Коротко
Ремонт в Греции делится на три уровня регулирования. Есть лёгкие работы, для которых требуется лишь электронное подтверждение инженера, есть работы, требующие «разрешения на строительные работы малого масштаба» (ΕΕΔΜΚ), которое выдаётся немедленно и действует год, и есть работы с бюджетом свыше 25 000 евро либо конструктивные работы, требующие полного разрешения на строительство. В охраняемых зданиях и защищённых районах требования строже, и необходимы дополнительные согласования. Главная ловушка - не сам ремонт, а объект, купленный с неурегулированными нарушениями строительных норм либо с ограничениями по охране, не проверенными до покупки.
Главное
- 1Лёгкие внутренние работы, такие как покраска, замена напольного покрытия и ремонт, не затрагивающий каркас, не требуют разрешения. Но перед началом работ инженер должен выдать электронное подтверждение в системе Технической палаты (TEE).
- 2ΕΕΔΜΚ требуется для изменения внутренней планировки, фасадных работ с лесами, работ на крыше и других, когда общий бюджет не превышает 25 000 евро. Оно выдаётся сразу после электронной подачи и действует год с возможностью продления на год.
- 3Свыше 25 000 евро либо при затрагивании каркаса требуется полное разрешение на строительство.
- 4В охраняемых зданиях, в традиционной застройке и на археологических объектах даже небольшие фасадные работы требуют согласования, а иногда и одобрения министерства культуры либо Совета по архитектуре.
- 5Нельзя ремонтировать «поверх» нарушения строительных норм. Сначала проверяют и урегулируют, и только затем проектируют.
Почему инвесторы покупают старые объекты под ремонт в Афинах и Салониках?
Потому что у объекта вторичного рынка стартовая цена ниже, а налог при покупке - это налог на передачу 3,09% (по состоянию на октябрь 2026 года), а не НДС 24%. Ремонт - то место, где инвестор создаёт стоимость. Но в обоих случаях, будь то квартира в многоквартирном доме 60-70-х годов в районах Афин или старое здание в центре Салоник, успех зависит от трёх вопросов, которые нужно задать до покупки: какие разрешения потребует ремонт, подпадает ли объект под ограничения по охране памятников и есть ли в нём нарушения строительных норм, которые заблокируют работы.
ΕΕΔΜΚ требуется для изменения внутренней планировки, фасадных работ с лесами, работ на крыше и других, когда общий бюджет не превышает 25 000 евро. Оно выдаётся сразу после электронной подачи и действует год с возможностью продления на год.
Какое разрешение нужно для ремонта квартиры в Греции?
Это зависит от вида работ и бюджета. Закон 4495/2017 различает три уровня. Таблица подводит их итог:
| Уровень | Примеры работ | Что требуется |
|---|---|---|
| Работы без разрешения (статья 30) | Внутренняя покраска, ремонт или замена напольного покрытия, мелкий внутренний ремонт, не меняющий каркас, замена окон и дверей в том же проёме, обслуживание систем, кондиционеры, наружная покраска и ремонт штукатурки без лесов | Электронное подтверждение инженера в системе TEE до начала работ |
| Разрешение на строительные работы малого масштаба - ΕΕΔΜΚ (статья 29) | Изменение внутренней планировки и смена назначения без воздействия на каркас, покраска и ремонт фасада с лесами, восстановление и ремонт крыши, перголы свыше 50 кв. м, лифт, системы отопления, камины, внешняя теплоизоляция | Электронная подача инженером в системе e-Άδειες. Разрешение выдаётся сразу после подачи и действует год с возможностью продления на год. Часть работ требует его при любом бюджете, остальные - только при общем бюджете до 25 000 евро |
| Полное разрешение на строительство | Работы с общим бюджетом свыше 25 000 евро на объект (для работ, зависящих от бюджета), конструктивные изменения, пристройки | Полное досье разрешения через инженера и проверка органом планирования |
Два важных замечания. Во-первых, порог 25 000 евро измеряется по общему бюджету работ. Если в период действия ΕΕΔΜΚ добавляются работы, переводящие сумму выше порога, необходимо обновить разрешение, а иногда перейти на полное разрешение. Во-вторых, если у объекта уже есть действующее разрешение на строительство, ΕΕΔΜΚ не выдаётся, а обновляется существующее разрешение. При «комплексном» ремонте старой квартиры, с кухней, санузлами, системами, окнами и изменением планировки, порог легко пересечь, не заметив.
