مرافقة قانونية للمستثمرين الإسرائيليين في عقارات الولايات المتحدة
نيويورك
«الولايات المتحدة» ليست سوقًا واحدة. ما ينجح في فلوريدا لا ينجح في أوهايو، وما يصحّ ضريبيًا في تكساس يختلف كليًا عمّا يصحّ في نيويورك. والمستثمر الإسرائيلي الذي يدخل السوق الأمريكية دون معرفة محلية عميقة يدفع ثمن التعلّم باهظًا.
- هيكل التملك الشائعLLC
- إتمام الصفقةعبر شركة Title وEscrow
- الضرائبفدرالية وعلى مستوى الولاية - تختلف من ولاية إلى أخرى
- مجموعات الشراءأمين إسرائيلي لأموال الشركاء
لماذا يختار الإسرائيليون الولايات المتحدة
يعرف المستثمر الإسرائيلي السوق الأمريكية، ويرتاح للتعامل بالدولار، ويبحث عن عوائد يصعب إيجادها في إسرائيل. وتتيح السوق الأمريكية دخولًا وخروجًا سريعين، وآليات متطورة لصفقات إعادة البيع السريع (Flip)، والتحسين والتأجير، والمباني متعددة الوحدات (Multi-family)، ومجموعات الشراء. المشكلة أن كل ولاية، وأحيانًا كل مقاطعة، تعمل وفق قواعدها الخاصة.
ما يجب معرفته قبل الدخول
- تختلف البنية الضريبية الفدرالية وعلى مستوى الولاية من ولاية إلى أخرى، وما هو مسموح في فلوريدا ليس بالضرورة صحيحًا في نيويورك.
- يجب أن يتلاءم هيكل التملك (عادةً LLC) مع قوانين الضرائب في إسرائيل أيضًا، وإلا فقد ينشأ ازدواج ضريبي.
- يخضع البيع من قِبل غير المقيم لاقتطاع ضريبي من المنبع (FIRPTA)، وقد تكون العقارات الأمريكية عرضةً لضريبة التركات.
- في صفقات Flip، يُعدّ الفحص النافي للجهالة السريع والمحلي أمرًا حاسمًا؛ فأسبوع واحد قد يكون الفارق بين صفقة وخسارة.
ثلاثة مسارات للمرافقة في الولايات المتحدة
- 1
للمستثمرين
تحديد الصفقة، والفحص النافي للجهالة، والمرافقة القانونية، والإتمام.
- 2
للمطوّرين
الهيكل القانوني، واتفاقيات الشراكة، والربط بفريق محلي.
- 3
لمنظّمي مجموعات الشراء
أمين إسرائيلي مرخّص يحتفظ بأموال الشركاء، ولا يحوّلها إلى شركة Title إلا عند استيفاء الشروط.
- 4
الهيكل والضرائب
LLC وهياكل تملك تتلاءم مع القانون الإسرائيلي أيضًا.
- 5
Title وEscrow
العمل مع شركة Title لفحص الملكية وإتمام الصفقة بصورة منظّمة.
- 6
شركاء محليون
محامون، ومديرو عقارات، وجهات تمويل في الولاية المستهدفة.
المحامي إيلان ليبوفيتش محامٍ في إسرائيل. تُقدَّم الاستشارات والإجراءات وفق القانون المحلي من قبل محامين وكتّاب عدل مرخّصين في الدولة المعنية، بالتنسيق مع المكتب.
كيف تسير الأمور: الولايات المتحدة
- 1
الهيكل والضرائب
اختيار هيكل التملك وفق القانونين الأمريكي والإسرائيلي.
- 2
العرض والعقد
عرض شراء، وعقد بشروط واقفة.
- 3
الفحوص وTitle
فحص العقار، وفحص الملكية، وتأمين Title.
- 4
التمويل
تمويل للأجانب أو رأس مال ذاتي، بحسب الهيكل.
- 5
الإتمام عبر Escrow
نقل الأموال والملكية عبر شركة Escrow.
لماذا نحن تحديدًا
لأن الولايات المتحدة تتطلب أمرين يصعب اجتماعهما: معرفة عميقة بالسوق الأمريكية - كيف تعمل صفقة Flip فعلًا، وما دور شركة Title، وكيف يُبنى هيكل LLC صحيح - وثقة كاملة من جانب المستثمر الإسرائيلي. فالمستثمر لا يرسل أمواله إلى أمريكا، بل يعمل مع محامٍ إسرائيلي يعرف ويفهم.
