בקצרה
ENFIA הוא מס הרכוש השנתי ביוון, וכל מי שהחזיק בזכות בנכס ב-1 בינואר חייב בו, כולל תושבי חוץ. המס מחושב אוטומטית לפי הצהרת הנכסים (E9) ולפי מאפייני הנכס: מיקום, שטח, שימוש, גיל, קומה ומספר חזיתות. אפשר לשלם אותו בתשלום אחד או ב-12 תשלומים חודשיים. בנוסף ל-ENFIA יש אגרה עירונית שנגבית בחשבון החשמל, והחל מ-2027 היא מתאחדת ל״אגרת פיתוח מקומי״. חברות שמחזיקות נכסים עלולות להתחייב גם במס מיוחד של 15%.
הנקודות החשובות
- 1מי שהוא הבעלים ב-1 בינואר חייב ב-ENFIA לכל השנה. במכירה או ברכישה באמצע שנה, מומלץ להסדיר את החלוקה בחוזה.
- 2את המס לא מחשבים בעצמכם: הוא מופק לפי ה-E9. טעות ב-E9 היא טעות בשומה, והיא יכולה לחזור אליכם ביום המכירה.
- 3בעלים של נכס מבוטח מפני רעידת אדמה, שריפה והצפה יכול לקבל הנחה של עד 20%, אם הגיש בקשה במועד.
- 4מ-1 בינואר 2027 אגרת הבעלות העירונית מתאחדת ל״אגרת פיתוח מקומי״ בשיעור של 0.30 עד 0.70 פרומיל, שתיגבה דרך חשבונות האנרגיה.
- 5חברה ישראלית שמחזיקה נכס ביוון צריכה לבדוק מראש את החשיפה למס הנדל״ן המיוחד בשיעור 15% ואת תנאי הפטור ממנו.
מהו ENFIA ומי חייב לשלם אותו?
ENFIA הוא המס השנתי המאוחד על בעלות בנדל״ן ביוון. חייב בו כל מי שמחזיק ב-1 בינואר של השנה בזכות קניינית בנכס יווני, בין שהוא יחיד ובין שהוא תאגיד, תושב יוון או תושב חוץ. לפי סיכום המס של PwC, המס נגבה מאז 2014 מכוח חוק 4223/2013, ומ-18 ביולי 2025 מכוח קוד מיסוי הרכוש החדש (חוק 5219/2025).
התאריך 1 בינואר הוא תאריך הקובע. מי שרכש נכס בפברואר לא יקבל עליו שומת ENFIA לאותה שנה, ומי שמכר בנובמבר יקבל שומה מלאה לאותה שנה. אנחנו ממליצים לקבוע בהסכם המכר איך מתחלקת עלות ה-ENFIA של שנת העסקה, כדי למנוע ויכוח בדיעבד.
את המס לא מחשבים בעצמכם: הוא מופק לפי ה-E9. טעות ב-E9 היא טעות בשומה, והיא יכולה לחזור אליכם ביום המכירה.
איך מחושב ENFIA בפועל?
ENFIA של יחיד בנוי משני רכיבים: מס עיקרי שמחושב על כל נכס בנפרד, ומס נוסף שחל רק כשהשווי הכולל של הנכסים עובר 500,000 אירו. המס העיקרי מחושב לפי מאפיינים פיזיים ומיקום, ולא לפי המחיר ששילמתם.
| רכיב | על מה מבוסס | הערות |
|---|---|---|
| מס עיקרי (לכל נכס) | מיקום (מחיר האזור), שטח, שימוש, גיל המבנה, קומה ומספר חזיתות | לפי מקורות מקצועיים, התעריף הבסיסי למבנים נע בין כ-2.00 לכ-16.20 אירו למ״ר, בהתאם לאזור, לפני מקדמי התאמה |
| מס נוסף ליחידים | שווי כולל של זכויות הנדל״ן של הנישום | חל רק כשהשווי הכולל עולה על 500,000 אירו (לפי PwC, נכון לספטמבר 2026) |
| מס נוסף לתאגידים | שווי מצרפי של כל הנדל״ן שבבעלות התאגיד | חל בנוסף למס העיקרי, ללא תקרת פטור דומה לזו של יחידים |
לרוב המשקיעים הישראלים, שמחזיקים דירה אחת או שתיים בשווי מתון, המס הנוסף לא רלוונטי, והחיוב הוא בעיקר המס העיקרי. כפי שכתבנו במדריך המיסוי הכללי שלנו, השיעורים ביוון נמוכים יחסית להשוואה אירופית. עדיין, נכס גדול במיקום יקר יכול להגיע לסכום שכדאי לתכנן מראש בתזרים.
