מה המחקר יודע על נדל״ן?
מאחורי הרבה ״אמיתות״ בשוק עומד מחקר, ולפעמים הוא אומר בדיוק את ההפך. ריכזתי כאן את המחקרים והדוחות שאני חוזר אליהם: 20 למי שמשקיע, ו-20 למי שבונה, בשפה פשוטה.
בעבודה היומיומית אני רואה עסקאות אחת-אחת. מחקר טוב מראה את התמונה של אלפי עסקאות, עשרות מדינות ומאות שנים. ככה מבחינים בין סיפור של מקרה אחד לבין חוק שחוזר.
כמי שעבר בין המשפט, החקיקה והיזמות, אני מאמין שהחלטה טובה נשענת על שלושה דברים: הבנה של החוק, הבנה של השוק, וצניעות מול הנתונים. כל מחקר ברשימה מוסיף משהו לאחד מהם.
איך לקרוא את הרשימה: מדורג מ-1 עד 20, מהמחקר שהכי משנה את דרך החשיבה ועד דוחות שימושיים למעקב שוטף. לכל פריט: מה נמצא, למה זה חשוב בעיניי, ועם מה תצאו. הסיכומים מפשטים לצורך ההבנה; לפני הסתמכות, קראו את המקור.
20 מחקרים שכל משקיע נדל״ן צריך להכיר
1. The Rate of Return on Everything, 1870-2015
Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor · Quarterly Journal of Economics, 2019
מחקר שבדק את התשואות על מניות, אג״ח ונדל״ן למגורים ב-16 מדינות לאורך כמעט 150 שנה. הממצא: נדל״ן למגורים הניב לאורך זמן תשואה דומה לזו של מניות, בתנודתיות נמוכה בהרבה, וחלק גדול מהתשואה הגיע משכר הדירה.
למה זה חשוב בעיניי
זה המחקר שאני מצטט כשמישהו אומר שנדל״ן ״רק עולה״. הוא מראה שהכוח של נדל״ן הוא בעקביות ובהכנסה השוטפת, לא רק בעליית ערך.
עם מה תצאו
- שכר דירה הוא חלק מרכזי מהתשואה, לא בונוס
- תנודתיות נמוכה היא יתרון שקשה לראות בטווח קצר
- השוואה הוגנת בין נדל״ן לשוק ההון
2. No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012
Knoll, Schularick, Steger · American Economic Review, 2017
סדרת מחירי דיור ב-14 מדינות מתקדמות מאז 1870. מחירי הבתים הריאליים היו כמעט יציבים עד אמצע המאה ה-20 ואז עלו בחדות, ורוב העלייה נבעה מעליית מחירי הקרקע ולא מעלות הבנייה.
למה זה חשוב בעיניי
המסקנה המעשית: משלמים על המיקום. מה שמכתיב את הערך לאורך זמן הוא הקרקע שמתחת, ולכן בדיקת המיקום והזכויות בקרקע חשובה יותר מגימור הדירה.
עם מה תצאו
- ערך הקרקע הוא המנוע של עליית המחירים
- עליית מחירים מהירה היא תופעה יחסית חדשה
- מיקום וזכויות קודמים לגימור
3. A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973
Piet Eichholtz · Real Estate Economics, 1997
מדד מחירים של בתים לאורך תעלת הרנחראכט באמסטרדם, על פני כ-350 שנה. בטווח הארוך מאוד המחירים הריאליים כמעט לא עלו, אבל היו גלים ארוכים מאוד של עליות וירידות.
למה זה חשוב בעיניי
המחקר הזה מלמד צניעות. גם בכתובת הכי יוקרתית יש תקופות ארוכות של ירידה, ולכן תזמון ויכולת להחזיק לאורך זמן חשובים.
עם מה תצאו
- גם נכסי יוקרה עוברים מחזורים ארוכים
- להיות מסוגלים להחזיק בזמן ירידה
- לא לבנות עסקה על עליית ערך בלבד
4. The Efficiency of the Market for Single-Family Homes
Karl Case, Robert Shiller · American Economic Review, 1989
המחקר שהוליד את מדד קייס-שילר. הוא מצא ששוק הדיור אינו יעיל: שינויי מחירים נוטים להימשך באותו כיוון, כך שעלייה גוררת עלייה וירידה גוררת ירידה.
למה זה חשוב בעיניי
המשמעות למשקיע: לשווקים יש מומנטום, ולכן כדאי לזהות באיזה שלב של המחזור השוק נמצא לפני שנכנסים, ולא רק את המחיר של היום.
עם מה תצאו
- לשוק הדיור יש מומנטום
- מחיר היום מושפע ממגמה של אתמול
- חשוב להבין את שלב המחזור
5. What Have They Been Thinking? Homebuyer Behavior in Hot and Cold Markets
Case, Shiller, Thompson · Brookings Papers on Economic Activity, 2012
סקרים של רוכשי דירות לאורך שנים. רוכשים נוטים להניח שמגמה אחרונה תימשך, ולצפות לעליות מחירים לא מציאותיות לטווח ארוך, בעיקר בשוק חם.
למה זה חשוב בעיניי
אני רואה את זה בשיחות עם משקיעים: ההחלטה נשענת על מה שקרה בשנתיים האחרונות. המחקר נותן שפה להבחין בין ציפייה לנתון.
עם מה תצאו
- ציפיות של רוכשים נוטות להיות אופטימיות מדי
- שוק חם מייצר הנחות לא מציאותיות
- לבנות תחזית על נתונים, לא על תחושה
6. Loss Aversion and Seller Behavior: Evidence from the Housing Market
David Genesove, Christopher Mayer · Quarterly Journal of Economics, 2001
מוכרים שהנכס שלהם שווה פחות ממה ששילמו מבקשים מחיר גבוה יותר, מקבלים מחיר מעט גבוה יותר, אבל מוכרים לאט בהרבה. רתיעה מהפסד משנה את התנהגות השוק.
למה זה חשוב בעיניי
גם במשא ומתן בחו״ל כדאי לדעת מה המוכר שילם. זה מסביר למה הוא מתעקש, ולפעמים איפה יש מקום לגמישות.
עם מה תצאו
- רתיעה מהפסד משפיעה על מחירי מבוקש
- למה נכסים מסוימים ״תקועים״ בשוק
- מידע על מחיר הקנייה של המוכר הוא כלי במו״מ
7. Home Away from Home? Foreign Demand and London House Prices
Cristian Badarinza, Tarun Ramadorai · Journal of Financial Economics, 2018
המחקר הראה שביקוש של משקיעים זרים, שמונע מאירועי סיכון במדינות המוצא שלהם, מעלה מחירים בשכונות בלונדון שיש להן קשר לאותן מדינות.
למה זה חשוב בעיניי
גם משקיעים ישראלים הם ״ביקוש זר״ במדינות היעד. כדאי להבין מתי הביקוש בשוק נשען על זרים, ומה קורה כשהם עוצרים.
עם מה תצאו
- ביקוש זר יכול להזיז מחירים מקומיים
- לבדוק מי עוד קונה בשכונה ולמה
- תלות בביקוש זר היא גורם סיכון
8. Superstar Cities
Joseph Gyourko, Christopher Mayer, Todd Sinai · American Economic Journal: Economic Policy, 2013
ערים מבוקשות שבהן קשה להוסיף דיור חדש נהנות לאורך עשרות שנים מעליית מחירים מהירה יותר מהממוצע, והופכות יקרות יותר ויותר.
למה זה חשוב בעיניי
השאלה החשובה היא לא רק ״האם העיר מבוקשת״, אלא ״האם אפשר לבנות בה עוד״. היצע מוגבל וביקוש חזק הם השילוב שמחזיק ערך.
עם מה תצאו
- ביקוש חזק + היצע מוגבל = ערך לאורך זמן
- לבדוק כמה קל לבנות באזור
- לא כל עיר פופולרית היא עיר ״סופרסטאר״
9. Owner-Occupied Housing as a Hedge Against Rent Risk
Todd Sinai, Nicholas Souleles · Quarterly Journal of Economics, 2005
בעלות על דירה מגינה מפני תנודות בשכר הדירה. במקומות שבהם שכר הדירה תנודתי, אנשים מוכנים לשלם יותר על בעלות.
למה זה חשוב בעיניי
זה מסביר למה בשווקים מסוימים שיעור הבעלות גבוה ולמה השכרה שם פחות יציבה. מידע חשוב לבחירת מדינה ואזור להשכרה.
