Коротко
ENFIA - ежегодный налог на имущество в Греции, и его обязан платить каждый, кто на 1 января владеет правом на объект, включая нерезидентов. Налог рассчитывается автоматически на основании декларации об имуществе (E9) и характеристик объекта: местоположение, площадь, использование, возраст, этаж и число фасадов. Его можно оплатить единым платежом или в 12 ежемесячных платежей. Помимо ENFIA существует муниципальный сбор, взимаемый в счёте за электричество, а с 2027 года он объединяется в «сбор местного развития». Компании, владеющие недвижимостью, могут также подпадать под специальный налог в 15%.
Главное
- 1Тот, кто является собственником на 1 января, обязан уплатить ENFIA за весь год. При продаже или покупке в середине года рекомендуется урегулировать распределение в договоре.
- 2Налог вы не рассчитываете самостоятельно: он начисляется на основании E9. Ошибка в E9 - это ошибка в начислении, и она может вернуться к вам в день продажи.
- 3Владелец объекта, застрахованного от землетрясения, пожара и наводнения, может получить скидку до 20%, если вовремя подал заявление.
- 4С 1 января 2027 года муниципальный сбор за право собственности объединяется в «сбор местного развития» по ставке от 0,30 до 0,70 промилле, который будет взиматься через счета за энергию.
- 5Израильской компании, владеющей объектом в Греции, необходимо заранее проверить риск специального налога на недвижимость в 15% и условия освобождения от него.
Что такое ENFIA и кто обязан его платить?
ENFIA - единый ежегодный налог на право собственности на недвижимость в Греции. Его обязан платить каждый, кто на 1 января года владеет вещным правом на греческий объект, будь то физическое лицо или корпорация, резидент Греции или нерезидент. Согласно налоговому обзору PwC, налог взимается с 2014 года на основании закона 4223/2013, а с 18 июля 2025 года - на основании нового Кодекса налогообложения имущества (закон 5219/2025).
Определяющей является дата 1 января. Тот, кто приобрёл объект в феврале, не получит начисления ENFIA за этот год, а тот, кто продал в ноябре, получит полное начисление за год. Мы рекомендуем определить в договоре купли-продажи, как распределяется стоимость ENFIA за год сделки, чтобы избежать споров впоследствии.
Налог вы не рассчитываете самостоятельно: он начисляется на основании E9. Ошибка в E9 - это ошибка в начислении, и она может вернуться к вам в день продажи.
Как на практике рассчитывается ENFIA?
ENFIA физического лица состоит из двух компонентов: основной налог, рассчитываемый отдельно по каждому объекту, и дополнительный налог, который применяется только тогда, когда общая стоимость объектов превышает 500 000 евро. Основной налог рассчитывается по физическим характеристикам и местоположению, а не по цене, которую вы заплатили.
| Компонент | На чём основан | Примечания |
|---|---|---|
| Основной налог (на каждый объект) | Местоположение (цена района), площадь, использование, возраст здания, этаж и число фасадов | По данным профессиональных источников, базовый тариф для зданий колеблется примерно от 2,00 до 16,20 евро за кв. м в зависимости от района, до применения корректирующих коэффициентов |
| Дополнительный налог для физических лиц | Общая стоимость прав налогоплательщика на недвижимость | Применяется только если общая стоимость превышает 500 000 евро (по данным PwC, по состоянию на сентябрь 2026 года) |
| Дополнительный налог для корпораций | Совокупная стоимость всей недвижимости, принадлежащей корпорации | Применяется дополнительно к основному налогу, без порога освобождения, подобного порогу для физических лиц |
Для большинства израильских инвесторов, владеющих одной-двумя квартирами умеренной стоимости, дополнительный налог не актуален, и начисляется в основном основной налог. Как мы писали в нашем общем налоговом руководстве, ставки в Греции относительно низки по европейским меркам. Тем не менее крупный объект в дорогом районе может достигать суммы, которую стоит заранее закладывать в денежный поток.
Что такое декларация E9 и почему она определяет сумму?
ENFIA определяется электронным начислением, без подачи отдельной декларации, на основании данных, указанных в декларации об имуществе E9 на 1 января. На практике E9 - основа любого налогового начисления на объект.
Отсюда три практических вывода. Во-первых, после покупки необходимо убедиться, что E9 обновлён в соответствии с договором и обмерами: площадь, этаж, использование и год постройки. Во-вторых, ошибка в E9 не остаётся в пределах одного года. При продаже от продавца, как правило, требуют предъявить справку ENFIA, показывающую, что налог был задекларирован и уплачен за последние пять лет и что объект надлежащим образом включался в E9 в каждом из этих лет. В-третьих, физическое изменение объекта, например разделение, расширение или изменение использования, требует также обновления E9.
