Коротко
В сделке с недвижимостью в Греции три специалиста выполняют разные роли, и ни один из них не заменяет другого. Нотариус составляет и удостоверяет договор, а его ответственность за проверку объекта ограничена тем, что на него возлагает закон. Адвокат покупателя проверяет право собственности, обременения и права. Инженер подтверждает законность строительства в справке, без которой нельзя подписать договор. Вознаграждение нотариуса установлено ступенчатым тарифом, а вознаграждение адвоката и инженера определяется соглашением.
Главное
- 1Нотариус - это не «адвокат сделки». Он удостоверяет и фиксирует, но не изучает глубоко право собственности и обременения.
- 2Проверка права собственности и обременений, как правило, за последние не менее 20 лет - задача адвоката покупателя.
- 3Справка инженера по статье 83 закона 4495/2017 - условие договора. Она действительна два месяца, а на инженера, выдавшего ложную справку, распространяются тяжёлые уголовные санкции.
- 4Вознаграждение нотариуса установлено ступенчатым тарифом: 0,8% до 120 000 евро и убывающие ставки свыше этой суммы. Сбор кадастра составляет 0,5% плюс 20 евро (по состоянию на октябрь 2026 года).
- 5Справка инженера продавца не заменяет самостоятельную проверку со стороны покупателя.
Кто что делает в сделке с недвижимостью в Греции?
В греческой сделке ответственность распределена между тремя специалистами: нотариус составляет и удостоверяет договор, адвокат проверяет правовое состояние объекта и представляет покупателя, а инженер подтверждает законность строительства. Многие израильские покупатели полагают, что нотариус «проверяет всё», потому что так они знают эту роль в других странах. В Греции это опасное предположение.
| Специалист | Основная роль | Чего он не делает | Как определяется оплата |
|---|---|---|---|
| Нотариус (Συμβολαιογράφος) | Составление договора, удостоверение личности сторон, приложение документов, требуемых законом, подписание и подача на регистрацию | Не проводит глубокую проверку права собственности и обременений. Его ответственность ограничена тем, что на него возлагает закон | Ступенчатый тариф в зависимости от стоимости сделки, установленный указом министра |
| Адвокат покупателя (Δικηγόρος) | Проверка собственности и обременений, арестов, судебных производств и прав третьих лиц, составление и защита интересов в договоре, доверенность, AFM | Не проверяет градостроительную и инженерную законность здания | Соглашение о гонораре. На рынке принято около 1-2% |
| Инженер (Μηχανικός) | Справка по статье 83 закона 4495/2017 об отсутствии нарушений строительных норм либо их урегулировании, топографический план и проверка соответствия разрешению | Не проверяет право собственности и правовое положение | Соглашение. На рынке - от нескольких сотен евро до тысяч в сложных объектах |
Проверка права собственности и обременений, как правило, за последние не менее 20 лет - задача адвоката покупателя.
Какова роль нотариуса в Греции и за что он отвечает?
Нотариус - лицо, занимающее публичную должность, которое составляет и удостоверяет договор купли-продажи. Без нотариального договора передачи права собственности нет. Он убеждается, что стороны идентифицированы, что налог на передачу уплачен и что приложены документы, требуемые законом: налоговые справки, справка инженера, заявления собственника и другие. Затем он подаёт договор на регистрацию в кадастре.
Важно понимать границу: ответственность нотариуса ограничена тем, что на него возлагает закон, и он не проводит для покупателя глубокую проверку цепочки собственности и обременений. Если есть находящийся в производстве иск, проблемный сервитут или ошибка в кадастровой записи, это не обязательно всплывёт у нотариуса. Поэтому приглашают отдельного адвоката.
Сколько стоит нотариус в Греции?
Вознаграждение нотариуса установлено ступенчатым тарифом в зависимости от стоимости сделки, как определено решением 111376/2012 и обновлено в 2015 году. Каждая ставка применяется только к той части стоимости, которая находится в её ступени. К пропорциональному вознаграждению добавляется фиксированный сбор 20 евро за договор, а также оплата по страницам и по экземплярам (по состоянию на октябрь 2026 года):
| Ступень стоимости (евро) | Ставка |
|---|---|
| до 120 000 | 0,80% |
| от 120 000,01 до 380 000 | 0,70% |
| от 380 000,01 до 2 000 000 | 0,65% |
| от 2 000 000,01 до 5 000 000 | 0,55% |
| от 5 000 000,01 до 8 000 000 | 0,50% |
Пример: в сделке на 250 000 евро расчёт таков: 0,8% от 120 000 евро (960 евро) плюс 0,7% от 130 000 евро (910 евро). Пропорциональное вознаграждение составляет 1870 евро, к нему добавляются фиксированный сбор, оплата дополнительных страниц (5 евро за страницу) и экземпляров (4 евро за страницу), а также НДС. На практике общая сумма, как правило, немного выше номинальной ставки.
Зачем нужен адвокат в Греции, если есть нотариус?
Потому что правовой due diligence - задача адвоката, и только его. Адвокат покупателя проверяет цепочку собственности, как правило, за последние не менее 20 лет. Он проверяет также запись в кадастре, ипотеки, отметки, аресты, судебные производства и права третьих лиц. С 2024 года справки, которые адвокат выдаёт о передачах, собственности, обременениях и притязаниях в отношении объектов в зоне кадастра, приравнены к справке кадастрового бюро во всех юридических целях (закон 5142/2024).
Помимо проверок, именно адвокат представляет ваш интерес. Его основные задачи при покупке израильтянином:
- Получение греческого налогового идентификационного номера (AFM), без которого нельзя завершить сделку, а иногда и содействие в открытии банковского счёта в Греции.
- Составление предварительного договора (Προσύμφωνο) либо проверка договора, подготовленного продавцом: отлагательные условия, возврат задатка, заверения продавца и возмещение за нарушение.
- Доверенность, приспособленная для подписания дистанционно. Её можно подписать в греческом консульстве либо у нотариуса в Израиле с подтверждением апостилем и переводом.
- Координация с нотариусом, инженером, налоговой службой и банком и проверка проекта договора до подписания.
- Контроль за регистрацией в кадастре до получения подтверждения регистрации на ваше имя.
Продавцы и посредники иногда предлагают «воспользоваться нашим адвокатом, чтобы сэкономить». В такой ситуации никто не представляет только вас. В сделке на сотни тысяч евро экономия на гонораре мала по сравнению с риском.
Что проверяет инженер и что такое справка инженера по статье 83?
Согласно статье 83 закона 4495/2017, любой договор, передающий вещное право на объект, включая землю без строения, требует заявления собственника и справки инженера. Справка подтверждает одно из трёх положений: на земле нет строения, нет нарушений строительных норм и использования без разрешения либо имеющиеся нарушения урегулированы и подпадают под исключения, предусмотренные законом. Когда нарушение урегулировано, но штраф ещё не выплачен полностью, в справке должно быть прямо указано, что уплачено не менее 30% штрафа и что документы загружены в систему.
- Срок действия: справка действительна два месяца со дня её подписания. Если подписание договора откладывается, необходимо выдать новую справку.
- Электронная регистрация: до составления договора справка подаётся в онлайн-систему и получает уникальный номер объекта. Номер указывается в договоре.
- Топографический план: в большинстве случаев прилагается план, привязанный к национальной координатной сетке. Есть ряд исключений, например объекты в границах утверждённого градостроительного плана.
- Уголовная ответственность: нотариусу или стороне, не приложившим заявление и справку, и инженеру, выдавшему неверную справку, грозит лишение свободы не менее шести месяцев и штраф от 30 000 до 100 000 евро. Инженеру грозят также дисциплинарные санкции.
Справку инженера, как правило, заказывает продавец. Поэтому рекомендуется, чтобы покупатель пригласил и независимого инженера от себя. Он проверит соответствие разрешения и чертежей положению на месте, выявит незаконные пристройки и расхождения в площадях и оценит состояние здания. Профессиональные источники сообщают, что стоимость инженера в обычной сделке, как правило, составляет несколько сотен евро, а в крупных или сложных объектах достигает тысяч. Стоит получить предложения от двух-трёх инженеров.
Сколько стоит вся команда? Пример расходов для сделки на 250 000 евро
| Составляющая | Расчёт | Ориентировочная сумма |
|---|---|---|
| Налог на передачу (квартира вторичного рынка) | 3,09% от большей из двух величин - цены и объективной стоимости | около 7725 евро |
| Нотариус | Ступенчатый тариф плюс сборы за страницы и НДС | около 1870 евро плюс добавки |
| Регистрация в кадастре | 5 промилле от стоимости объекта плюс 20 евро | около 1270 евро |
| Адвокат покупателя | По соглашению. На рынке около 1-2% | около 2500-5000 евро плюс НДС |
| Инженер | По соглашению | несколько сотен евро для простого объекта |
Цифры приведены лишь для наглядности, по состоянию на октябрь 2026 года. Налог на передачу и сбор кадастра рассчитываются по правилам, действующим в день подписания договора. Вознаграждение адвоката и инженера - рыночная оценка, а не тариф. Для конкретной сделки получают письменное предложение по цене.
Какие распространённые ошибки мы видим у израильских покупателей?
- Опора на нотариуса как на «проверяющего». Нотариус удостоверяет договор, но не исследует объект для вас.
- Удовлетворённость справкой инженера продавца. Она нужна для подписания договора, но не заменяет самостоятельную проверку, которая выявит расхождения до подписания.
- Выплата задатка до проверки права собственности. Предварительный договор без отлагательных условий, связанных с результатами проверки, может обязать вас, даже если обнаружится обременение.
- Плохой выбор времени. Справка инженера действительна два месяца. Отсрочка подписания из-за перевода средств либо не прибывшей вовремя доверенности требует выдать справку заново.
- Слишком общая доверенность. Широкая доверенность, выданная лицу, которое не представляет исключительно вас, может быть использована для действий, которых вы не имели в виду.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс
До любого задатка мы формируем команду: греческий адвокат, представляющий только вас, независимый инженер и нотариус. Мы письменно определяем, что проверяет каждый из них и когда. Мы изучаем результаты проверки права собственности и справку инженера, включаем в договор соответствующие отлагательные условия и назначаем подписание так, чтобы все документы были действительны в день подписания договора. Для клиентов, находящихся в Израиле, мы готовим определённую и ограниченную доверенность и координируем перевод средств и декларирование с израильским бухгалтером.
Информация в этой статье носит общий характер и актуальна на октябрь 2026 года. Она не является юридической консультацией по конкретному случаю. Тарифы, сборы и процессуальные правила в Греции время от времени обновляются, и их необходимо проверять применительно к конкретной сделке.
Частые вопросы
Обязательно ли нанимать адвоката при покупке квартиры в Греции?
Подписание происходит у нотариуса, но проверка права собственности и обременений в его задачу не входит, и на практике её выполняет только адвокат. Иностранному покупателю, не знающему языка и системы, адвокат, представляющий только его, необходим.
Сколько стоит нотариус в Греции?
Вознаграждение установлено ступенчатым тарифом: 0,8% на часть до 120 000 евро, 0,7% на часть до 380 000 евро и 0,65% до двух миллионов евро. К нему добавляются фиксированный сбор 20 евро, оплата по страницам и экземплярам и НДС (по состоянию на октябрь 2026 года).
Что такое справка инженера в Греции и сколько она действительна?
Это справка по статье 83 закона 4495/2017. Она подтверждает, что в объекте нет нарушений строительных норм либо они урегулированы по закону, и без неё нельзя подписать договор. Она действительна два месяца со дня подписания и получает уникальный номер в онлайн-системе.
Можно ли купить квартиру в Греции, не летая на подписание?
Да. Можно выдать доверенность греческому адвокату, который вас представляет. Её подписывают в греческом консульстве либо у нотариуса в Израиле с апостилем и переводом, и рекомендуется составлять её только для конкретной сделки.
В чём разница между инженером продавца и инженером покупателя?
Инженер продавца выдаёт справку, необходимую для договора. Инженер покупателя независимо проверяет соответствие разрешения положению на месте и состояние здания и позволяет выявить проблемы до подписания, а не после.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИсточники
- Статья 83 закона 4495/2017 - справка инженера при передаче объектов (Taxheaven)
- Odigos tou Politi - вознаграждение нотариусов, ступенчатый тариф
- Taxheaven - решение кадастра 2/12-01-2026 о фиксированных и пропорциональных сборах
- Odigos tou Politi - закон 5142/2024: справки адвокатов в кадастре
- Nikana - Buying Property in Greece: Key Professionals (Lawyer, Notary, Engineer)
- Chambers Real Estate 2026 - Greece (Machas & Partners)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.