מה זה הצהרת E9, ולמה היא קובעת את החשבון?
ה-ENFIA נקבע בשומה אלקטרונית, בלי שתגישו דוח נפרד, על בסיס הנתונים שמופיעים בהצהרת הנכסים E9 ב-1 בינואר. בפועל, ה-E9 הוא התשתית של כל חיוב המס על הנכס.
מכאן שלוש מסקנות מעשיות. ראשית, אחרי רכישה צריך לוודא שה-E9 עודכן לפי השטר והמדידות: שטח, קומה, שימוש ושנת בנייה. שנית, טעות ב-E9 לא נשארת בשנה אחת. בעת מכירה המוכר מתבקש בדרך כלל להציג אישור ENFIA שמראה שהמס הוצהר ושולם לחמש השנים האחרונות, ושהנכס נכלל כראוי ב-E9 בכל אחת מהן. שלישית, שינוי פיזי בנכס, כמו פיצול, הרחבה או שינוי שימוש, מחייב גם עדכון של ה-E9.
בתוך החודשים הראשונים אחרי הרישום אנחנו מוודאים שהנכס מופיע ב-E9 של הלקוח בדיוק כמו בשטר, ושהבעלות על שם בני הזוג רשומה באחוזים הנכונים. זו בדיקה קצרה שחוסכת עבודה ביום המכירה.
מתי ואיך משלמים ENFIA מישראל?
אפשר לשלם בתשלום אחד או ב-12 תשלומים חודשיים. לפי הודעת רשות המסים היוונית ממרץ 2026, שומות 2026 פורסמו באמצע מרץ, והמועד לתשלום הראשון היה 31 במרץ 2026. מספר התשלומים עלה ל-12 החל מ-2025, במקום 10 קודם לכן.
- השומה מתפרסמת בחשבון ה-myAADE שלכם, ולכן צריך קודי גישה פעילים או נציג שעוקב בשבילכם.
- התשלום נעשה בהעברה בנקאית עם קוד התשלום שמופיע בשומה. הכי פשוט לשלם מחשבון הבנק היווני.
- פיגור בתשלום יוצר חוב לרשות המסים, וחוב כזה עלול לעכב את קבלת אישור המס הנדרש לצורך מכירה.
- הגדירו תזכורת שנתית לבדיקת השומה במרץ, גם אם בחרתם בתשלומים.
אילו הנחות ופטורים רלוונטיים למשקיע ישראלי?
ההנחה הרלוונטית ביותר לתושב חוץ היא הנחת הביטוח: עד 20% על נכס מגורים מבוטח מפני רעידת אדמה, שריפה והצפה. רוב ההקלות האחרות מיועדות לתושבי יוון ולדירת המגורים העיקרית שלהם.
| הקלה | גובה | תנאים עיקריים | רלוונטיות למשקיע ישראלי |
|---|---|---|---|
| הנחת ביטוח (מ-2025, חוק 5162/2024) | 20%. בנכס ששוויו לצורכי מס עולה על 500,000 אירו - 10% | הביטוח מכסה את השנה הקודמת, לפחות שלושה חודשים, ולפי דיווחים גם סכום ביטוח מינימלי למ״ר. ביטוח קצר משנה מזכה בהנחה יחסית | גבוהה. צריך להגיש בקשה במועד דרך myPROPERTY. ב-2026 המועד היה 16 בפברואר |
| דירת מגורים עיקרית ביישוב קטן (מ-2026, חוק 5246/2025) | 50% | תושב מס יווני, יישוב של עד 1,500 תושבים, שווי עד 400,000 אירו, בכפוף להחרגות גיאוגרפיות | נמוכה. מיועדת לתושבי יוון |
מבחינה כלכלית, ביטוח מבנה הוא ממילא הוצאה מתבקשת לכל בעל נכס ביוון, שהיא מדינה רגישה לרעידות אדמה ולשריפות. אם הפוליסה עומדת בתנאים, ההנחה מכסה חלק מעלותה. הקפידו על פוליסה שמפרטת את שלושת הסיכונים, ועל הגשת הבקשה בזמן.
