باختصار
عندما يبيع غير مقيم عقارًا في أمريكا، يجب على المشتري أن يقتطع من المنبع 15% من سعر البيع كاملًا (وليس من الربح) ويحوّلها إلى مصلحة الضرائب الأمريكية خلال 20 يومًا. وهذه ليست الضريبة النهائية بل دفعة مقدمة: يقدّم البائع تقريرًا ضريبيًا أمريكيًا (1040-NR) ويسترد الفرق، أو يطلب مسبقًا شهادة بتخفيض الاقتطاع بالنموذج 8288-B. ويجب على المستثمر الإسرائيلي أن يخطط للعملية منذ مرحلة عقد البيع، لأن المبلغ المحتجز قد يكون أكبر بكثير من الضريبة الفعلية.
أبرز النقاط
- 1نسبة الاقتطاع العامة هي 15% من مبلغ البيع كاملًا (Amount Realized)، حتى حين لا يوجد ربح على الإطلاق.
- 2في عقار يشتريه المشتري للسكن: حتى 300,000 دولار لا يوجد اقتطاع، وحتى مليون دولار يكون الاقتطاع 10%. الشروط مفصلة لاحقًا.
- 3اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا لا تعفي من FIRPTA: يحق لأمريكا فرض الضريبة على الربح من العقارات الواقعة على أراضيها.
- 4يتيح النموذج 8288-B طلب تخفيض الاقتطاع إلى مستوى الضريبة المتوقعة. وتعالج IRS الطلب عادةً خلال 90 يومًا من استلام كل المعلومات.
- 5يُسترد المبلغ عبر التقرير الضريبي الأمريكي، ويلزم لذلك رقم تعريف (ITIN). وفي إسرائيل يُمنح رصيد ضريبي عن الضريبة النهائية فقط، وليس عن الاقتطاع من المنبع.
ما هو FIRPTA وعلى من يسري؟
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) هي آلية في القانون الأمريكي تُلزم المشتري باقتطاع ضريبة من المنبع عندما يكون البائع «شخصًا أجنبيًا» يبيع حقًا في عقار في أمريكا. وكل مستثمر إسرائيلي ليس مواطنًا أمريكيًا ولا مقيمًا في أمريكا لأغراض الضريبة يُعدّ شخصًا أجنبيًا في هذا الشأن.
المنطق بسيط: ليس لدى مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) وسيلة لجباية الضريبة من بائع غادر البلاد بالمال، ولذلك تُلزم المشتري بحجز جزء من الثمن. وإذا لم يقتطع المشتري، فقد يتحمل هو نفسه الضريبة. ولهذا تحرص شركة التأمين على الملكية (Title) أو المحامي الذي يدير الإغلاق (Closing) على الاقتطاع الكامل، ما لم يُقدَّم إعفاء أو شهادة من IRS.
من المهم أن تفهموا: اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا لا تعفي من هذه الضريبة. فبحسب المادة 7 من الاتفاقية، يجوز فرض الضريبة على الدخل من العقارات، بما فيه الربح من بيعها، في الدولة التي تقع فيها. وتستثني المادة 15 من الاتفاقية صراحةً الربح من بيع عقارات كهذه من الإعفاء العام للأرباح الرأسمالية.
في عقار يشتريه المشتري للسكن: حتى 300,000 دولار لا يوجد اقتطاع، وحتى مليون دولار يكون الاقتطاع 10%. الشروط مفصلة لاحقًا.
كم تبلغ الضريبة المقتطعة عند بيع عقار في أمريكا؟
الإجابة المباشرة: 15% من مبلغ البيع كاملًا، ما لم يكن المشتري فردًا يشتري العقار لسكنه. ويُحسب الاقتطاع من الثمن الإجمالي، قبل سداد الرهن وبصرف النظر عن الربح. فمن اشترى بـ600,000 دولار ويبيع بـ620,000 دولار قد يرى 93,000 دولار محتجزة لدى IRS، مع أن الربح نفسه أقل بكثير.
| الحالة | نسبة الاقتطاع | الشروط الرئيسية |
|---|---|---|
| بيع عادي (استثمار، تجاري، مشترٍ شركة) | 15% من مبلغ البيع | النسبة سارية منذ 17 شباط/فبراير 2016 |
| مشترٍ فرد يشتري للسكن، السعر حتى 300,000 دولار | لا اقتطاع | المشتري أو أحد أفراد أسرته ينوي السكن في العقار 50% على الأقل من الأيام التي يُستخدم فيها العقار، في كل من فترتي الـ12 شهرًا الأوليين |
| مشترٍ يشتري للسكن، السعر فوق 300,000 وحتى مليون دولار | 10% من مبلغ البيع | اختبار السكن نفسه |
| السعر فوق مليون دولار | 15% | بصرف النظر عن استخدام المشتري |
يُحدَّد إعفاء السكن بحسب نية المشتري وليس البائع، ويُفحص بحسب إجمالي مبلغ البيع. وحين يوجد عدة بائعين، لا يسري الإعفاء إذا تجاوز المبلغ الإجمالي 300,000 دولار، حتى لو كان نصيب كل منهم أقل من ذلك. البيانات صحيحة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026.
هل FIRPTA هي الضريبة النهائية على الربح؟
لا. فالاقتطاع بموجب FIRPTA دفعة مقدمة فقط. أما الضريبة الحقيقية فتُحدَّد في التقرير الضريبي الأمريكي للبائع، بحسب الربح الفعلي: سعر البيع ناقص كلفة الشراء والتحسينات ونفقات البيع، مضافًا إليها الإهلاك المسترَد على مر السنين.
- ربح رأسمالي طويل الأمد (عقار احتُفظ به أكثر من سنة): يخضع للضريبة بنسب 0% أو 15% أو 20% بحسب مستوى الدخل الخاضع. في 2025، للفرد، تسري نسبة 0% حتى دخل خاضع قدره 48,350 دولارًا ونسبة 15% حتى 533,400 دولار.
- ربح من الإهلاك المسترَد (Unrecaptured Section 1250 Gain): يخضع بنسبة قصوى قدرها 25%.
- ربح قصير الأمد (مثلًا في صفقة Flip): يخضع كدخل عادي بنسب متدرجة تصل إلى 37% (حتى 2026).
- ضريبة استثمار إضافية (NIIT) بنسبة 3.8%: بحسب تعليمات IRS، لا تسري على غير المقيمين من غير المواطنين.
- ضريبة الولاية: تفرض معظم الولايات الضريبة على الربح أيضًا، وبعضها يشترط اقتطاعًا من المنبع خاصًا بها إضافةً إلى الاقتطاع الفيدرالي. والنسب والقواعد تختلف من ولاية إلى أخرى.
والمعنى العملي: في بيوع كثيرة يكون اقتطاع الـ15% أعلى بكثير من الضريبة النهائية، خاصةً حين يكون الربح صغيرًا أو حين يوجد رهن كبير أو حين يُباع العقار بخسارة. وفي هذه الحالات يتمحور السؤال كله حول مدى سرعة عودة المال.
كيف تخفضون الاقتطاع قبل الإغلاق؟ النموذج 8288-B
يمكن للبائع (أو للمشتري) تقديم طلب إلى IRS للحصول على شهادة اقتطاع (Withholding Certificate) بالنموذج 8288-B. ويمكن للشهادة أن تحدد اقتطاعًا مخفَّضًا حين تكون الضريبة القصوى المتوقعة أقل من 15%، وكذلك أن تعفي من الاقتطاع حين لا توجد ضريبة مستحقة أو حين يسري حكم تأجيل ضريبي.
- التوقيت: إذا قُدِّم الطلب قبل الإغلاق ولم يُحسم بعد، يقتطع المشتري المبلغ كاملًا لكنه غير ملزم بتحويله فورًا. وعمليًا تحتفظ شركة التأمين على الملكية بالمال في أمانة، ويُحوَّل إلى IRS (بالمقدار المحدَّد) خلال 20 يومًا من اليوم الذي أرسلت فيه IRS الشهادة أو الرفض.
- مدة المعالجة: بحسب IRS، يُتخذ القرار عادةً خلال 90 يومًا من استلام كل المعلومات المطلوبة. وتُظهر الخبرة الميدانية أن الأمر قد يطول، ولذلك يُقدَّم الطلب في أبكر وقت ممكن.
- رقم التعريف: يمكن للبائع الذي ليس لديه رقم تعريف أمريكي أن يرفق بالطلب النموذج W-7 للحصول على ITIN. وبحسب IRS، فإن طلب ITIN المقدَّم مع طلب شهادة اقتطاع يُعالج خلال 10 أيام من استلامه.
- التوثيق: يستند الطلب إلى حساب الضريبة المتوقعة، ولذلك يلزم مستندات الشراء وإثباتات التحسينات وتفصيل الإهلاك وعقد البيع.
يُستحسن تضمين عقد البيع بندًا ينظّم تقديم النموذج 8288-B، وحفظ مبلغ الاقتطاع في أمانة لدى شركة التأمين على الملكية، وتحريره وفق الشهادة. وبذلك لا ينشأ خلاف يوم الإغلاق.
كيف تستردون ضريبة FIRPTA؟
تقدّمون تقريرًا ضريبيًا أمريكيًا عن سنة البيع وترفقون النسخة الموقَّعة من النموذج 8288-A. ويُرَدّ الفرق بين المبلغ المقتطع والضريبة النهائية. وهذا هو التسلسل:
- يقدّم المشتري إلى IRS النموذج 8288 مع المبلغ المقتطع، مرفقًا بالنموذج 8288-A لكل بائع، خلال 20 يومًا من تاريخ البيع.
- تختم IRS النسخة B من النموذج 8288-A وترسلها إلى البائع. وإذا لم يرد في النموذج رقم تعريف للبائع، فلن ترسل IRS نسخة مختومة، بل خطابًا تطلب فيه من البائع استصدار ITIN.
- يقدّم البائع التقرير 1040-NR عن سنة البيع ويرفق النسخة B المختومة (أو، إن لم توجد، أدلة جوهرية على الاقتطاع كمستندات الإغلاق). ومن ليس لديه أجر في أمريكا ولا مكتب فيها يقدّم عادةً حتى 15 حزيران/يونيو من السنة التالية.
- إذا صدرت شهادة اقتطاع بعد أن حُوِّل المال إلى IRS، يمكن تقديم طلب استرداد مبكر (Early Refund) دون انتظار التقرير السنوي.
- تعالج IRS التقرير وتعيد الفرق. تتباين المدد، ولذلك يُستحسن التقديم مبكرًا وبصورة كاملة.
ماذا يحدث حين يكون العقار مملوكًا لـLLC؟
تتوقف الإجابة على تصنيف الـLLC لأغراض الضريبة الأمريكية:
- LLC ذات مالك واحد (كيان يُتجاهَل): بحسب تعليمات النموذج 8288، لا يمكن لكيان كهذا أن يكون «البائع»، والبائع لأغراض FIRPTA هو المالك. فإذا كان المالك أجنبيًا، يقتطع المشتري كالمعتاد.
- LLC متعددة الأعضاء (شراكة أمريكية): تقتطع الشراكة نفسها ضريبة من المنبع بموجب القسم 1446 عن حصة الربح العائدة للشركاء الأجانب، ولذلك لا يُطلب منها الاقتطاع وفق آلية FIRPTA المعتادة. ويُشتق الاقتطاع من الربح وليس من السعر.
- بيع الحقوق في الشراكة (بدل بيع العقار): تسري عليه قواعد اقتطاع منفصلة بموجب القسم 1446(f)، تتطلب فحصًا خاصًا.
ماذا يحدث في البيع من الجانب الإسرائيلي؟
يخضع المقيم في إسرائيل للضريبة في إسرائيل على الربح من بيع عقار في الخارج، ويحصل على رصيد ضريبي عن الضريبة المدفوعة في أمريكا. ولا تسري ضريبة التحسين العقاري (Mas Shevach) لأن قانون الضريبة العقارية يسري فقط على العقارات في إسرائيل. ويخضع الربح كربح رأسمالي بموجب أمر ضريبة الدخل، وللفرد عادةً بنسبة 25% على الربح الحقيقي. وفوق دخل سنوي قدره 721,560 ش.ج. (حتى 2026) تُضاف ضريبة إضافية (Surtax) بنسبة 3%، وتسري على الدخل الرأسمالي ضريبة إضافية أخرى بنسبة 2%.
- يُمنح الرصيد عن الضريبة النهائية فقط. المبلغ المقتطع بموجب FIRPTA دفعة مقدمة، ولذلك للحصول على رصيد في إسرائيل يلزم التقرير الأمريكي والتقدير النهائي. وبحسب القواعد في إسرائيل، يشترط الرصيد ضريبة نهائية غير قابلة للاسترداد، دُفعت خلال 24 شهرًا من نهاية السنة الضريبية المعنية.
- الرصيد محدود بمقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه، ويمكن ترحيل الرصيد الزائد إلى السنوات الضريبية الخمس التالية.
- الإهلاك: الإهلاك المطلوب في إسرائيل على مر السنين يخفض الرصيد الأصلي لسعر الكلفة، وبالتالي يزيد الربح الخاضع.
