מחזור המייסדים · ינואר 2027 · הגשת מועמדות פתוחה
חולמים להיות יזמי נדל״ן מעבר לים?
עו״ד אילן ליבוביץ בונה נבחרת קטנה של יזמים ומשקיעים, ומלווה אותם שלב אחר שלב עד הפרויקט הראשון שלהם בחו״ל. לא קורס שצופים בו, אלא קבוצה שעובדת על עסקה שלכם.
המועמדויות נבחנות לפי סדר ההגשה. כל מועמד מקבל תשובה בכתב.
- מפגשים, ותיק עסקה אישי שמלווה את כולם
- 12
- בבוקרשט: אתר בנייה, בנק, נוטריון וקבלן
- שבוע שטח
- בסוף מציגים את התיק בפני פאנל הערכה
- פאנל
- סגורה, עם שיחת היכרות וראיון לפני הצטרפות
- קבוצה קטנה
מה עוצר את רוב החולמים, ומה עושים עם זה
״אני לא מכיר את השפה, החוק והרשויות.״
לומדים את המפה עם עורך דין שעובד בשוק הרומני כיזם, ועם עורך דין מקומי לצד כל עסקה.
״אני לא יודע במי לבטוח שם.״
מכירים את אנשי המקצוע שעובדים בשטח, ומקבלים כלים לבדוק כל אחד מהם בעצמכם.
״אני פוחד שהכסף הראשון ילך לאיבוד.״
שלושה מסננים לפני כל טיסה, ופאנל הערכה לפני כל התחייבות. ״לא״ בזמן הוא הצלחה.
שלושה דברים שקשה למצוא יחד
- 1
יזם שבונה עכשיו
עו״ד ליבוביץ שותף בפרויקט של 29 וילות בבלוטשט, והפרויקט משמש מקרה בוחן פתוח: היתרים, לוחות זמנים, ומה היינו עושים אחרת.
- 2
עורך דין לצד היזם
כל שלב נלמד גם מהצד המשפטי: מבנה ההחזקה, החוזים, ההיתרים והרישום, ומה הדין המקומי דורש.
- 3
תיק עסקה משלכם
לא דוגמה כללית. כל משתתף בונה לאורך הדרך תיק לעסקה אמיתית שהוא בודק, ומציג אותו בסוף בפני פאנל ההערכה.
גילוי נאות: עו״ד אילן ליבוביץ הוא גם יזם נדל״ן ושותף ב-Compass Group, היזמת של Compass on the Lake ברומניה. המשרד אינו מייצג רוכשים או משקיעים בעסקאות עם Compass Group או בפרויקטים שלה, ומפנה אותם לעורך דין עצמאי.
גילוי נאות נוסף: מוטי אזולאי, המלמד בתוכנית, הוא יזם ושותף ב-Compass Group, היזמת של Compass on the Lake.
קורס השקעות או נבחרת יזמים?
| קורס השקעות טיפוסי | נבחרת היזמים | |
|---|---|---|
| מה לומדים | לקנות נכס שמישהו אחר בונה | לבנות פרויקט: קרקע, היתר, מימון, קבלן ומכירה |
| על איזו עסקה | דוגמאות כלליות | תיק עסקה אישי, מהמפגש הראשון |
| שטח | לרוב אין | שבוע בבוקרשט: אתר בנייה, בנק, נוטריון וקבלן |
| איך מסיימים | תעודה | תעודה, הצגת התיק בפני פאנל הערכה ותוכנית ל-90 יום |
| מי מתקבל | כל מי שנרשם | קבוצה קטנה, אחרי שיחת היכרות וראיון |
שלושה מסננים. כל עסקה עוברת את שלושתם.
- 1
כדאיות כלכלית
תוכנית עסקית שמרנית עם כל ההוצאות, גם אלה ששוכחים: מיסוי, טיסות ושהייה. כל נתון נבדק מול כמה מקורות.
- 2
בדיקה תכנונית ופיזית
ביקור בנכס, אדריכלים וקבלנים, זכויות בנייה, מחיר למ״ר בעסקאות דומות, ולוחות זמנים אמיתיים להיתר.
- 3
בדיקה משפטית
ההיסטוריה של הנכס ומצבו היום: שעבודים, חובות ורישום, עם עורך דין מקומי לצד עורך הדין המלווה.
12 מפגשים. ובסוף, פאנל הערכה.
כל מפגש מתחיל בסוגיה אמיתית ומסתיים בכלי עבודה. מהמפגש הראשון כל משתתף בונה תיק לעסקה שהוא בודק, ומי שעוד אין לו עסקה עובד על תיק לימודי.
לפני שקופצים למים
- 1
מפת המשחק
משקיע מול יזם, סוגי עסקאות, ופתיחת תיק העסקה האישי.