עם מה תצאו
- ההבדל בין שוק של בעלים לשוק של שוכרים
- תנודתיות שכר דירה משפיעה על מחירים
- להתאים את האסטרטגיה למבנה השוק
10. Betting the House
Òscar Jordà, Moritz Schularick, Alan Taylor · Journal of International Economics, 2015
מחקר היסטורי על 17 מדינות: גאות באשראי למשכנתאות קשורה למשברים פיננסיים ולמיתונים עמוקים יותר. מחירי הדיור ותנאי הריבית קשורים זה בזה.
למה זה חשוב בעיניי
המינוף הוא החרב הפיפיות של נדל״ן. המחקר מזכיר לבדוק את מצב האשראי במדינת היעד, לא רק את מחירי הדירות.
עם מה תצאו
- גאות באשראי היא סימן אזהרה
- ריבית ומחירים זזים יחד
- מינוף מתון מגן בתקופות משבר
11. House of Debt
Atif Mian, Amir Sufi · University of Chicago Press, 2014
ספר המבוסס על מחקרי המחברים: החוב של משקי הבית היה גורם מרכזי במשבר 2008, וההפסדים נפלו בעיקר על בעלי דירות ממונפים.
למה זה חשוב בעיניי
מי שמממן נכס בחו״ל במשכנתא צריך להבין את הסיכון כאשר המחירים יורדים: ההון העצמי נשחק ראשון.
עם מה תצאו
- איך מינוף מגדיל הפסדים
- למה ההון העצמי נפגע ראשון
- כמה מינוף זה יותר מדי עבורכם
12. House Price Synchronization: What Role for Financial Factors?
IMF · Global Financial Stability Report, April 2018, Chapter 3
קרן המטבע מצאה שמחירי הדיור במדינות שונות נעים יותר ויותר יחד, בין היתר בגלל תנאים פיננסיים גלובליים כמו ריבית ותזרימי הון.
למה זה חשוב בעיניי
פיזור בין מדינות עדיין שווה, אבל הוא מגן פחות ממה שחושבים. ריבית עולמית משפיעה על כל השווקים שאנחנו עובדים בהם.
עם מה תצאו
- השווקים מתואמים יותר מבעבר
- ריבית עולמית משפיעה על כולם
- פיזור גיאוגרפי הוא לא ביטוח מלא
13. International Evidence on Real Estate as a Portfolio Diversifier
Martin Hoesli, Jon Lekander, Witold Witkiewicz · Journal of Real Estate Research, 2004
מחקר על כמה מדינות שמצא שנדל״ן, מקומי ובינלאומי, מוסיף פיזור לתיק השקעות של מניות ואג״ח.
למה זה חשוב בעיניי
זה הבסיס האקדמי לשאלה שהרבה לקוחות שואלים: למה בכלל להשקיע בנדל״ן בחו״ל. התשובה היא פיזור, בתנאי שעושים אותו נכון.
עם מה תצאו
- נדל״ן מוסיף פיזור לתיק
- פיזור בינלאומי מוסיף שכבה נוספת
- עלויות העסקה יכולות לאכול את היתרון
14. Why Have Housing Prices Gone Up?
Edward Glaeser, Joseph Gyourko, Raven Saks · American Economic Review (Papers & Proceedings), 2005
המחקר טען שעליית המחירים בשווקים יקרים נבעה בעיקר ממגבלות על בנייה חדשה ולא מעליית עלויות הבנייה.
למה זה חשוב בעיניי
לפני שקונים, כדאי לשאול: מה מונע מאחרים לבנות כאן עוד? אם התשובה ״כלום״, עליית המחירים פגיעה.
עם מה תצאו
- רגולציה על בנייה מחזיקה מחירים
- עלויות בנייה לבדן לא מסבירות מחיר
- לבדוק את מדיניות התכנון באזור
15. Global House Price Index
Knight Frank · רבעוני
דירוג רבעוני של שינויי מחירי הדיור במדינות רבות. מקור מהיר להשוואה בין שווקים.
למה זה חשוב בעיניי
כלי מעקב שימושי, לא תחליף לבדיקה מקומית. אני מתייחס אליו כמפה ראשונה ולא כשורה תחתונה.
עם מה תצאו
- השוואה מהירה בין מדינות
- זיהוי מגמות אזוריות
- להצליב עם נתונים מקומיים
16. Emerging Trends in Real Estate Europe
PwC & Urban Land Institute · שנתי
סקר שנתי בקרב אנשי מקצוע בתעשייה באירופה: אילו ערים ותחומים צפויים להשתפר, ומה מטריד את המשקיעים.
למה זה חשוב בעיניי
זה מבט על מה שאנשי המקצוע חושבים, וזה משפיע על תזרימי ההון. כדאי לדעת מה הקונצנזוס, גם אם בסוף בוחרים אחרת.
עם מה תצאו
- מה הקונצנזוס בתעשייה על ערים ותחומים
- אילו סיכונים מטרידים משקיעים מוסדיים
- רעיונות לשווקים שכדאי לבדוק
17. The Wealth Report
Knight Frank · שנתי
דוח שנתי על עולם העושר והנדל״ן היוקרתי: מחירי נכסי פרמיום בערים מובילות, ומגמות השקעה של בעלי הון.
למה זה חשוב בעיניי
שימושי במיוחד למי שבוחן נכסי יוקרה או נופש. מראה לאן בעלי הון גדולים מסתכלים.
עם מה תצאו
- מגמות בשוק נכסי היוקרה
- השוואת ערים לפי מחירי פרמיום
- תמונת מצב של העדפות בעלי הון
18. Residential Property Price Statistics
Bank for International Settlements (BIS) · מאגר נתונים
מאגר של סדרות מחירי דיור ממקורות רשמיים בעשרות מדינות, בפורמט שמאפשר השוואה.
למה זה חשוב בעיניי
כשאני רוצה נתון רשמי ולא תחזית של משווק, זה אחד המקורות הראשונים.
עם מה תצאו
- נתונים רשמיים להשוואה בין מדינות
- בדיקת מגמות ארוכות טווח
- הצלבת טענות של מוכרים
19. The Global Real Estate Transparency Index
JLL · דו-שנתי
מדד שמדרג מדינות וערים לפי שקיפות שוק הנדל״ן: נתונים, רגולציה, רישום מקרקעין, ממשל ותהליכי עסקה.
למה זה חשוב בעיניי
בשוק פחות שקוף הסיכון המשפטי גבוה יותר, ולכן בדיקת הנאותות צריכה להיות עמוקה יותר. המדד עוזר לדעת כמה זהירות נדרשת.
עם מה תצאו
- כמה שקוף שוק היעד
- איפה הסיכון המשפטי גבוה יותר
- להתאים את עומק הבדיקה לשוק
20. Irrational Exuberance
Robert Shiller · Princeton University Press (מהדורה שלישית, 2015)
ספרו של זוכה פרס נובל על בועות בשווקים, כולל פרקים על שוק הדיור ונתונים היסטוריים ארוכי טווח על מחירי בתים.
למה זה חשוב בעיניי
קריאת חובה לפני שנכנסים לשוק ״חם״. הוא מלמד לזהות את הסיפור שמניע את השוק, ולשאול אם הוא מחזיק.
עם מה תצאו
- איך נוצרות בועות
- תפקיד הסיפורים בשוק
- סימנים לשוק שהתנתק מהיסודות
20 מחקרים שכל יזם נדל״ן צריך להכיר
1. The Economic Implications of Housing Supply
Edward Glaeser, Joseph Gyourko · Journal of Economic Perspectives, 2018
סקירה של הקשר בין היצע דיור, רגולציה ומחירים: במקומות שבהם קשה לבנות, המחירים גבוהים בהרבה מעלות הבנייה; במקומות שבהם קל לבנות, הם קרובים אליה.
למה זה חשוב בעיניי
זו בדיוק השאלה של כל יזם: איפה הפער בין מחיר המכירה לעלות הבנייה גדול מספיק, ולמה.
עם מה תצאו
- הפער בין מחיר לעלות הוא מקור הרווח
- רגולציה יוצרת את הפער
- לבחור שווקים לפי מגבלות ההיצע
2. The Geographic Determinants of Housing Supply
Albert Saiz · Quarterly Journal of Economics, 2010
גיאוגרפיה (מים, מדרונות) ורגולציה קובעות כמה קל להוסיף דיור בעיר. בערים עם היצע מוגבל, מחירים מגיבים חזק יותר לביקוש.
למה זה חשוב בעיניי
לפני שבוחרים עיר, כדאי להבין את הגבולות הפיזיים שלה. הם קובעים את התחרות שתפגשו בעוד חמש שנים.
עם מה תצאו
- גיאוגרפיה מגבילה היצע
- שוק עם היצע מוגבל תנודתי יותר
- להעריך את התחרות העתידית
3. Underestimating Costs in Public Works Projects: Error or Lie?
Bent Flyvbjerg, Mette Holm, Søren Buhl · Journal of the American Planning Association, 2002
מחקר על מאות פרויקטי תשתית שמצא שכמעט 9 מכל 10 חרגו מהתקציב, ושהערכת חסר של עלויות היא דפוס שחוזר ולא מקרה.
למה זה חשוב בעיניי
המחקר עוסק בתשתיות, אבל הלקח תקף לכל פרויקט: התקציב הראשון כמעט תמיד אופטימי. לכן בלת״ם הוא לא מותרות.
עם מה תצאו
- חריגות תקציב הן הכלל, לא החריג
- לבנות רזרבה אמיתית
- לבדוק תקציבים מול פרויקטים דומים שהושלמו
4. The Wharton Residential Land Use Regulatory Index
Joseph Gyourko, Albert Saiz, Anita Summers · Urban Studies, 2008
מדד שמודד את חומרת הרגולציה על שימושי קרקע ובנייה ברשויות מקומיות בארה״ב, על בסיס סקר רחב. רגולציה חמורה קשורה למחירים גבוהים ולפחות בנייה.
למה זה חשוב בעיניי
הרעיון חשוב בכל מדינה: לפני רכישת קרקע, למפות כמה קשה לקבל היתר באותה רשות. זה קובע את לוח הזמנים ואת הסיכון.
עם מה תצאו
- רגולציה שונה מאוד בין רשויות
- משך ההיתר הוא חלק מהעלות
- למפות את הרשות לפני הקרקע
5. Housing Constraints and Spatial Misallocation
Chang-Tai Hsieh, Enrico Moretti · American Economic Journal: Macroeconomics, 2019
מגבלות על בנייה בערים הפרודוקטיביות בארה״ב מנעו מעובדים לעבור אליהן, ולפי המחקר האטו משמעותית את הצמיחה הכלכלית.
למה זה חשוב בעיניי
ערים עם הרבה מקומות עבודה ומעט דיור הן הזדמנות ליזם, אבל גם זירה פוליטית. כדאי להבין את שני הצדדים.
עם מה תצאו
- ביקוש תעסוקתי ללא היצע = לחץ מחירים
- דיור הוא נושא פוליטי
- לזהות ערים שבהן חסר דיור
6. Why Is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise in Housing Prices
Edward Glaeser, Joseph Gyourko, Raven Saks · Journal of Law and Economics, 2005
המחקר הראה שמחירי הדירות במנהטן גבוהים בהרבה מעלות הבנייה של קומה נוספת, והסביר את הפער ברגולציה שמגבילה בנייה.
למה זה חשוב בעיניי
מושג ״המס הרגולטורי״ עוזר להעריך כמה שווה היתר בנייה. לפעמים הנכס האמיתי שאתם קונים הוא הזכויות, לא הקרקע.
עם מה תצאו
- כמה שווה זכות בנייה
- פער בין מחיר לעלות כמדד לרגולציה
- לתמחר זכויות בנפרד מהקרקע
7. Urban Land Prices Under Uncertainty
Sheridan Titman · American Economic Review, 1985
מחקר שהראה שלקרקע ריקה יש ״ערך אופציה״: בתנאי אי-ודאות, לחכות עם הבנייה יכול להיות שווה כסף, ולכן אי-ודאות גבוהה מאטה בנייה.
למה זה חשוב בעיניי
לא כל קרקע צריך לבנות עליה מיד. לפעמים ההחלטה החכמה היא לקנות, לתכנן ולחכות לרגע הנכון.
עם מה תצאו
- לקרקע יש ערך של אופציה
- אי-ודאות מעודדת המתנה
- תזמון הבנייה הוא החלטה כלכלית
8. The Strategic Exercise of Options: Development Cascades and Overbuilding
Steven Grenadier · Journal of Finance, 1996
המודל מסביר למה יזמים לפעמים בונים כולם בבת אחת, גם כשהביקוש נחלש: החשש שמתחרה יקדים אותם יוצר ״מפל״ של בנייה ועודף היצע.
למה זה חשוב בעיניי
כשכולם בונים באותו אזור באותו זמן, השאלה היא מי ימכור אחרון. כדאי לבדוק כמה פרויקטים מתחרים נמצאים בצנרת.
