باختصار
يتيح القانون المدني الروماني تقسيم العقار إلى جزأين: يحصل الأبناء على ملكية الرقبة (nuda proprietate)، ويحتفظ الوالدان لأنفسهما بحق الانتفاع (uzufruct) الذي يتيح السكن في العقار وتأجيره والاستفادة من ثماره. ويتم التقسيم بمستند موثّق ولا يوجد إلا من لحظة التسجيل في سجل العقارات. وبوفاة صاحب حق الانتفاع ينتهي الحق من تلقاء نفسه، ويصبح الأبناء مالكين كاملين دون إجراء إرث بشأن هذا الحق.
أبرز النقاط
- 1يستمر حق انتفاع الشخص الطبيعي بحد أقصى حتى نهاية حياته، وحق الشركة حتى 30 سنة (المادة 708 من القانون المدني).
- 2يحق لصاحب حق الانتفاع السكن في العقار وتأجيره (المادتان 709 و715)؛ أما الإصلاحات الكبيرة مثل السطح والهيكل فعلى مالكي الرقبة (المادة 729).
- 3يتطلب التقسيم مستندًا موثّقًا، ولا يُكتسب الحق إلا بالتسجيل في سجل العقارات (المادتان 1244 و885(1)).
- 4في غياب قيمة مصرّح بها كافية، تُحدَّد الضريبة على 20% من القيمة الدنيا لكتّاب العدل لحق الانتفاع، و80% لملكية الرقبة (المادة 111(4^1) من قانون الضرائب).
- 5البيع لفرع مع الاحتفاظ بحق الانتفاع يُعد هبة إلى أن يثبت العكس، ولذلك لا يتجاوز الحصة المحفوظة لورثة آخرين (المادة 1091(4)).
كثيرًا ما يسأل الوالدان اللذان يملكان عقارًا في رومانيا كيف يضمنان انتقال المنزل إلى الأبناء، دون انتظار إجراء إرث في دولة أجنبية، ودون التخلي عن إمكانية السكن فيه. وفي رومانيا أداة قانونية معروفة ومنظمة جيدًا لذلك: تقسيم الملكية إلى ملكية رقبة وحق انتفاع.
وقد كتبنا عن الهبة نفسها، وعن الإعفاء من ضريبة النقل، وعن ساعة الضريبة عند البيع في دليل منفصل عن هبة العقار للأبناء. وهنا نركز على البنية المقسّمة: ما الذي يحق لكل طرف فعله، ومن يتحمل التكاليف، وكيف يُسجَّل، وما الذي قد يسوء.
ما تقسيم الملكية إلى ملكية رقبة وحق انتفاع؟
هو تقسيم للملكية إلى شقين يحوزهما أشخاص مختلفون. فبموجب المادة 703 من القانون المدني الروماني، حق الانتفاع (uzufruct) هو الحق في استعمال عقار الغير والاستفادة من ثماره كالمالك، بشرط المحافظة على جوهر العقار. ومن يحوز الملكية دون حق الانتفاع يحوز nuda proprietate، أي ملكية الرقبة.
عمليًا: يُسجَّل الأبناء مالكين منذ اليوم، ويستمر الوالدان في السكن في المنزل وإدارته، وبوفاة الوالدين ينقضي الحق ويبقى الأبناء مالكين كاملين (المادة 746).
يحق لصاحب حق الانتفاع السكن في العقار وتأجيره (المادتان 709 و715)؛ أما الإصلاحات الكبيرة مثل السطح والهيكل فعلى مالكي الرقبة (المادة 729).
ما الذي يحق للوالدين فعله، وما الذي يبقى للأبناء؟
| السؤال | صاحب حق الانتفاع | مالكو الرقبة | المادة |
|---|---|---|---|
| من يسكن العقار | باستعمال حصري، ما لم يُتفق على خلاف ذلك | لا، ما دام الحق قائمًا | 709 |
| التأجير لطرف ثالث | يحق له | لا | 715 |
| نقل حق الانتفاع إلى آخر | يحق له، ما لم يحظر العقد ذلك؛ ومع ذلك ينتهي الحق بوفاة صاحبه الأصلي | غير ذي صلة | 714 |
| بيع العقار كله | يوقّع مع مالكي الرقبة | يوقّعون مع صاحب حق الانتفاع | كل منهما يحوز حقًا مختلفًا |
وإلى جانب الحقوق هناك التزامات أيضًا. فصاحب حق الانتفاع ملزم بالمحافظة على تخصيص العقار وبالتعويض عن الضرر الناتج عن الاستعمال غير السليم (المادتان 724 و725). وبالموازاة، تتيح المادة 747 لمالكي الرقبة أن يطلبوا من المحكمة إنهاء الحق حين يضر صاحبه بالعقار أو يهمله.
من يدفع ثمن الإصلاحات والتأمين والأعباء؟
- الصيانة الجارية: على صاحب حق الانتفاع (المادة 729(1)).
