الدفعة المؤسِّسة · يناير 2027 · باب التقديم مفتوح
هل تحلمون بأن تصبحوا مطوّرين عقاريين في الخارج؟
يبني المحامي إيلان ليبوفيتش مجموعة صغيرة من المطوّرين والمستثمرين، ويرافقهم خطوة بخطوة حتى مشروعهم الأول في الخارج. ليست دورة تكتفون بمشاهدتها، بل مجموعة تعمل على صفقتكم أنتم.
تُدرس الطلبات بحسب ترتيب تقديمها، ويتلقى كل متقدّم ردًا مكتوبًا.
- لقاءً، يرافقها جميعًا ملف صفقة شخصي
- 12
- في بوخارست: موقع بناء، وبنك، وكاتب عدل، ومقاول
- أسبوع ميداني
- في الختام تعرضون ملفكم أمام لجنة تقييم
- لجنة
- مغلقة، مع مكالمة تعارف ومقابلة قبل الانضمام
- مجموعة صغيرة
ما الذي يوقف معظم الحالمين، وكيف نتعامل معه
«لا أعرف اللغة ولا القانون ولا السلطات.»
تتعرّفون على خريطة السوق مع محامٍ يعمل مطوّرًا في السوق الرومانية، ومع محامٍ محلي إلى جانب كل صفقة.
«لا أعرف بمن أثق هناك.»
تتعرّفون على المهنيين العاملين في الميدان، وتحصلون على أدوات لفحص كل واحد منهم بأنفسكم.
«أخشى أن تضيع أموالي الأولى.»
ثلاثة مرشِّحات قبل أي رحلة، ولجنة تقييم قبل أي التزام. وقول «لا» في الوقت المناسب نجاح بحد ذاته.
ثلاثة أمور يصعب أن تجتمع معًا
- 1
مطوّر يبني الآن
المحامي ليبوفيتش شريك في مشروع يضم 29 فيلا في بالوتيشتي، ويُستخدم المشروع دراسة حالة مفتوحة: التراخيص، والجداول الزمنية، وما كنا سنفعله بشكل مختلف.
- 2
محامٍ إلى جانب المطوّر
تُدرس كل مرحلة من الجانب القانوني أيضًا: هيكل التملك، والعقود، والتراخيص، والتسجيل، وما يتطلبه القانون المحلي.
- 3
ملف صفقتكم الخاص
ليس مثالًا عامًا. يبني كل مشارك على امتداد البرنامج ملفًا لصفقة حقيقية يدرسها، ويعرضه في الختام أمام لجنة التقييم.
إفصاح: المحامي إيلان ليبوفيتش هو أيضًا مطوّر عقاري وشريك في Compass Group، مطوّرة مشروع Compass on the Lake في رومانيا. لا يمثّل المكتب المشترين أو المستثمرين في صفقات مع Compass Group أو مشاريعها، ويحيلهم إلى محامٍ مستقل.
إفصاح إضافي: موتي أزولاي، الذي يدرّس في البرنامج، مطوّر وشريك في Compass Group، الشركة المطوّرة لمشروع Compass on the Lake.
دورة استثمار أم نخبة المطوّرين؟
| دورة استثمار نموذجية | نخبة المطوّرين | |
|---|---|---|
| ماذا نتعلّم | شراء عقار يبنيه شخص آخر | بناء مشروع: الأرض، والترخيص، والتمويل، والمقاول، والبيع |
| على أي صفقة | أمثلة عامة | ملف صفقة شخصي منذ اللقاء الأول |
| العمل الميداني | غالبًا لا يوجد | أسبوع في بوخارست: موقع بناء، وبنك، وكاتب عدل، ومقاول |
| كيف ينتهي البرنامج | شهادة | شهادة، وعرض الملف أمام لجنة تقييم، وخطة لمدة 90 يومًا |
| من يُقبل | كل من يسجّل | مجموعة صغيرة، بعد مكالمة تعارف ومقابلة |
ثلاثة مرشِّحات. وكل صفقة تمرّ بها جميعًا.
