شراء عقار قديم للترميم في أثينا وسالونيك: تراخيص الترميم، والحفاظ على المباني، والجداول الزمنية، والمطبات

1لماذا يشتري المستثمرون عقارات قديمة للترميم في أثينا وسالونيك؟

لأن سعر البداية في العقار المستعمل أقل، والضريبة عند الشراء هي ضريبة نقل 3.09% (اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026) لا ضريبة قيمة مضافة 24%. والترميم هو المكان الذي يخلق فيه المستثمر القيمة. لكن في الحالتين، شقة في مبنى مشترك من الستينيات والسبعينيات في أحياء أثينا أو مبنى قديم في وسط سالونيك، يتوقف النجاح على ثلاثة أسئلة يجب طرحها قبل الشراء: أي تراخيص سيستلزمها الترميم، وهل العقار خاضع لقيود الحفاظ، وهل فيه مخالفات بناء ستعيق العمل.

2أي ترخيص يلزم لترميم شقة في اليونان؟

يتوقف ذلك على نوع العمل والميزانية. ويميز القانون 4495/2017 بين ثلاثة مستويات. ويلخصها الجدول:

ملاحظتان مهمتان. أولاً، يُقاس حد 25,000 يورو بالميزانية الإجمالية للأعمال. فإذا أضفتم في فترة سريان ΕΕΔΜΚ أعمالاً ترفع المبلغ فوق الحد، يجب تحديث الموافقة، وأحياناً الانتقال إلى رخصة كاملة. ثانياً، إذا كان للعقار أصلاً رخصة بناء سارية، فلا يُستخرج ΕΕΔΜΚ بل تُحدَّث الرخصة القائمة. وفي ترميم «شامل» لشقة قديمة، يشمل المطبخ والحمامات والأنظمة والنوافذ وتغيير التقسيم، يسهل تجاوز الحد من دون الانتباه.

3ماذا يتغير حين يكون العقار محمياً أو في منطقة محمية؟

في المباني التي أُعلنت آثاراً أو مباني محمية (διατηρητέα)، وفي النسيج التقليدي، وفي المناطق الطبيعية، وفي المواقع الأثرية والتاريخية، تتشدد المتطلبات. فمثلاً، الدهان الخارجي، واستبدال الدرابزين، وإصلاح الطلاء، وترميم الواجهة بمواد أخرى، تستلزم ΕΕΔΜΚ حتى من دون سقالات، ويلزم تقديم مخططات الواجهات. وبعض الأعمال تستلزم أيضاً موافقة مسبقة من جهات إضافية، مثل وزارة الثقافة أو مجلس العمارة (Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής)، وتُرفق هذه الموافقات بالطلب.

وعملياً، في المناطق التاريخية في أثينا وسالونيك، حيث توجد بعض أكثر العقارات جاذبية للترميم، يكون الإجراء أطول ويتوقف على جهات خارجة عن سيطرة المستثمر. وإذا كان العقار محمياً أو في منطقة محمية، فيجب استيضاح ذلك قبل الشراء، مع قيود الواجهة والمواد والارتفاع والاستخدام. وإلا فستبنى الخطة التجارية على افتراضات قد لا تحظى بالموافقة.

4هل يمكن ترميم عقار فيه مخالفات بناء؟

كقاعدة لا، وهذا أكثر المطبات شيوعاً. فالقانون 4495/2017 يحظر الصفقات على عقارات فيها مخالفات لم تُسوَّ. كما أن إجراءات الترخيص للأعمال تفترض وجود وضع قانوني قائم. وكثير من الشقق القديمة فيها إغلاق شرفات أو غرف على السطح أو تغييرات داخلية لم تُحدَّث في الرخصة. وقبل الشراء، على مهندس مستقل أن يقارن الرخصة والمخططات بالواقع في الميدان، وأن يفحص ما إذا كان يمكن تسوية المخالفات وفي أي فئة. واعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، مُدّدت مواعيد تسوية المخالفات في الفئات من 1 إلى 4 حتى 31.3.2028. أما المخالفات من الفئة 5 فلا يوجد لها مسار مفتوح منذ 2020. ولدينا في هذا الموضوع دليل مستقل عن مخالفات البناء وشهادة المهندس.

5ما مراحل المشروع وجدوله الزمني؟

يتحدد الجدول الزمني في مشروع ترميم في اليونان أساساً بالترخيص والموافقات، لا بوتيرة العمل. والمراحل التي نخطط معها:

1. الفحص قبل الشراء: فحص قانوني للملكية والرهون، وفحص هندسي للتوافق مع الرخصة وللهيكل، واستيضاح وضع الحماية والقيود. وتقدير أولي لحجم الأعمال وتصنيفها بحسب مستوى الترخيص.
2. عقد شراء مشروط: حين توجد مخالفات أو شك في الحماية، يتوقف إتمام الصفقة على نتائج الفحص، أو على التسوية على نفقة البائع.
3. التخطيط: يعدّ مهندس معماري أو مهندس المخططات. وإذا لزمت موافقات من جهات الحماية، تُقدَّم في هذه المرحلة، وهي عادةً أطول مرحلة.
4. الترخيص: موافقة إلكترونية من مهندس، أو ΕΕΔΜΚ، أو رخصة كاملة، بحسب التصنيف. ويصدر ΕΕΔΜΚ فور التقديم. أما الرخصة الكاملة فتخضع لفحص سلطة التخطيط.
5. التنفيذ: اختيار مقاول يستوفي متطلبات الإبلاغ والتأمين الاجتماعي. وتفحص سلطة التخطيط أن تقارير اشتراكات التأمين الاجتماعي (e-ΕΦΚΑ) قُدّمت عن أيام عمل المشروع.
6. إغلاق الملف: إغلاق المشروع أمام سلطة التخطيط، وتحديث توثيق العقار، والحفاظ المنظم على جميع الفواتير.

6ما المطبات الأخرى التي يُستحسن معرفتها؟

• ميزانية تتجاوز الحد: خطة بدأت بوصفها ΕΕΔΜΚ ثم توسعت قد تستلزم رخصة كاملة في منتصف العمل.
• افتراضات بشأن الإيجار قصير الأجل: في بعض المناطق المركزية من أثينا فُرضت في السنوات الأخيرة قيود على التسجيل الجديد لشقق الإيجار القصير. وخطة تجارية تقوم على الإيجار القصير يجب أن تُفحص في ضوء القواعد السارية في العنوان المحدد. يُنظر دليلنا عن الإيجار قصير الأجل.
• الفيزا الذهبية: وفق تقارير، يبقى الحد المخفَّض 250,000 يورو لتحويل العقارات التجارية إلى سكنية ولترميم المباني المحمية، مع مراعاة الشروط. يُنظر دليلنا المخصص.
• ضريبة نقل أعلى من 2027: اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026 يوجد مشروع قانون في مرحلة تلقي الملاحظات العامة يرفع ضريبة النقل على الشقق السكنية للأفراد من خارج الاتحاد، اعتباراً من 1.7.2027. والمعدل الذي نُشر هو 15%. وقد يكون لموعد توقيع العقد أهمية كبيرة.
• مقاولون غير مصرّح بهم: الدفع «نقداً وبلا فاتورة» يعرّض لمشكلات أمام سلطة التخطيط والتأمين الاجتماعي، ويمحو تكاليف سترغبون في إثباتها مستقبلاً.

7الجانب الإسرائيلي: توثيق التكاليف والتمويل والإبلاغ

في مشروع ترميم يُدار من إسرائيل، التوثيق أصل. فالفواتير المنظمة وعقد المقاول المكتوب والحوالات المصرفية ستفيدكم يوم البيع، حين تحتاجون إلى إثبات كلفة العقار بما فيها التحسينات. وهذا مهم أيضاً لاحتساب الضريبة في إسرائيل، لأن الربح من بيع عقار في الخارج يخضع للإبلاغ والضريبة في إسرائيل، مع مراعاة القيد الضريبي وفق اتفاقية الضرائب بين إسرائيل واليونان. ويُستحسن تنسيق هيكل الحيازة وطريقة التوثيق مع محاسب إسرائيلي حتى قبل الشراء. وفي تحويل الأموال للترميم يُوصى بالعمل من حساب مصرفي يوناني باسم المالك، وبدفعات بحسب معالم مرتبطة بالتقدم الفعلي.

8ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك

بوصفنا محامين وفي الوقت نفسه مطورين نشطين، فإننا نفحص العقار المعد للترميم من خلال العدستين. وقبل الشراء ننسّق فحصاً قانونياً وهندسياً وتخطيطياً، يشمل وضع الحماية ومخالفات البناء. ونصنّف الأعمال المخططة بحسب مستوى الترخيص، ونضع جدولاً زمنياً واقعياً يراعي الموافقات اللازمة. وفي عقد الشراء وعقد المقاول نثبّت الشروط والمعالم والمسؤولية. والهدف أن تُبنى الخطة التجارية على ما يمكن فعلاً تنفيذه في العقار.

اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.