ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן בפורטוגל
ליסבון
פורטוגל משכה במשך שנים רוכשים ומשקיעים מכל העולם, וגם מישראל. מאז 2023 הכללים השתנו: רכישת נדל״ן כבר אינה מסלול ל-Golden Visa, משטר המס NHR נסגר למצטרפים חדשים, וב-2026 נקבע שיעור IMT מיוחד לרוכשים שאינם תושבי פורטוגל. מי שבודק עסקה לפי מידע ישן עלול לחשב אותה לא נכון.
- IMT לתושבי חוץ (דירת מגורים)7.5%, עם חריגים והחזרים
- מס בולים ברכישה0.8%
- IMI, מס עירוני שנתי0.3% עד 0.45% בנכס עירוני
- Golden Visaנדל״ן אינו מסלול זכאי מאז 2023
למה ישראלים בוחרים בפורטוגל
ליסבון, פורטו והאלגרבה מוכרות לישראלים כיעדי חופשה, ורבים בוחנים בהן גם דירה לשימוש עצמי או להשכרה. הליך הרכישה בפורטוגל מסודר יחסית: יש מרשם מקרקעין (registo predial) ושירות Casa Pronta, שמאפשר לחתום על העסקה ולרשום אותה בביקור אחד. אבל השינויים בחקיקה בשנים האחרונות מחייבים לבדוק כל הנחה מחדש, בעיקר במיסוי, בהשכרה ובתושבות.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- רכישת נדל״ן כבר אינה מקנה Golden Visa. מאז Lei 56/2023, מסלולי ההשקעה שנותרו לא יכולים להיות מופנים לנדל״ן, במישרין או בעקיפין, ובקשות מטפלת AIMA, רשות ההגירה.
- רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם IMT בשיעור קבוע של 7.5% על דירת מגורים, בלי פטורים והקלות. אפשר לבקש החזר של ההפרש, למשל אם הופכים לתושבי פורטוגל בתוך שנתיים או משכירים את הנכס למגורים בתנאים שבחוק.
- משטר המס NHR הוחלף, למי שהופך לתושב מ-2024, במשטר IFICI, שמיועד לפעילויות ולמקצועות מוגדרים. אין להניח שמעבר לפורטוגל יביא איתו הטבת מס.
- תושב חוץ עשוי להידרש למנות נציג מס (representante fiscal). לפי רשות המסים, החובה אינה חלה על מי שמצטרף להודעות האלקטרוניות שלה.
- השכרה לטווח קצר (Alojamento Local) מחייבת רישום, ועיריות רשאיות לקבוע תקנות משלהן ולהגביל רישומים חדשים באזורים מסוימים.
- ה-CPCV, ההסכם המקדים, מחייב את הצדדים. תנאי המקדמה והביטול צריכים להיבדק לפני החתימה.
הליווי שלנו בפורטוגל
- 1
NIF ונציג מס
הוצאת מספר מס פורטוגלי, והסדרת נציג מס או הודעות אלקטרוניות מול רשות המסים.
- 2
בדיקת נאותות
בדיקה במרשם המקרקעין וברשות המסים: בעלות, שעבודים, היתרים וחובות.
- 3
הסכם מקדים (CPCV)
בדיקה וניסוח של ההסכם, המקדמה והתנאים המתלים.
- 4
חתימה ורישום
escritura מול נוטריון, מסמך מאומת בידי עורך דין, או חתימה ורישום בשירות Casa Pronta.
- 5
מיסוי בפורטוגל ובישראל
IMT, מס בולים ו-IMI, בקשת החזר IMT כשמתקיימים התנאים, ודיווח בישראל על הכנסה ורווח מהנכס.
- 6
תיאום עם גורמים מקומיים
עבודה עם עורכי דין ונוטריונים מקומיים מורשים, ונקודת קשר אחת מולכם.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: פורטוגל
- 1
NIF
מספר מס פורטוגלי, תנאי לכל עסקה.
- 2
בדיקת נאותות
מרשם המקרקעין, רישום ברשות המסים, היתרים וחובות.
- 3
הסכם מקדים (CPCV)
הסכם מחייב עם מקדמה ותנאים מוגדרים.
- 4
חישוב ותשלום המסים
IMT ומס בולים, לפי סוג הנכס ומעמד המס שלכם.
- 5
חתימה ורישום
escritura או Casa Pronta, ורישום הזכויות על שמכם.
למה דווקא אנחנו
הפעולות שהדין הפורטוגלי מחייב, כמו ה-escritura והייצוג מול הרשויות, נעשות על ידי עורכי דין ונוטריונים מקומיים מורשים בפורטוגל. התפקיד שלנו הוא לבדוק את העסקה מנקודת המבט של רוכש ישראלי, לעדכן את החישוב לפי הכללים שבתוקף היום ולא לפי מה שהיה נכון לפני כמה שנים, ולתאם בין הגורמים בשתי המדינות. עו״ד ליבוביץ פועל גם כיזם נדל״ן, ובוחן כל עסקה גם מהצד הכלכלי שלה.
שאלות נפוצות
האם עדיין אפשר לקבל Golden Visa ברכישת נכס בפורטוגל?
לא. החוק Lei 56/2023, שנכנס לתוקף באוקטובר 2023, ביטל את מסלולי הנדל״ן, וקבע שמסלולי ההשקעה שנותרו לא יכולים להיות מופנים לנדל״ן במישרין או בעקיפין. מי שקיבל אשרה במסלול הישן יכול, בתנאים, לחדש אותה. יש מסלולי השקעה אחרים, שאינם נדל״ן, ואותם בודקים מול עורך דין הגירה מקומי.
כמה IMT ישלם רוכש ישראלי?
רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם על דירת מגורים IMT בשיעור קבוע של 7.5%, לפי תיקון שנכנס לקוד ה-IMT במאי 2026. אם תהפכו לתושבי פורטוגל בתוך שנתיים, או תשכירו את הנכס למגורים בתנאים שבחוק, אפשר לבקש החזר של ההפרש. בנוסף משולם מס בולים של 0.8%.
צריך להגיע לפורטוגל כדי לחתום?
לא בהכרח. אפשר לפעול באמצעות ייפוי כוח עם האישורים והתרגום הנדרשים. אנחנו מכינים את המסמכים בישראל ומתאמים את החתימה עם הגורם המקומי.
יש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל?
כן. בין ישראל לפורטוגל יש אמנה למניעת כפל מס, והנוסח שלה מפורסם באתר רשות המסים. היא לא מבטלת את חובת הדיווח בישראל, אבל קובעת איזו מדינה רשאית למסות ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם בפורטוגל.
חושבים על עסקה בפורטוגל?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה