ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן באיטליה
רומא
רוכשים ישראלים מגיעים לאיטליה מסיבות שונות: דירה במילאנו או ברומא, בית לחופשות או נכס להשכרה. העסקה נסגרת באקט נוטריוני (rogito) מול notaio, נוטריון ציבורי, ולפניה עומדים הסכם מקדים, בדיקות במרשמים ותכנון מס בשתי המדינות. אנחנו מלווים אתכם מישראל ומתאמים את העבודה עם עורכי דין ונוטריונים מקומיים מורשים.
- סגירת העסקהrogito מול notaio
- מס רישום ברכישה מאדם פרטי9% (2% בדירה ראשונה, בתנאים)
- רוכשים ישראליםמותר, בכפוף לתנאי הדדיות
- אמנה למניעת כפל מסנחתמה ב-1995, בתוקף מ-1998
למה ישראלים בוחרים באיטליה
איטליה מושכת רוכשים ישראלים בזכות הקרבה, התרבות ומגוון רחב של נכסים, מדירה בעיר גדולה ועד בית כפרי. אבל השוק האיטלקי מקומי מאוד: המס העירוני נקבע בכל עירייה, להשכרה לטווח קצר יש כללים משלה, ומצב הרישום של נכס ישן לא תמיד תואם את המצב בשטח. מה שקובע אם העסקה תצליח הוא הבדיקה שנעשית לפני החתימה על ה-compromesso, לא אחריה.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי כפופים לתנאי הדדיות (reciprocità). משרד החוץ האיטלקי מפרסם שאין בישראל מגבלות משפטיות על איטלקים הרוכשים מקרקעין, למעט קרקע בבעלות המדינה. ה-notaio בודק את התנאי לפני החתימה.
- ה-compromesso, ההסכם המקדים, מחייב את שני הצדדים ונרשם ברשות המסים בתוך 30 יום. תנאי המקדמה (caparra) והביטול צריכים להיקבע לפני החתימה.
- באקט המכר נדרשת הצהרה שהנכס תואם את הרישום ואת התוכנית בקטסטו (conformità catastale), אחרת האקט עלול להיות בטל. חריגות בנייה ואי־התאמות מתגלות רק בבדיקה.
- מס הרישום (imposta di registro) ברכישה מאדם פרטי הוא 9%. השיעור המופחת של 2% (prima casa) מותנה, בין השאר, במגורים בעירייה שבה נמצא הנכס או במעבר אליה בתוך 18 חודשים. ברכישה מקבלן חל לעיתים מע״מ (IVA) במקום מס רישום.
- IMU, המס העירוני השנתי, חל על נכס שאינו דירת המגורים העיקרית שלכם, והשיעור נקבע בכל עירייה.
- השכרה לטווח קצר מחייבת קוד זיהוי לאומי (CIN) ממשרד התיירות, שמוצג בנכס ובכל מודעה.
הליווי שלנו באיטליה
- 1
codice fiscale ומסמכים
הוצאת מספר מס איטלקי, שאפשר לבקש גם דרך הקונסוליה האיטלקית בישראל.
- 2
בדיקת נאותות
בדיקה במרשם המקרקעין ובקטסטו: בעלות, שעבודים, התאמה קדסטרלית והיתרים.
- 3
הסכם מקדים (compromesso)
בדיקה וניסוח של ההסכם, תנאי המקדמה, תנאים מתלים ומועד ה-rogito.
- 4
חתימה מול notaio
תיאום ה-rogito, בנוכחות או בייפוי כוח, ורישום הזכויות על שמכם.
- 5
מיסוי באיטליה ובישראל
מס רישום או IVA ו-IMU באיטליה. בישראל, דיווח על הכנסה משכירות בחו״ל ובחינת מסלול ה-15% מול זיכוי על המס האיטלקי.
- 6
תיאום עם גורמים מקומיים
עבודה עם עורכי דין ונוטריונים מקומיים מורשים, ונקודת קשר אחת מולכם.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: איטליה
- 1
codice fiscale
מספר מס איטלקי, תנאי לכל עסקה ולפתיחת חשבון בנק.
- 2
בדיקת נאותות
מרשם, קטסטו, היתרים, חובות ותנאי ההדדיות.
- 3
הסכם מקדים (compromesso)
הסכם מחייב עם מקדמה, שנרשם ברשות המסים בתוך 30 יום.
- 4
חתימת ה-rogito
אקט המכר מול ה-notaio, בנוכחות או בייפוי כוח.
- 5
רישום ומסים
רישום העסקה במרשם ותשלום מסי הרכישה, באמצעות ה-notaio.
למה דווקא אנחנו
הפעולות שהדין האיטלקי מחייב, כמו ה-rogito והייצוג מול הרשויות, נעשות על ידי נוטריונים ועורכי דין מקומיים מורשים באיטליה. התפקיד שלנו הוא לרכז את התמונה: לבדוק את העסקה מנקודת המבט של רוכש ישראלי, לתאם בין הגורמים, ולבנות את המבנה ואת הדיווח מול הדין הישראלי. עו״ד ליבוביץ פועל גם כיזם נדל״ן, ומביא לעסקה את השאלות שיזם שואל לפני שהוא חותם.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות נכס באיטליה?
כן. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי כפופים לתנאי הדדיות, ולפי הפרסום של משרד החוץ האיטלקי אין בישראל מגבלות משפטיות על איטלקים הרוכשים מקרקעין, למעט קרקע בבעלות המדינה. ה-notaio בודק את התנאי לפני החתימה, ואנחנו בודקים אותו כבר בשלב הראשון.
האם צריך להגיע לאיטליה כדי לחתום?
לא בהכרח. אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח שנערך בישראל, עם האישורים והתרגום שה-notaio דורש. גם את ה-codice fiscale אפשר לבקש דרך הקונסוליה האיטלקית.
האם אפשר ליהנות מהטבת prima casa?
ההטבה מורידה את מס הרישום מ-9% ל-2%, אבל היא מותנית, בין השאר, בכך שהנכס נמצא בעירייה שבה אתם גרים או שתעבירו אליה את מקום המגורים בתוך 18 חודשים. מי שלא מתכוון לגור באיטליה בדרך כלל לא יעמוד בתנאי, ולכן חשוב לבדוק את זה לפני שמחשבים את העלויות.
יש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאיטליה?
כן. האמנה נחתמה ברומא ב-1995 ונכנסה לתוקף ב-1998. היא לא מבטלת את חובת הדיווח בישראל, אבל קובעת איזו מדינה רשאית למסות ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם באיטליה.
חושבים על עסקה באיטליה?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה