הנוטריון, עורך הדין והמהנדס בעסקה יוונית: מי אחראי על מה ומה עולה כל אחד

1מי עושה מה בעסקת נדל״ן ביוון?

בעסקה יוונית האחריות מחולקת בין שלושה אנשי מקצוע: הנוטריון מנסח ומאמת את השטר, עורך הדין בודק את המצב המשפטי של הנכס ומייצג את הרוכש, והמהנדס מאשר שהבנייה חוקית. רוכשים ישראלים רבים מניחים שהנוטריון ״בודק הכול״, כי כך הם מכירים את התפקיד במדינות אחרות. ביוון זו הנחה מסוכנת.

2מה תפקידו של הנוטריון ביוון, ועל מה הוא אחראי?

הנוטריון הוא נושא משרה ציבורית שמנסח את שטר המכר ומאמת אותו. בלי שטר נוטריוני אין העברת בעלות. הוא מוודא שהצדדים מזוהים, שמס ההעברה שולם ושצורפו המסמכים שהחוק מחייב: תעודות המס, תעודת המהנדס, ההצהרות של הבעלים ועוד. אחר כך הוא מגיש את השטר לרישום בקטסטר.

חשוב להבין את הגבול: האחריות של הנוטריון מוגבלת למה שהחוק מטיל עליו, והוא לא מבצע בדיקה מעמיקה של שרשרת הבעלות ושל השעבודים עבור הרוכש. אם יש תביעה תלויה, זיקת הנאה בעייתית או טעות ברישום הקטסטרלי, זה לא בהכרח יעלה אצל הנוטריון. לכן מזמינים עורך דין נפרד.

3כמה עולה נוטריון ביוון?

שכר הטרחה של הנוטריון קבוע בתעריף מדורג לפי שווי העסקה, כפי שנקבע בהחלטה 111376/2012 ועודכן ב-2015. כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא במדרגה שלו. לשכר היחסי נוספת אגרה קבועה של 20 אירו לשטר, ותשלום לפי עמודים ולפי עותקים (נכון לאוקטובר 2026):

דוגמה: בעסקה של 250,000 אירו החישוב הוא 0.8% על 120,000 אירו (960 אירו) ועוד 0.7% על 130,000 אירו (910 אירו). השכר היחסי מגיע ל-1,870 אירו, ועליו נוספים האגרה הקבועה, תשלום על עמודים נוספים (5 אירו לעמוד) ועל עותקים (4 אירו לעמוד), ומע״מ. בפועל, הסכום הכולל בדרך כלל גבוה במעט מהשיעור הנקוב.

4למה צריך עורך דין ביוון אם יש נוטריון?

כי בדיקת הנאותות המשפטית היא תפקידו של עורך הדין, ורק שלו. עורך הדין של הרוכש בודק את שרשרת הבעלות, בדרך כלל על פני 20 השנים האחרונות לפחות. הוא בודק גם את הרישום בקטסטר, משכנתאות, הערות, עיקולים, הליכים משפטיים וזכויות של צדדים שלישיים. מאז 2024 תעודות שעורך דין מנפיק על העברות, בעלות, שעבודים ותביעות בנכסים שבתחום הקטסטר שקולות לתעודה של לשכת הקטסטר לכל דבר משפטי (חוק 5142/2024).

מעבר לבדיקות, עורך הדין הוא זה שמייצג את האינטרס שלכם. התפקידים העיקריים שלו ברכישה של ישראלי:

• הוצאת מספר זיהוי מס יווני (AFM), שבלעדיו אי אפשר להשלים עסקה, ולעיתים גם סיוע בפתיחת חשבון בנק ביוון.
• ניסוח הסכם מקדמי (Προσύμφωνο) או בדיקה של הסכם שהמוכר הכין: תנאים מתלים, השבת מקדמה, מצגים של המוכר ופיצוי על הפרה.
• ייפוי כוח מותאם לחתימה מרחוק. אפשר לחתום עליו בקונסוליה היוונית, או אצל נוטריון בישראל עם אישור אפוסטיל ותרגום.
• תיאום מול הנוטריון, המהנדס, רשות המס והבנק, ובדיקת טיוטת השטר לפני החתימה.
• מעקב אחרי הרישום בקטסטר עד לקבלת אישור הרישום על שמכם.

5מה בודק המהנדס, ומה זו תעודת המהנדס לפי סעיף 83?