עם מה תצאו
- למה נוצר עודף היצע
- לבדוק את צנרת הפרויקטים המתחרים
- להיזהר משוק שכולם רצים אליו
9. Real Estate "Cycles": Some Fundamentals
William Wheaton · Real Estate Economics, 1999
הסבר למחזורי נדל״ן: הבנייה מגיבה לביקוש באיחור, ולכן היצע חדש נכנס לשוק לפעמים בדיוק כשהביקוש כבר נחלש.
למה זה חשוב בעיניי
בפרויקט של שנתיים-שלוש, השוק ביום המסירה עשוי להיות שונה מאוד מהשוק ביום רכישת הקרקע. צריך לתכנן לשניהם.
עם מה תצאו
- פיגור הבנייה יוצר מחזורים
- לתכנן למצב השוק במועד המסירה
- לשלב מכירות מוקדמות להקטנת הסיכון
10. Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy
Stephen Pyhrr, Stephen Roulac, Waldo Born · Journal of Real Estate Research, 1999
סקירה של מחזורי הנדל״ן בכלכלה הגלובלית ומשמעותם לקבלת החלטות: מתי לקנות, לבנות, להחזיק ולמכור.
למה זה חשוב בעיניי
יזם שעובד בכמה מדינות צריך לחשוב על כמה מחזורים במקביל. המחקר נותן מסגרת לזה.
עם מה תצאו
- מחזורים שונים בשווקים שונים
- התאמת אסטרטגיה לשלב המחזור
- חשיבה גלובלית על תזמון
11. The Impact of Supply Constraints on House Prices in England
Christian Hilber, Wouter Vermeulen · Economic Journal, 2016
המחקר מצא שמגבלות רגולטוריות על בנייה באנגליה העלו את מחירי הדיור באופן משמעותי, יותר ממגבלות פיזיות.
למה זה חשוב בעיניי
עוד הוכחה שבאירופה התכנון הוא המשתנה המרכזי. הבנת מערכת התכנון במדינת היעד שווה יותר מכל דוח שוק.
עם מה תצאו
- רגולציה מעלה מחירים באירופה
- מערכת התכנון היא סיכון וגם יתרון
- ללמוד את מסלול ההיתרים מראש
12. Tall Buildings and Land Values
Gabriel Ahlfeldt, Daniel McMillen · Review of Economics and Statistics, 2018
מחקר על שיקגו לאורך יותר ממאה שנה: עלות הבנייה עולה עם הגובה, ובנייה לגובה משתלמת רק כשמחיר הקרקע גבוה מספיק.
למה זה חשוב בעיניי
שאלת הגובה היא שאלה כלכלית ולא רק תכנונית. לפני שמבקשים עוד קומות, כדאי לבדוק שהן באמת מגדילות את הרווח.
עם מה תצאו
- עלות למ״ר עולה עם הגובה
- מתי בנייה לגובה משתלמת
- להתאים את הצפיפות למחיר הקרקע
13. Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings
Piet Eichholtz, Nils Kok, John Quigley · American Economic Review, 2010
בנייני משרדים עם תו תקן ירוק הושכרו ונמכרו במחירים גבוהים יותר מבניינים דומים בלי תו.
למה זה חשוב בעיניי
באירופה דרישות הקיימות והאנרגיה הולכות ומחמירות. בנייה ירוקה היא כבר לא רק ערך, אלא גם שיקול מימון ומכירה.
עם מה תצאו
- בנייה ירוקה יכולה להצדיק מחיר גבוה יותר
- בנקים ומשקיעים מתמחרים קיימות
- לבדוק דרישות אנרגיה מקומיות
14. Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values
Franz Fuerst, Patrick McAllister · Real Estate Economics, 2011
מחקר נוסף שמצא פרמיה בשכר דירה ובמחיר מכירה לבניינים עם תו תקן סביבתי.
למה זה חשוב בעיניי
שני מחקרים בלתי תלויים עם מסקנה דומה זה כבר דפוס. כדאי לתמחר את הפרמיה הזו בבדיקת ההיתכנות.
עם מה תצאו
- פרמיה לתו תקן סביבתי
- להכניס את הפרמיה לדוח האפס
- לשקול את עלות ההסמכה מול התועלת
15. Reinventing Construction: A Route to Higher Productivity
McKinsey Global Institute · 2017
דוח שמראה שענף הבנייה מפגר אחרי שאר הכלכלה בפריון, ומציע שבעה תחומי שיפור: רגולציה, חוזים, תכנון, רכש, ביצוע, טכנולוגיה וכוח אדם.
למה זה חשוב בעיניי
רוב הרווח של יזם נקבע בחוזים ובניהול. הדוח עוזר לחשוב איפה אפשר לחסוך בלי לפגוע באיכות.
עם מה תצאו
- איפה הולכת לאיבוד היעילות בבנייה
- תפקיד החוזים בהצלחת פרויקט
- רעיונות לשיפור ניהול הפרויקט
16. International Construction Market Survey
Turner & Townsend · שנתי
סקר שנתי של עלויות בנייה למ״ר בערים רבות בעולם, מגמות בעלויות חומרים ועבודה, והשוואה בין שווקים.
למה זה חשוב בעיניי
נקודת ייחוס טובה לפני שמקבלים הצעות מחיר מקבלנים מקומיים. אם הצעה רחוקה מאוד מהטווח, צריך לשאול למה.
עם מה תצאו
- טווח עלויות בנייה לפי עיר
- מגמות בעלויות חומרים ועבודה
- בדיקת סבירות להצעות קבלנים
17. The Global Real Estate Transparency Index
JLL · דו-שנתי
מדד שמדרג מדינות לפי שקיפות שוק הנדל״ן: נתונים, רגולציה, רישום, ממשל ותהליכי עסקה.
למה זה חשוב בעיניי
ליזם, שקיפות נמוכה פירושה יותר זמן, יותר יועצים ויותר סיכון. כדאי לתמחר את זה בלוח הזמנים ובתקציב.
עם מה תצאו
- שקיפות משפיעה על משך הפרויקט
- יותר בדיקות בשוק פחות שקוף
- לתמחר סיכון רגולטורי
18. Micro-Foundations of Urban Agglomeration Economies
Gilles Duranton, Diego Puga · Handbook of Regional and Urban Economics, 2004
סקירה של הסיבות לכך שאנשים ועסקים מתרכזים בערים: שיתוף תשתיות, התאמה טובה יותר בין עובדים למעסיקים, ולמידה.
למה זה חשוב בעיניי
מי שמבין למה אנשים רוצים לגור ליד אנשים אחרים מבין מה יוצר ביקוש לפרויקט שלו.
עם מה תצאו
- למה ערים מושכות אנשים ועסקים
- הקשר בין תעסוקה לביקוש לדיור
- לבחור מיקום ליד מנועי צמיחה
19. Housing Supply Price Elasticities Revisited
Michael Ball, Geoffrey Meen, Christian Nygaard · Journal of Housing Economics, 2010
השוואה בין מדינות של המידה שבה היצע הדיור מגיב לעליית מחירים. המחקר מצא הבדלים גדולים בין מדינות.
למה זה חשוב בעיניי
במדינות שבהן ההיצע מגיב לאט, יזם שמסיים מהר נהנה. במדינות שבהן הוא מגיב מהר, התחרות מגיעה מהר.
עם מה תצאו
- הבדלים בין מדינות בתגובת ההיצע
- איך זה משפיע על התחרות
- להתאים את קצב הפרויקט לשוק
20. Regulation and Housing Supply
Joseph Gyourko, Raven Molloy · Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 5, 2015
סקירה מקיפה של המחקר על רגולציה והיצע דיור: איך מודדים רגולציה, ומה ההשפעה שלה על מחירים, בנייה ומבנה הערים.
למה זה חשוב בעיניי
הסקירה הזו מסכמת כמעט את כל מה שצריך לדעת על הקשר בין חוק, תכנון ורווחיות. אצלי זה המקום שבו המשפט והיזמות נפגשים.
עם מה תצאו
- סקירה של כל הספרות בתחום
- דרכים למדוד רגולציה
- ההשפעות על מחיר, בנייה ועיר
רוצים להבין מה המשמעות של המחקרים האלה לעסקה או לפרויקט שלכם? בשיחת היכרות של 30 דקות נעבור יחד על השוק ועל השאלות המשפטיות.
הסיכומים בעמוד מפשטים ממצאים מחקריים לצורך הבנה כללית, ואינם ייעוץ השקעות. לפני הסתמכות על ממצא, קראו את המקור המלא. אין לנו קשר מסחרי עם החוקרים, הגופים או המוציאים לאור.
נתחיל בשיחה.
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה