ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן ברומניה
בוקרשט
רומניה היא בית הבסיס שלנו: משרד עורכי דין מקומי בבוקרשט, רומנית שפת אם וניסיון יזמי פעיל בשוק. מרכישת דירה ועד קרקע ופרויקט מלא, העבודה נעשית ברומנית, ישירות מול הנוטריון, המרשם והרשויות המקומיות.
- חברה באיחוד האירופימאז 2007
- אזור שנגןמ-1 בינואר 2025
- מרשם המקרקעיןCartea Funciară
- המשרד שלנובוקרשט

למה ישראלים בוחרים ברומניה
רומניה היא כלכלה אירופית שצמחה במהירות בשני העשורים האחרונים, ובוקרשט הפכה למרכז טכנולוגי ועסקי של מזרח אירופה, עם נוכחות של חברות בינלאומיות גדולות. עבור משקיע או יזם ישראלי, השילוב של מחירי כניסה נמוכים בהשוואה לישראל ולמערב אירופה, טיסה קצרה ושוק שעדיין מתפתח - יוצר הזדמנות. אבל הזדמנות היא לא תוכנית עבודה, ומה שקובע אם העסקה תצליח הוא מה שקורה לפני החתימה.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- מערכת משפטית שונה מהישראלית: נוטריון ציבורי, הסכם מקדים מחייב (Antecontract) ורישום ב-Cartea Funciară.
- תביעות השבה מהתקופה הקומוניסטית ושינויים במבנה ללא היתר - בעיות שלא רואים בסיור בנכס.
- קרקע ופרויקטים יזמיים: היתרי בנייה, תכנון (PUG/PUZ) ובחירת מבנה החזקה נכון מראש.
- חשיפת מטבע, מימון מקומי מול מימון ישראלי, וייפוי כוח מוסדר לחתימה מרחוק.
הליווי שלנו ברומניה
- 1
רכישת קרקע ופיתוח
ליווי יזמים בפרויקטים מקומיים, מהקרקע ועד האכלוס.
- 2
מבנה שותפות ומיסוי מקומי
הקמת המבנה הנכון (יחיד, SRL או שותפות) מול הדין והמס הרומני והישראלי.
- 3
מימון בנקאי ברומניה
ליווי מול בנקים מקומיים, ובחינת מימון ישראלי מול מימון רומני.
- 4
בדיקת נאותות מול המרשם והרשויות
בדיקה מקומית מעמיקה של הזכויות, השעבודים וההיתרים.
- 5
רישום זכויות ומסירה
חתימה מול הנוטריון והשלמת רישום הזכויות על שמכם.
- 6
ליווי שוטף בשפת אם
תקשורת ישירה עם כל הגורמים, בלי מתרגם ובלי שכבות.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: רומניה
- 1
בדיקה ראשונית במרשם
הוצאת נסח מ-Cartea Funciară: בעלות, שעבודים והערות.
- 2
הסכם מקדים (Antecontract)
הסכם מחייב מול נוטריון, עם מקדמה ותנאים מוגדרים.
- 3
בדיקת נאותות מלאה
היתרים, מצב תכנוני, חובות, תביעות ומצב פיזי.
- 4
חתימה מול נוטריון
חוזה המכר הסופי, בנוכחות או בייפוי כוח.
- 5
רישום הנכס על שמכם
רישום הזכויות במרשם וסגירת ההתחייבויות מול הרשויות.
למה דווקא אנחנו
עו״ד ליבוביץ דובר רומנית שפת אם ופועל בשוק הרומני גם כיזם נדל״ן. הוא קורא את המסמכים בשפת המקור, עובד ישירות מול נוטריונים, מודדים ורשויות מקומיות, ומתאם עם עורכי דין מקומיים מורשים את הפעולות שהדין הרומני מחייב.
קורס הווידאו: השקעת נדל״ן ברומניה, עם עו״ד אילן ליבוביץ
שישה פרקים קצרים, מהשאלה ״למה עכשיו״ ועד המשכנתא. הצפייה כאן בדף.
פרק 1
למה דווקא עכשיו? השקעות נדל״ן ברומניה
פרק 2
אמת מול מיתוס: איך נראה שוק הנדל״ן ברומניה
פרק 3
5 שלבים לרכישת נדל״ן ברומניה
פרק 4
9 טעויות שמשקיעי נדל״ן עושים ברומניה
פרק 5
מיסוי נדל״ן ברומניה: כמה מס, ואיך נמנעים ממס כפול
פרק 6
איך מקבלים משכנתא על נכס ברומניה
בלחיצה על פרק, הסרטון ינוגן מ-YouTube (Google), ובכפוף למדיניות הפרטיות שלה. עד הלחיצה לא נטען שום תוכן מ-YouTube. לפלייליסט ב-YouTube
מדריכים · רומניה
צוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראל
איך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.מי רשאי לקנות מה ברומניה לפי הדרכון: בניין, קרקע וקרקע חקלאית, אזרחות אחר אזרחות
טבלה אחת: מה מותר לבעל דרכון רומני, אירופי, שווייצרי, בריטי, ישראלי, אמריקאי, מולדבי, אוקראיני, רוסי או מהמפרץ לרשום ברומניה, ועל איזה בסיס.בעלות חשופה וזכות שימוש (uzufruct) ברומניה: להעביר את הבית לילדים ולהמשיך לגור בו
פיצול נכס ברומניה לבעלות חשופה וזכות שימוש: מה מותר לכל צד לפי הקוד האזרחי, מי מתקן, איך רושמים, מה המס ומתי הזכות נגמרת.שוכרים בית ברומניה לפני שקונים: זכויות השוכר, רישום החוזה ב-ANAF ומה לבדוק לפני חתימה
משפחה ששוכרת ברומניה לפני רכישה: מה הקוד האזרחי קובע על הודעה, פינוי, תיקונים ופיקדון, ולמה רישום החוזה ב-ANAF חשוב גם לשוכר.ישראלים עם אזרחות רוסית או בלארוסית שקונים נכס ברומניה: סנקציות, בנקים, רישום ובאיזה דרכון להשתמש
ישראלי עם אזרחות רוסית או בלארוסית יכול לקנות נכס ברומניה. המגבלות הן בבנק: תקרת פיקדונות של 100,000 אירו, כרטיסים ובדיקות מקור כספים.מילון מונחים לעסקת נדל״ן ברומניה: מה פירוש המילים שתפגשו בנסח, בחוזה ואצל הנוטריון
כ-35 מונחים רומניים שכל רוכש ישראלי יפגוש: פנקס המקרקעין, Superficie, חוזה מקדים, נוטריון, היתר בנייה, מע״מ, מס נכס ו-IRCC, עם הסעיף בחוק.רומניה והאירו: מה המעבר ישנה, ומה לא, למי שמחזיק נכס או משכנתא ברומניה
רומניה מחויבת לאמץ את האירו, אבל אין מועד מחייב. מה המעבר ישנה לבעלי נכסים, לחוזים ולמשכנתאות בליי, ומה יישאר כפי שהוא.קניית בית יד שנייה ברומניה: תוספות לא רשומות, היתרים ישנים, חובות ותעודת אנרגיה
בית קיים ברומניה מגיע עם ההיסטוריה של הבעלים הקודמים: תוספות בלי היתר, רישום חלקי, חשבונות פתוחים ותעודת אנרגיה. מה לבדוק לפני החתימה.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה ברומניה על שמו?
כן. דירות ניתן לרכוש בשם פרטי. רכישת קרקע מעוררת שאלות נוספות, ולעיתים נכון לבצע אותה דרך חברה רומנית - ההחלטה נקבעת לפני החתימה, לפי סוג הנכס, המטרה והמיסוי.
האם צריך להגיע לרומניה כדי לחתום?
לא בהכרח. אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מאושר. אנחנו מכינים את המסמכים בישראל ומלווים את החתימה בבוקרשט.
כמה זמן לוקחת עסקה ברומניה?
עסקת יד שנייה פשוטה יכולה להסתיים בתוך שבועות ספורים מהבדיקה ועד החתימה. פרויקט על הנייר או קרקע לפיתוח נמשכים זמן רב יותר, בעיקר בגלל ההיתרים.
חושבים על עסקה ברומניה?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה






