ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן באוקראינה
קייב
אוקראינה נמצאת במשטר צבאי מאז 2022, והמצב משפיע על כל עסקת נדל״ן: על המרשמים, על העברת הכספים ועל האפשרות להגיע למקום. הדף הזה לא נועד לשכנע אתכם להשקיע. הוא מסביר מה צריך לבדוק אם יש לכם נכס קיים באוקראינה, ירושה, או עסקה שאתם שוקלים.
- מרשם הזכויותДержавний реєстр речових прав
- חוזה המכרבאישור נוטריון אוקראיני
- קרקע חקלאיתאסורה בבעלות זרים
- משטר צבאימוארך מעת לעת מאז 2022
מה מביא ישראלים לאוקראינה היום
לחלק מהישראלים יש קשר משפחתי לאוקראינה, ולחלקם נכסים שנרכשו או עברו בירושה לפני המלחמה. השאלות היום שונות מאלה של לפני 2022: מה מצב הזכויות במרשם, האם אפשר למכור או לרשום, איך מעבירים כספים, ומה הדיווח הנדרש בישראל. אנחנו לא ממליצים על השקעה באוקראינה ולא מעריכים את מצב הביטחון. אנחנו בודקים את הצד המשפטי, ומציגים לכם את הסיכונים כפי שהם.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- מאז 2022 הרישום במרשם הזכויות פועל לפי החלטת ממשלה 209 על רישום בתקופת משטר צבאי: רק גורמים שמשרד המשפטים אישר רשאים לבצע פעולות, ויכולות לחול הגבלות לפי אזור.
- נכס באזור לחימה או בשטח כבוש עלול להיות חסום לפעולות רישום, ואת מצבו הפיזי והמשפטי קשה לאמת.
- זרים אינם רשאים להחזיק בקרקע חקלאית. זר שקיבל קרקע כזו בירושה חייב להעביר אותה בתוך שנה, ואחרת היא עלולה להיות מוחרמת בצו בית משפט.
- העברת כספים אל מחוץ לאוקראינה מוגבלת לפי החלטה 18 של הבנק המרכזי על פעילות הבנקים בתקופת משטר צבאי, שמתוקנת לעיתים קרובות. האפשרות להוציא את תמורת המכירה צריכה להיבדק לפני החתימה.
- כל עסקה אצל נוטריון מחייבת מספר מזהה מס אוקראיני (РНОКПП), גם לזר.
- נסיעה לאוקראינה כרוכה בסיכון ממשי. לפני כל תכנון בודקים את אזהרת המסע העדכנית של משרד החוץ, ועדיף לפעול באמצעות ייפוי כוח.
הליווי שלנו באוקראינה
- 1
בדיקת מצב הזכויות
נתונים מהמרשם הממלכתי על בעלות, שעבודים ומגבלות, דרך נוטריון או עורך דין מקומי.
- 2
ירושה ונכסים קיימים
הסדרת הזכויות של יורשים ישראלים, ובדיקת האפשרות למכור או להשכיר.
- 3
ייפוי כוח וחתימה מרחוק
הכנת ייפוי כוח בישראל, עם האישורים והתרגום שהנוטריון באוקראינה דורש.
- 4
מספר מזהה מס (РНОКПП)
קבלת המספר מרשות המסים האוקראינית, גם באמצעות מיופה כוח.
- 5
העברת כספים
בדיקה מראש של מגבלות המטבע וההעברות, יחד עם הבנק המקומי.
- 6
מיסוי ודיווח בישראל
דיווח על הכנסה ורווח מהנכס, ובחינת הזיכוי לפי האמנה למניעת כפל מס.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: אוקראינה
- 1
בדיקה במרשם
נתונים מהמרשם הממלכתי: בעלות, שעבודים ומגבלות.
- 2
בדיקת מיקום ומגבלות
האם הנכס באזור שבו הרישום מוגבל, ומה מצבו בפועל.
- 3
מסמכים וייפוי כוח
РНОКПП, ייפוי כוח ותרגומים, בלי להגיע לאוקראינה.
- 4
חתימה מול נוטריון
חוזה המכר מאושר על ידי נוטריון אוקראיני.
- 5
רישום והעברת כספים
רישום הזכויות במרשם, ובדיקת האפשרות להעביר את הכספים.
למה דווקא אנחנו
לפני 2022 היה עו״ד ליבוביץ מעורב בפרויקטים של בנייה רבת־קומות באוקראינה שנמכרו למשקיעים ישראלים, ולכן מבנה העסקה המקומי מוכר לו. היום, הפעולות לפי הדין האוקראיני נעשות על ידי נוטריונים ועורכי דין מקומיים מורשים, ואנחנו מתאמים אותן מישראל, בודקים את המסמכים ומחזיקים את הקשר איתכם. התפקיד שלנו הוא לבדוק מה מצב הזכויות, מה הסיכונים המשפטיים, ומה אפשר לבצע בפועל.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות נכס באוקראינה?
דירה או מבנה, כן, בכפוף לבדיקות. רשות המסים האוקראינית מציינת שזר צריך מספר מזהה מס (РНОКПП) לעסקאות נדל״ן אצל נוטריון. קרקע חקלאית, לא: הדין האוקראיני אוסר על זרים להחזיק בה, ומי שקיבל קרקע כזו בירושה חייב להעביר אותה בתוך שנה.
האם המרשם פועל בזמן המלחמה?
כן, אבל במגבלות. מאז 2022 הרישום מתבצע לפי כללים מיוחדים לתקופת משטר צבאי, רק על ידי גורמים שמשרד המשפטים אישר, ועם הגבלות אפשריות לפי אזור. לכן הבדיקה מתחילה במיקום הנכס.
האם אפשר להעביר לישראל את הכסף ממכירת נכס?
את זה בודקים לפני שחותמים. הבנק המרכזי של אוקראינה מגביל העברות לחו״ל מאז 2022 ומשנה את הכללים מעת לעת. אנחנו בודקים את האפשרות מול הבנק והגורמים המקומיים לפני כל צעד.
יש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאוקראינה?
כן. לפי משרד האוצר, האמנה חלה מ-1 בינואר 2007. תושבי ישראל חייבים במס על הכנסה מנכס בחו״ל, והאמנה קובעת איזו מדינה רשאית למסות ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם באוקראינה.
יש לכם נכס או עסקה באוקראינה?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה