בקצרה
הקוד האזרחי הרומני מאפשר לפצל נכס לשני חלקים: הילדים מקבלים את הבעלות החשופה (nuda proprietate), וההורים שומרים לעצמם זכות שימוש (uzufruct) שמאפשרת לגור בנכס, להשכיר אותו וליהנות מפירותיו. הפיצול נעשה במסמך נוטריוני וקיים רק מרגע הרישום בפנקס המקרקעין. במות בעל זכות השימוש היא נגמרת מעצמה, והילדים נעשים בעלים מלאים בלי הליך ירושה על הזכות הזו.
הנקודות החשובות
- 1זכות שימוש של אדם נמשכת לכל היותר עד סוף חייו, ושל חברה עד 30 שנה (סעיף 708 לקוד האזרחי).
- 2בעל זכות השימוש רשאי לגור בנכס ולהשכיר אותו (סעיפים 709 ו-715); תיקונים גדולים כמו גג ושלד על הבעלים החשופים (סעיף 729).
- 3הפיצול חייב מסמך נוטריוני, והזכות נרכשת רק עם הרישום בפנקס המקרקעין (סעיפים 1244 ו-885(1)).
- 4בהיעדר ערך מוצהר מספיק, המס נקבע על 20% מערך המינימום של הנוטריונים לזכות שימוש, ועל 80% לבעלות חשופה (סעיף 111(4^1) לקוד המסים).
- 5מכירה לצאצא עם שמירת זכות שימוש נחשבת מתנה עד שיוכח אחרת, ולכן אינה עוקפת את המנה השמורה של יורשים אחרים (סעיף 1091(4)).
הורים שמחזיקים נכס ברומניה שואלים לא פעם איך להבטיח שהבית יעבור לילדים, בלי לחכות להליך ירושה במדינה זרה, ובלי לוותר על האפשרות לגור בו. ברומניה יש לכך כלי משפטי מוכר ומוסדר היטב: פיצול הבעלות לבעלות חשופה ולזכות שימוש.
על המתנה עצמה, על הפטור ממס ההעברה ועל שעון המס במכירה כתבנו במדריך נפרד על מתנת נכס לילדים. כאן נתמקד במבנה המפוצל: מה כל צד רשאי לעשות, מי נושא בעלויות, איך רושמים, ומה עלול להשתבש.
מה זה פיצול לבעלות חשופה ולזכות שימוש?
זו חלוקה של הבעלות לשני נתחים שמוחזקים בידי אנשים שונים. לפי סעיף 703 לקוד האזרחי הרומני, זכות שימוש (uzufruct) היא הזכות להשתמש בנכס של אחר וליהנות מפירותיו כמו בעלים, בתנאי ששומרים על עצם הנכס. מי שמחזיק את הבעלות בלי זכות השימוש מחזיק בnuda proprietate, בעלות חשופה.
בפועל: הילדים רשומים כבעלים כבר היום, ההורים ממשיכים לגור בבית ולנהל אותו, ובמות ההורים הזכות פוקעת והילדים נשארים בעלים מלאים (סעיף 746).
בעל זכות השימוש רשאי לגור בנכס ולהשכיר אותו (סעיפים 709 ו-715); תיקונים גדולים כמו גג ושלד על הבעלים החשופים (סעיף 729).
מה ההורים רשאים לעשות, ומה נשאר לילדים?
| שאלה | בעל זכות השימוש | הבעלים החשופים | סעיף |
|---|---|---|---|
| מי גר בנכס | בשימוש בלעדי, אם לא הוסכם אחרת | לא, כל עוד הזכות קיימת | 709 |
| השכרה לצד שלישי | רשאי | לא | 715 |
| העברת זכות השימוש לאחר | רשאי, אם החוזה לא אוסר; הזכות עדיין תיגמר במות בעליה המקורי | לא רלוונטי | 714 |
| מכירת הנכס כולו | חותם יחד עם הבעלים החשופים | חותמים יחד עם בעל זכות השימוש | כל אחד מחזיק זכות אחרת |
לצד הזכויות יש גם חובות. בעל זכות השימוש חייב לשמור על ייעוד הנכס ולפצות על נזק שנגרם משימוש לא נכון (סעיפים 724 ו-725). במקביל, סעיף 747 מאפשר לבעלים החשופים לבקש מבית המשפט לסיים את הזכות כשבעליה מזיק לנכס או מזניח אותו.
מי משלם על התיקונים, על הביטוח ועל הנטלים?
- תחזוקה שוטפת: על בעל זכות השימוש (סעיף 729(1)).
- תיקונים גדולים: שלד, גג, קירות, מערכות חשמל, חימום ואינסטלציה, על הבעלים החשופים, אלא אם הצורך נוצר מהזנחת התחזוקה (סעיף 729(2) עד (4)).
- כשהבעלים לא מתקנים: בעל זכות השימוש מודיע להם על הצורך. אם לא תיקנו בזמן, הוא רשאי לתקן בעצמו, והם חייבים להחזיר לו את הסכום עד סוף השנה (סעיף 730).
- ביטוח: אם הנכס מבוטח, את הפרמיות משלם בעל זכות השימוש (סעיף 733(2)).
- הוצאות ונטלים של הבעלות: על הבעלים החשופים (סעיף 735).
בתוך משפחה החלוקה הזו נשמעת טכנית, אבל היא שאלה ממשית כשהגג דולף והילדים גרים בישראל. כדאי לסכם מראש בכתב מי מטפל בפועל.
כמה זמן זכות השימוש נמשכת, ואיך היא מסתיימת?
סעיף 708 קובע את התקרה: לאדם לכל היותר עד סוף חייו, ואם לא נקבעה תקופה מניחים שהזכות היא לכל החיים. לחברה התקרה היא 30 שנה, ותקופה ארוכה יותר מתקצרת מעצמה. זכות שנקבעה ״עד שאדם מסוים יגיע לגיל מסוים״ נמשכת עד אותו תאריך, גם אם האדם נפטר קודם.
סעיף 746 מונה את דרכי הסיום:
- מות בעל הזכות.
- סוף התקופה שנקבעה.
- איחוד שני החלקים אצל אותו אדם.
- ויתור.
- אי-שימוש במשך 10 שנים.
זכות שימוש או זכות מגורים: מה מתאים לכם?
הקוד מכיר גם זכות צרה יותר, זכות מגורים (abitație). בעליה רשאי לגור בבית עם בן הזוג, הילדים, ההורים ומי שבהחזקתו (סעיף 750), אבל אינו רשאי להעביר אותה לאחר או להשכיר את הבית (סעיף 752). להורים שרוצים רק לגור, זכות מגורים יכולה להספיק. הורים שרוצים לשמור גם את האפשרות להשכיר ולקבל את דמי השכירות צריכים זכות שימוש.
איך יוצרים את הפיצול ורושמים אותו?
- מסמך נוטריוני. הסכם שיוצר זכות קניינית שנרשמת בפנקס המקרקעין חייב להיות נוטריוני, אחרת הוא בטל (סעיף 1244). מתנה דורשת מסמך נוטריוני בכל מקרה (סעיף 1011).
- ניסוח לשני ההורים. כשהזכות נשמרת לשניכם, בקשו שהנוסח יקבע שההורה שנותר בחיים ממשיך להחזיק בזכות במלואה.
- רישום בפנקס המקרקעין (carte funciară). זכות קניינית במקרקעין נרכשת רק עם הרישום, גם בין הצדדים עצמם (סעיף 885(1)). בלי רישום אין זכות שימוש.
- נסח לאחר הרישום. הוא צריך להראות את הילדים כבעלים חשופים ואת ההורים כבעלי זכות השימוש.
- מחיקה בבוא היום. כשהזכות נגמרת במוות או בתום התקופה הרשומה, מוחקים אותה בלי צורך בהסכמת בעליה (סעיף 885(2)): מספיקות בקשה ותעודת פטירה.
את המסמך הנוטריוני ואת הרישום מבצעים נוטריון ועורך דין בעלי רישיון ברומניה. מי שאינו מגיע יכול לפעול באמצעות ייפוי כוח נוטריוני.
כמה מס משלמים ברומניה על הפיצול?
סעיף 111 לקוד המסים (חוק 227/2015) חל על העברת בעלות וגם על יצירה או העברה של חלקים ממנה, כמו זכות שימוש ובעלות חשופה. במכירה, המוכר משלם 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחרי שלוש שנים, נכון לאוקטובר 2026.
| מצב | הכלל | מקור |
|---|---|---|
| ערך מוצהר נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, יצירה או העברה של זכות שימוש | המס מחושב על 20% מערך המינימום | סעיף 111(4^1) |
| אותו מצב, סיום זכות השימוש בהסכם או בוויתור | אותו בסיס של 20% | סעיף 111(4^1) |
| אותו מצב, העברה של בעלות חשופה | המס מחושב על 80% מערך המינימום | סעיף 111(4^1) |
| מתנה בין בני זוג וקרובים עד דרגה שלישית | פטור | סעיף 111(2)(b) |
שתי הסתייגויות. ראשית, נוסח הפטור מדבר על רכישת בעלות במתנה, ולכן בקשו מהנוטריון אישור כתוב שהוא חל גם על המבנה שבחרתם, למשל מתנה של בעלות חשופה עם שמירת זכות שימוש. שנית, הסעיף מזכיר סיום של זכות השימוש בהסכם או בוויתור, ואינו מזכיר סיום במוות; את המשמעות במקרה שלכם כדאי לאשר מול רואה חשבון. ההיבט הישראלי של המבנה דורש בדיקה נפרדת עם יועץ מס.
אילו מלכודות כדאי להכיר מראש?
- יותר מילד אחד. אם הירושה כפופה לדין הרומני, לבן הזוג, לצאצאים ולהורים יש מנה שמורה (rezerva succesorală), מחצית ממה שהיו מקבלים בלי צוואה (סעיפים 1087 ו-1088). מתנה שפוגעת בה ניתנת להפחתה אחרי הפטירה לבקשת היורש (סעיף 1092).
- ״מכירה״ בחצי מחיר. מכירה לצאצא עם שמירת זכות שימוש נחשבת מתנה עד שיוכח אחרת (סעיף 1091(4)), ולכן אינה עוקפת את המנה השמורה.
- משכנתא קיימת. שעבוד על הנכס נשאר עליו אחרי הפיצול. מדברים עם הבנק לפני הנוטריון.
- מכירה עתידית. הילדים יכולים למכור את הבעלות החשופה בלבד, והקונה יקבל נכס שההורים ממשיכים להשתמש בו. מכירה של הנכס כולו דורשת את כולם.
- ילדים קטינים. מכירה או שעבוד של נכס של קטין דורשים אישור מוקדם של בית המשפט.
- ערבות. נותני מתנה ששמרו לעצמם זכות שימוש פטורים ממתן ערבות, וכך גם מוכר ששמר זכות כזו (סעיף 726(2)).
מה עושים לפני שחותמים?
לפני הנוטריון כדאי להחליט מי מחזיק בזכות ומה קורה כשאחד ההורים נפטר, לבדוק אם יש משכנתא, לקבל מהנוטריון אישור כתוב על הפטור ועל בסיס המס, ולבחון את המבנה מול תוכנית הירושה של המשפחה כולה. אנחנו מלווים משפחות ישראליות בתכנון הזה ומתאמים עם יועץ המס, והמסמך הנוטריוני והרישום בפנקס נעשים בידי נוטריון ועורך דין בעלי רישיון ברומניה.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. פיצול בעלות קשה לבטל, והשלכותיו תלויות במבנה המשפחה ובדין שיחול על הירושה.
שאלות נפוצות
ההורים יכולים להשכיר את הבית אחרי שהעבירו אותו לילדים?
כן, אם שמרו לעצמם זכות שימוש. לפי סעיף 715 לקוד האזרחי הרומני בעל זכות השימוש רשאי להשכיר. מי שמחזיק בזכות מגורים בלבד אינו רשאי להשכיר (סעיף 752).
מה קורה לזכות השימוש כשההורים נפטרים?
היא נגמרת מעצמה במות בעליה (סעיף 746), והילדים, שכבר רשומים כבעלים חשופים, נעשים בעלים מלאים. מוחקים את הזכות מהפנקס בבקשה ובתעודת פטירה, בלי צורך בהסכמה (סעיף 885(2)).
מי משלם על תיקון הגג?
הבעלים החשופים. גג, שלד, קירות ומערכות הם ״תיקון גדול״ (סעיף 729), אלא אם הנזק נגרם מהזנחת התחזוקה השוטפת, שהיא באחריות בעל זכות השימוש.
האם יש מס על מתנה של בעלות חשופה לילדים ברומניה?
מתנה בין קרובים עד דרגה שלישית פטורה לפי סעיף 111(2)(b) לקוד המסים, אבל נוסח הפטור מדבר על רכישת בעלות במתנה. בקשו מהנוטריון אישור כתוב שהפטור חל על המבנה המפוצל שלכם.
הילדים יכולים למכור את הבית בזמן שההורים גרים בו?
הם יכולים למכור את הבעלות החשופה שלהם בלבד, והקונה יקבל נכס שההורים ממשיכים להשתמש בו עד סוף זכותם. מכירה של הנכס כולו דורשת גם את חתימת ההורים.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.