонтов у него осталось около трёх. Урок: проверяйте чистую доходность и не полагайтесь на презентацию.
2025-10-18Урок стоимостью в 200 тысяч евроИзраильский застройщик, строящий восемь вилл на Кипре, обнаружил после покупки, что подключения к электросети недостаточно, и был вынужден построить собственную трансформаторную подстанцию. Урок: должная осмотрительность включает электричество, воду и канализацию.
2025-10-11«Невидимое партнёрство»: о построении доверия между застройщиком и его инвесторамиИзраильский застройщик, ведущий свой первый проект в Бухаресте, сохраняет доверие семи инвесторов регулярной отчётностью, своевременным раскрытием проблем и выполнением обещаний, и благодаря этому привлекает от них дополнительный капитал в момент напряжения.
2025-10-11Три способа взглянуть на одну квартиру - и три совершенно разных результатаИзраильская пара инвесторов оценила квартиру в бухарестском районе Авиатией тремя методами: доходность, сравнение сделок и денежный поток при финансировании. История о том, что хорошая сделка должна пройти все три проверки вместе.
2025-10-04Лёгкие деньги и тяжёлая ценаМолодой израильский инвестор купил пять квартир в Центральной Европе за год почти с полным плечом, а когда рынок замедлился и квартиры опустели, был вынужден продавать в убыток. Урок: максимальное плечо - палка о двух концах.
2025-10-04Когда процентная ставка играет с предпринимательством: история ДаниИзраильский застройщик, строящий шестьдесят квартир во Флориде, ждал снижения ставки в США и обнаружил, что оно перенаправило инвесторов на вторичное жильё. Урок: проект должен держаться и без удобной ставки.
2025-09-27Настоящая цена квартиры в БудапештеИзраильский инвестор нашёл дешёвую квартиру в Будапеште у метро, в сером районе, который описывают как развивающийся. История о том, что качество улицы, соседей и дома определяет стабильность арендаторов больше, чем цена.
2025-09-20Ваши деньги за границей: текут, застряли или похоронены?Продолжение истории израильского инвестора, который выбирает между квартирой под аренду, флипом, землёй и фондом. У каждого маршрута в недвижимости за границей своя боль: текущее управление, задержки, долгое ожидание или замороженные деньги.
2025-09-20Когда израильский застройщик встречает греческий темп на островеИзраильский застройщик, строящий двадцать элитных вилл на греческом острове, быстро получил разрешение, но строительство шло в медленном местном темпе. Урок: израильский напор тормозит подрядчиков в Греции, а личные отношения их ускоряют.
2025-09-13Где выгоднее всего инвестировать: Греция? Португалия? Бухарест?Израильский инвестор с шестьюдесятью тысячами евро спрашивает, где выгоднее покупать: в Греции, Португалии или Бухаресте. История о вопросе, который должен прозвучать первым: текущий доход, флип, рост стоимости или фонд.
2025-09-13Почему большинство покупателей не заплатят ни копейки сверху - а некоторые заплатят десятки тысячИзраильский застройщик, строящий двадцать вилл в пригороде Бухареста, сомневался, стоит ли вкладываться в западную спецификацию. Местные покупатели хотели цену, но дипломаты и иностранцы платили премию. Урок: определите целевую аудиторию.
2025-09-06Компания, съевшая прибыль: история Йоси в РумынииИзраильский инвестор оформил квартиру в Бухаресте на румынскую компанию и обнаружил, что налог на прибыль, налог на дивиденды и текущие расходы съели доходность. Урок: для одной квартиры компания нужна не всегда.
2025-09-06Брат мой? Не за границей: что застройщики обязаны понять, прежде чем инвестировать за моремИзраильский застройщик в Бухаресте дал подрядчику аванс по рекомендации, без договора, и подрядчик исчез. А застройщица в Пловдиве, всё проверившая письменно, добилась успеха. Урок: за границей доверие строится на договорах и присутствии.
2025-08-30Два инвестора, две реальности - и что на самом деле определяет сделки флип за границейДва израильских инвестора купили квартиры для флипа ниже рыночной цены - один в Будапеште, другой на окраине Афин. Быстро и с прибылью продал только тот, кто проверил предложение, спрос и целевую аудиторию. Низкая цена - лишь начало.
2025-08-30Команда, которая держит проект, и что бывает, когда выбираешь неправильноИзраильский застройщик взялся за проект в южноевропейском прибрежном городе: архитектора, подрядчика и юриста он выбирал по отдельности, и проект встал, потому что никто никого не координировал. Урок: нужна согласованная местная команда.
2025-08-23Когда квартира говорит на языке, которому Вас не учили в школе недвижимостиИзраильский инвестор, сдававший квартиры в Румынии, Греции и Украине, обнаружил, что на каждом рынке от арендодателя ждут разного: присутствия, приватности или письменного договора. Урок: понимать культуру арендаторов.
2025-08-23Они прислали мне фотографию. А на фотографии - пол. А потом пришёл счётИзраильский застройщик жилого проекта на окраине Бухареста платил подрядчику по фотографиям, а на месте полы не были закончены. Урок: местный инспектор от застройщика, видеофиксация и оплата по этапам.
2025-08-16Путь к правильной квартире - как один инвестор превратил папку-скоросшиватель в стратегию ростаИзраильский инвестор выбрал средний по размеру город за границей по данным о росте, доходности, разрыве между предложением и спросом и планируемой инфраструктуре. Урок: влюбляться в цифры и завершить юридическую и налоговую проверку.
2025-08-16Здание в Лиссабоне - как блестящая мечта об экзите превратилась в урок, который должны услышать всеИзраильский застройщик купил заброшенное здание в лиссабонском районе Алфама, а требования мэрии по сохранению, укреплению и доступности раздули бюджет на полмиллиона евро. История о смелости вовремя остановиться и выйти.
2025-08-09Когда сектор - это не история: карта, о которой Вам не рассказывают при покупке недвижимости в БухарестеВ Бухаресте маркетологи подают объекты по номеру сектора, но каждый сектор включает и элитные, и окраинные районы. Руководство по проверке транспорта, инфраструктуры, среды, развития и спроса в точной локации.
2025-08-09История Даниэля из Бухареста: когда видение не сдаётся перед реальностьюИзраильскому застройщику в Бухаресте было трудно продавать квартиры на раннем этапе инвесторам из Израиля. Тур в виртуальной реальности и полная прозрачность документов и отчётов надзора превратили опасение на расстоянии в доверие и продажи.
2025-08-02Мошенничество в недвижимости? История, которая заставит Вас задуматься перед любой инвестицией за границейИзраильский инвестор купил квартиру в Восточной Европе через убедительного посредника и обнаружил, что район неблагополучный, цена выше рынка, а аренда - малая часть обещанного. Урок: надлежащая проверка перед любой выгодной находкой.
2025-08-02Когда банк говорит «да», а рынок говорит «нет»Израильский застройщик на Кипре положился на устное обещание местного банка, а затем от инвесторов потребовали дополнительные документы, и перевод денег застрял. Урок: получать требования банка в письменном виде заранее.
2025-07-26Когда Афины зовут: не всё то золото на пути к миллиону (но, может, и золото)Израильский инвестор купил в Афинах квартиру для флипа, обнаружил сырость до покупки и добился снижения цены, но отремонтированная квартира не продалась. Долгосрочная аренда и отложенная продажа принесли более высокую прибыль.
2025-07-26Секрет успеха в международной недвижимости: ключ, о котором Вам не расскажутПроект недвижимости за границей опирается на целую местную команду: адвоката, бухгалтера, оценщика, архитектора, инженера, инспектора и подрядчика. Обзор роли каждого звена и инженерной и проектной надлежащей проверки.
2025-07-19Чего нет в договоре - того не существует: история из жизненного опыта и сигнал побудки для международных инвесторов в недвижимостьИзраильский инвестор купил квартиру в Румынии на основании устных обещаний маркетолога о кухне, кондиционировании и доходности и обнаружил, что в договоре их нет. Урок: чего нет в договоре, того просто не существует.
2025-07-19Бухарест рвётся вперёд: следующий бум мировой недвижимости начинается здесь - и Трамп лишь подал сигнал!Объявление о башне Трампа в Бухаресте отмечает столицу Румынии как центр международного бизнеса и недвижимости. Обзор возможностей наряду с конкуренцией, регулированием и рисками на стремительно развивающемся рынке.
2025-07-12«Находка» в Греции, оказавшаяся смертельной ловушкой: как тщательная проверка спасла израильскую пару от колоссальных убытковИзраильская пара собиралась купить виллу на скале в Греции, а проверка землемера показала, что сад и бассейн находятся на государственной земле. Урок: проверять регистрацию и фактическую площадь перед любой выгодной покупкой.
2025-07-12Секрет невозможного флипа в Бухаресте: когда банк сказал «нет» - он сказал «да» (и по-крупному)Израильский застройщик нашёл в Бухаресте старое здание с раздробленной собственностью, долгами и отказывающимися съезжать жильцами. Договор опциона на поэтапную покупку и поэтапное финансирование превратили невозможный флип в прибыльную сделку.
2025-07-05Румынский урок: как я спас инвестора от ошибок, способных стоить тысячи евроИзраильский инвестор купил квартиру в Бухаресте для краткосрочной аренды и положился на управляющую компанию, пока не получил штраф и предписание прекратить деятельность из-за отсутствия муниципального разрешения. Урок: проверять регулирование заранее.
2025-07-05Возможно ли? Ключ к прибыли - именно в культурном разрыве?Израильский застройщик в Бухаресте легко продаёт квартиры инвесторам в Израиле, но терпит неудачу с румынскими покупателями. История о культурном разрыве: румын покупает дом и торгуется, израильтянин покупает инвестицию и душевное спокойствие.
2025-06-28Тайный климат мирового рынка недвижимости: 4 сезона, бесконечные возможности - так Вы переломите игру в свою пользу!Обзор четырёх фаз цикла недвижимости - восстановление, рост, насыщение и спад - как времён года, с примерами из США, Лиссабона и Канады. Урок: определить фазу цикла до покупки или продажи.
2025-06-28Самолёт взлетел, а проект остался на землеИзраильский застройщик проекта в Венгрии застрял, когда сирена закрыла аэропорт Бен-Гурион, а подрядчик прекратил работу. Урок: проекту за границей нужны местная команда, договоры с форс-мажорной оговоркой и запасной план.
2025-06-21Украина: немыслимая возможность, о которой инвесторы в недвижимость обязаны говоритьИзраильский инвестор, чья квартира в Киеве опустела от студентов с началом войны, хочет купить квартиры под ремонт и разделение в Одессе. История об инвестиции на рынке в кризисе и о глубокой надлежащей проверке.
2025-06-21По ту сторону линии огня: урок проекта в зоне конфликта - что открыл для себя израильский застройщик в центре бури и что это значит для Вашей следующей сделки?Израильский застройщик, построивший апарт-отель в приморском городе в Украине, оказался с проектом в зоне войны. История о форс-мажорных оговорках, финансовом риске и информационных пробелах, а также о планировании на случай крайних сценариев.
2025-06-14Что купить: двухкомнатную квартиру в предпродаже или две однокомнатные рядом с университетом?Экономист на пенсии с румынским гражданством выбирает в Бухаресте между двухкомнатной квартирой в предпродаже и двумя однокомнатными рядом с университетом. Сравнение стабильного денежного потока и потенциала роста стоимости.
2025-06-14Ошибка в 200 000 евро в одной инвестиции в ГрецииИзраильский застройщик купил офисное здание в Афинах для переоборудования в квартиры-студии для туристов, увяз в бюрократии и далёком от центра расположении и продал с убытком. Урок: самостоятельное исследование перед выходом на горячий рынок.
2025-06-07Когда оговорка о подсудности становится героем истории: почему каждый инвестор в зарубежную недвижимость должен знать эту историюПокупатели квартиры в Бухаресте подали в Израиле иск против акционеров румынской компании-продавца, несмотря на оговорку о подсудности в Румынии. Иск был прекращён, урок: хорошо составленная оговорка о подсудности - это защита.
2025-06-07Когда аванс уходит впустую: история Ноама и урок, который нужно усвоить всемИзраильский маркетолог недвижимости, ставший застройщиком, подписал покупку бывшего отеля возле Бари в Италии без пункта о продлении и условия о финансировании и потерял аванс в пятьдесят тысяч евро, не собрав деньги вовремя.
2025-05-31Кто представляет Вас при инвестициях за границей? Подумайте ещё разИзраильтянка, купившая две квартиры в Болгарии, обвинила трасти в том, что не получает арендной платы. История о распределении ролей в сделке за границей и о важности проверки управляющей компании.
2025-05-31Сотни лидов, ноль сделок: неожиданный урок румынской ярмарки недвижимостиИзраильский застройщик вложил более десяти тысяч евро в стенд на ярмарке недвижимости в Бухаресте и получил двести лидов без единой продажи. Урок: румынская аудитория хочет видеть реальное строительство, прежде чем купить.
2025-05-24«Я знаю о Португалии всё, но зачем мне там покупать квартиру?»История об израильском инвесторе, который досконально изучил рынок недвижимости Португалии, но не знал, зачем покупает: ради инвестиции, отдыха или паспорта. Урок: определите цель до выбора страны и объекта.
2025-05-24Цена нерешительности: история израильского застройщика за границейИзраильский застройщик годами держал участки в Румынии и отказывался снижать цену, оплачивая скрытый «налог на ожидание». Урок: объективная оценка и стратегия выхода лучше откладывания решения.
2025-05-17«Ты отвечаешь!»: когда ожидания инвесторов сталкиваются с ролью трасти в международной сделке с недвижимостьюКогда застройщик отельного проекта на греческом острове исчез, а подрядчик остановил работы, покупатели обвинили трасти. История о разрыве между ожиданиями инвесторов и границами роли трасти.
2025-05-17Культурный разрыв в цифрах: история израильского застройщика в БолгарииИзраильский застройщик проекта рядом с горнолыжным курортом в Болгарии пытался взять 50% при подписании, как в Израиле. Урок: условия оплаты и гарантии должны соответствовать местной деловой культуре.
2025-05-10Инвестировать за границей: между немедленной доходностью и долгосрочным потенциаломИзраильский инвестор выбирает между квартирой в Лиссабоне с немедленной доходностью и удобным финансированием и квартирой в Берлине с потенциалом роста стоимости. Вывод: подбирать объект под цели и профиль инвестора.
2025-05-10Зелёное строительство: деловой взгляд для израильского девелопера на международной аренеИзраильский девелопер, рассматривающий жилой проект в Европе, оценивает, окупается ли зелёное строительство: надбавка к цене, льготное финансирование и регуляторная устойчивость против затрат на возведение и разных стандартов в каждой стране.
2025-05-03От краха к империи недвижимости: история арбитража, спасшая ИлануИзраильтянка, чьё дело рухнуло, построила в Бухаресте бизнес по сдаче туристам арендованных квартир. Модель арбитража может сработать, но требует знания регулирования, согласия владельца квартиры и присутствия на месте.
2025-05-03Обеспечение денег инвесторов в международной недвижимости - кто гарантирует деньги Ваших покупателей?Израильский девелопер в Румынии остался без банковских гарантий для покупателей, внёсших авансы. За границей израильский закон о продаже не действует, поэтому сочетают траст-счёт, предостерегающую запись и страхование.
2025-04-26Между инвестором-учеником и инвестором из соцсетей: как два параллельных мира в инвестициях в недвижимость за рубежомДва израильских инвестора: один глубоко изучил рынок Афин, другой купил в Бухаресте после вебинара. Первый получил стабильную доходность, второй застрял в задержанном проекте. Исследование - до решения.
2025-04-26Революция PropTech: новый двигатель международного девелопмента недвижимостиТехнологии недвижимости меняют работу международного девелопера: от инвестиционной аналитики и виртуальных визуализаций до удалённого управления и финансирования токенами. Внедрение начинается с одного пробного проекта.
2025-04-19Миф о «пассивном доходе» и его крушение.Молодая пара купила квартиру в Бухаресте по обещанию пассивного дохода и столкнулась с раздутым ремонтом, исчезнувшими арендаторами и квартирой, тайно сданной иностранным рабочим. Недвижимость за границей требует активного управления.
2025-04-19Действительно ли инвестиции в международную недвижимость - это потеря денег?В ответ на утверждение, что покупатели недвижимости за границей, вероятно, потеряют свои деньги, - обзор преимуществ, от диверсификации портфеля до Хорватии и Румынии, а также трудностей дистанционного управления.
2025-04-12Соответственно четырём инвесторам и девелоперам...По мотивам четырёх сыновей из пасхальной Агады - четыре типа инвесторов и девелоперов недвижимости за рубежом. Признание того, чего не знаешь, - основа юридической проверки и снижения рисков.
2025-04-05Сделка с недвижимостью за границей: как избежать самой дорогой ошибкиДва пенсионера купили квартиры в одном проекте за границей. Тот, кто отказался от проверки договора, не получил компенсации за опоздание и обнаружил, что у него нет парковки, а тот, кто вёл переговоры, получил согласованную компенсацию.
2025-04-05Надутый шар, который лопнул: секреты из комнаты доверительного управляющегоДевелопер, превращавший недостроенное здание на берегу Чёрного моря в апарт-отель, скрыл от доверительного управляющего обещания покупателям, а подрядчик ушёл из-за долга. Прямая оплата поставщикам с траст-счёта спасла проект.
2025-03-29Ложные обещания: крестный путь Ноама к квартире мечты в РумынииИзраильский покупатель нашёл квартиру в центре Бухареста и два месяца ждал документов от группы продавцов, не договорившихся о цене, а в итоге купил другую квартиру. При нескольких продавцах нужно заранее согласовать позиции.
2025-03-29За морем, за гранью риска: потрясающая история девелопера, забывшего спланироватьМолодой девелопер купил землю в Ларнаке на Кипре без юридической проверки и без бизнес-плана. Требования властей, превышение затрат и трудности с кредитом остановили проект, а планирование альтернатив вернуло его на путь.
2025-03-22Всё, что может пойти не так, действительно пойдёт не такИзраильский инвестор заплатил наличными девелоперу в затруднении за виллу в Венгрии в обмен на скидку. Коронавирус, истёкшее разрешение и дорогое финансирование остановили проект, а возврат денег прекратился. Нельзя игнорировать предупреждающие знаки.
2025-03-22Ясу, ГрецияГреция привлекает израильских инвесторов вменяемыми ценами, низким налогом на покупку и налоговым соглашением с Израилем. Но планка золотой визы выросла, а краткосрочная аренда ограничена, поэтому нужна предварительная проверка.
2025-03-15Сладкая ловушка: как израильские инвесторы попадаются на ложные обещанияДва брата купили квартиру у израильского девелопера в Европе по обещанию аренды в 600 евро, а получили 500. Обещание не было закреплено в договоре, а восемьдесят квартир инвесторов создали избыток предложения.
2025-03-15Доверительный управляющий и девелопер: отношения любви-ненавистиДевелопер, превративший объект в Европе в апарт-отель, пришёл в ярость от требования заложить его в пользу доверительного управляющего на всю сумму 1,2 млн евро. История о напряжении между девелопером и управляющим и о защите денег покупателей за рубежом.
2025-03-08Международный женский день: в центре внимания женская сила в международной недвижимостиК Международному женскому дню - взгляд на женщин-предпринимателей в международной недвижимости и на израильтянок в технологиях недвижимости и импакт-инвестициях, а также на барьеры, которые всё ещё существуют в отрасли.
2025-03-08Невероятная возможность или медовая ловушка? Предостерегающая история для инвесторов в недвижимость за рубежомЖенщина из хай-тека получила предложение вложиться в партнёрство, превращающее здание на Крите в апарт-отель, в обмен на собственную квартиру. Проверка выявила организатора без опыта за рубежом, без права влияния и с риском размытия доли.
2025-03-01Вы вложились в недвижимость, а управляющая компания проглотила Вашу прибыль? Решение естьИзраильский инвестор купил квартиру под аренду в Бухаресте и увидел, как доходность съедает управляющая компания, менявшая арендаторов и снова и снова взимавшая комиссии. Отбор жильцов и постоянный контроль - ключ.
2025-03-01Клиент, который «кинул» меняДевелопер, планировавший превратить небольшие отели на греческих островах в апарт-отели, попросил отсрочить аванс по гонорару, а затем исчез, не заплатив. История о красных флажках и о доверии интуиции.
2025-02-22Клиент, который не хотел мне платить, - и что заставило его вернуться?Израильский покупатель квартиры в доме-памятнике в европейской столице выбрал брата-адвоката из-за цены. Требования, не соответствующие местной практике, застопорили переговоры, отсюда ценность профильного опыта.
2025-02-22Погоня за португальским рынком недвижимости - оправданна или это «стадный эффект»?Цены на квартиры в Португалии за десятилетие выросли примерно на 178%. Обзор налогов на покупку и аренду, отмены золотой визы и положения обладателей португальского паспорта помогает отличить возможность от стадного эффекта.
2025-02-15Романтика недвижимости: является ли дешёвая инвестиция правильным шагом?Молодая пара хотела купить в Румынии дешёвую квартиру в кредит, только из-за семейной привязанности и низкой цены. Перед сделкой нужно определить цели, рассчитать сопутствующие расходы и проверить расположение и аренду.
2025-02-15Успех в недвижимости - это построение отношенийДевелопмент недвижимости за рубежом опирается на отношения с местной командой и израильскими покупателями, которым нужны частые обновления. Прозрачность и раннее раскрытие проблем создают доверие, выдерживающее кризис.
2025-02-08Ваше наследство за границей: достаточно ли завещания, которое Вы написали?Братья унаследовали отца по израильскому завещанию, но в Румынии столкнулись с возражением вдовы. Суд применил румынское право и разделил квартиры на троих. Завещание должно соответствовать праву страны, где находится имущество.
2025-02-08Все хотят быть международными девелоперами недвижимостиМногие израильтяне мечтают стать девелоперами недвижимости за рубежом, не имея достаточных знаний и капитала. Стартовые условия: стабильный рынок, фокус на нише, местная команда, финансовые проверки и упорядоченное финансирование.
2025-02-01«Мой отец был загадочным человеком недвижимости»Израильтянин, накопивший десятки квартир в Бухаресте, умер без завещания, а его румынская спутница распоряжается компаниями и ключами. Участие семьи, письменные соглашения и завещание избавили бы от борьбы за наследство.
2025-02-01Устойчивое развитие - это не просто тренд.Зелёное строительство из тренда превратилось в деловую необходимость на мировом рынке недвижимости. Израильским девелоперам за рубежом нужно знать стандарты устойчивости, умные технологии и регуляторные барьеры.
2025-01-25Греческий салат или израильский кошмар?Израильский бухгалтер после напористой презентации подписал договор на студию в Афинах и перевёл половину цены. Договор оказался расплывчатым, а вывод ясен: не подписывать, не проверив.
2025-01-25Сделай мне флип этой квартирыМетод флиппинга - дешёвая покупка, быстрый ремонт и продажа с прибылью - популярен в США и Европе. Успех зависит от изучения рынка, расположения, реалистичной оценки затрат и выбора момента продажи.
2025-01-18Инвестиции в недвижимость за рубежом: роскошь или доходность?Израильская пара, искавшая ежемесячный доход для выхода на пенсию, влюбилась в роскошную виллу на берегу озера. Без данных об аренде в районе нет способа узнать, принесет ли роскошь доходность, и они выбрали скромный объект.
2025-01-18Не попадитесь в ловушку! Как обеспечить сохранность Ваших денег в международных сделках с недвижимостьюИзраильский девелопер, покупавший здание у нескольких наследников в европейской столице, возражал против внесения аванса на счет доверительного управления. Механизм защищает покупателя, если сделка срывается или продавец становится банкротом.
2025-01-11Когда дружба обходится дорого: история о брокере по недвижимости с поворотомМолодой израильтянин в Бухаресте подружился с местным брокером и по его совету купил квартиру в доме, жильцы которого возражают против краткосрочной аренды. Пришедший штраф показал, что брокер - продавец, а не консультант.
2025-01-11Секрет успеха кроется в партнерствеИзраильский подрядчик, купивший в Афинах здание для ремонта, опасался брать греческого подрядчика в партнеры. Проверка репутации, прозрачность расходов и договор с распределением ролей и арбитражем сделали партнерство успешным.
2025-01-04Хотите инвестировать в недвижимость за рубежом? Сначала прочтите это!Молодой израильтянин, купивший в Бухаресте квартиру для краткосрочной аренды, приобрел вторую квартиру в здании, опасном при землетрясении, и уже просил расшириться на Грецию. Случай показывает ценность фокуса на одной стране.
2025-01-04Редкая возможность: как превратить кризис в прибыль?Высокие процентные ставки и дорогой кредит ввели рынок недвижимости в зимний сезон, и многие владельцы объектов оказались в трудном положении. Инвесторы со свободным капиталом могут находить возможности, при тщательном планировании.

2024 · 118

2024-12-28Медовая ловушка: когда мечта о квартире за рубежом превращается в кошмарИзраильскому покупателю, у которого земля под квартирой была записана на посредницу, потому что иностранец не вправе ею владеть, пришлось платить ей, чтобы продать. Безотзывная доверенность предотвратила бы вымогательство.
2024-12-28Рынок недвижимости в Украине: возможность или риск?Цены на квартиры в Киеве упали на десятки процентов с момента российского вторжения, а в Одессе фиксируются признаки восстановления. Инвестиции в Украине сопряжены с высоким риском и подходят опытным инвесторам.
2024-12-21Бухарест - это не Беэр-ШеваДевелопер, преуспевший в Беэр-Шеве, не закрыл ни одной сделки в Бухаресте за первый год, потому что его проверки занимали недели. Прайс-лист подрядчика, инструмент мониторинга аренды и фокус на нише сократили принятие решения до дней.
2024-12-21Умный маркетинг недвижимости: превратите Ваш объект в международный брендМногоквартирный дом в Бухаресте, Афинах или Порту продается двум аудиториям - израильским инвесторам и местным покупателям. Набор квартир, посыл и маркетинговые каналы должны подходить каждой аудитории.
2024-12-14Продать лед эскимосамМолодой инвестор купил квартиры в двух странах через одного маркетолога. Низкая аренда, расходы местной компании и цена выше рынка показывают: сопровождающий должен глубоко знать один рынок.
2024-12-14Как защитить Ваш денежный поток в международных проектахИзраильский девелопер, строящий в Европе или США, подвержен колебаниям курса между предварительным и окончательным договором и в платежах подрядчику. Управление валютными рисками и хеджирование защищают денежный поток.
2024-12-07То, что стоит дешево, обойдется Вам дорогоИзраильский покупатель в Восточной Европе выбрал дешевого местного адвоката и внес аванс напрямую продавцу, без пометки в реестре. Продавец запутался в разводе, и деньги пропали, несмотря на судебное решение.
2024-12-07Международные инвестиции в недвижимость в эпоху неопределенности: навигация в бурных водахПроцентные ставки, инфляция и войны сотрясли мировой рынок недвижимости, а крах Evergrande в Китае наглядно показывает опасность кредитного плеча. Ответ - диверсификация, качественные объекты и запасной план.
2024-11-30Недвижимость за рубежом: думали, это легко? Подумайте еще раз!В Восточной Европе действуют посредники, обещающие разрешения на строительство благодаря связям в органах власти. Девелопер, заплативший заранее десятки тысяч евро, остался без разрешения и без денег. Платить только по этапам.
2024-11-30«Все покупают за границей» - вот и мы купили... почти!Пара пенсионеров захотела купить квартиру в европейской столице, потому что все покупают за границей, не посмотрев объект. Проверка показала завышенную для района цену и доходность менее пяти процентов, и сделка была остановлена.
2024-11-23Гарантированная доходность? Не все то золото, что блестит! Случай Ноама научит Вас не попадаться в ловушкуИнвестор, заплативший 150 тысяч евро за квартиру в Европе, обнаружил, что купил лишь право на будущую прибыль в иностранной компании, без акций и без регистрации. Урок: проверка благонадежности (due diligence) перед подписанием.
2024-11-23Международная недвижимость: строить будущее сегодня!Израильская предпринимательница, спроектировавшая умное здание на берегу озера в европейской столице, увязла в бюрократии. Соответствие европейским стандартам и сильная местная команда привели к завершению проекта.
2024-11-16Глобальное наследство: проверка реальностью для инвестора в недвижимость - как пережить бурю?Смерть израильского инвестора показала, что устав его компании в Румынии не регулирует передачу акций наследникам. Урок: закрепить в уставе механизм наследования и проверить налог на наследство в каждой стране.
2024-11-16«Все будет в порядке» - фраза, которая привела к катастрофе в недвижимости!Израильский девелопер, ремонтировавший здание за рубежом, отказался от ведомости объемов работ и точной сметы и закончил с превышением бюджета примерно на двадцать процентов и задержками перед покупателями. Планирование должно предшествовать оптимизму.
2024-11-09Между друзьями и партнерами: когда интересы сталкиваютсяИзраильский отец, вошедший партнером в иностранную компанию с земельными участками, обнаружил, что его деньги переведены на личный счет партнера. Урок: договор по местному праву, заем от владельца компании и полная прозрачность.
2024-11-09Строить башни в воздухе? Даже когда Вы за тысячи километров!Управление строительным проектом за рубежом на расстоянии подвергает девелоперов превышению бюджета и задержкам. Надежная местная команда, регулярная отчетность, визиты на объект и управление рисками сокращают разрыв.
2024-11-0250% аванса? Ошибка, способная обрушить весь проект недвижимости (и заставить Вас потерять состояние)Аванс в половину цены срывал сделку за сделкой в проекте в одной из средиземноморских стран. Его снижение, надзирающий специалист от покупателей и дополнительные этапы выплат со счета доверительного управления вернули доверие покупателей.
2024-11-02Гарантии и обеспечение в сделках по покупке недвижимости за рубежом: как защитить Ваши инвестиции?Руководство по обеспечению при покупке квартиры за рубежом: почему израильские механизмы защиты существуют не везде, предостерегающая запись в Румынии и в Греции, страхование права собственности в США, гарантии, доверительное управление и залоги.
2024-10-26«Я об этом вообще не думал!» - ошибка, которую совершают многие инвесторы (и как ее исправить)Супружеская пара купила квартиру в Португалии на выходное пособие и хочет купить еще одну, но не может объяснить, зачем купила первую. Четыре вопроса перед покупкой за рубежом: цель, бюджет, срок и уровень риска.
2024-10-26Урок предпринимательства в международной недвижимости: когда мечта превращается в кошмарПодрядчик на проекте за рубежом исчез со стройплощадки после нескольких месяцев задержек платежей со стороны застройщика. Когда ни отстранение подрядчика, ни промежуточное финансирование оказались невозможны, строительство спасла конвертация долга в долю в прибыли.
2024-10-19Улыбка исчезла: когда мечта о недвижимости за рубежом разлетелась на осколкиИзраильтянин купил четыре квартиры в здании, которым должна управлять сеть отелей в Восточной Европе, и столкнулся с задержками передачи и отсутствием дохода. В договоре не было ни компенсации за просрочку, ни права на отказ.
2024-10-19Медовая ловушка: когда деньги на доверительном счете становятся опасной приманкойДеньги покупателей на доверительном счете не являются источником финансирования застройщика. История о проекте за рубежом, где застройщик попросил использовать их для аванса за еще не приобретенный участок, и о гарантиях, которые требуются вместо личного поручительства.
2024-10-05Вашему адвокату это не понравится: покупка недвижимости за рубежом - руководство по выживанию для наивного инвестора (включая ошибки, которые обойдутся Вам дорого)Израильский адвокат, сопровождавший покупателя квартиры в Южной Европе, требовал банковского сопровождения, предостерегающей записи и гарантий, как в Израиле, и посоветовал отказаться от сделки. Почему нужен консультант, знающий местное право.
2024-10-05Дружба заканчивается там, где начинаются деньги: история о партнерстве, греческом курорте и друге детства - часть IIИзраильский предприниматель и его греческий друг детства планируют курортный комплекс на одном из греческих островов, но проект партнерского соглашения вызывает гнев партнера. Что обязано содержать партнерское соглашение и почему без него нельзя.
2024-09-28Партнёрство на салфетке: когда греческая мечта о недвижимости встречается с реальностьюИзраильский застройщик договорился на салфетке в таверне о партнёрстве с греческим другом детства по созданию курорта на унаследованной береговой земле. Какие проверки необходимы в Греции: регистрация, проектирование, налогообложение и воздействие на окружающую среду.
2024-09-28Когда мечты о недвижимости разбиваются о реальность: ошибка Моше в Берлине (и как ее избежать!)В Берлине предприниматель купил старое здание, чтобы превратить его в бутик-отель, но немецкие банки и фонды ему отказали. Израильские привычки и слабая презентация сорвали финансирование на местном рынке.
2024-09-21Мечта о недвижимости за морем: действительно ли это выгодно?Молодой человек из хай-тека рассматривает квартиру за сто двадцать тысяч евро в туристическом направлении на Средиземном море с ипотекой на большую часть цены. Расчёт собственного капитала, аренды, роста стоимости и налога показывает, как проверяют целесообразность.
2024-09-21Революция проптеха: как технологии меняют правила игры в инвестициях в недвижимостьВиртуальная конференция по недвижимости в Европе - отправная точка для обзора проптеха: умные камеры для удалённого надзора, виртуальные туры, искусственный интеллект и платформы управления объектами за рубежом.
2024-09-14Когда налоги застают Вас врасплохИзраильтянин, сдающий квартиру за рубежом, получил завышенное налоговое требование, потому что доходы были указаны в онлайн-системе без вычета расходов. О местном налоге, признаваемых расходах, отчётности в Израиле и налоговых соглашениях.
2024-09-14Когда Меир встретился с реальностью: что случилось с отелем мечтыБизнесмен, купивший каркас здания в европейском курортном городке под отель, раз за разом получал отказы от банков и фондов. Любительская презентация и устаревшие прогнозы сорвали привлечение средств, а также вопрос собственного капитала.
2024-09-07Мечты о квартире за рубежом: между надеждой и разочарованиемДве пары купили квартиры на этапе предпродажи у израильских застройщиков в Европе и столкнулись с задержками проектирования. Одна не получала обновлений и отказалась от сделки, другая получала ежемесячные отчёты и продолжила. О прозрачности застройщика.
2024-09-07Моше и буксующий проект: прозрачность перед покупателямиЗастройщик в Восточной Европе продал права на квартиры друзьям и семье до получения разрешения и застрял, после того как два плана были отклонены. Открытая встреча с покупателями привела к продлению сроков. О прозрачности перед покупателями.
2024-08-31Лиссабон ждёт Вас?Молодая пара, влюбившаяся в Лиссабон, мечтала о квартире с золотой визой, но с конца 2023 года покупка недвижимости в Португалии её не даёт. Что проверить перед покупкой: состояние объекта, налогообложение, расположение и цель использования.
2024-08-31Больше, чем здание: путь Даниэля к созданию бренда недвижимостиИзраильский застройщик, чей первый проект за рубежом продавался медленно, выходит на элитный дом из ста квартир и на этот раз создаёт бренд с местной маркетинговой командой. О доверии, потребительской культуре и структуре сделки.
2024-08-24Быть хозяином своей судьбы или частью победившей команды? - Дилемма инвесторов в зарубежную недвижимостьПара, желающая вложить пенсионные средства в недвижимость США, колеблется между отдельным домом и инвестиционным фондом. Сравнение полного контроля и сконцентрированного риска с диверсификацией рисков и профессиональным управлением.
2024-08-24Мой проект идёт по плану? Знают только Бог и руководитель проекта...!Опытный застройщик, строящий проект в прибрежном городе за рубежом, узнал от покупателя квартиры, что работы отстают, несмотря на почти ежедневные разговоры с руководителем проекта. Почему удалённые отчёты не заменяют контроль на месте.
2024-08-17Когда правила игры меняются... Выгодна ли Ваша зарубежная инвестиция по-прежнему?Израильская пара, сдающая квартиру в Восточной Европе краткосрочно, опасается поправок в законодательство: согласие соседей, более высокий налог и обязанность отчитываться. Как изменения регулирования могут съесть доходность.
2024-08-17Между гибкостью и упрямством: две истории, одна моральВосточная Европа и средиземноморская столица: один застройщик упрямо держался плана вилл в бедном сельском районе и застрял на десятилетие, а другой купил здание у кампуса и сдал его университету. О гибкости и упрямстве.
2024-08-10Это всего лишь вопрос о налогообложенииИзраильтянин, купивший две квартиры в Восточной Европе, был удивлён удержанием налога с арендной платы и обязанностью отчитываться в Израиле. Что нужно знать о соглашениях об избежании двойного налогообложения, фиксированном налоговом режиме и признаваемых расходах.
2024-08-10Добавленная стоимостьЗастройщик, собиравшийся запустить продажи проекта в новой стране, обнаружил, что местный адвокат не понимает юридическую схему, и марафон встреч привёл к опытной юридической фирме. О разделении работы между двумя адвокатами.
2024-08-03Семейная терапия в сфере недвижимостиПенсионеры, купившие квартиру в стране рождения жены, попали к брокеру, который их выжимал, и продали с убытком, а затем муж попытался втайне купить новую квартиру. Как зарубежная инвестиция влияет и на отношения в паре.
2024-08-03Отель на берегу озераДвадцать израильских инвесторов профинансировали покупку земли на берегу озера в Восточной Европе под строительство отеля и обнаружили, что не зарегистрированы как акционеры и что строительство у озера запрещено. О проверках перед групповой инвестицией.
2024-07-27Локация, а что ещё?Инвестор, продавший свою первую квартиру в европейской столице, обнаружил, что отличного расположения недостаточно, потому что он заплатил надбавку за отремонтированную квартиру. Что ещё определяет прибыль: умный ремонт, финансирование и налоговое планирование.
2024-07-27Проверка целесообразности Go/No GoМолодой застройщик хотел купить заброшенное здание в европейской столице и разделить его на квартиры-студии, но встречи на месте выявили расходы, стёршие прибыль. Трёхэтапная модель отбора: экономическая, проектная и юридическая.
2024-07-20Вместе или по отдельности?Молодой человек со сбережениями в несколько десятков тысяч долларов ищет первую инвестицию в зарубежную недвижимость, не давая заём застройщику. Сравнение студии в Восточной Европе с фондом или коллективной покупкой.
2024-07-20Качественная разведкаИстория о земельном участке у прибрежной набережной в туристическом городе в Европе, требованиях по линии застройки и парковке и соседях, потребовавших завышенную цену. Данные сопоставимых сделок в районе позволили заключить соглашение и купить участок.
2024-07-13Акула или морская черепаха?Одни инвесторы решают за минуты, другие проверяют каждую мелочь, пока сделка не исчезнет. Сравнение инвестора-акулы и инвестора-морской черепахи в зарубежной недвижимости: что выигрывает и теряет каждый подход.
2024-07-13Ваш улейЗастройщик, купивший участок в Восточной Европе, положился на местного друга и «решалу», обещавшего разрешение за полгода, а через год без продвижения заново собрал команду. О создании профессионального улья за рубежом.
2024-07-06Самостоятельный и разочарованныйИзраильтянин, купивший квартиру в Афинах без местного адвоката, тратит дни в очередях в мэрии и налоговых органах. Почему бюрократия в Греции не такая, как в Израиле, и какова цена экономии на профессиональном сопровождении.
2024-07-06Проект сгорелДвое братьев получили разрешение на строительство в европейской стране, но финансирование закончилось после рытья подвалов, и работы остановились на годы. Оставшийся котлован сделал проект «сгоревшим» в глазах покупателей.
2024-06-29Пассивный доходИнвестор, купивший квартиру для инвестиций за рубежом в расчёте на пассивный доход, жалуется на еженедельные звонки управляющей компании. Что на самом деле означает это понятие и почему удалённое управление требует участия.
2024-06-29Кто настоящий владелец земли?Инвестор зарегистрировал сельскохозяйственную землю за рубежом на местную гражданку, жену друга, без договора и без предупредительной записи и обнаружил заявку на парцелляцию. Как защитить деньги, вложенные в землю, записанную на другого.
2024-06-22Стадный эффектМолодая пара собиралась вложить все сбережения в квартиру за рубежом, которой обещали доходность в двенадцать процентов и которую в проекте уже купили сто израильтян. О стадном эффекте и тревожных сигналах в маркетинге.
2024-06-22Родительская безответственностьИзраильтянин, купивший в начале двухтысячных участок за рубежом и забросивший его, обнаружил, что компания удалена из реестра, накопился налоговый долг, а земля перешла государству. Почему объект и компания за рубежом требуют постоянного внимания.
2024-06-15Эффективное управление квартиройИнвестор купил квартиру для посуточной аренды в европейской столице и в первую же ночь обнаружил плесень, дешёвую мебель и ремонт в доме. Смена управляющей компании изменила отзывы. Урок о контроле над объектом.
2024-06-15Всё дело в финансированииДвое предпринимателей хотели превратить здание у моря в туристическом городе в апарт-отель, не располагая достаточным собственным капиталом. Когда ипотека и мезонинный заём не подошли, финансирование решила предпродажа через эскроу-счёт.
2024-06-08Импульсивная покупкаИзраильская пара собирается купить дом в европейской стране по объявлению в соцсети, не проверив альтернатив, цен и арендной платы. Почему импульсивная покупка за границей опасна и что важно проверить.
2024-06-08Препятствия на пути к передаче ключейПроект домов за границей прошёл пять лет препятствий: враждебный городской инженер, ошибочные линии застройки, новый мэр и несчастный случай на производстве. Передача ключей показывает ценность гибкой местной команды.
2024-06-01Недвижимость - это бег на длинные дистанцииНачинающий инвестор, купивший два дома во Флориде, месяцами ждал арендаторов и был вынужден снизить цену, но терпение окупилось ростом арендной платы и стоимости. Недвижимость в США как бег на длинные дистанции.
2024-06-01Расширяемся на ещё одну странуДвое израильских брокеров, застрявших в проекте квартир в европейской стране с местным партнёром, хотят броситься в проект вилл в другой стране. О чрезмерной распылённости и важности фокуса.
2024-05-25Задержка передачи и расторжение договораИзраильская пара, купившая квартиру на пресейле за границей, пять лет ждала строительства, которое так и не началось. Проверка договора и разрешения вскрыла скрытую задержку и привела к возврату денег. Почему важен механизм на случай задержки передачи.
2024-05-25Пойти на рискИнвестор подписал предварительный договор и внёс задаток за участок в туристической столице, не проверив права на застройку, и обнаружил разрыв между презентацией и реальностью. Урок о предварительной проверке и просчитанном риске.
2024-05-18Ещё о маркетологах недвижимости за границейСлучайная встреча в кафе за границей с израильтянкой-брокером, составляющей бизнес-план для каждого объекта, показывает, что отличает серьёзного маркетолога. Какие критерии проверить, прежде чем выбирать маркетолога объектов за рубежом.
2024-05-18Решительность - название игрыИстория о девелопере, менявшем схему на каждой встрече, от поэтапного строительства до совместной компании, и чуть не потерявшем подрядчика и землю, которой владел двадцать лет. О решительности на переговорах и комбинационной сделке.
2024-05-11Остерегайтесь маркетологов недвижимости!Два вебинара об инвестициях в недвижимость за границей обнажают разрыв между компанией, представляющей официальные данные и налогового консультанта, и маркетологом, обещающим необычные льготы. Как заранее распознать непрофессионального маркетолога.
2024-05-11Что случилось с моей компанией?Израильская компания в Румынии обнаружила, что её участок продан в исполнительном производстве после иска управляющей компании, контролируемой тем, кто вёл её дела. Опасность зарегистрированного офиса и доверенности без надзора.
2024-05-04Увидел. КупилИзраильская семья, зашедшая в кафе израильтян в деревне за границей, тут же купила полуразвалившийся сельский дом без всякого плана. История о покупке на волне энтузиазма до проверки ремонта, финансирования и разрешений.
2024-05-04Не могу выдержать цену, которую я Вам далСтроительный проект за границей застопорился, когда война в Украине взвинтила цены на сырьё, а подрядчик отказался соблюдать твёрдую цену. Уроки о форс-мажоре и непредвиденных событиях в договоре подряда.
2024-04-27Как мы раскрыли подделкуИзраильский покупатель чуть не купил квартиру за границей с поддельным свидетельством о праве собственности после того, как брокер возражал против проверки. Подделка была раскрыта благодаря мелкой детали на обороте документа.
2024-04-27Бесконечные колебанияИзраильский девелопер раз за разом отказывался от зданий за границей, в том числе от студенческого дома у европейского университета, потому что слишком долго колебался. История о границе между осторожностью и параличом.
2024-04-20Управляющая компания меня обкрадываетИзраильский инвестор ушёл от надёжной управляющей компании к вдвое более дешёвой и обнаружил завышенные счета, несвоевременные перечисления аренды и скрытые ночи аренды. История о выборе управляющей компании за границей.
2024-04-20Белый слонИзраильский инвестор, ставший девелопером, перепрофилировал дом за границей в шесть квартир силами дешёвых профессионалов, выбранных брокером. Мэрия отказала в акте о заселении из-за нехватки парковочных мест, и здание осталось белым слоном.
2024-04-13Они ещё не созрели для сделкиИзраильская пара летела покупать квартиру за границей, ничего не зная о районе, населении и уровне аренды. История об энтузиазме, опережающем изучение рынка, и о проверках, необходимых перед покупкой.
2024-04-13Вот здание. Вот ценаИзраильский инвестор рассматривал заброшенное здание, частично перестроенное под отель, а пожилой продавец отказался показать журналы работ и торговаться. Структурированная оценка рисков привела к решению отказаться от сделки.
2024-04-06Продай уже квартируИзраильтянин разделил квартиру за границей, не зарегистрировав раздел, и положился на друга-брокера, пообещавшего завышенную цену. Год пустой квартиры и три брокера научили выходить из инвестиции, даже если прибыль невелика.
2024-04-06Арендатор, сорвавший сделкуИзраильская девелопер хотела перепрофилировать офисное здание в европейской столице в жилое и вложилась в планирование до подписания. Арендатор с долгим договором отказался съезжать, и сделка рухнула ещё до подписания.
2024-03-30Осторожно, перед Вами мошенничество с недвижимостью!!Вышедший в отставку военнослужащий ЦАХАЛа вложил выходное пособие в дома за границей с обещанием ремонта и доходности в десять процентов чеками вперёд. Ремонт не был выполнен, а договор ни к чему не обязывал.
2024-03-30Всё будет хорошо, разрешение на строительство мы получим…Израильский девелопер за границей разделил проект на небольшие этапы, чтобы обойти подробную процедуру планирования. Мэрия раскусила манёвр и потребовала детский сад как условие дальнейшей выдачи разрешений.
2024-03-23Сделать ремонт в квартиреИзраильтянин, купивший квартиру за границей, решил делать ремонт дистанционно. Запланированный бюджет оказался третью реальной стоимости, а работы затянулись втрое. Урок: ремонт в чужой стране требует реалистичных ожиданий.
2024-03-23Продавать без гарантийОпытный израильский подрядчик, построивший проект за границей, отказался дать покупателям гарантию на их деньги, ведь его все знают. Продажи остановились, двух маркетологов заменили: покупатели за границей требуют уверенности.
2024-03-16Недвижимость и красивая жизньИзраильский девелопер, чей проект за границей застопорился из-за коронавируса, привлёк инвестора вместо банка в обмен на единицы и залог земли. Когда отношения испортились, один откровенный разговор спас партнёрство.
2024-03-16Групповая инвестицияИзраильскому инвестору в группе, купившей жилой дом за границей, срочно понадобились деньги на операцию близкому родственнику. Механизм выхода медленный, и в этом риск групповой инвестиции: из неё нелегко выйти в любой момент.
2024-03-10Наследство или беда?Две сестры унаследовали от отца здание за границей, но местное право грозило выделить долю и его второй жене вопреки завещанию. Заключение об израильском праве убедило местного нотариуса подтвердить завещание.
2024-03-10Руководитель проектаИзраильские партнёры проекта ремонта и раздела здания за границей потеряли руководителя проекта в дорожной аварии после года задержек. История о поиске местной замены по справедливой цене.
2024-03-02Квартира в казиноИзраильтянин, проигравший в зарубежном казино около двухсот тысяч евро, среди ночи потребовал продать его квартиру. Спокойные переговоры привели к урегулированию долга без продажи и к решению доверить дело профессионалу.
2024-03-02Что первично: финансирование или девелопмент?Израильский девелопер подписал предварительный договор на покупку здания в европейской столице без обеспеченного финансирования. Судебная реформа и 7 октября иссушили источники финансирования, задатки были удержаны.
2024-02-24Квартира - лишь предлогИзраильтянин, влюбившийся в зарубежный город, купил там квартиру в проекте израильского застройщика, и не ради доходности. История о мотивах, стоящих за покупкой квартиры за границей, когда порой недвижимость - это в основном предлог.
2024-02-24Я думал, мы друзьяИзраильтянин подружился с местным брокером за границей и перевёл ему деньги по договору займа для пресейла. Скрытый пункт гласил: если девелопер удержит задаток, заём не возвращается.
2024-02-17Дела отцовИзраильский отец выплатил полную стоимость участка под застройку за границей, а его сын обнаружил, что участок ещё не прошёл парцелляцию и не оформлен на его имя. История о договоре на английском, подписанном без местного адвоката.
2024-02-17Годы пренебреженияИзраильские инвесторы, купившие за границей землю пятнадцать лет назад, обнаружили, что она продана через исполнительное производство после иска о долге аффилированной с управляющим компании. История о заброшенном вложении и о том, что осталось в деле.
2024-02-10Парцелляция, которая спасла бизнесВладельцы участка в Румынии застряли перед турецким покупателем, который тянул время отговорками. Вместо ожидания участок разделили на участки под самостоятельное строительство и продали с прибылью. История о парцелляции, спасшей сделку.
2024-02-10Всё в порядке, положись на меня…Израильтянин, купивший за границей квартиру для сдачи в аренду без адвоката, обнаружил, что новый закон обязывает укреплять старые здания и запрещает сдавать их до этого. Риск был скрыт в оговорке на местном языке, которую он не понял.
2024-02-07Международное предпринимательство в недвижимости под огнёмИзраильский застройщик в Румынии получил отказ городского инженера и требование вдвое увеличить зелёные зоны, что ставило под угрозу рентабельность проекта. В разгар войны был выработан новый план, и он был утверждён.
2024-02-07Международная недвижимость - пенсия для надёжного будущегоИзраильтянин, собиравшийся купить квартиру за границей для пенсии, обнаружил, что оплата должна уйти на счёт поверенного, а не продавцу. Отказ подтвердить продавца остановил сделку, и вывод таков: проверять, куда идут деньги.
2024-02-07Деньги - вот и вся историяИзраильский предприниматель пытался купить за границей каркас здания у местного подрядчика в бедственном положении, не имея собственного капитала. Банки и фонды отказались финансировать, и сделка рухнула. История о разрыве между предпринимательской мечтой и финансированием.
2024-02-07Ответственность на мнеИзраильский покупатель обнаружил перед сдачей, что застройщик добавил этаж в здание и изменил квартиру, что ставит под угрозу разрешение на заселение. Вопреки рекомендации отказаться, он принял квартиру и взял риск на себя.
2024-02-07Опыт - главное в этой игреИзраильский предприниматель хотел купить у ликвидатора бутик-отель на Занзибаре в подарок жене. Договор аренды земли позволял её собственнику расторгнуть его из-за долга, и предложение было отозвано до того, как стало ловушкой.
2024-02-07Посредники - это «особый народ»Пожилая женщина и её подруга без всяких проверок внесли посреднице в Восточной Европе аванс за квартиры. Война, задержки с апостилем и давление посредницы едва не сорвали сделку, которая всё же была подписана вовремя.
2024-02-06Партнёров нужно уметь выбиратьИзраильтянин, собравший у семьи и друзей деньги на землю за границей, поручил управление родственнику без договора. Родственник перевёл землю под свой контроль и заработал на ней, а юридическая борьба тянулась пять лет.
2024-02-06Простой подсчёт?Израильскому покупателю, которому на конференции по продажам пообещали двузначную доходность от квартиры за границей, досталась примерно половина. В презентации учитывался рост стоимости, налоги были опущены, а договор вообще не обязывал к доходности.
2024-02-06Время=деньгиИзраильский инвестор, купивший землю за границей, застрял перед инженером местного органа власти, отказывающимся продвигать законный план, а затем ему предложили местного архитектора со связями, за дорогую цену. История о дилемме между временем и деньгами.
2024-02-06Инвестировать в самый разгар вечеринкиМолодая пара вложила сбережения в квартиру для краткосрочной аренды в европейском городе, а после сдачи обнаружила танцевальный клуб рядом со зданием. Убийственные отзывы учат посещать объект до подписания.
2024-02-06Терпение - главное в этой игреИзраильские инвесторы купили сельскохозяйственную землю за границей в начале двухтысячных и застряли после кризиса 2008 года. Её продажа потребовала трёх лет, налога за изменение назначения, продлений сроков и возрождения спящей компании.
2024-02-06Не нужно «бежать за квартирой»Израильтянин, купивший квартиру за границей через израильского посредника, бывшего гида, увидел, как стоимость выросла наполовину после раздела квартиры. Плохое управление и кабальный договор учат проверять, с кем работаешь.
2024-02-06Клиенты - особый народИзраильские маркетологи, не выполнившие плановые показатели продаж перед застройщиком за границей, потеряли сниженную цену на пакет квартир. История о переговорах, сорвавшихся из-за упрямства, и о клиенте, отказавшемся платить.
2024-02-06Во что обходится отказ слушать консультантаИзраильский инвестор по совету посредника разделил квартиру за границей на две единицы без разрешения муниципалитета. Спустя годы на него подали иски муниципалитет, соседи и управляющая компания, и пренебрежённая консультация обошлась дорого.
2024-02-06Клиенты - особый народИзраильский адвокат хотел купить участок под отель на берегу озера за границей, но осмотр на месте показал, что участок далеко от воды. Проверка (due diligence) выявила подозрение на поддельные документы, и сделка сорвалась.
2024-02-06Как правильно разыграть эту партиюАдвокат, купивший квартиру на закрытой предпродаже проекта за границей, перед сдачей получил предложение продать её почти вдвое дороже, не завершая покупку. История о заманчивом предложении, которое вызывает вопросы.
2024-02-06«Почему ты всё время задаёшь всё новые и новые вопросы?» - спросил он меня, когда мы сели в конце дня за ужин…Израильский застройщик спланировал в другой стране квартал из более чем пятисот вилл без зелёной зоны, детского сада и общественных зданий. История о планировании, игнорирующем потребности покупателей, и о смене курса.
2024-02-06«Не понимаю, чего они от меня хотят? Постоянно сюрпризы с платежами, когда уже можно будет заработать…Израильский инвестор купил за границей квартиру за сто тысяч евро без адвоката и обнаружил налоговый долг перед муниципалитетом, а землю, всё ещё зарегистрированную на продавце. История об экономии на гонораре, обернувшейся чередой сюрпризов.
2024-02-06«У нас были сбережения. Небольшие. Но поймите, я бухгалтер, у мужа свой собственный бизнес,…Израильская семья купила за границей участок по городской справке, разрешавшей строительство, а затем обнаружила, что он стал зелёной зоной. Иск против муниципалитета принёс права на застройку, и вывод таков: выбирать независимого адвоката.
2024-02-06Итак, Вы в добрый час купили квартиру у застройщика за границей. Вы заплатили аванс, и теперь ждёте окончания строительства.…Израильский инвестор выплатил застройщику за границей аванс в пятьдесят процентов без предостережения в реестре, нотариуса и счёта сопровождения. Проект рухнул, а участок был продан, и вывод таков: общая консультация - это не юридическое сопровождение.
2024-02-06Семью не выбираютДвое братьев купили за границей сельскохозяйственные участки через компанию с равными долями и зашли в тупик, когда один захотел продать, а другой возразил. История о равном партнёрстве без механизма разрешения споров.
2024-02-06Не всё всегда чёрно-белоеИзраильская пара купила квартиру за границей и сама вела переговоры с застройщиком, но позаботилась о гарантиях, условиях оплаты, компенсации за просрочку и строительных дефектах. Результат: гладкая сдача без сюрпризов.
2024-02-06Нам срочно нужно встретиться.Израильский агент с эксклюзивным правом продаж израильтянам по зарубежному проекту обнаружил, что застройщик продаёт им напрямую. Личная встреча показала: местная деловая культура важнее договора.
2024-02-06Мы сидели на крыше с чашкой кофе. Мы знакомы больше 20 лет, с тех пор как он женился на подруге детства.…Израильтянин, купивший четыре квартиры в элитном зарубежном проекте, подписал без консультации договор без компенсации за просрочку. Ответственность маркетолога и лазейка в местном законе дали освобождение от остатка платежа и компенсацию.
2024-02-06«У тебя есть интересная сделка?» - спросил он, пока мы разминались в начале тренировки.Израильский инвестор, искавший проект по повышению стоимости объекта в зарубежной столице, нашёл здание с остановленными работами из-за спора владельцев. Продавцы скрыли журналы работ, и вывод таков: без полных данных в сделку не входят.
2024-02-06«Не понимаю, почему я не могу продать квартиру?» - он буквально лаял на меня в телефонную трубку.Израильский покупатель в Румынии оформил земельный участок своей квартиры на имя посредницы, а когда та пропала, не смог продать жильё. Помог лишь необычный судебный приказ, и вывод таков: безотзывная доверенность нужна заранее.

Возможности появляются раньше, чем о них пишут в заголовках.

Раз в месяц: краткий анализ тенденций, рисков и возможностей на рынках недвижимости, с которыми мы работаем. Прямо в Ваш почтовый ящик, без лишнего шума.

Две истории о зарубежной недвижимости в неделю

2026 · 86

2025 · 102

2024 · 118

Возможности появляются раньше, чем о них пишут в заголовках.

Поговорим о вашей сделке30 минут, без обязательств

Спасибо, мы получили.

Cookie