В первые месяцы после регистрации мы убеждаемся, что объект указан в E9 клиента точно так же, как в договоре, и что право собственности супругов зарегистрировано в правильных долях. Это короткая проверка, которая экономит работу в день продажи.
Когда и как платить ENFIA из Израиля?
Платить можно единым платежом или 12 ежемесячными платежами. Согласно сообщению греческой налоговой службы от марта 2026 года, начисления на 2026 год были опубликованы в середине марта, а срок первого платежа - 31 марта 2026 года. Число платежей выросло до 12 начиная с 2025 года, вместо 10 ранее.
- Начисление публикуется в вашем кабинете myAADE, поэтому нужны действующие коды доступа либо представитель, который следит за этим за вас.
- Оплата производится банковским переводом с платёжным кодом, указанным в начислении. Проще всего платить со счёта в греческом банке.
- Просрочка платежа создаёт долг перед налоговой службой, а такой долг может задержать получение налоговой справки, необходимой для продажи.
- Установите ежегодное напоминание проверять начисление в марте, даже если вы выбрали оплату частями.
Какие скидки и освобождения актуальны для израильского инвестора?
Наиболее актуальная для нерезидента скидка - скидка за страхование: до 20% на жилой объект, застрахованный от землетрясения, пожара и наводнения. Большинство других льгот предназначено для жителей Греции и их основного жилья.
| Льгота | Размер | Основные условия | Актуальность для израильского инвестора |
|---|---|---|---|
| Скидка за страхование (с 2025 года, закон 5162/2024) | 20%. Для объекта, стоимость которого для налоговых целей превышает 500 000 евро, - 10% | Страховка покрывает предыдущий год, не менее трёх месяцев, и, по сообщениям, также минимальную страховую сумму за кв. м. Страховка менее года даёт пропорциональную скидку | Высокая. Заявление необходимо подать вовремя через myPROPERTY. В 2026 году срок был 16 февраля |
| Основное жильё в небольшом населённом пункте (с 2026 года, закон 5246/2025) | 50% | Налоговый резидент Греции, населённый пункт до 1500 жителей, стоимость до 400 000 евро, с учётом географических исключений | Низкая. Предназначена для жителей Греции |
С экономической точки зрения страхование здания и так является необходимым расходом для любого владельца объекта в Греции, стране, подверженной землетрясениям и пожарам. Если полис отвечает условиям, скидка покрывает часть его стоимости. Следите за тем, чтобы полис содержал перечень всех трёх рисков, и подавайте заявление вовремя.
Какие ещё налоги и сборы на владение существуют в Греции?
Помимо ENFIA, владелец объекта в Греции платит муниципальные сборы, взимаемые через счёт за электричество. С 2027 года в их структуре ожидается существенное изменение. Кроме того, существует специальный налог, актуальный только для объектов, принадлежащих компаниям.
- Сбор местного развития (с 1 января 2027 года): согласно PwC, закон 5314/2026 объединяет муниципальный сбор за право собственности (TAP) и сбор за электрифицированные площади в единый сбор по ставке от 0,30 до 0,70 промилле. С 1 января 2027 года он будет взиматься через счета за энергию. Если его платит арендатор, он вычитается из арендной платы, если в договоре не установлено иное. Поэтому стоит проверить этот пункт в действующих и новых договорах аренды уже сейчас.
- Сбор за уборку и освещение для пустующего объекта, не подключённого к электричеству: закрытый объект с отключённым электричеством не освобождается. Муниципалитет начисляет на него одну десятую суммы, которая платилась бы при подключении.
- Взносы в товарищество жильцов и общие расходы: это не налоги, но они входят в стоимость содержания и в домах с лифтом, бассейном или охраной могут быть значительными. Перед покупкой попросите у продавца справку об отсутствии задолженности перед товариществом.
- Страхование здания и имущества: как уже сказано, стоит иметь и из-за скидки по ENFIA.
Что меняется, если объектом владеет компания?
Компания платит основной ENFIA по каждому объекту и, кроме того, налог на совокупную стоимость всей своей недвижимости. Помимо этого, на неё может распространяться специальный налог на недвижимость (ΕΦΑ) в размере 15% в год от стоимости для налоговых целей. Этот налог был изначально предназначен для «офшорных» компаний, но применяется к корпорациям, владеющим недвижимостью в Греции, в целом, и освобождение от него не автоматическое.
По данным профессиональных источников, корпорация из Европейского союза или из страны, имеющей действующий обмен информацией с Грецией, может получить освобождение, если раскрывает акционеров по всей цепочке до физических лиц и у каждого из них есть AFM. Структура с участием траста требует отдельного анализа. Практический вывод ясен: прежде чем решать приобрести объект в Греции через израильскую компанию или через греческую дочернюю компанию израильской компании, необходимо отобразить цепочку владения и заранее подготовить документы для раскрытия. 15% в год - это начисление, которое стирает доходность.
Можно ли зачесть ENFIA в счёт налога в Израиле?
Не как зачёт иностранного налога. Налоговое соглашение между Израилем и Грецией в соответствии со статьёй 2 распространяется на подоходные налоги. С греческой стороны оно называет подоходный налог с физических лиц и с корпораций, а ENFIA - это налог на имущество. Поэтому ENFIA не входит в зачёт иностранного налога по статье 22 соглашения. Если доход от аренды того же объекта облагается налогом в Израиле по обычному маршруту, возможно, что ENFIA можно вычесть как текущий расход по объекту. В режиме сниженного налога на аренду за границей расходы, кроме амортизации, не вычитаются. Вопрос налогообложения в Израиле аренды из Греции мы подробно рассматриваем в отдельной статье.
Годовой календарь владельца объекта в Греции
| Когда | Что | Примечание |
|---|---|---|
| 1 января | Определяющая дата права собственности для целей ENFIA | Тот, кто был собственником в этот день, обязан по начислению за весь год |
| Февраль | Заявление на скидку за страхование через myPROPERTY | В 2026 году срок был 16 февраля. Проверяйте срок каждый год |
| Март | Публикация начисления ENFIA и первый платёж | В 2026 году: первый платёж до 31 марта, затем до 12 платежей |
| 15 марта - 15 июля | Подача годовой налоговой декларации в Греции, если есть доход от аренды | По данным PwC, нерезидент подаёт в налоговую инспекцию для нерезидентов |
| В течение года | Обновление E9 после каждого изменения в праве собственности или в объекте | Особенно важно перед продажей |
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс
Ежегодные расходы на содержание нужно закладывать в инвестиционную модель ещё до подписания, включая ENFIA, сборы, страхование и взносы товарищества. Сопровождая покупку в Греции, мы проверяем структуру владения с точки зрения специального налога на недвижимость, убеждаемся в отсутствии задолженностей по ENFIA и сборам на объекте, определяем в договоре распределение налога за год сделки, а после регистрации убеждаемся, что E9 надлежащим образом обновлён. Так годовой налог остаётся ожидаемым расходом, а не сюрпризом.
Приведённая здесь информация носит общий характер, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Ставки, скидки и сроки в Греции обновляются ежегодно, и их необходимо проверять по действующему законодательству и с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Обязан ли резидент Израиля, владеющий квартирой в Греции, платить ENFIA?
Да. ENFIA распространяется на каждого, кто на 1 января владеет правом на объект в Греции, независимо от гражданства или резидентства. Налог рассчитывается автоматически на основании декларации E9, а начисление публикуется в кабинете myAADE владельца.
Сколько стоит ENFIA на квартиру в Греции?
Это зависит от местоположения, площади, возраста, этажа и числа фасадов объекта, а не от цены покупки. По данным профессиональных источников, базовый тариф для зданий колеблется примерно от 2 до 16,20 евро за кв. м до применения корректирующих коэффициентов. Физическому лицу добавляется дополнительный налог только тогда, когда общая стоимость его объектов превышает 500 000 евро.
Можно ли платить ENFIA частями?
Да. Можно платить единым платежом или 12 ежемесячными платежами, так с 2025 года. В 2026 году первый платёж был до 31 марта.
Кто платит ENFIA в год, когда объект продан?
С точки зрения налоговой службы, тот, кто был собственником на 1 января, обязан по начислению за весь год. Стороны могут установить в договоре купли-продажи внутреннее распределение между собой, и это рекомендуется сделать явно.
Засчитывается ли ENFIA в счёт налога в Израиле?
Не как зачёт иностранного налога. Налоговое соглашение между Израилем и Грецией распространяется на подоходные налоги, а ENFIA - налог на имущество. В отдельных случаях, когда доход от аренды облагается налогом в Израиле по обычному маршруту, можно рассмотреть вычет его как расхода.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИсточники
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Other taxes (ENFIA, TTA, TFK)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Proto Thema - ENFIA, Airbnb and tax filings: three key deadlines (Feb 2026)
- Private Law Wiki - Buying property in Greece as a non-resident: ENFIA and the special real estate tax
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026 (ENFIA certificate)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.