باختصار
ENFIA هي ضريبة الملكية العقارية السنوية في اليونان، ويخضع لها كل من كان يحوز حقاً في عقار في 1 كانون الثاني/يناير، بمن فيهم غير المقيمين. وتُحتسب الضريبة تلقائياً وفق إقرار الأملاك (E9) وخصائص العقار: الموقع والمساحة والاستخدام والعمر والطابق وعدد الواجهات. ويمكن دفعها دفعة واحدة أو على 12 قسطاً شهرياً. وإضافة إلى ENFIA يوجد رسم بلدي يُجبى في فاتورة الكهرباء، وابتداءً من 2027 يُدمج في «رسم تطوير محلي». وقد تخضع الشركات التي تملك عقارات أيضاً لضريبة خاصة بنسبة 15%.
أبرز النقاط
- 1من كان المالك في 1 كانون الثاني/يناير يخضع لـ ENFIA عن السنة كلها. وفي حال البيع أو الشراء في منتصف السنة يُنصح بتسوية التقسيم في العقد.
- 2لا تحتسبون الضريبة بأنفسكم: فهي تصدر وفق E9. والخطأ في E9 خطأ في التقدير الضريبي، وقد يعود عليكم يوم البيع.
- 3مالك العقار المؤمَّن ضد الزلازل والحريق والفيضان يمكنه الحصول على خصم يصل إلى 20%، إذا قدّم الطلب في موعده.
- 4اعتباراً من 1 كانون الثاني/يناير 2027 يُدمج الرسم البلدي على الملكية في «رسم تطوير محلي» بمعدل 0.30 إلى 0.70 في الألف، يُجبى عبر فواتير الطاقة.
- 5الشركة الإسرائيلية التي تملك عقاراً في اليونان عليها أن تفحص مسبقاً تعرّضها لضريبة العقارات الخاصة بنسبة 15% وشروط الإعفاء منها.
ما هي ENFIA ومن يلزمه دفعها؟
ENFIA هي الضريبة السنوية الموحدة على ملكية العقارات في اليونان. ويخضع لها كل من يحوز في 1 كانون الثاني/يناير من السنة حقاً عينياً في عقار يوناني، سواء كان فرداً أو شخصاً اعتبارياً، مقيماً في اليونان أو غير مقيم. وبحسب ملخص الضرائب الصادر عن PwC، تُجبى الضريبة منذ 2014 بموجب القانون 4223/2013، ومنذ 18 تموز/يوليو 2025 بموجب قانون ضريبة الأملاك الجديد (القانون 5219/2025).
والتاريخ 1 كانون الثاني/يناير هو التاريخ الحاسم. فمن اشترى عقاراً في شباط/فبراير لن يتلقى تقديراً لـ ENFIA عن تلك السنة، ومن باع في تشرين الثاني/نوفمبر سيتلقى تقديراً كاملاً عن تلك السنة. وننصح بأن يُحدَّد في عقد البيع كيف تُقسَّم تكلفة ENFIA عن سنة الصفقة، لتفادي خلاف لاحق.
لا تحتسبون الضريبة بأنفسكم: فهي تصدر وفق E9. والخطأ في E9 خطأ في التقدير الضريبي، وقد يعود عليكم يوم البيع.
كيف تُحتسب ENFIA فعلياً؟
تتكون ENFIA للفرد من مكونين: ضريبة رئيسية تُحتسب على كل عقار على حدة، وضريبة إضافية تسري فقط حين تتجاوز القيمة الإجمالية للعقارات 500,000 يورو. وتُحتسب الضريبة الرئيسية وفق الخصائص المادية والموقع، لا وفق السعر الذي دفعتموه.
| المكوّن | على ماذا يستند | ملاحظات |
|---|---|---|
| ضريبة رئيسية (لكل عقار) | الموقع (سعر المنطقة)، والمساحة، والاستخدام، وعمر المبنى، والطابق، وعدد الواجهات | وفق مصادر مهنية، تتراوح التعرفة الأساسية للمباني بين نحو 2.00 ونحو 16.20 يورو للمتر المربع بحسب المنطقة، قبل معاملات التعديل |
| ضريبة إضافية للأفراد | القيمة الإجمالية للحقوق العقارية للمكلَّف | تسري فقط حين تتجاوز القيمة الإجمالية 500,000 يورو (وفق PwC، اعتباراً من أيلول/سبتمبر 2026) |
| ضريبة إضافية للشركات | القيمة المجمّعة لجميع العقارات التي تملكها الشركة | تسري إضافة إلى الضريبة الرئيسية، من دون سقف إعفاء مماثل لما للأفراد |
بالنسبة إلى معظم المستثمرين الإسرائيليين، الذين يملكون شقة واحدة أو شقتين بقيمة معتدلة، لا تنطبق الضريبة الإضافية، ويقتصر الاستحقاق في الغالب على الضريبة الرئيسية. وكما كتبنا في دليل الضرائب العام لدينا، فإن المعدلات في اليونان منخفضة نسبياً بالمقارنة الأوروبية. ومع ذلك فإن عقاراً كبيراً في موقع غالٍ قد يبلغ مبلغاً يستحق التخطيط له مسبقاً في التدفق النقدي.
ما إقرار E9، ولماذا يحدد الفاتورة؟
تُحدَّد ENFIA بتقدير إلكتروني، دون أن تقدّموا تقريراً منفصلاً، استناداً إلى البيانات الواردة في إقرار الأملاك E9 في 1 كانون الثاني/يناير. وعملياً، E9 هو الأساس لكل استحقاق ضريبي على العقار.
ومن هنا ثلاث خلاصات عملية. أولاً، بعد الشراء يجب التأكد من أن E9 حُدّث وفق العقد والقياسات: المساحة والطابق والاستخدام وسنة البناء. ثانياً، الخطأ في E9 لا يبقى في سنة واحدة. فعند البيع يُطلب من البائع عادةً تقديم شهادة ENFIA تبيّن أن الضريبة أُقرّ بها ودُفعت عن السنوات الخمس الأخيرة، وأن العقار أُدرج على النحو الصحيح في E9 في كل منها. ثالثاً، التغيير المادي في العقار، كالتقسيم أو التوسعة أو تغيير الاستخدام، يستوجب أيضاً تحديث E9.
في الأشهر الأولى بعد التسجيل نتأكد من أن العقار يظهر في E9 الخاص بالعميل تماماً كما في العقد، وأن الملكية باسم الزوجين مسجَّلة بالنسب الصحيحة. وهو فحص قصير يوفّر عملاً يوم البيع.
متى وكيف تُدفع ENFIA من إسرائيل؟
يمكن الدفع دفعة واحدة أو على 12 قسطاً شهرياً. وبحسب إعلان سلطة الضرائب اليونانية في آذار/مارس 2026، نُشرت تقديرات 2026 في منتصف آذار/مارس، وكان موعد الدفعة الأولى 31 آذار/مارس 2026. وارتفع عدد الأقساط إلى 12 اعتباراً من 2025، بدلاً من 10 قبل ذلك.
- يُنشر التقدير في حساب myAADE الخاص بكم، ولذلك يلزم وجود رموز دخول فعّالة أو ممثل يتابع نيابة عنكم.
- يتم الدفع بحوالة مصرفية برمز الدفع الوارد في التقدير. والأبسط أن تدفعوا من الحساب المصرفي اليوناني.
- التأخر في الدفع ينشئ ديناً لسلطة الضرائب، وقد يعطّل دين كهذا الحصول على شهادة الضرائب المطلوبة للبيع.
- اضبطوا تذكيراً سنوياً لفحص التقدير في آذار/مارس، حتى لو اخترتم الدفع بالأقساط.
ما الخصومات والإعفاءات ذات الصلة بالمستثمر الإسرائيلي؟
الخصم الأكثر صلة بغير المقيم هو خصم التأمين: حتى 20% على عقار سكني مؤمَّن ضد الزلازل والحريق والفيضان. ومعظم التسهيلات الأخرى مخصصة للمقيمين في اليونان ولمسكنهم الرئيسي.
| التسهيل | قيمته | الشروط الرئيسية | الصلة بالمستثمر الإسرائيلي |
|---|---|---|---|
| خصم التأمين (من 2025، القانون 5162/2024) | 20%. وفي عقار تتجاوز قيمته لأغراض الضريبة 500,000 يورو - 10% | يغطي التأمين السنة السابقة، ثلاثة أشهر على الأقل، وبحسب تقارير مبلغ تأمين أدنى للمتر المربع أيضاً. والتأمين الأقصر من سنة يمنح خصماً نسبياً | مرتفعة. يجب تقديم الطلب في موعده عبر myPROPERTY. وفي 2026 كان الموعد 16 شباط/فبراير |
| مسكن رئيسي في بلدة صغيرة (من 2026، القانون 5246/2025) | 50% | مقيم ضريبياً في اليونان، وبلدة لا يزيد عدد سكانها على 1,500، وقيمة حتى 400,000 يورو، مع استثناءات جغرافية | منخفضة. مخصص للمقيمين في اليونان |
ومن الناحية الاقتصادية، يُعدّ التأمين على المبنى نفقة مطلوبة على أي حال لكل مالك عقار في اليونان، وهي بلد حساس للزلازل والحرائق. وإذا كانت البوليصة تستوفي الشروط، فإن الخصم يغطي جزءاً من كلفتها. احرصوا على بوليصة تفصّل الأخطار الثلاثة، وعلى تقديم الطلب في الوقت المناسب.
ما ضرائب الحيازة والرسوم الأخرى في اليونان؟
إضافة إلى ENFIA، يدفع مالك العقار في اليونان رسوماً بلدية تُجبى عبر فاتورة الكهرباء. ومن 2027 يُتوقع تغيير جوهري في بنيتها. وإضافة إلى ذلك توجد ضريبة خاصة ذات صلة فقط بالعقارات المملوكة للشركات.
- رسم التطوير المحلي (من 1 كانون الثاني/يناير 2027): وفق PwC، يدمج القانون 5314/2026 رسم الملكية البلدي (TAP) ورسم المساحات المكهربة في رسم واحد، بمعدل 0.30 إلى 0.70 في الألف. ومن 1 كانون الثاني/يناير 2027 يُجبى عبر فواتير الطاقة. وإذا دفعه المستأجر فإنه يُخصم من بدل الإيجار، ما لم يُتفق على خلاف ذلك في العقد. لذلك يُستحسن أن تفحصوا هذا البند الآن في عقود الإيجار القائمة والجديدة.
- رسم النظافة والإنارة للعقار الخالي غير الموصول بالكهرباء: العقار المغلق الذي قُطعت عنه الكهرباء ليس معفى. فالبلدية تحتسب عليه عُشر المبلغ الذي كان سيُدفع لو كان موصولاً.
- لجنة العمارة والنفقات المشتركة: هذه ليست ضرائب، لكنها جزء من كلفة الحيازة، وفي المباني التي فيها مصعد أو مسبح أو حارس قد تكون كبيرة. اطلبوا من البائع شهادة بعدم وجود ديون للجنة قبل الشراء.
- التأمين على المبنى والمحتويات: كما ذُكر، يُستحسن أيضاً بسبب خصم ENFIA.
ماذا يتغير حين يُحاز العقار عبر شركة؟
تدفع الشركة ENFIA رئيسية على كل عقار، وإضافة إلى ذلك ضريبة على القيمة المجمّعة لكل عقاراتها. وفوق ذلك قد تسري عليها ضريبة العقارات الخاصة (ΕΦΑ) بمعدل 15% سنوياً من القيمة لأغراض الضريبة. وقد وُضعت هذه الضريبة أصلاً لشركات «الأوفشور»، لكنها تسري على الأشخاص الاعتباريين الذين يملكون عقارات في اليونان بوجه عام، والإعفاء منها ليس تلقائياً.
وبحسب مصادر مهنية، يمكن لشخص اعتباري من الاتحاد الأوروبي أو من دولة تتبادل معها اليونان المعلومات فعلياً أن يحصل على إعفاء، إذا كشف عن المساهمين على امتداد السلسلة كلها حتى الأفراد، ولكل منهم AFM. والهيكل الذي يتضمن صندوق ائتمان (trust) يستوجب تحليلاً مستقلاً. والنتيجة العملية واضحة: قبل اتخاذ قرار بشراء عقار في اليونان عبر شركة إسرائيلية، أو عبر شركة تابعة يونانية لشركة إسرائيلية، يجب رسم سلسلة الملكية وتجهيز مستندات الإفصاح مسبقاً. فنسبة 15% سنوياً استحقاق يمحو العائد.
هل يمكن خصم ENFIA من الضريبة في إسرائيل؟
ليس بصفتها قيداً ضريبياً. فاتفاقية الضرائب بين إسرائيل واليونان تسري، وفق مادتها الثانية، على ضرائب الدخل. وهي تعدّد في الجانب اليوناني ضريبة الدخل على الأفراد وعلى الشركات، بينما ENFIA ضريبة أملاك. ولذلك لا تدخل ENFIA في قيد الضريبة الأجنبية وفق المادة 22 من الاتفاقية. وإذا كان الدخل من إيجار العقار نفسه يخضع للضريبة في إسرائيل بالمسار العادي، فقد يكون ممكناً خصم ENFIA نفقةً جارية للعقار. أما في مسار الضريبة المخفّضة على الإيجار من الخارج فلا تُخصم نفقات سوى الاستهلاك. ونفصّل مسألة الضريبة في إسرائيل على إيجار من اليونان في مقال مستقل.
جدول سنوي لمالك عقار في اليونان
| متى | ماذا | ملاحظة |
|---|---|---|
| 1 كانون الثاني/يناير | التاريخ الحاسم للملكية لأغراض ENFIA | من كان المالك في ذلك اليوم يخضع لتقدير السنة كلها |
| شباط/فبراير | طلب خصم التأمين عبر myPROPERTY | في 2026 كان الموعد 16 شباط/فبراير. افحصوا الموعد كل سنة |
| آذار/مارس | نشر تقدير ENFIA والدفعة الأولى | في 2026: الدفعة الأولى حتى 31 آذار/مارس، وبعدها حتى 12 قسطاً |
| 15 آذار/مارس - 15 تموز/يوليو | تقديم الإقرار الضريبي السنوي في اليونان، إذا كان هناك دخل من الإيجار | وفق PwC، يقدّم غير المقيم إقراره إلى مصلحة الضرائب الخاصة بغير المقيمين |
| على مدار السنة | تحديث E9 بعد كل تغيير في الملكية أو في العقار | مهم خصوصاً قبل البيع |
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك
يجب إدخال كلفة الحيازة السنوية في نموذج الاستثمار قبل التوقيع، وهي تشمل ENFIA والرسوم والتأمين ولجنة العمارة. وحين نرافق عملية شراء في اليونان، فإننا نفحص هيكل الملكية في ضوء ضريبة العقارات الخاصة، ونتأكد من خلو العقار من ديون ENFIA أو الرسوم، ونحدد في العقد تقسيم ضريبة سنة الصفقة، وبعد التسجيل نتأكد من أن E9 حُدّث على النحو الصحيح. وبذلك تبقى الضريبة السنوية نفقة متوقعة لا مفاجأة.
المعلومات هنا عامة، صحيحة اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية لحالة محددة. والمعدلات والخصومات والمواعيد في اليونان تتحدث كل سنة، ويجب فحصها وفق القانون المحدَّث وبما يلائم ظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يخضع المقيم في إسرائيل الذي يملك شقة في اليونان لـ ENFIA؟
نعم. تسري ENFIA على كل من يحوز حقاً في عقار في اليونان في 1 كانون الثاني/يناير، بصرف النظر عن الجنسية أو الإقامة. وتُحتسب الضريبة تلقائياً وفق إقرار E9، ويُنشر التقدير في حساب myAADE الخاص بالمالك.
كم تبلغ ENFIA على شقة في اليونان؟
يتوقف ذلك على موقع العقار ومساحته وعمره وطابقه وعدد واجهاته، لا على سعر الشراء. وبحسب مصادر مهنية تتراوح التعرفة الأساسية للمباني بين نحو 2 ونحو 16.20 يورو للمتر المربع، قبل معاملات التعديل. وتُضاف على الفرد ضريبة إضافية فقط حين تتجاوز القيمة الإجمالية لعقاراته 500,000 يورو.
هل يمكن دفع ENFIA بالأقساط؟
نعم. يمكن الدفع دفعة واحدة أو على 12 قسطاً شهرياً، وذلك منذ 2025. وفي 2026 كانت الدفعة الأولى حتى 31 آذار/مارس.
من يدفع ENFIA في السنة التي يُباع فيها العقار؟
بالنسبة إلى سلطة الضرائب، من كان المالك في 1 كانون الثاني/يناير يخضع لتقدير السنة كلها. ويمكن للطرفين أن يتفقا في عقد البيع على تقسيم داخلي بينهما، ويُنصح بفعل ذلك صراحةً.
هل تُخصم ENFIA من الضريبة في إسرائيل؟
ليس بصفتها قيداً ضريبياً أجنبياً. فاتفاقية الضرائب بين إسرائيل واليونان تسري على ضرائب الدخل، بينما ENFIA ضريبة أملاك. وفي حالات معينة، حين يخضع دخل الإيجار للضريبة في إسرائيل بالمسار العادي، يمكن بحث خصمها نفقةً.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Other taxes (ENFIA, TTA, TFK)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Greece, Individual: Tax administration
- Proto Thema - ENFIA, Airbnb and tax filings: three key deadlines (Feb 2026)
- Private Law Wiki - Buying property in Greece as a non-resident: ENFIA and the special real estate tax
- Convention between the Hellenic Republic and the State of Israel for the avoidance of double taxation (1995), English text
- Elxis - Legal requirements for selling Greek real estate in 2026 (ENFIA certificate)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.