الأدلة · الولايات المتحدة
التأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في صفقة أمريكية: ما الذي يحميكم وما الذي لا يحميكم
التأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في أمريكا: ما تغطيه وثيقة المالك، وما الاستثناءات التي يجب فحصها، وكيف يعمل حساب الأمانة وكيف تتجنبون الاحتيال.عقد إدارة عقار في أمريكا: ما الذي يجب أن يتضمنه، والعمولات، وفخاخ شائعة للمستثمرين عن بُعد
عقد إدارة عقار في أمريكا للمستثمر من إسرائيل: البنود الإلزامية، والعمولات المعتادة، وترخيص الشركة، واقتطاع الضريبة على إيجار الأجانب، وفخاخ الإدارة عن بُعد.LLC لشراء عقار في أمريكا للمستثمر الإسرائيلي: المزايا، وفخ الإبلاغ في إسرائيل، والبدائل
هل نشتري عقارًا في أمريكا عبر LLC؟ المزايا، والفجوة بين التصنيف الأمريكي والإسرائيلي، وتعميم ضريبة الدخل 5/2004، وواجبات الإبلاغ في الدولتين، والبدائل.ITIN وEIN وحساب مصرفي أمريكي للمستثمر الأجنبي: ماذا يلزم ومتى وكيف
دليل عملي للمستثمر الإسرائيلي في العقارات الأمريكية: متى يلزم ITIN ومتى EIN، وكيف يُقدَّم الطلب دون SSN، وكم يستغرق، وما يطلبه المصرف الأمريكي لفتح حساب.الدخل من إيجار عقار في أمريكا: الضريبة الأمريكية واتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا والرصيد الضريبي والإبلاغ إلى سلطة الضرائب
كيف تُفرض الضريبة على إيجار عقار في أمريكا للمقيم في إسرائيل: 30% من الإجمالي أم على الصافي، وما تقرره الاتفاقية، ومسار 15% مقابل الضريبة الهامشية، والإبلاغ.رهن عقاري للأجنبي في أمريكا: قروض Foreign National وDSCR، ومتطلبات رأس المال الذاتي والشروط
رهن عقاري للأجنبي في أمريكا: كيف تعمل قروض Foreign National وDSCR، وكم رأس المال الذاتي والاحتياطيات المطلوبة، وما غرامات السداد المبكر للمقيم في إسرائيل.FIRPTA: اقتطاع الضريبة عند بيع عقار في أمريكا من قبل غير مقيم - النسب والإعفاءات وكيفية استرداد المبلغ
تبيع عقارًا في أمريكا؟ بموجب FIRPTA يقتطع المشتري 15% من السعر كاملًا. كيف يُحسب، ومتى تسري 10% أو الإعفاء، وكيف تخفض الاقتطاع بالنموذج 8288-B وتسترد المبلغ.ضريبة التركات الأمريكية لغير المقيمين: إعفاء 60 ألف دولار، والمخاطر على المستثمرين الإسرائيليين وسبل التخطيط
المستثمر الإسرائيلي الذي يملك عقارًا في أمريكا معرَّض لضريبة تركات تصل إلى 40% وإعفاء قدره 60,000 دولار فقط. ما الأصل الأمريكي، وكم الكلفة، وما سبل التخطيط.
أسئلة شائعة
هل يُستحسن شراء عقار في الولايات المتحدة عبر LLC؟
غالبًا نعم، ولا سيما لحماية الأصول. لكن شركة LLC الأمريكية تُعامَل في إسرائيل بطريقة قد تُنشئ مشكلات ضريبية إذا لم يُخطَّط لها مسبقًا. ويجب أن يُتخذ القرار وفق القانون في البلدين.
ما FIRPTA؟
قانون أمريكي يقضي بأنه عند بيع عقار من قِبل غير مقيم، يقتطع المشتري جزءًا من الثمن ويحوّله إلى السلطات الضريبية. ويمكن استرداد المبلغ الزائد، وفي حالات معيّنة تقليص الاقتطاع مسبقًا.
ما دور الأمين في مجموعة الشراء؟
يحتفظ الأمين بأموال الشركاء في حساب أمانة في إسرائيل، ولا يحوّلها إلى شركة Title إلا عند استيفاء الشروط المحددة مسبقًا. وهذه هي الحماية الأساسية للمستثمرين من تحويل الأموال قبل أوانها.
هل تفكرون في صفقة في الولايات المتحدة؟
الصفقة الدولية الجيدة تبدأ قبل التوقيع بكثير. ومكالمة تعارف قصيرة ستوضّح ما إذا كان من الصحيح أن نرافقكم، وكيف.
- هاتف
- +972-73-321-1022
- البريد
- [email protected]
- المكتب
- شارع هنافات هديغل 7، نيس تسيونا، إسرائيل
- بوخارست
- بوخارست، رومانيا