ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן ביוון
אתונה
הקרבה הגיאוגרפית, האקלים המוכר ומחירים שעדיין לא חזרו לרמות שלפני משבר 2008 מושכים משקיעים ישראלים רבים ליוון. אבל השוק היווני פועל לפי כללים משפטיים ובירוקרטיים שונים בתכלית מהישראליים - ומי שמגיע בלי הכנה מגלה את זה מוקדם מדי.
- מרשם המקרקעיןKtimatologio - עדיין לא מושלם בכל האזורים
- מס החזקה שנתיENFIA
- Golden Visaסף השקעה שעלה משמעותית - נבחן לפי אזור
- בשטחשיתוף פעולה עם משרד מקומי ביוון
למה ישראלים בוחרים ביוון
יוון נמצאת על הרדאר של משקיעים ישראלים רבים, וזה מובן: טיסה קצרה, תיירות שוברת שיאים, כלכלה שחוזרת לצמוח ומחירי נדל״ן נמוכים יחסית למערב אירופה. אבל מה שנכון כהשראה לא תמיד נכון כבסיס להחלטת השקעה. ההבדל בין עסקה טובה לבעייתית ביוון נמצא כמעט תמיד בפרטים: ברישום, בהיתרים ובמיסוי.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- מרשם המקרקעין (Ktimatologio) עדיין לא מושלם בכל האזורים, ולכן בדיקת נאותות יסודית היא חובה.
- חריגות בנייה נפוצות, ולכן נדרשת תעודת מהנדס שהנכס תואם להיתר.
- מס הרכוש השנתי (ENFIA) ועלויות ההחזקה משפיעים ישירות על חישוב הכדאיות.
- השכרה לטווח קצר ו-Golden Visa: הרגולציה החמירה, וחשוב לבדוק את המצב העדכני לפני הרכישה.
הליווי שלנו ביוון
- 1
ליווי רכישה מלא
מהוצאת AFM וחשבון בנק ועד החתימה מול הנוטריון והרישום.
- 2
בדיקות נאותות
בדיקה משפטית, פיננסית ופיזית, כולל מרשם, היתרים ותעודת מהנדס.
- 3
חוזים והשכרה
ניסוח חוזים, הסכמי שכירות וליווי רישוי להשכרה קצרה.
- 4
ישויות משפטיות ומיסוי
הקמת ישות כשנדרש, ותכנון המיסוי ביוון ובישראל.
- 5
Golden Visa
בחינת הזכאות וליווי התהליך מול הרשויות.
- 6
ליווי בינלאומי
נקודת אחריות אחת מולכם, ומתחתיה הגורמים המקומיים.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: יוון
- 1
מספר מס (AFM) וחשבון בנק
תנאי בסיס לכל רכישה ביוון.
- 2
בדיקת נאותות
מרשם, היתרים, תעודת מהנדס, חובות ומגבלות.
- 3
תשלום מס ההעברה
לפני החתימה הסופית, לפי סוג הנכס.
- 4
חתימה מול נוטריון
בנוכחות או בייפוי כוח.
- 5
רישום ב-Ktimatologio
השלמת רישום הזכויות על שמכם.
למה דווקא אנחנו
אנחנו עובדים כבר כמה שנים בשיתוף פעולה עם משרד מקומי ביוון, ומחזיקים קשרים עם מתווכים, קבלנים ומהנדסים מקומיים. הניסיון שלנו לא תאורטי - הוא נבנה מעסקאות שבוצעו בפועל.
מדריכים · יוון
מכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירה
מכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.מיסוי הכנסה משכירות ביוון למשקיע ישראלי: המדרגות ביוון, אמנת המס ישראל-יוון והדיווח בישראל
כמה מס משלם משקיע ישראלי על שכירות ביוון: מדרגות 15%-45% ב-2026, מקדמות, דיווח ביוון, ומה קובע סעיף 6 לאמנת המס ישראל-יוון לגבי המס והדיווח בישראל.קניית נכס ישן לשיפוץ באתונה ובסלוניקי: היתרי שיפוץ, שימור, לוחות זמנים ומלכודות
קונים דירה ישנה לשיפוץ באתונה או בסלוניקי? אילו עבודות דורשות היתר, מה זה אישור עבודות בהיקף קטן, מבנים לשימור, לוחות זמנים ומלכודות למשקיע ישראלי.הנוטריון, עורך הדין והמהנדס בעסקה יוונית: מי אחראי על מה ומה עולה כל אחד
מי בודק מה בעסקת נדל״ן ביוון? תפקידי הנוטריון, עורך הדין והמהנדס, גבולות האחריות של כל אחד, תעריף הנוטריון, אגרות הקטסטר והעלויות בפועל לרוכש.רכישת דירה חדשה ביוון: מע״מ מול מס העברה, השעיית המע״מ ומה זה אומר לרוכש
רוכשים דירה חדשה ביוון? הסבר על מע״מ 24% מול מס העברה 3.09%, מנגנון השעיית המע״מ לקבלנים, ההארכה המוצעת ל-2027 ומס ההעברה המוגדל לזרים מ-2027.ירושה ומתנה של נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס ירושה ומתנה, צוואה, הרפורמה החדשה ותכנון מוקדם
מה קורה לנכס ביוון כשבעליו הישראלי נפטר או נותן אותו במתנה: מדרגות מס הירושה ביוון, איזה דין חל, צוואה, רפורמת הירושה של 2026 ושלבי קבלת העיזבון.חריגות בנייה ביוון ותעודת מהנדס: החוק להסדרת חריגות, איך מזהים ומה הסיכון לרוכש
חריגות בנייה ביוון: מה קובע חוק 4495/2017, חמש קטגוריות החריגות, המועדים שהוארכו ל-2028, תפקיד תעודת המהנדס ואיך רוכש זר מזהה את הסיכון ומגן על עצמו.מס ENFIA השנתי ומיסי החזקה נוספים ביוון: איך מחושב, מי משלם ומה צפוי ב-2027
מס ENFIA ביוון: מי חייב, איך מחושב לפי E9, מועדים ו-12 תשלומים, הנחת ביטוח של 20%, האגרה העירונית החדשה מ-2027 והמס המיוחד של 15% על נכסים בבעלות חברות.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות נכס ביוון?
כן. באזורי ספר ובחלק מהאיים נדרש היתר מיוחד לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, ולכן חשוב לבדוק את מיקום הנכס מראש.
האם עדיין אפשר לקבל Golden Visa ביוון?
כן, אבל הסף עלה משמעותית ברוב האזורים, ויש חריגים מסוימים שנבחנים לגופם. לפני רכישה שמטרתה ויזה, חשוב לבדוק את הכללים העדכניים בדיוק לנכס הספציפי.
מה זו תעודת מהנדס ולמה היא חשובה?
זו תעודה שבה מהנדס מאשר שהנכס תואם להיתר הבנייה או שחריגות הוסדרו. בלעדיה החתימה לא תתבצע, והיא מגינה עליכם מירושה של חריגות בנייה.
חושבים על עסקה ביוון?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה