Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Португалии
Лиссабон
Много лет Португалия привлекала покупателей и инвесторов со всего мира, в том числе из Израиля. С 2023 года правила изменились: покупка недвижимости больше не ведёт к Golden Visa, налоговый режим NHR закрыт для новых участников, а в 2026 году установлена особая ставка IMT для покупателей, не являющихся резидентами Португалии. Тот, кто оценивает сделку по устаревшей информации, рискует посчитать её неверно.
- IMT для нерезидентов (жилая недвижимость)7,5%, с исключениями и возвратом
- Гербовый сбор при покупке0,8%
- IMI, ежегодный муниципальный налогОт 0,3% до 0,45% для городской недвижимости
- Golden VisaНедвижимость не даёт права на программу с 2023 года
Почему израильтяне выбирают Португалию
Лиссабон, Порту и Алгарве знакомы израильтянам как места отдыха, и многие рассматривают там жильё для себя или для сдачи в аренду. Процедура покупки в Португалии относительно упорядочена: есть реестр недвижимости (registo predial) и сервис Casa Pronta, который позволяет подписать и зарегистрировать сделку за один визит. Но изменения законодательства последних лет требуют заново проверять каждое допущение, прежде всего в налогах, аренде и резидентстве.
Что нужно знать до выхода на рынок
- Покупка недвижимости больше не даёт Golden Visa. После принятия Lei 56/2023 оставшиеся инвестиционные направления не могут быть связаны с недвижимостью ни прямо, ни косвенно, а заявления рассматривает AIMA, миграционное ведомство.
- Покупатель, не являющийся резидентом Португалии, платит IMT по фиксированной ставке 7,5% за жилую недвижимость, без освобождений и льгот. Разницу можно вернуть, например если Вы станете резидентом Португалии в течение двух лет или сдадите объект в аренду для проживания на условиях, предусмотренных законом.
- Для тех, кто становится резидентом с 2024 года, режим NHR заменён режимом IFICI, который предназначен для определённых видов деятельности и профессий. Не стоит исходить из того, что переезд в Португалию принесёт налоговую выгоду.
- Нерезиденту может потребоваться назначить налогового представителя (representante fiscal). По данным налоговой службы, эта обязанность не распространяется на тех, кто подключился к её электронным уведомлениям.
- Краткосрочная аренда (Alojamento Local) требует регистрации, а муниципалитеты вправе устанавливать собственные правила и ограничивать новые регистрации в отдельных районах.
- CPCV, предварительный договор, обязывает стороны. Условия задатка и расторжения нужно проверить до подписания.
Наше сопровождение в Португалии
- 1
NIF и налоговый представитель
Получение португальского налогового номера и оформление налогового представителя или электронных уведомлений в налоговой службе.
- 2
Юридическая проверка
Проверка по реестру недвижимости и в налоговой службе: собственность, обременения, разрешения и долги.
- 3
Предварительный договор (CPCV)
Проверка и составление договора, условий задатка и отлагательных условий.
- 4
Подписание и регистрация
Escritura у нотариуса, документ, заверенный адвокатом, или подписание и регистрация через сервис Casa Pronta.
- 5
Налоги в Португалии и Израиле
IMT, гербовый сбор и IMI, заявление на возврат IMT при соблюдении условий, а также декларирование в Израиле дохода и прибыли от объекта.
- 6
Координация на месте
Работа с местными лицензированными адвокатами и нотариусами и единое контактное лицо для Вас.
Адвокат Илан Лейбович - израильский адвокат. Консультации и действия по местному праву выполняют адвокаты и нотариусы, имеющие лицензию в соответствующей стране, в координации с офисом.
Как это работает: Португалия
- 1
NIF
Португальский налоговый номер, необходимый для любой сделки.
- 2
Юридическая проверка
Реестр недвижимости, данные налоговой службы, разрешения и долги.
- 3
Предварительный договор (CPCV)
Обязывающий договор с задатком и определёнными условиями.
- 4
Расчёт и уплата налогов
IMT и гербовый сбор в зависимости от типа объекта и Вашего налогового статуса.
- 5
Подписание и регистрация
Escritura или Casa Pronta и регистрация прав на Ваше имя.
Почему именно мы
Действия, которых требует португальское право, например escritura и представительство перед органами власти, выполняют местные лицензированные адвокаты и нотариусы в Португалии. Наша задача: проверить сделку с точки зрения израильского покупателя, пересчитать её по правилам, действующим сегодня, а не по тем, что были верны несколько лет назад, и скоординировать участников в обеих странах. Адвокат Лейбович сам работает как девелопер и оценивает каждую сделку и с экономической стороны.
Частые вопросы
Можно ли ещё получить Golden Visa, купив недвижимость в Португалии?
Нет. Закон Lei 56/2023, вступивший в силу в октябре 2023 года, отменил направления, связанные с недвижимостью, и установил, что оставшиеся инвестиционные направления не могут быть связаны с недвижимостью ни прямо, ни косвенно. Те, кто получил визу по прежней программе, могут при соблюдении условий её продлить. Существуют и другие инвестиционные направления, не связанные с недвижимостью, и их рассматривают с местным иммиграционным адвокатом.
Сколько IMT заплатит покупатель из Израиля?
Покупатель, не являющийся резидентом Португалии, платит за жилую недвижимость IMT по фиксированной ставке 7,5% согласно поправке к Кодексу IMT, вступившей в силу в мае 2026 года. Если Вы станете резидентом Португалии в течение двух лет или сдадите объект в аренду для проживания на условиях, предусмотренных законом, можно подать заявление на возврат разницы. Кроме того, уплачивается гербовый сбор 0,8%.
Нужно ли приезжать в Португалию для подписания?
Не обязательно. Действовать можно по доверенности с необходимыми заверениями и переводом. Мы готовим документы в Израиле и согласовываем подписание с местной стороной.
Есть ли между Израилем и Португалией соглашение об избежании двойного налогообложения?
Да. Между Израилем и Португалией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, и его текст опубликован на сайте Налогового управления Израиля. Оно не отменяет обязанность отчитываться в Израиле, но определяет, какое государство вправе облагать доход налогом и как получить зачёт налога, уплаченного в Португалии.
Рассматриваете сделку в Португалии?
Хорошая международная сделка начинается задолго до подписания. Короткая вводная беседа покажет, стоит ли нам Вас сопровождать и как именно.
- Телефон
- +972-73-321-1022
- Почта
- [email protected]
- Офис
- ул. Ханафат ха-Дегель, 7, Нес-Циона, Израиль
- Бухарест
- Бухарест, Румыния