Тёплое солнце проникало в окно моего офиса, рисуя полосы света на паркете, когда Даниэль, новый клиент, сел напротив меня с робкой улыбкой. В 35 лет Даниэль уже утвердился как старший разработчик в ведущей кибер-компании, но его настоящей страстью были предпринимательство и инвестиции. В последнее время он чувствовал, что его инвестиционный портфель - состоящий главным образом из акций и паевых фондов - нуждается в существенной диверсификации. Он пришёл ко мне, прочитав мою еженедельную колонку об инвестициях в международную недвижимость.
«Итак, Даниэль», - начал я ободряющим тоном, - «расскажите мне немного об объектах, которые Вы нашли».
«Хорошо», - начал он, перелистывая пальцами папку с документами, которую принёс с собой. «Есть квартира в центре Лиссабона, в историческом районе Алфама. Единица площадью 65 кв. м, полностью отремонтированная, в старинном здании с местным характером. Она расположена в очень туристической зоне, в пешей доступности от главных достопримечательностей города. Доходность от краткосрочной аренды достигает примерно 7,5% годовых чистыми, а местный банк предлагает ипотеку под 2,8% для иностранных резидентов».
Я кивнул.
Согласно отчёту PwC и Urban Land Institute за 2023 год, Лиссабон занял место среди пяти ведущих городов Европы по привлекательности инвестиций в недвижимость, со средним ростом стоимости объектов на 4,2% за последние пять лет.
«А второй вариант?» - спросил я, жестом предлагая ему продолжать.
«Это квартира в 85 кв. м в районе Панков в Берлине», - продолжил Даниэль, и глаза его загорелись воодушевлением. «Район переживает ускоренную джентрификацию, с новыми планами развития общественного транспорта и центров занятости. По словам местного агента, цены на недвижимость там выросли на 15% за последние три года, несмотря на общее замедление германской экономики. Доходность от аренды средняя, около 3,8%, а финансирование сложнее, вплоть до невозможного».
По данным германского института IW, районы развития в Берлине зафиксировали средний рост стоимости на 12% за три года, хотя в 2023 году наметилось некоторое смягчение. Отчёт Deloitte Real Estate указал, что Берлин по-прежнему считается одним из трёх самых привлекательных городов Европы для долгосрочных инвестиций, с ожидаемым растущим спросом в ближайшее десятилетие из-за продолжающейся внутренней миграции в город.
«Даниэль», - обратился я к нему после минуты размышления, - «давайте сосредоточимся на Ваших приоритетах. Что для Вас решающий фактор? Стабильный денежный поток в ближайшей перспективе или создание капитала в долгосрочной?»
Даниэль слегка вздохнул и поднял чашку кофе, которую я ему предложил. «Это именно тот вопрос, который меня тревожит. С одной стороны, я хочу увидеть быстрый возврат инвестиции - доходность в Лиссабоне действительно манит. С другой стороны, я большой сторонник германской экономики и долгосрочного потенциала Берлина».
«Давайте рассмотрим это через данные», - предложил я.
Согласно исследованию Оксфордского университета 2024 года, инвесторы, сосредоточившиеся на объектах с высокой текущей доходностью, сумели достичь общей доходности (IRR), на 23% более высокой, чем те, кто сосредоточился только на потенциале роста стоимости, особенно в периоды экономической неопределённости, как та, в которой мы находимся.
Я открыл заранее подготовленный график, показывающий различия между двумя типами инвестиций. «Смотрите, хотя объекты с потенциалом роста могут давать впечатляющую доходность, они сопряжены с высоким риском. Вместе с тем есть исследования/отчёты, указывающие, что около 42% районов, определённых как „развивающиеся“ в Европе, не реализовали свой потенциал роста за последние пять лет».
«А финансирование?» - спросил Даниэль.
«Это критический момент», - подчеркнул я. «Рычаг в Лиссабоне позволяет Вам получить доходность на собственный капитал (ROE) около 12%, по сравнению с Берлином.
Согласно исследованию CBRE, правильное использование рычага может увеличить доходность на собственный капитал в среднем на 60% при инвестициях в недвижимость».
Я объяснил Даниэлю концепцию «умных денег» - как искушённые инвесторы используют рычаг, чтобы увеличить доходность, но также позаботился подчеркнуть риски. «Важно помнить, что рычаг - палка о двух концах: он увеличивает доходность, но и риск».
Исследование McKinsey показало, что около 28% инвесторов, использовавших рычаг более 70%, столкнулись с трудностями денежного потока в периоды экономического замедления.
Мы поговорили ещё об управлении объектами на расстоянии, расходах на международные налоги и рисках, специфичных для каждой страны.
«Я понимаю, что Ваша склонность - к Лиссабону», - сказал я после часа глубокого обсуждения, - «и я считаю, что это вполне разумный подход».
Согласно исследованию Harvard Business Review, инвесторы, начавшие свой путь в международной недвижимости с объектов с высокой текущей доходностью, как правило, успешнее расширяли свой инвестиционный портфель, чем те, кто сосредоточился на росте стоимости.
«Да, я думаю, я больше склоняюсь в сторону Лиссабона», - подтвердил Даниэль. «Немедленная доходность и удобный рычаг кажутся мне более подходящими для этого этапа моей жизни».
В последующие недели наша партнёрская команда адвокатов в Португалии провела комплексную юридическую проверку объекта. Мы изучили юридическую историю здания, убедились в отсутствии долгов и арестов и проверили местные законы об аренде. На нашей следующей встрече я представил Даниэлю подробный документ со всеми юридическими и финансовыми аспектами.
Даниэль купил квартиру в Лиссабоне и был очень доволен решением. Через год он позвонил мне взволнованный. «Фактическая доходность достигла 8,1%», - рассказал он. «Это даже больше, чем я ожидал. Я думаю расширить портфель и купить ещё один объект, возможно, на этот раз в Порту».
«Отличное время», - сказал я ему. «Насколько я знаю, Порту сейчас находится в идеальной точке входа, цены ещё на 15% ниже, чем в Лиссабоне, но темпы роста за последний год были быстрее».
Случай Даниэля иллюстрирует важный принцип в международных инвестициях в недвижимость - важность адаптации стратегии к профилю и целям инвестора. Хотя искушение вложиться в «горячие» районы с будущим потенциалом роста существует всегда, порой именно стабильность, рычаг и немедленная доходность составляют лучшую основу для построения успешного международного портфеля недвижимости.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית