Asistență juridică în tranzacții imobiliare în Portugalia
Lisabona
Ani la rând, Portugalia a atras cumpărători și investitori din întreaga lume, inclusiv din Israel. Din 2023 regulile s-au schimbat: achiziția de imobile nu mai este o cale către Golden Visa, regimul fiscal NHR s-a închis pentru noii participanți, iar în 2026 a fost stabilită o cotă specială de IMT pentru cumpărătorii care nu sunt rezidenți în Portugalia. Cine analizează o tranzacție pe baza unor informații vechi riscă să o calculeze greșit.
- IMT pentru nerezidenți (locuință)7,5%, cu excepții și rambursări
- Taxa de timbru la achiziție0,8%
- IMI, impozit municipal anualÎntre 0,3% și 0,45% pentru imobilele urbane
- Golden VisaImobiliarele nu mai sunt o cale eligibilă din 2023
De ce aleg israelienii Portugalia
Lisabona, Porto și Algarve sunt cunoscute israelienilor ca destinații de vacanță, iar mulți caută acolo și o locuință pentru uz propriu sau pentru închiriere. Procedura de achiziție în Portugalia este relativ ordonată: există un registru imobiliar (registo predial) și serviciul Casa Pronta, care permite semnarea și înregistrarea tranzacției într-o singură vizită. Însă modificările legislative din ultimii ani impun reverificarea fiecărei ipoteze, mai ales în privința fiscalității, a închirierii și a rezidenței.
Ce trebuie să știți înainte de a intra pe piață
- Achiziția de imobile nu mai conferă Golden Visa. De la Lei 56/2023, căile de investiție rămase nu pot fi direcționate către imobiliare, direct sau indirect, iar cererile sunt soluționate de AIMA, autoritatea pentru imigrație.
- Un cumpărător care nu este rezident în Portugalia plătește IMT la o cotă fixă de 7,5% pentru o locuință, fără scutiri și facilități. Diferența poate fi recuperată, de exemplu dacă deveniți rezident în Portugalia în termen de doi ani sau închiriați proprietatea ca locuință în condițiile prevăzute de lege.
- Pentru cei care devin rezidenți din 2024, regimul fiscal NHR a fost înlocuit de IFICI, destinat unor activități și profesii definite. Nu porniți de la premisa că mutarea în Portugalia va aduce un avantaj fiscal.
- Un nerezident poate fi obligat să numească un reprezentant fiscal (representante fiscal). Potrivit administrației fiscale, obligația nu se aplică celor care aderă la sistemul său de notificări electronice.
- Închirierea pe termen scurt (Alojamento Local) necesită înregistrare, iar primăriile pot adopta reglementări proprii și pot limita înregistrările noi în anumite zone.
- CPCV, adică antecontractul, obligă părțile. Condițiile avansului și ale rezilierii trebuie verificate înainte de semnare.
Asistența noastră în Portugalia
- 1
NIF și reprezentant fiscal
Obținerea numărului fiscal portughez și desemnarea unui reprezentant fiscal sau activarea notificărilor electronice la administrația fiscală.
- 2
Due diligence
Verificare în registrul imobiliar și la administrația fiscală: proprietate, sarcini, autorizații și datorii.
- 3
Antecontract (CPCV)
Verificarea și redactarea contractului, a avansului și a condițiilor suspensive.
- 4
Semnare și înregistrare
Escritura în fața unui notar, un înscris autentificat de avocat sau semnarea și înregistrarea prin serviciul Casa Pronta.
- 5
Fiscalitate în Portugalia și în Israel
IMT, taxa de timbru și IMI, cererea de rambursare a IMT atunci când condițiile sunt îndeplinite și declararea în Israel a veniturilor și câștigurilor din proprietate.
- 6
Coordonare cu profesioniști locali
Colaborare cu avocați și notari locali autorizați și un singur punct de contact pentru dumneavoastră.
Av. Ilan Leibovitch este avocat în Israel. Consultanța și actele conform dreptului local sunt efectuate de avocați și notari autorizați în țara respectivă, în coordonarea biroului.
Cum funcționează: Portugalia
- 1
NIF
Numărul fiscal portughez, necesar pentru orice tranzacție.
- 2
Due diligence
Registrul imobiliar, evidența fiscală, autorizații și datorii.
- 3
Antecontract (CPCV)
Contract obligatoriu cu avans și condiții definite.
- 4
Calculul și plata taxelor
IMT și taxa de timbru, în funcție de tipul proprietății și de statutul dumneavoastră fiscal.
- 5
Semnare și înregistrare
Escritura sau Casa Pronta și înscrierea drepturilor pe numele dumneavoastră.
De ce noi
Actele pe care legea portugheză le impune, precum escritura și reprezentarea în fața autorităților, sunt efectuate de avocați și notari locali autorizați în Portugalia. Rolul nostru este să analizăm tranzacția din perspectiva unui cumpărător israelian, să actualizăm calculul după regulile în vigoare astăzi, nu după cele valabile acum câțiva ani, și să coordonăm părțile implicate în ambele țări. Av. Leibovitch activează și ca dezvoltator imobiliar și analizează fiecare tranzacție și din perspectivă economică.
Întrebări frecvente
Se mai poate obține Golden Visa prin cumpărarea unei proprietăți în Portugalia?
Nu. Lei 56/2023, intrată în vigoare în octombrie 2023, a eliminat opțiunile imobiliare și a prevăzut că opțiunile de investiție rămase nu pot fi direcționate către imobiliare, direct sau indirect. Cei care au obținut viza pe vechea cale o pot reînnoi, în anumite condiții. Există și alte opțiuni de investiție, care nu implică imobiliare, iar acestea se analizează împreună cu un avocat local în domeniul imigrației.
Cât IMT va plăti un cumpărător israelian?
Un cumpărător care nu este rezident în Portugalia plătește pentru o locuință IMT la o cotă fixă de 7,5%, potrivit unei modificări a Codului IMT intrate în vigoare în mai 2026. Dacă deveniți rezident în Portugalia în termen de doi ani sau închiriați proprietatea ca locuință în condițiile prevăzute de lege, puteți solicita rambursarea diferenței. În plus, se plătește o taxă de timbru de 0,8%.
Trebuie să veniți în Portugalia pentru a semna?
Nu neapărat. Se poate acționa printr-o procură, cu legalizările și traducerea necesare. Pregătim documentele în Israel și coordonăm semnarea cu profesionistul local.
Există o convenție de evitare a dublei impuneri între Israel și Portugalia?
Da. Între Israel și Portugalia există o convenție de evitare a dublei impuneri, al cărei text este publicat pe site-ul Autorității Fiscale din Israel. Ea nu elimină obligația de raportare în Israel, dar stabilește care stat are dreptul de impunere și cum se acordă creditul pentru impozitul plătit în Portugalia.
Vă gândiți la o tranzacție în Portugalia?
O tranzacție internațională bună începe cu mult înainte de semnare. O scurtă discuție introductivă va clarifica dacă și cum este potrivit să vă asistăm.
- Telefon
- +972-73-321-1022
- [email protected]
- Birou
- Str. Hanafat HaDegel 7, Ness Ziona, Israel
- București
- București, România