В многоквартирном доме (πολυκατοικία) работы в общем имуществе, такие как фасад, крыша или лестничная клетка, требуют согласия остальных собственников. Согласие - один из документов, прилагаемых к заявлению. Прежде чем покупать квартиру, бизнес-план которой включает такие работы, стоит проверить устав дома и отношения с соседями.
Что меняется, если объект охраняемый или находится в защищённом районе?
В зданиях, объявленных памятниками или охраняемыми (διατηρητέα), а также в традиционной застройке, ландшафтных районах, на археологических и исторических объектах требования строже. Например, наружная покраска, замена ограждений, ремонт штукатурки и восстановление фасада с использованием других материалов требуют ΕΕΔΜΚ даже без лесов, и необходимы чертежи фасада. Часть работ требует также предварительного одобрения других органов, таких как министерство культуры либо Совет по архитектуре (Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής), и эти одобрения прилагаются к заявлению.
На практике в исторических районах Афин и Салоник, где находятся некоторые из самых привлекательных для ремонта объектов, процедура дольше и зависит от органов, которые не подконтрольны инвестору. Если объект охраняемый либо находится в защищённом районе, это необходимо выяснить до покупки, вместе с ограничениями по фасаду, материалам, высоте и использованию. Иначе бизнес-план строится на предположениях, которые могут не получить одобрения.
Можно ли ремонтировать объект, в котором есть нарушения строительных норм?
Как правило, нет, и это самая распространённая ловушка. Закон 4495/2017 запрещает сделки с объектами, имеющими неурегулированные нарушения. Процедуры лицензирования работ также предполагают существующее законное положение. Во многих старых квартирах есть закрытые балконы, комнаты на крыше либо внутренние изменения, не внесённые в разрешение. До покупки независимый инженер должен сравнить разрешение и чертежи с положением на месте и проверить, поддаются ли нарушения урегулированию и в какой категории. По состоянию на октябрь 2026 года сроки урегулирования нарушений в категориях с 1 по 4 продлены до 31.3.2028. Для нарушений категории 5 открытого маршрута с 2020 года нет. По этой теме у нас есть отдельное руководство о нарушениях строительных норм и справке инженера.
Каковы этапы проекта и график?
График ремонтного проекта в Греции определяется главным образом лицензированием и согласованиями, а не темпом работ. Этапы, с которыми мы планируем:
- Проверка до покупки: юридическая проверка права собственности и обременений, инженерная проверка соответствия разрешению и каркаса и выяснение статуса охраны и ограничений. Первичная оценка объёма работ и их классификация по уровню лицензирования.
- Договор купли-продажи с условиями: при наличии нарушений либо сомнений в отношении охраны завершение сделки обусловлено результатами проверки либо урегулированием за счёт продавца.
- Проектирование: архитектор или инженер готовит чертежи. Если требуются согласования органов охраны, они подаются на этом этапе и, как правило, это самый долгий этап.
- Лицензирование: электронное подтверждение инженера, ΕΕΔΜΚ или полное разрешение в зависимости от классификации. ΕΕΔΜΚ выдаётся сразу после подачи. Полное разрешение подлежит проверке органом планирования.
- Выполнение: выбор подрядчика, отвечающего требованиям отчётности и социального страхования. Орган планирования проверяет, что отчёты по взносам социального страхования (e-ΕΦΚΑ) поданы за рабочие дни проекта.
- Закрытие досье: закрытие проекта перед органом планирования, обновление документации объекта и упорядоченное хранение всех счетов.
Греция находится в процессе передачи полномочий по лицензированию от местных органов (ΥΔΟΜ) национальному органу, связанному с кадастром. Согласно графику, опубликованному в конце 2025 года, начальный запуск был запланирован на июнь 2026 года, а полный запуск - на начало 2027 года. Местные власти выступили против этого шага. В такой переходный период стоит добавить в график запас надёжности и проверить, какой орган компетентен в районе объекта на день подачи заявления.
Какие ещё ловушки стоит знать?
- Бюджет, пересекающий порог: план, начавшийся как ΕΕΔΜΚ и расширившийся, может потребовать полного разрешения посреди работ.
- Допущения о краткосрочной аренде: в некоторых центральных районах Афин в последние годы введены ограничения на новую регистрацию квартир для краткосрочной аренды. Бизнес-план, основанный на краткосрочной аренде, необходимо проверять по правилам, действующим по конкретному адресу. См. наше руководство по краткосрочной аренде.
- Золотая виза: по сообщениям, сниженный порог в 250 000 евро сохраняется для перепрофилирования коммерческих объектов в жилые и для восстановления охраняемых зданий, при соблюдении условий. См. наше специальное руководство.
- Повышенный налог на передачу с 2027 года: по состоянию на октябрь 2026 года на стадии публичного обсуждения находится законопроект, повышающий налог на передачу жилых квартир для физических лиц из-за пределов Союза, начиная с 1.7.2027. Сообщаемая ставка - 15%. Дата подписания договора может быть существенной.
- Недекларируемые подрядчики: оплата «наличными и без счёта» создаёт проблемы с органом планирования и социальным страхованием и стирает расходы, которые вы захотите подтвердить в будущем.
Израильский аспект: документирование расходов, финансирование и декларирование
В ремонтном проекте, которым управляют из Израиля, документация - это актив. Упорядоченные счета, письменный договор с подрядчиком и банковские переводы пригодятся вам в день продажи, когда нужно будет подтвердить стоимость объекта, включая улучшения. Это важно и для расчёта налога в Израиле, так как прибыль от продажи объекта за границей подлежит декларированию и налогообложению в Израиле с учётом зачёта по налоговому соглашению между Израилем и Грецией. Структуру владения и способ документирования стоит согласовать с израильским бухгалтером ещё до покупки. При переводе средств на ремонт рекомендуется работать со счёта в греческом банке на имя собственника и платить по этапам, связанным с фактическим продвижением работ.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс
Как адвокаты, являющиеся также действующими застройщиками, мы оцениваем объект под ремонт через две линзы. До покупки мы координируем юридическую, инженерную и планировочную проверку, включая статус охраны и нарушения строительных норм. Мы классифицируем планируемые работы по уровню лицензирования и выстраиваем реалистичный график с учётом необходимых согласований. В договоре купли-продажи и в договоре подряда мы закрепляем условия, этапы и ответственность. Цель в том, чтобы бизнес-план строился на том, что действительно можно выполнить на объекте.
Информация в этой статье носит общий характер и актуальна на октябрь 2026 года. Она не является юридической, инженерной или налоговой консультацией по конкретному случаю. Правила лицензирования и охраны в Греции меняются и зависят от места, и каждый объект необходимо проверять отдельно.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение для ремонта квартиры в Греции?
Это зависит от работ. Покраска, напольное покрытие и мелкий внутренний ремонт не требуют разрешения, но требуют электронного подтверждения инженера до начала работ. Изменение планировки, фасадные работы с лесами и работы на крыше требуют ΕΕΔΜΚ при бюджете до 25 000 евро. Свыше порога либо при конструктивных изменениях требуется полное разрешение на строительство.
Что такое ΕΕΔΜΚ и сколько времени занимает его получение?
Это разрешение на строительные работы малого масштаба по статье 29 закона 4495/2017. Инженер подаёт его в системе e-Άδειες, и оно выдаётся сразу после подачи. Разрешение действительно год, его можно продлить на следующий год, а государственный сбор символический.
Чем отличается ремонт охраняемого здания?
Даже небольшие фасадные работы требуют согласования и чертежей фасада. Иногда необходимы также одобрения министерства культуры либо Совета по архитектуре, поэтому процедура дольше. Статус и ограничения нужно выяснять до покупки.
Можно ли ремонтировать квартиру с нарушениями строительных норм и урегулировать их позже?
Не рекомендуется, а как правило, и невозможно. Сначала нужно выявить нарушения и урегулировать их по закону 4495/2017 и только затем проектировать ремонт. Нарушение категории 5 может заблокировать весь проект.
Кто сегодня выдаёт разрешения на строительство в Греции?
Традиционно - местные органы планирования (ΥΔΟΜ). По состоянию на октябрь 2026 года Греция находится в процессе передачи полномочий национальному органу, связанному с кадастром, с полным запуском, запланированным на начало 2027 года. Поэтому стоит проверить, какой орган компетентен в районе объекта.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИсточники
- mitos.gov.gr - разрешение на строительные работы малого масштаба (ΕΕΔΜΚ), описание официальной процедуры
- Статья 30 закона 4495/2017 - работы, не требующие разрешения (Taxheaven)
- Taxheaven - e-ΕΦΚΑ и ΕΕΔΜΚ: случаи, когда требуется (циркуляр 38/2023)
- CNN Greece - органы планирования переходят в кадастр: график (ноябрь 2025)
- Статья 43 закона 5270/2026 - продление сроков урегулирования (Taxheaven)
- ered.gr - министерство окружающей среды: дальнейшие шаги по нарушениям категории 5 (февраль 2026)
- IMI Daily - реакция экспертов на налог на передачу права собственности в 15% в Греции (сентябрь 2026)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.