אילו מיסי החזקה ואגרות נוספים יש ביוון?
מעבר ל-ENFIA, בעל נכס ביוון משלם אגרות עירוניות שנגבות דרך חשבון החשמל. מ-2027 צפוי במבנה שלהן שינוי משמעותי. בנוסף יש מס מיוחד שרלוונטי רק לנכסים בבעלות חברות.
- אגרת פיתוח מקומי (מ-1 בינואר 2027): לפי PwC, חוק 5314/2026 מאחד את אגרת הבעלות העירונית (TAP) ואת אגרת השטחים המחושמלים לאגרה אחת, בשיעור של 0.30 עד 0.70 פרומיל. מ-1 בינואר 2027 היא תיגבה דרך חשבונות האנרגיה. אם השוכר משלם אותה, היא מנוכה משכר הדירה, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. לכן כדאי לבדוק עכשיו את הסעיף הזה בחוזי שכירות קיימים וחדשים.
- אגרת ניקיון ותאורה לנכס ריק ולא מחובר לחשמל: נכס סגור שהחשמל בו מנותק לא פטור. העירייה מחשבת עליו עשירית מהסכום שהיה משולם אילו היה מחובר.
- ועד בית והוצאות משותפות: אלה אינם מיסים, אבל הם חלק מעלות ההחזקה, ובבניינים עם מעלית, בריכה או שומר הם יכולים להיות משמעותיים. בקשו מהמוכר אישור שאין חובות ועד לפני הרכישה.
- ביטוח מבנה ותכולה: כאמור, כדאי גם בגלל הנחת ה-ENFIA.
מה משתנה כשהנכס מוחזק דרך חברה?
חברה משלמת ENFIA עיקרי על כל נכס ובנוסף מס על השווי המצרפי של כל הנדל״ן שלה. מעבר לזה עלול לחול עליה מס הנדל״ן המיוחד (ΕΦΑ) בשיעור 15% לשנה מהשווי לצורכי מס. המס הזה נועד במקור לחברות ״אופשור״, אבל הוא חל על תאגידים בעלי נדל״ן ביוון באופן כללי, והפטור ממנו אינו אוטומטי.
לפי מקורות מקצועיים, תאגיד מהאיחוד האירופי או ממדינה שיש לה חילופי מידע פעילים עם יוון יכול לקבל פטור, אם הוא חושף את בעלי המניות לאורך כל השרשרת עד ליחידים, ולכל אחד מהם יש AFM. מבנה שכולל נאמנות דורש ניתוח נפרד. ההשלכה המעשית ברורה: לפני שמחליטים לרכוש נכס ביוון דרך חברה ישראלית, או דרך חברה בת יוונית של חברה ישראלית, צריך למפות את שרשרת הבעלות ולהכין את מסמכי הגילוי מראש. 15% לשנה הוא חיוב שמוחק תשואה.
האם אפשר לקזז את ENFIA מהמס בישראל?
לא כזיכוי מס. אמנת המס בין ישראל ליוון חלה, לפי סעיף 2 שלה, על מיסי הכנסה. בצד היווני היא מונה את מס ההכנסה על יחידים ועל תאגידים, ו-ENFIA הוא מס רכוש. לכן ENFIA לא נכנס לזיכוי ממס זר לפי סעיף 22 לאמנה. אם ההכנסה משכירות מאותו נכס ממוסה בישראל במסלול הרגיל, ייתכן שאפשר לנכות את ENFIA כהוצאה שוטפת של הנכס. במסלול המס המופחת על שכירות מחו״ל לא מנכים הוצאות מלבד פחת. את שאלת המיסוי בישראל של שכירות מיוון אנחנו מפרטים במאמר נפרד.
לוח שנה שנתי לבעל נכס ביוון
| מתי | מה | הערה |
|---|---|---|
| 1 בינואר | תאריך הקובע לבעלות לצורכי ENFIA | מי שהיה הבעלים באותו יום חייב בשומה של כל השנה |
| פברואר | בקשה להנחת ביטוח דרך myPROPERTY | ב-2026 המועד היה 16 בפברואר. בדקו את המועד מדי שנה |
| מרץ | פרסום שומת ENFIA ותשלום ראשון | ב-2026: תשלום ראשון עד 31 במרץ, ואחריו עד 12 תשלומים |
| 15 במרץ - 15 ביולי | הגשת דוח מס שנתי ביוון, אם יש הכנסה משכירות | לפי PwC, תושב חוץ מגיש למשרד המס לתושבי חוץ |
| לאורך השנה | עדכון E9 אחרי כל שינוי בבעלות או בנכס | חשוב במיוחד לפני מכירה |
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים את זה
את עלות ההחזקה השנתית צריך להכניס למודל ההשקעה עוד לפני החתימה, וזה כולל ENFIA, אגרות, ביטוח וועד בית. כשאנחנו מלווים רכישה ביוון, אנחנו בודקים את מבנה הבעלות מול מס הנדל״ן המיוחד, מוודאים שאין חובות ENFIA או אגרות על הנכס, קובעים בחוזה את חלוקת המס של שנת העסקה, ואחרי הרישום מוודאים שה-E9 עודכן כראוי. כך המס השנתי נשאר הוצאה צפויה ולא הפתעה.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. שיעורים, הנחות ומועדים ביוון מתעדכנים מדי שנה, ויש לבדוק אותם מול הדין העדכני ובהתאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם תושב ישראל שיש לו דירה ביוון חייב ב-ENFIA?
כן. ENFIA חל על כל מי שמחזיק בזכות בנכס ביוון ב-1 בינואר, בלי קשר לאזרחות או לתושבות. המס מחושב אוטומטית לפי הצהרת E9, והשומה מתפרסמת בחשבון ה-myAADE של הבעלים.
כמה עולה ENFIA על דירה ביוון?
זה תלוי במיקום, בשטח, בגיל, בקומה ובמספר החזיתות של הנכס, ולא במחיר הרכישה. לפי מקורות מקצועיים, התעריף הבסיסי למבנים נע בין כ-2 לכ-16.20 אירו למ״ר, לפני מקדמי התאמה. ליחיד מתווסף מס נוסף רק כשהשווי הכולל של נכסיו עולה על 500,000 אירו.
אפשר לשלם ENFIA בתשלומים?
כן. אפשר לשלם בתשלום אחד או ב-12 תשלומים חודשיים, כך מאז 2025. ב-2026 התשלום הראשון היה עד 31 במרץ.
מי משלם ENFIA בשנה שבה הנכס נמכר?
מבחינת רשות המסים, מי שהיה הבעלים ב-1 בינואר חייב בשומה של כל השנה. הצדדים יכולים לקבוע בהסכם המכר חלוקה פנימית ביניהם, ומומלץ לעשות זאת במפורש.
האם ENFIA מקוזז מהמס בישראל?
לא כזיכוי ממס זר. אמנת המס בין ישראל ליוון חלה על מיסי הכנסה, ו-ENFIA הוא מס רכוש. במקרים מסוימים, כשהכנסת השכירות ממוסה בישראל במסלול הרגיל, אפשר לבחון ניכוי שלו כהוצאה.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךמקורות
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Other taxes (ENFIA, TTA, TFK)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Proto Thema - ENFIA, Airbnb and tax filings: three key deadlines (Feb 2026)
- Private Law Wiki - Buying property in Greece as a non-resident: ENFIA and the special real estate tax
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026 (ENFIA certificate)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.