- الإصلاحات الكبيرة: الهيكل والسطح والجدران وأنظمة الكهرباء والتدفئة والسباكة، على مالكي الرقبة، ما لم تنشأ الحاجة عن إهمال الصيانة (المادة 729(2) إلى (4)).
- حين لا يُصلح المالكون: يُخطرهم صاحب حق الانتفاع بالحاجة. وإذا لم يُصلحوا في الوقت المناسب، يحق له الإصلاح بنفسه، ويلتزمون بإعادة المبلغ إليه حتى نهاية السنة (المادة 730).
- التأمين: إذا كان العقار مؤمَّنًا، فيدفع الأقساط صاحب حق الانتفاع (المادة 733(2)).
- نفقات الملكية وأعباؤها: على مالكي الرقبة (المادة 735).
داخل العائلة يبدو هذا التقسيم فنيًا، لكنه مسألة حقيقية حين يسرّب السطح ويعيش الأبناء في إسرائيل. ويُستحسن الاتفاق مسبقًا وكتابيًا على من يتولى الأمر فعليًا.
كم يستمر حق الانتفاع، وكيف ينتهي؟
تحدد المادة 708 السقف: للشخص الطبيعي بحد أقصى حتى نهاية حياته، وإذا لم تُحدَّد مدة يُفترض أن الحق مدى الحياة. وللشركة يكون السقف 30 سنة، والمدة الأطول تُختصر تلقائيًا. والحق المقرر «حتى يبلغ شخص معين سنًا معينة» يستمر حتى ذلك التاريخ، حتى لو توفي الشخص قبله.
وتعدّد المادة 746 طرق الانتهاء:
- وفاة صاحب الحق.
- نهاية المدة المحددة.
- اجتماع الجزأين لدى الشخص نفسه.
- التنازل.
- عدم الاستعمال مدة 10 سنوات.
حق الانتفاع أم حق السكنى: ما الأنسب لكم؟
يعرف القانون أيضًا حقًا أضيق، هو حق السكنى (abitație). يحق لصاحبه السكن في المنزل مع الزوج والأبناء والوالدين ومن يعولهم (المادة 750)، لكن لا يحق له نقله إلى آخر أو تأجير المنزل (المادة 752). وللوالدين اللذين يريدان السكن فقط، قد يكفي حق السكنى. أما الوالدان اللذان يريدان الاحتفاظ أيضًا بإمكانية التأجير وتلقي بدل الإيجار فيحتاجان إلى حق الانتفاع.
كيف يُنشأ التقسيم ويُسجَّل؟
- مستند موثّق. الاتفاق الذي ينشئ حقًا عينيًا يُسجَّل في سجل العقارات يجب أن يكون موثّقًا، وإلا فهو باطل (المادة 1244). والهبة تتطلب مستندًا موثّقًا في كل الأحوال (المادة 1011).
- الصياغة للوالدين كليهما. حين يُحتفظ بالحق لكليكما، اطلبوا أن يقرر النص أن الوالد الباقي على قيد الحياة يستمر في حيازة الحق كاملًا.
- التسجيل في سجل العقارات (carte funciară). لا يُكتسب الحق العيني العقاري إلا بالتسجيل، حتى بين الطرفين أنفسهما (المادة 885(1)). ومن دون تسجيل لا يوجد حق انتفاع.
- المستخرج بعد التسجيل. يجب أن يُظهر الأبناء مالكي رقبة والوالدين أصحاب حق الانتفاع.
- الشطب عند حلول الوقت. حين ينتهي الحق بالوفاة أو بانتهاء المدة المسجلة، يُشطب دون حاجة إلى موافقة صاحبه (المادة 885(2)): يكفي طلب وشهادة وفاة.
المستند الموثّق والتسجيل يتولاهما كاتب عدل ومحامٍ مرخصان في رومانيا. ومن لا يحضر يستطيع التصرف عبر توكيل موثّق.
كم ضريبة تُدفع في رومانيا على التقسيم؟
تسري المادة 111 من قانون الضرائب (القانون 227/2015) على نقل الملكية وكذلك على إنشاء أجزاء منها أو نقلها، مثل حق الانتفاع وملكية الرقبة. وفي البيع يدفع البائع 3% إذا احتفظ بالعقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات، حتى أكتوبر 2026.
