باختصار
ينظم القانون المدني الإيجار السكني في رومانيا، وبعض الحمايات الواردة فيه تتغلب على ما هو مكتوب في العقد: إذ يحق للمستأجر الخروج من عقد محدد المدة بإشعار مدته 60 يومًا، ولا يتم الإخلاء كقاعدة عامة إلا بموجب حكم قضائي. ويسجل المؤجر العقد لدى سلطة الضرائب بالنموذج C168، ويجعله التسجيل سندًا تنفيذيًا لتحصيل الإيجار ولاسترداد الشقة عند انتهاء المدة. أما التأمين والفواتير ومحضر التسليم فيجب ترتيبها كتابيًا، لأن القانون لا يحددها.
أبرز النقاط
- 1في العقد محدد المدة يستطيع المستأجر الإنهاء المبكر بإشعار لا يقل عن 60 يومًا، والبند الذي يحظر ذلك يُعد كأنه لم يُكتب (المادة 1825(1) من القانون المدني).
- 2يتم الإخلاء بموجب حكم قضائي، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك (المادة 1831)؛ والعقد الموثّق أو العقد محدد المدة المسجل يتيحان للمؤجر طريقًا سريعًا عند انتهاء المدة.
- 3تسجيل العقد لدى ANAF بالنموذج C168 التزام على المؤجر، لكنه يغيّر وضع الطرفين كليهما.
- 4لا يحدد القانون مبلغًا للتأمين: فالمبلغ والعملة وموعد الإعادة والخصومات تُحدَّد في العقد وفي محضر التسليم.
- 5المؤجر مسؤول عن الإصلاحات الضرورية، والمستأجر عن الإصلاحات الصغيرة الناتجة عن الاستعمال العادي (المادتان 1788 و1802).
كثير من العائلات الإسرائيلية التي تنتقل إلى رومانيا تختار ألا تشتري فورًا. فهي تستأجر لسنة أو سنتين، وتتعرف على الحي والمدارس والتنقلات اليومية، وبعد ذلك فقط تقرر أين تشتري. وهذه طريقة مدروسة للدخول إلى سوق أجنبي، لكنها تبدأ بعقد إيجار، وهذا العقد يخضع لقواعد يحددها القانون الروماني بنفسه، وأحيانًا خلافًا لما كُتب فيه.
يتناول هذا الدليل الجانب القانوني للإيجار: ما الذي يضمنه القانون المدني للمستأجر، وما معنى تسجيل العقد لدى سلطة الضرائب، وكيف تبدو الصفقة نفسها من جهة المؤجر. وقد كتبنا عن الضريبة السارية على دخل الإيجار وعن التأجير السياحي في دليلين منفصلين.
أي قانون يسري على عقد إيجار شقة أو منزل في رومانيا؟
القانون المدني الروماني (القانون 287/2009)، في فصل الإيجار الوارد في المواد 1777 إلى 1835. ومن المادة 1824 فصاعدًا ترد قواعد خاصة بالإيجار السكني، وكثير منها يهدف إلى حماية المستأجر.
والمعنى العملي: ليس كل ما وُقِّع نافذًا. فالإسرائيليون معتادون على قراءة العقد كأنه الكلمة الأخيرة، لكن في رومانيا قد يُعد البند المخالف لحماية واردة في القانون كأنه لم يُكتب. وقبل الجدال مع المؤجر حول بند معين، يُستحسن التحقق مما إذا كان القانون قد حسم المسألة.
يتم الإخلاء بموجب حكم قضائي، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك (المادة 1831)؛ والعقد الموثّق أو العقد محدد المدة المسجل يتيحان للمؤجر طريقًا سريعًا عند انتهاء المدة.