- 1
الجدوى الاقتصادية
خطة عمل متحفظة تشمل جميع النفقات، حتى تلك التي تُنسى عادةً: الضرائب، والطيران، والإقامة. ويُتحقَّق من كل رقم بمقارنته بعدة مصادر.
- 2
الفحص التخطيطي والميداني
زيارة العقار، والمهندسون المعماريون والمقاولون، وحقوق البناء، وسعر المتر المربع في صفقات مماثلة، وجداول زمنية واقعية للترخيص.
- 3
الفحص القانوني
تاريخ العقار ووضعه الحالي: الرهون، والديون، والتسجيل، مع محامٍ محلي إلى جانب المحامي المرافق.
12 لقاءً. وفي الختام، لجنة التقييم.
يبدأ كل لقاء بقضية حقيقية وينتهي بأداة عمل. ومنذ اللقاء الأول يبني كل مشارك ملفًا لصفقة يدرسها، ومن ليست لديه صفقة بعد يعمل على ملف تدريبي.
قبل القفز إلى الماء
- 1
خريطة اللعبة
المستثمر مقابل المطوّر، وأنواع الصفقات، وفتح ملف الصفقة الشخصي.
خريطة الأطراف الفاعلة وملف صفقة مفتوح
- 2
اختيار الدولة والسوق
كيف تختارون الدولة والمدينة والحي، وأي مصادر المعلومات مجدية، وكيف تتعاملون مع مخاطر العملة وتغيّر التشريعات.
تقرير سوق لمدينة واحدة
- 3
المرشِّحات الثلاثة في المختبر
تحليل اقتصادي وتخطيطي وقانوني على نموذج حقيقي نبنيه معًا.
نموذج فرز لصفقتكم
- 4
التخطيط والبناء في الخارج
شهادة التخطيط العمراني (Certificat de urbanism)، والترخيص، والمخططات الهيكلية، والجداول الزمنية، مع رومانيا مثالًا حيًا.
خريطة الموافقات للمشروع
بناء المشروع
- 5
الهيكل والشركاء
شركة محلية، أو شريك محلي، أو مشروع مشترك: من يملك ماذا، ومن يقرر، وماذا يحدث عند النزاع.
مخطط الهيكل وقواعد اتخاذ القرار
- 6
المنتج: ماذا نبني ولمن
من المشتري إلى المخطط: المساحة، والمواصفات، وتكاليف البناء، وضبط الميزانية مع المقاول.
توصيف المنتج وميزانية التنفيذ
- 7
التمويل من وجهة نظر البنك
كيف يقيّم بنك محلي مطوّرًا أجنبيًا وما الذي يطلب رؤيته، مع محاكاة لاجتماع ائتماني.
ملف ائتمان جاهز للبنك
- 8
الضرائب الدولية
مع مستشار ضريبي: الضرائب في بلدين، واتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي، وما يجب التخطيط له مسبقًا.
قائمة أسئلة للمستشار الضريبي
البناء والبيع واتخاذ القرار
- 9
الفريق والتنفيذ
محامٍ محلي، ومهندس معماري، ومهندس إنشائي، ومقاول، ومحاسب، ووسيط عقاري: كيف تختارونهم، وكيف تديرونهم، وكيف تشرفون عليهم عن بُعد.
خريطة الفريق وتعليمات للمحامي المحلي
- 10
التسويق والبيع وأموال المشترين
البيع للمشترين المحليين وللإسرائيليين، وكيف تُحمى أموال المشترين وفق القانون: من قانون البيع (الشقق) في إسرائيل إلى حساب مخصص في الخارج.
قائمة تدقيق لمواد التسويق
- 11
التفاوض، وعندما يسوء أمر ما
التفاوض بين الثقافات، وما تفعلونه في الساعات الـ72 الأولى عندما يوقف البنك الائتمان أو يتأخر المقاول.
بروتوكول طوارئ
- 12
لجنة التقييم
يعرض كل مشارك ملفه أمام إيلان ومجموعة من المهنيين. وعبارة «لن ندخل هذه الصفقة» إجابة صحيحة تمامًا.
قرار مُعلَّل وخطة لمدة 90 يومًا
لقاء افتتاحي
لقاء تعارف حضوري في إسرائيل قبل اللقاء الأول.
أسبوع ميداني في بوخارست
موقع بناء نشط، ومهندس معماري، وبنك، وكاتب عدل، ومقاول. جولة تعليمية لا جولة مبيعات.
ساعات استقبال شهرية
بين اللقاءات: لقاء جماعي مع إيلان حول الصفقات التي تدرسونها.
ما الذي تخرجون به
- ملف صفقة شخصي
- نموذج المرشِّحات الثلاثة
- تقرير سوق
- خريطة الموافقات
- مخطط الهيكل
- توصيف المنتج والميزانية
- ملف ائتمان للبنك
- خريطة الفريق المهني
- تعليمات للمحامي المحلي
- قائمة تدقيق لمواد التسويق
- بروتوكول الساعات الـ72
- خطة الأيام الـ90
من يُدرّس
المحامي إيلان ليبوفيتش
قائد البرنامج
محامٍ، وعضو سابق في الكنيست السادس عشر، ومطوّر وشريك في Compass on the Lake.
موتي أزولاي
الاستراتيجية وأبحاث السوق والتسويق
مطوّر وشريك في Compass on the Lake، وطالب دكتوراه في الإدارة، وباحث في سلوك المستهلك.
ويُدرّس إلى جانبهما مهنيون من الميدان في مجالات الضرائب والتخطيط والتمويل والمصارف، ومطوّرون ناشطون من دول أخرى.
لماذا المجموعة صغيرة عن قصد
- المشروع الأول في الخارج يحتاج إلى مرافقة شخصية، لا إلى محاضرة في قاعة مكتظة. ويقرأ إيلان كل ملف صفقة بنفسه.
- تتطلب لجنة التقييم في الختام وقتًا لكل مشارك، ولذلك عدد المقاعد محدود.
- المجموعة الصغيرة شبكة علاقات أيضًا: من يجلس إلى جانبكم قد يكون الشريك أو المستشار أو الصديق في مشروعكم القادم.
من طلب الانضمام حتى المشروع الأول
- 1
تقدّمون الطلب
دقيقتان، عبر النموذج في أسفل الصفحة.
- 2
مكالمة تعارف
ما الذي تحملونه، وما الذي تبحثون عنه، وأي صفقة تودّون دراستها.
- 3
مقابلة مع إيلان
حديث شخصي: هل هذا هو الوقت المناسب لكم، وإن لم يكن، فما الذي ينقص.
- 4
رد مكتوب
لكل متقدّم، حتى لمن لم يُقبل، مع شرح لما ينقص وكيفية استكماله.
- 5
تنضمّون إلى النخبة
لقاء افتتاحي، و12 لقاءً، وأسبوع ميداني في بوخارست، وساعات استقبال.
- 6
لجنة التقييم
تعرضون ملفكم وتخرجون بقرار وخطة لمشروعكم الأول.
ليس كل من يرغب مناسبًا، ولا بأس في ذلك
البرنامج مناسب لكم إذا
- كنتم تعرفون من أين سيأتي رأس مال المشروع: منكم، أو من شركاء، أو من مستثمرين.
- كانت لديكم خبرة في الاستثمار العقاري، أو خلفية مهنية في المجال.
- كان لديكم وقت حقيقي، بما في ذلك السفر إلى دولة المشروع.
- كنتم مستعدين للعمل مع فريق مهني، لا بمفردكم.
- كانت لديكم الشجاعة لرفض صفقة حين لا تستقيم الأرقام.
أقل ملاءمة لكم إذا
- كنتم تبحثون عن ربح سريع وآمن.
- كنتم تخططون لدخول مشروع بأموال الآخرين وحدها.
- كنتم تريدون «صفقة جاهزة» بدلًا من تعلّم بناء واحدة.
- كنتم تبحثون عن محامٍ لصفقة، لا عن برنامج.
ما الذي يبقى بعد البرنامج
شهادة إتمام
على إتمام البرنامج وعرض الملف أمام لجنة التقييم.
ملفكم
النموذج، والموافقات، والهيكل، والميزانية، وخطة العمل. يبقى معكم.
دائرة الخرّيجين
لقاء سنوي في بوخارست، وفحص متبادل للصفقات بين الخرّيجين.
الفريق المهني
تعارف مع المهنيين الذين عملوا معكم طوال الطريق.
وما الذي لا نعد به
- لا نعد بتحقيق ربح، ولا نبيع «صفقة جاهزة».
- نعلّمكم أن تقولوا «لا» لصفقة غير جيدة.
- كل صفقة تختارونها هي صفقتكم، مع محامٍ خاص بكم في دولة المشروع.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين دورة في الاستثمار العقاري ودورة في التطوير العقاري؟
في دورة الاستثمار تتعلّمون شراء عقار يبنيه شخص آخر. أما في دورة التطوير فتتعلّمون البناء بأنفسكم: العثور على الأرض، والحصول على الترخيص، وتأمين التمويل، وإدارة المقاول، والبيع. ونخبة المطوّرين برنامج للتطوير العقاري، مع ملف صفقة شخصي، وأسبوع ميداني في بوخارست، ولجنة تقييم في الختام.
متى ينطلق البرنامج؟
تنطلق الدفعة المؤسِّسة في يناير 2027. ومن يتقدّم الآن يكون أول من يعرف المواعيد والصيغة والتكلفة، ويُدعى إلى مكالمة تعارف قبل أي التزام.
هل أحتاج إلى خبرة سابقة في التطوير العقاري؟
لا. ولا يلزم أن يكون رأس المال كله متوفرًا لديكم الآن. ما تحتاجونه هو الوقت، والاستعداد للتعلّم، وخطة لمصدر رأس المال: منكم، أو من شركاء، أو من مستثمرين. وتساعد الخبرة الاستثمارية أو الخلفية المهنية، ولهذا الغرض بالذات توجد مكالمة التعارف.
في أي دول؟
صُمّمت المنهجية لتعمل في أي دولة. ورومانيا هي دراسة الحالة الرئيسية، وإلى جانبها دراسات حالة من دول أخرى.
هل سيكون إيلان محاميّ في الصفقة؟
نخبة المطوّرين برنامج تعليم ومرافقة، وليست تمثيلًا قانونيًا. أما التمثيل في صفقة بعينها، إن رغبتم فيه، فيكون باتفاق منفصل، ودائمًا إلى جانب محامٍ محلي في دولة المشروع.
هل يجب أن أشتري فيلا في Compass on the Lake للانضمام؟
لا. البرنامج منفصل عن المشروع، والمشروع يُستخدم فيه دراسة حالة فقط. ولن يعرض عليكم أحد شراء أي شيء هناك، ولا حتى خلال الأسبوع الميداني.
كم تبلغ تكلفة البرنامج؟
تُعلَن التكلفة خلال مكالمة التعارف، مع المواعيد والصيغة، وقبل أي التزام.
ماذا لو لم أُقبل؟
ستتلقون ردًا مكتوبًا يشرح ما الذي ينقص. ويمكنكم استكماله والتقدّم مجددًا للدفعة التالية.
تظنون أنكم أهل لذلك؟ قدّموا طلبكم.
دقيقتان. سنعود إليكم لمكالمة تعارف، ونطلعكم على المواعيد والصيغة والتكلفة قبل أي التزام.
نخبة المطوّرين برنامج تعليم ومرافقة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. وتُقدَّم تفاصيل البرنامج ومواعيده وتكلفته خلال مكالمة التعارف.