- هيكل الحيازة مؤثر: إذا كان العقار محتفظًا به في LLC لم يُختر لها مسار الشفافية في إسرائيل، فقد يتضرر التوافق بين الضريبة الأمريكية والضريبة الإسرائيلية.
ما العمل قبل التوقيع على عقد البيع؟
يبدأ بيع عقار في أمريكا بالتخطيط وليس بالإغلاق. وقبل التوقيع نفحص مع المحاسب الأمريكي الضريبة المتوقعة، ونقرر هل يُقدَّم النموذج 8288-B، ونتأكد من أن للبائع ITIN أو أن طلبًا بذلك يُقدَّم مع النموذج، ونصوغ في العقد آلية الأمانة على مبلغ الاقتطاع. وبالتوازي ننسق مع المحاسب في إسرائيل الإبلاغ والرصيد الضريبي، كي لا يعلق المال في أحد الجانبين ولا تُدفع الضريبة مرتين.
المعلومات الواردة في هذه المقالة عامة ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. تتغير النسب والحدود والنماذج من حين لآخر، ويجب فحص كل صفقة على حدة مع محامٍ ومحاسب مرخَّصين في الدولتين.
أسئلة شائعة
كم تُقتطع ضريبة عند بيع شقة في أمريكا من قبل إسرائيلي؟
كقاعدة، يقتطع المشتري 15% من مبلغ البيع كاملًا. وإذا كان المشتري فردًا يشتري العقار للسكن، فلا اقتطاع حين يبلغ السعر 300,000 دولار أو أقل، والاقتطاع 10% حين يصل السعر إلى مليون دولار. وهي دفعة مقدمة على حساب الضريبة النهائية وليست الضريبة نفسها.
هل تعفي اتفاقية الضريبة بين إسرائيل وأمريكا من FIRPTA؟
لا. بموجب الاتفاقية، يحق لأمريكا فرض الضريبة على الدخل والربح من عقارات تقع على أراضيها، ولذلك يسري الاقتطاع أيضًا على المقيمين في إسرائيل. أما ازدواج الضريبة فيُمنع في إسرائيل، عبر رصيد عن الضريبة الأمريكية النهائية.
خلال كم من الوقت يُسترد مبلغ FIRPTA؟
يُسترد المبلغ بعد تقديم التقرير 1040-NR عن سنة البيع، مرفقًا بالنموذج 8288-A الموقَّع، ولذلك تمر أحيانًا أشهر طويلة منذ البيع. ولتقصير المدة يمكن طلب شهادة بتخفيض الاقتطاع بالنموذج 8288-B، وتعالجه IRS عادةً خلال 90 يومًا من استلام كل المعلومات.
هل أحتاج إلى ITIN لاسترداد المبلغ؟
نعم. فبدون رقم تعريف أمريكي لا ترسل IRS للبائع نسخة مختومة من النموذج 8288-A ولا تستطيع معالجة تقريره. ويمكن تقديم طلب ITIN مع النموذج 8288-B أو مع التقرير الضريبي.
هل أدفع ضريبة في إسرائيل عن بيع عقار في أمريكا؟
نعم. يخضع المقيم في إسرائيل لضريبة الأرباح الرأسمالية عن الربح، كقاعدة بنسبة 25% على الربح الحقيقي للفرد، مضافًا إليها ضريبة إضافية فوق السقف. وتُعترف بالضريبة النهائية المدفوعة في أمريكا كرصيد، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةالتأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في صفقة أمريكية: ما الذي يحميكم وما الذي لا يحميكمالتأمين على الملكية (Title Insurance) وEscrow في أمريكا: ما تغطيه وثيقة المالك، وما الاستثناءات التي يجب فحصها، وكيف يعمل حساب الأمانة وكيف تتجنبون الاحتيال.قراءة الدليلالمصادر
- IRS - FIRPTA Withholding
- IRS - Exceptions from FIRPTA Withholding
- IRS - Reporting and Paying Tax on U.S. Real Property Interests
- IRS - Instructions for Form 8288 (01/2026)
- IRS - Instructions for Form W-7
- IRS - Topic 409, Capital gains and losses
- IRS - Instructions for Form 8960 (NIIT)
- U.S.-Israel Income Tax Treaty (IRS)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Israel, Income determination
- بن شوشان وشركاه - الإبلاغ عن الدخل من خارج إسرائيل، الملحق د
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.