كم من الوقت مسبقًا يُعطى إشعار المغادرة، ومتى يستطيع المؤجر إنهاء العقد؟
في العقد محدد المدة يحق لكم المغادرة قبل الموعد إذا أعطيتم إشعارًا لا يقل عن 60 يومًا. وهذا حكم لا يمكن التنازل عنه مسبقًا. ويجمع الجدول الحالات الرئيسية:
| الحالة | من يُشعر وبأي شروط | الحد الأدنى للإشعار | المادة في القانون المدني |
|---|---|---|---|
| عقد محدد المدة، المستأجر يخرج مبكرًا | المستأجر، دون حاجة إلى تسبيب | 60 يومًا | 1825(1) |
| عقد محدد المدة، المؤجر ينهي مبكرًا | المؤجر، فقط إذا أجاز العقد ذلك لحاجات سكنه أو سكن عائلته | 60 يومًا في الإيجار الشهري | 1825(2) و1824(2) |
| عقد غير محدد المدة، المؤجر ينهي | المؤجر | 60 يومًا في الإيجار الشهري | 1824(2) |
| عقد غير محدد المدة، المستأجر ينهي | المستأجر | ربع فترة الدفع، نحو أسبوع في الإيجار الشهري، ما لم ينص العقد على أكثر | 1824(1) |
| انتهاء المدة المحددة | لا حاجة إلى إشعار | ينتهي العقد من تلقاء نفسه | 1809(1) |
حالتان يُستحسن معرفتهما. إذا انتهت المدة وبقيتم في الشقة واستمررتم في الدفع دون اعتراض المؤجر، ينشأ عقد جديد بالشروط نفسها لكن دون مدة محددة (المادة 1810)، وعندئذ تسري قواعد الإشعار الخاصة بمثل هذا العقد. والمستأجر الذي وفى بالتزاماته يتمتع بحق أولوية في عقد إيجار جديد للشقة نفسها، بشروط متساوية (المادة 1828).
هل يستطيع المؤجر إخلاءكم دون محكمة؟
كقاعدة عامة، لا. فبموجب المادة 1831، يتم الإخلاء بموجب حكم قضائي، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. وتغيير القفل أو إخراج الأغراض دون إجراء ليسا طريقًا يعترف به القانون.
الاستثناء المهم مرتبط بنهاية المدة. فالعقد الموقّع لدى كاتب العدل، وكذلك العقد محدد المدة المسجل لدى سلطة الضرائب، سند تنفيذي لاسترداد الشقة عند انتهاء المدة (المادة 1809(3)). أي أن المؤجر الذي يحمل مثل هذا العقد لا يحتاج إلى رفع دعوى عادية. وحمايتكم العملية هي أن تعرفوا بالضبط متى تنتهي المدة، وأن ترتبوا التجديد أو الانتقال في وقت مبكر.
يُلزم عقد الإيجار المالك الجديد أيضًا إذا سُجِّل كإشارة في سجل العقارات (Cartea Funciară، سجل الحقوق العقارية)، بموجب المادة 1811. وفي الإيجار الطويل يُستحسن طلب هذا التسجيل منذ التوقيع.
ما الذي يمنحه تسجيل العقد لدى ANAF، وعلى من يقع الالتزام؟
على المؤجر. فالشخص الطبيعي الذي يؤجر شقة يسجل العقد لدى سلطة الضرائب الرومانية (ANAF) بالنموذج C168، مع نسخة من العقد. ويمكن التقديم في الفرع، أو بالبريد، أو عبر المنطقة الشخصية الإلكترونية للسلطة (SPV). ويُسجَّل أيضًا أي تعديل على العقد وانتهاؤه.
ورغم أن الالتزام ليس عليكم، فإن له ثلاث تبعات على المستأجر:
- تحصيل دين الإيجار. العقد العرفي المسجل سند تنفيذي لبدل الإيجار، كالعقد الموثّق (المادة 1798). ويستطيع المؤجر تحصيل الإيجار غير المدفوع دون رفع دعوى.
- استرداد الشقة. في العقد محدد المدة المسجل، كما ذُكر، يستطيع المؤجر استرداد الشقة عند انتهاء المدة بطريق سريع.
- إثبات السكن. للعقد المسجل رقم وتاريخ رسميان، وهذا مفيد حين يلزم أن تُظهروا لسلطة ما أين تسكنون.
إذا كان العقد سيُستخدم في ملف تصريح الإقامة، فاسألوا مسبقًا سلطة الهجرة الرومانية (IGI) عن نوع العقد الذي تقبله. وفي كل الأحوال، اطلبوا من المؤجر رقم التسجيل والإيصال.
كم يجوز طلبه تأمينًا، وكيف تضمنون إعادته؟
لا يحدد القانون المدني مبلغًا ولا سقفًا للتأمين. فكل شيء يُحدَّد في العقد، ولذلك سيصعب المطالبة يوم المغادرة بما لم يُكتب. وهذه هي التفاصيل التي يجب أن ترد:
- المبلغ والعملة. إذا كان الإيجار مقوّمًا باليورو، فحددوا هل سيُعاد التأمين باليورو أم بالليو (الليو، العملة الرومانية)، ووفق أي سعر صرف.
- موعد الإعادة، محسوبًا من اليوم الذي سلّمتم فيه المفاتيح.
- قائمة مغلقة بالخصومات: الإيجار غير المدفوع، والفواتير المفتوحة، والضرر الذي يتجاوز الاستهلاك العادي.
- محضر تسليم (proces-verbal de predare-primire) موقّع من الطرفين، مع صور وقراءات العدادات. وعلى أساسه يُنظر في كل خصم.
- الدفع بتحويل مصرفي مع بيان، والاحتفاظ بكل إيصال.
من يصلح ماذا، وماذا تفعلون حين لا يستجيب المؤجر؟
المؤجر مسؤول عن كل إصلاح ضروري لإبقاء الشقة صالحة للاستعمال طوال مدة العقد (المادة 1788(1)). أما أنتم فعليكم «إصلاحات المستأجر» الناتجة عن الاستعمال العادي، مثل الصنبور الذي يقطر أو المفتاح الكهربائي أو المقبض (المادتان 1788(2) و1802).
- أبلغوا المؤجر فورًا حين يلزم إصلاح (المادة 1801)، ويُفضَّل كتابيًا.
- المؤجر الذي لا يتصرف في الوقت المناسب: يحق لكم الإصلاح بأنفسكم ومطالبته بالتكلفة مع الفائدة (المادة 1788).
- الإصلاح العاجل الذي يستمر أكثر من 10 أيام يخفض الإيجار تناسبيًا، والشقة التي أصبحت غير صالحة تتيح إنهاء العقد (المادة 1803).
- الخطر الجسيم على الصحة في المبنى أو الشقة يتيح إنهاء العقد حتى لو تنازلتم عن ذلك مسبقًا (المادة 1827).
تبطل المادة 1826 البند الذي يُلزم المستأجر بالتأمين لدى شركة تأمين اختارها المؤجر، والبند الذي يُلزم بالدفع المسبق لإصلاحات قدّرها المؤجر وحده، والبند الذي يتيح للمؤجر تقليص الخدمات دون خفض مقابل في الإيجار.
الفواتير وجمعية الملّاك والإيجار من الباطن: ما الذي يُستحسن حسمه كتابيًا؟
في المبنى المشترك يشارك المستأجر في نفقات الإنارة والتدفئة وتنظيف الأجزاء المشتركة، وفي نفقات أخرى يحمّله إياها القانون (المادة 1829). وعمليًا تصل فاتورة صيانة شهرية من جمعية الملّاك (asociația de proprietari، المقابلة للجنة البناية)، وإلى جانبها فواتير الكهرباء والغاز والإنترنت، وأحيانًا المياه والتدفئة أيضًا.
اكتبوا في العقد باسم من يُسجَّل كل عقد مزوّد، ومن يدفع فاتورة الجمعية وأي مكوّنات فيها، مثل صندوق الإصلاحات. والخياران، الفواتير باسم المؤجر أو نقلها إلى أسمائكم، كلاهما يعمل، بشرط أن ينص العقد صراحة على ما اختير. وإذا أردتم تأجير غرفة لشخص آخر أو التنازل عن العقد، فتلزم موافقة كتابية من المؤجر (المادة 1833).
كم يكلف الاستئجار في بوخارست، وما الذي يجب تحضيره للدخول؟
وفق بيانات Anunțul Telefonic لشهر يونيو 2026، المنشورة على موقع بلدية بوخارست، كان متوسط الإيجار المطلوب نحو 350 يورو للاستوديو، و533 يورو لشقة من غرفتين، و751 يورو لثلاث غرف، و2,420 يورو للمنزل أو الفيلا. وهذه أسعار في الإعلانات، لا أسعار صفقات، وتختلف بين الأحياء.
أضيفوا إلى تكلفة الدخول شهر الإيجار الأول والتأمين وعمولة الوساطة إذا كنتم تعملون مع وسيط. وما دام ليس لديكم رقم هوية روماني (CNP)، قد يطلب المؤجرون وشركات الخدمات رقمًا ضريبيًا رومانيًا (NIF).
كيف يبدو العقد نفسه من جهة المؤجر؟
من يستأجر اليوم قد يؤجر بنفسه بعد بضع سنوات. والبنود نفسها تعمل لصالح المؤجر أيضًا: فتسجيل العقد لدى ANAF التزام عليه، وهو ما يجعل العقد سندًا تنفيذيًا لتحصيل الإيجار ولاسترداد الشقة عند نهاية مدة محددة. ومحضر التسليم المفصل دليله على الضرر. وفي المقابل، لا يستطيع المؤجر منع المستأجر من المغادرة بإشعار مدته 60 يومًا، ولا يستطيع إنهاء العقد محدد المدة مبكرًا إلا إذا أجاز العقد ذلك لحاجات سكنه أو سكن عائلته.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
- اطلبوا مستخرجًا حديثًا من سجل العقارات (extras de carte funciară) وتأكدوا من أن المؤجر هو المالك ومما هو مسجل على العقار، مثل رهن.
- في بوخارست، تحققوا مما إذا كان المبنى مدرجًا في قائمة المباني ذات الخطر الزلزالي.
- اشترطوا عقدًا مكتوبًا بالرومانية مع ترجمة تفهمونها، وافحصوا المدة وبنود الإشعار مقارنة بالمادتين 1824 و1825.
- أكملوا بندًا كاملًا للتأمين، وتوزيع الإصلاحات والفواتير، ومحضر التسليم.
- احصلوا على التزام بالتسجيل لدى ANAF، وفي الإيجار الطويل أيضًا بتسجيل إشارة في سجل العقارات.
حين تستأجر عائلة إسرائيلية في رومانيا كمرحلة تسبق الشراء، يُستحسن قراءة العقد بعين من يخطط للسنتين القادمتين: متى تنتهي المدة، وكيف يُخرج منها، وماذا سيحدث للتأمين. نحن نرافق العائلات في فحص عقد الإيجار وفي التحضير للشراء الذي يليه، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين ينفذون الإجراءات وفق القانون المحلي، مثل العقد الموثّق أو التسجيل في سجل العقارات.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة معينة. والشروط السارية عليكم تتوقف على العقد وعلى الظروف، ويُستحسن أن يراجع محامٍ مستقل العقد قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل يمكن مغادرة عقد إيجار محدد المدة في رومانيا قبل انتهائه؟
نعم. فبموجب المادة 1825(1) من القانون المدني، يحق للمستأجر إنهاء عقد الإيجار السكني محدد المدة بإشعار لا يقل عن 60 يومًا. والبند في العقد الذي يلغي هذا الحق يُعد كأنه لم يُكتب.
من يسجل عقد الإيجار لدى ANAF؟
المؤجر. فالشخص الطبيعي الذي يؤجر شقة يقدم النموذج C168 مع نسخة من العقد، في الفرع أو بالبريد أو عبر المنطقة الشخصية الإلكترونية. وبصفتكم مستأجرين، اطلبوا منه رقم التسجيل.
ما مقدار التأمين المسموح به في الإيجار في رومانيا؟
لا يحدد القانون مبلغًا أو سقفًا. فالتأمين يُحدَّد في العقد، ولذلك يُستحسن كتابة المبلغ والعملة وموعد الإعادة والخصومات المسموح بها، والتوقيع على محضر تسليم مع صور وقراءات العدادات.
هل يستطيع المؤجر إخراجي من الشقة دون محكمة؟
كقاعدة عامة، لا. فالمادة 1831 تقرر أن الإخلاء يتم بموجب حكم قضائي، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. ومع ذلك، فإن العقد الموثّق أو العقد محدد المدة المسجل لدى ANAF سند تنفيذي لاسترداد الشقة عند انتهاء المدة.
ماذا يحدث لعقد الإيجار إذا باع المالك الشقة؟
بموجب المادة 1811، يُلزم العقد المالك الجديد إذا سُجِّل كإشارة في سجل العقارات. وفي العقد الطويل يُستحسن طلب هذا التسجيل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.