מפת השחקנים ותיק עסקה פתוח
- 2
בחירת מדינה ושוק
איך בוחרים מדינה, עיר ושכונה, אילו מקורות מידע עובדים, ומה עושים עם סיכון מטבע ושינויי חקיקה.
דוח שוק לעיר אחת
- 3
שלושת המסננים, במעבדה
ניתוח כלכלי, תכנוני ומשפטי על מודל אמיתי שבונים יחד.
מודל סינון לעסקה שלכם
- 4
תכנון ובנייה בחו״ל
תעודת אורבניזם, היתר, תוכניות מתאר ולוחות זמנים, עם רומניה כדוגמה חיה.
מפת אישורים לפרויקט
לבנות את הפרויקט
- 5
מבנה ושותפים
חברה מקומית, שותף מקומי או מיזם משותף: מי מחזיק מה, מי מחליט, ומה קורה במחלוקת.
תרשים מבנה וכללי הכרעה
- 6
המוצר: מה בונים ולמי
מהקונה אל התוכנית: גודל, מפרט, עלויות בנייה ובקרת תקציב מול הקבלן.
אפיון מוצר ותקציב ביצוע
- 7
מימון, מצד הבנק
איך בנק מקומי בוחן יזם זר ומה הוא מבקש לראות, ושיחת אשראי מדומה.
תיק אשראי מוכן לבנק
- 8
מיסוי בינלאומי
עם יועץ מס: מיסוי בשתי מדינות, אמנות מס, ומה מתכננים מראש.
רשימת שאלות ליועץ המס
לבנות, למכור, להחליט
- 9
הצוות והביצוע
עורך דין מקומי, אדריכל, מהנדס, קבלן, רואה חשבון ומתווך: איך בוחרים, איך מנהלים ואיך מפקחים מרחוק.
מפת הצוות והנחיות לעורך הדין המקומי
- 10
שיווק, מכירה וכספי רוכשים
מכירה למקומיים ולישראלים, ואיך מגינים על כספי הרוכשים לפי הדין: מחוק המכר בישראל ועד חשבון ייעודי בחו״ל.
צ׳קליסט לחומרי שיווק
- 11
משא ומתן, וכשמשהו משתבש
משא ומתן חוצה תרבויות, ומה עושים ב-72 השעות הראשונות כשבנק עוצר אשראי או כשקבלן מאחר.
פרוטוקול חירום
- 12
פאנל ההערכה
כל משתתף מציג את התיק שלו בפני אילן ואנשי מקצוע מהתחום. ״לא נכנסים לעסקה הזו״ היא תשובה נכונה לגמרי.
החלטה מנומקת ותוכנית ל-90 יום
מפגש פתיחה
מפגש היכרות פנים אל פנים בישראל לפני המפגש הראשון.
שבוע שטח בבוקרשט
אתר בנייה פעיל, אדריכל, בנק, נוטריון וקבלן. סיור לימודי, לא סיור מכירות.
שעות קבלה חודשיות
בין המפגשים: פגישה קבוצתית עם אילן על העסקאות שאתם בודקים.
מה יוצאים איתו
- תיק עסקה אישי
- מודל שלושת המסננים
- דוח שוק
- מפת אישורים
- תרשים מבנה
- אפיון מוצר ותקציב
- תיק אשראי לבנק
- מפת הצוות המקצועי
- הנחיות לעורך הדין המקומי
- צ׳קליסט חומרי שיווק
- פרוטוקול 72 שעות
- תוכנית 90 יום
מי מלמד
עו״ד אילן ליבוביץ
מוביל הנבחרת
עורך דין, חבר הכנסת ה-16 לשעבר, יזם ושותף ב-Compass on the Lake.
מוטי אזולאי
אסטרטגיה, מחקר שוק ושיווק
יזם ושותף ב-Compass on the Lake, דוקטורנט לניהול וחוקר התנהגות צרכנים.
לצידם מלמדים אנשי מקצוע מהשטח בתחומי המס, התכנון, המימון והבנקאות, ויזמים פעילים ממדינות נוספות.
למה הנבחרת קטנה בכוונה
- פרויקט ראשון בחו״ל צריך ליווי אישי, לא הרצאה לאולם מלא. אילן קורא כל תיק עסקה בעצמו.
- פאנל ההערכה בסוף דורש זמן לכל משתתף, ולכן מספר המקומות מוגבל.
- קבוצה קטנה היא גם רשת: מי שיושב לידכם יכול להיות השותף, היועץ או החבר של הפרויקט הבא.
מהמועמדות ועד הפרויקט הראשון
- 1
מגישים מועמדות
שתי דקות, בטופס בתחתית העמוד.
- 2
שיחת היכרות
מה אתם מביאים, מה אתם מחפשים, ואיזו עסקה הייתם רוצים לבדוק.
- 3
ראיון עם אילן
שיחה אישית: האם זה הזמן הנכון בשבילכם, ואם לא, מה חסר.
- 4
תשובה בכתב
לכל מועמד, גם למי שלא התקבל, עם הסבר מה חסר ואיך משלימים.
- 5
מצטרפים לנבחרת
מפגש פתיחה, 12 מפגשים, שבוע שטח בבוקרשט ושעות קבלה.
- 6
פאנל ההערכה
מציגים את התיק, ויוצאים עם החלטה ותוכנית לפרויקט הראשון.
לא כל מי שרוצה מתאים, וזה בסדר
מתאים לכם, אם
- אתם יודעים מאיפה יגיע ההון לפרויקט: שלכם, של שותפים או של משקיעים.
- יש לכם ניסיון כמשקיעים בנדל״ן, או רקע מקצועי בתחום.
- יש לכם זמן אמיתי, כולל נסיעות למדינת הפרויקט.
- אתם מוכנים לעבוד עם צוות מקצועי, ולא לבד.
- יש לכם אומץ לפסול עסקה כשהמספרים לא מסתדרים.
פחות מתאים, אם
- אתם מחפשים רווח מהיר ובטוח.
- אתם מתכננים להיכנס לפרויקט רק על הכסף של אחרים.
- אתם רוצים ״עסקה מוכנה״ במקום ללמוד לבנות אחת.
- אתם מחפשים עורך דין לעסקה, ולא תוכנית.
מה נשאר אחרי הנבחרת
תעודת סיום
על השלמת התוכנית והצגת התיק בפני פאנל ההערכה.
התיק שלכם
מודל, אישורים, מבנה, תקציב ותוכנית פעולה. נשאר אצלכם.
מעגל הבוגרים
פגישה שנתית בבוקרשט, ובדיקת עסקאות הדדית בין בוגרים.
הצוות המקצועי
היכרות עם אנשי המקצוע שעבדו איתכם לאורך הדרך.
ומה אנחנו לא מבטיחים
- אנחנו לא מבטיחים רווח, ולא מוכרים ״עסקה מוכנה״.
- אנחנו מלמדים להגיד ״לא״ לעסקה לא טובה.
- כל עסקה שתבחרו היא שלכם, עם עורך דין משלכם במדינת הפרויקט.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין קורס השקעות נדל״ן לקורס יזמות נדל״ן?
בקורס השקעות לומדים לקנות נכס שמישהו אחר בונה. בקורס יזמות לומדים לבנות בעצמכם: לאתר קרקע, לקבל היתר, לגייס מימון, לנהל קבלן ולמכור. הנבחרת היא תוכנית יזמות, עם תיק עסקה אישי, שבוע שטח בבוקרשט ופאנל הערכה בסוף.
מתי הנבחרת יוצאת לדרך?
מחזור המייסדים יוצא לדרך בינואר 2027. מי שמגיש מועמדות עכשיו שומע ראשון על המועדים, המתכונת והעלות, ומוזמן לשיחת היכרות לפני כל התחייבות.
צריך ניסיון קודם ביזמות?
לא. וגם לא צריך שכל ההון יהיה כבר אצלכם. צריך זמן, נכונות ללמוד ותוכנית מאיפה יגיע ההון: שלכם, של שותפים או של משקיעים. ניסיון כמשקיעים או רקע מקצועי עוזר, ובשביל זה יש שיחת היכרות.
באילו מדינות?
השיטה בנויה כך שתעבוד בכל מדינה. רומניה היא מקרה הבוחן המרכזי, ולצידה מקרי בוחן ממדינות נוספות.
אילן יהיה עורך הדין שלי בעסקה?
הנבחרת היא תוכנית לימוד וליווי, לא ייצוג משפטי. ייצוג בעסקה מסוימת, אם תרצו בו, נעשה בהסכם נפרד, ותמיד לצד עורך דין מקומי במדינת הפרויקט.
צריך לקנות וילה ב-Compass on the Lake כדי להצטרף?
לא. הנבחרת נפרדת מהפרויקט, והפרויקט משמש בה מקרה בוחן בלבד. אף אחד לא יציע לכם לקנות שם דבר, גם לא בשבוע השטח.
כמה עולה הנבחרת?
העלות נמסרת בשיחת ההיכרות, יחד עם המועדים והמתכונת, ולפני כל התחייבות.
מה אם לא אתקבל?
תקבלו תשובה בכתב והסבר מה חסר. אפשר להשלים ולהגיש שוב למחזור הבא.
חושבים שיש לכם את זה? הגישו מועמדות.
שתי דקות. נחזור אליכם לשיחת היכרות, ונספר על המועדים, המתכונת והעלות לפני כל התחייבות.
הנבחרת היא תוכנית לימוד וליווי, ואינה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. פרטי התוכנית, המועדים והעלות יימסרו בשיחת ההיכרות.