| الحالة | القاعدة | المصدر |
|---|---|---|
| قيمة مصرّح بها أدنى من القيمة الدنيا لغرفة كتّاب العدل، إنشاء حق انتفاع أو نقله | تُحسب الضريبة على 20% من القيمة الدنيا | المادة 111(4^1) |
| الحالة نفسها، إنهاء حق الانتفاع باتفاق أو بتنازل | الأساس نفسه البالغ 20% | المادة 111(4^1) |
| الحالة نفسها، نقل ملكية الرقبة | تُحسب الضريبة على 80% من القيمة الدنيا | المادة 111(4^1) |
| الهبة بين الزوجين والأقارب حتى الدرجة الثالثة | إعفاء | المادة 111(2)(b) |
تحفظان. أولًا، نص الإعفاء يتحدث عن اكتساب الملكية بالهبة، ولذلك اطلبوا من كاتب العدل تأكيدًا مكتوبًا بأنه يسري أيضًا على البنية التي اخترتموها، مثل هبة ملكية الرقبة مع الاحتفاظ بحق الانتفاع. ثانيًا، تذكر المادة إنهاء حق الانتفاع باتفاق أو بتنازل، ولا تذكر الإنهاء بالوفاة؛ ويُستحسن تأكيد المعنى في حالتكم مع محاسب. أما الجانب الإسرائيلي من البنية فيتطلب فحصًا منفصلًا مع مستشار ضريبي.
ما الفخاخ التي يُستحسن معرفتها مسبقًا؟
- أكثر من ابن واحد. إذا كان الإرث خاضعًا للقانون الروماني، فللزوج والفروع والوالدين حصة محفوظة (rezerva succesorală)، تعادل نصف ما كانوا سيحصلون عليه دون وصية (المادتان 1087 و1088). والهبة التي تمس بها قابلة للإنقاص بعد الوفاة بطلب من الوارث (المادة 1092).
- «بيع» بنصف الثمن. البيع لفرع مع الاحتفاظ بحق الانتفاع يُعد هبة إلى أن يثبت العكس (المادة 1091(4))، ولذلك لا يتجاوز الحصة المحفوظة.
- رهن قائم. العبء على العقار يبقى عليه بعد التقسيم. تحدثوا مع البنك قبل كاتب العدل.
- البيع مستقبلًا. يستطيع الأبناء بيع ملكية الرقبة فقط، وسيحصل المشتري على عقار يستمر الوالدان في الانتفاع به. أما بيع العقار كله فيتطلب الجميع.
- الأبناء القاصرون. بيع عقار القاصر أو رهنه يتطلب إذنًا مسبقًا من المحكمة.
- الكفالة. الواهبون الذين احتفظوا لأنفسهم بحق الانتفاع معفون من تقديم كفالة، وكذلك البائع الذي احتفظ بمثل هذا الحق (المادة 726(2)).
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل كاتب العدل يُستحسن تحديد من يحوز الحق وما الذي يحدث حين يتوفى أحد الوالدين، والتحقق مما إذا كان هناك رهن، والحصول من كاتب العدل على تأكيد مكتوب بشأن الإعفاء وأساس الضريبة، ودراسة البنية في ضوء خطة الإرث للعائلة كلها. نحن نرافق العائلات الإسرائيلية في هذا التخطيط وننسق مع المستشار الضريبي، ويتولى المستند الموثّق والتسجيل في السجل كاتب عدل ومحامٍ مرخصان في رومانيا.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. ويصعب إلغاء تقسيم الملكية، وتتوقف تبعاته على بنية العائلة وعلى القانون الذي سيسري على الإرث.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الوالدان تأجير المنزل بعد نقله إلى الأبناء؟
نعم، إذا احتفظا لنفسيهما بحق الانتفاع. فبموجب المادة 715 من القانون المدني الروماني يحق لصاحب حق الانتفاع التأجير. أما من يحوز حق السكنى فقط فلا يحق له التأجير (المادة 752).
ماذا يحدث لحق الانتفاع حين يتوفى الوالدان؟
ينتهي من تلقاء نفسه بوفاة صاحبه (المادة 746)، ويصبح الأبناء، المسجلون أصلًا مالكي رقبة، مالكين كاملين. ويُشطب الحق من السجل بطلب وشهادة وفاة، دون حاجة إلى موافقة (المادة 885(2)).
من يدفع ثمن إصلاح السطح؟
مالكو الرقبة. فالسطح والهيكل والجدران والأنظمة «إصلاح كبير» (المادة 729)، ما لم ينتج الضرر عن إهمال الصيانة الجارية، التي هي من مسؤولية صاحب حق الانتفاع.
هل توجد ضريبة على هبة ملكية الرقبة للأبناء في رومانيا؟
الهبة بين الأقارب حتى الدرجة الثالثة معفاة بموجب المادة 111(2)(b) من قانون الضرائب، لكن نص الإعفاء يتحدث عن اكتساب الملكية بالهبة. اطلبوا من كاتب العدل تأكيدًا مكتوبًا بأن الإعفاء يسري على بنيتكم المقسّمة.
هل يستطيع الأبناء بيع المنزل بينما يسكن فيه الوالدان؟
يستطيعون بيع ملكية الرقبة الخاصة بهم فقط، وسيحصل المشتري على عقار يستمر الوالدان في الانتفاع به حتى نهاية حقهما. أما بيع العقار كله فيتطلب توقيع الوالدين أيضًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.