לפי סעיף 83 לחוק 4495/2017, כל שטר שמעביר זכות קניינית בנכס, כולל קרקע ללא מבנה, מחייב הצהרה של הבעלים ותעודת מהנדס. התעודה מאשרת אחד משלושה מצבים: שאין מבנה על הקרקע, שאין חריגות בנייה או שימושים ללא היתר, או שהחריגות הקיימות הוסדרו ונכנסות לחריגים שבחוק. כשחריגה הוסדרה אבל הקנס עוד לא שולם במלואו, התעודה צריכה לציין במפורש ששולמו לפחות 30% מהקנס ושהמסמכים הועלו למערכת.

• תוקף: התעודה תקפה חודשיים מיום החתימה עליה. אם השטר מתעכב, צריך להוציא תעודה חדשה.
• רישום אלקטרוני: לפני ניסוח השטר התעודה מוגשת למערכת המקוונת ומקבלת מספר ייחודי לנכס. המספר מצוין בשטר.
• תרשים טופוגרפי: ברוב המקרים מצורף תרשים שמעוגן ברשת הקואורדינטות הלאומית. יש מספר חריגים, למשל נכסים בתוך תוכנית בניין עיר מאושרת.
• אחריות פלילית: נוטריון או צד שלא מצרפים את ההצהרה ואת התעודה, ומהנדס שמנפיק תעודה לא נכונה, צפויים למאסר של שישה חודשים לפחות ולקנס של 30,000 עד 100,000 אירו. המהנדס צפוי גם לסנקציות משמעתיות.

תעודת המהנדס מוזמנת בדרך כלל על ידי המוכר. לכן מומלץ שהרוכש יזמין גם מהנדס עצמאי מטעמו. הוא יבדוק את ההתאמה בין ההיתר והתוכניות למצב בשטח, יאתר תוספות לא חוקיות ופערי שטחים, ויעריך את מצב המבנה. במקורות מקצועיים מדווח שעלות מהנדס בעסקה רגילה היא בדרך כלל כמה מאות אירו, ובנכסים גדולים או מורכבים היא מגיעה לאלפים. כדאי לקבל הצעות משניים או שלושה מהנדסים.

6כמה עולה כל הצוות? דוגמת עלויות לעסקה של 250,000 אירו

המספרים להמחשה בלבד, נכון לאוקטובר 2026. מס ההעברה ואגרת הקטסטר מחושבים לפי הכללים שבתוקף ביום השטר. השכר של עורך הדין ושל המהנדס הוא הערכת שוק ולא תעריף. לעסקה ספציפית מקבלים הצעת מחיר בכתב.

7אילו טעויות נפוצות אנחנו רואים אצל רוכשים ישראלים?

1. הסתמכות על הנוטריון כ״בודק״. הנוטריון מאמת את השטר, אבל הוא לא חוקר את הנכס בשבילכם.
2. הסתפקות בתעודת המהנדס של המוכר. היא נדרשת כדי לחתום על השטר, אבל היא לא מחליפה בדיקה עצמאית שתגלה פערים לפני שחותמים.
3. תשלום מקדמה לפני בדיקת בעלות. הסכם מקדמי בלי תנאים מתלים שקשורים לממצאי הבדיקה עלול לחייב אתכם גם אם יתגלה שעבוד.
4. תזמון גרוע. תעודת המהנדס תקפה חודשיים. דחייה של השטר בגלל העברת כספים או ייפוי כוח שלא הגיע בזמן מחייבת להוציא תעודה מחדש.
5. ייפוי כוח כללי מדי. ייפוי כוח רחב שניתן לגורם שאינו מייצג אתכם בלבד עלול לשמש לפעולות שלא התכוונתם אליהן.

8מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את זה

לפני כל מקדמה אנחנו מרכיבים את הצוות: עורך דין יווני שמייצג רק אתכם, מהנדס עצמאי ונוטריון. אנחנו מגדירים בכתב מה בודק כל אחד מהם ומתי. אנחנו בודקים את ממצאי הבעלות ואת תעודת המהנדס, מכניסים לחוזה תנאים מתלים מתאימים, ומתזמנים את החתימה כך שכל המסמכים יהיו בתוקף ביום השטר. ללקוחות שנמצאים בישראל אנחנו מכינים ייפוי כוח מוגדר ומצומצם, ומתאמים את העברת הכספים ואת הדיווח לרואה החשבון הישראלי.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.