ליווי משפטי לעסקאות נדל״ן בבולגריה
סופיה
בולגריה הצטרפה לגוש האירו ב-1 בינואר 2026, ומשקיעים אירופאים כבר זיהו את ההזדמנות. עבור משקיע ישראלי שמחפש כניסה אמיתית לשוק אירופי, בלי ההון הנדרש בפורטוגל או בספרד, בולגריה היא אפשרות רצינית - בתנאי שמבינים את הכללים.
- מטבעאירו, מ-1 בינואר 2026
- דירותרכישה ישירה בשם פרטי
- קרקע, בית או וילהדרך חברה בולגרית
- עלויות סגירהכ-6%-12% מעל מחיר הרכישה
למה ישראלים בוחרים בבולגריה
בולגריה מציעה מחירים שכבר לא קיימים ברוב האיחוד האירופי, מס הכנסה אישי נמוך, וסופיה הפכה ליעד לחברות טכנולוגיה ולמרכזי פיתוח. מאז ההצטרפות לגוש האירו נעלם גם סיכון המטבע - אחת הסיבות שבגללן משקיעים זרים היססו בעבר.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- דירות - ישראלים רשאים לרכוש ישירות בשמם הפרטי. עסקה שכוללת קרקע (בית או וילה) מחייבת הקמת חברה בולגרית, ודורשת ליווי משפטי מראש.
- יש לוודא שלנכס יש היתר אכלוס תקף (Act 16). היעדרו הוא הבעיה השכיחה ביותר בעסקאות עם זרים.
- עלויות הסגירה נעות בין כ-6% לכ-12% מעל מחיר הרכישה.
- באתרי נופש: דמי ניהול, חוזי ניהול ונזילות - שלושה דברים שחייבים לבדוק לפני שקונים.
הליווי שלנו בבולגריה
- 1
ליווי רכישה מלא
בדיקת בעלות, חוזה מכר ורישום בלשכת המקרקעין.
- 2
הקמה וניהול של חברה
למי שרוכש בית או וילה: הקמת החברה הבולגרית וניהולה מקצה לקצה.
- 3
תקנון וחשבונאות
ניסוח תקנון החברה וניהול חשבונאי שוטף.
- 4
הסכמי שכירות
ניסוח וליווי הסכמי שכירות וניהול.
- 5
רשת מקומית נבחרת
עורכי דין ומתווכים בולגרים שאנחנו עובדים איתם באופן קבוע, ולא כאלה שנמצאו בחיפוש מקרי.
- 6
מיסוי ודיווח
תכנון המס בבולגריה וההשלכות בישראל.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: בולגריה
- 1
בחירת מבנה
דירה בשם פרטי, או חברה בולגרית לנכס עם קרקע.
- 2
הסכם מקדים
תנאים, מקדמה ולוחות זמנים.
- 3
בדיקת נאותות
מרשם, שעבודים, Act 16 וחובות דמי ניהול.
- 4
שטר נוטריוני
חתימה מול נוטריון, בנוכחות או בייפוי כוח.
- 5
רישום
רישום הזכויות במרשם הנכסים.
למה דווקא אנחנו
בולגריה היא שוק שמשקיעים ישראלים רבים שומעים עליו, אבל מעטים יודעים לנווט בו נכון. הפער בין עסקה שנעשתה עם ליווי מקומי לבין עסקה שנעשתה בלעדיו יכול להיות משמעותי מאוד. אנחנו עובדים עם עורכי דין ומתווכים בולגרים שבחרנו לאורך שנים.
מדריכים · בולגריה
יזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקט
יזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.מכירת נכס בבולגריה: מס רווחי הון, פטורים, והעברת הכספים לישראל
כמה מס משלם תושב ישראל שמוכר דירה בבולגריה, למה פטורי שלוש וחמש השנים לרוב אינם חלים עליו, איך מדווחים בבולגריה ובישראל ואיך מעבירים את הכסף.נכסים באתרי נופש בבולגריה: דמי ניהול, חוזי ניהול ומלכודות נזילות
דירת נופש בבנסקו, בסאני ביץ׳ או בחוף הים השחור: מה קובע את דמי הניהול, למה חוזה הניהול מחייב גם את הקונה הבא, ואיך בודקים נזילות ומס ביציאה.השכרת נכס בבולגריה: מיסוי השכירות, רישום להשכרה קצרה ודיווח בישראל
השכרת דירה בבולגריה לישראלי: כמה מס משלם תושב חוץ על השכירות, איך נרשמים להשכרה קצרה לפי חוק התיירות, ואיך מדווחים בישראל ומקבלים זיכוי על המס הבולגרי.תהליך רכישת נכס בבולגריה שלב אחר שלב: הסכם מקדים, נוטריון, רישום ועלויות עסקה
מדריך מעשי לרכישת דירה בבולגריה מישראל: ייפוי כוח ואפוסטיל, הסכם מקדים, מסמכים לנוטריון, תשלום מאובטח, רישום, ופירוט עלויות העסקה נכון ל-2026.רכישת דירה חדשה בבולגריה: Act 14, Act 15 ו-Act 16 - מה כל שלב אומר לכספים שלכם
מה המשמעות המשפטית של Act 14, Act 15 ו-Act 16 ברכישת דירה על הנייר בבולגריה, מתי עוברת הבעלות, ואיך לקשור כל תשלום ליזם לשלב שמגן על הכסף שלכם.בעלות על קרקע בבולגריה לזרים מחוץ לאיחוד: דירה מול קרקע, ולמה משתמשים בחברה בולגרית (EOOD)
ישראלי יכול לקנות דירה בבולגריה בשמו, אך לא קרקע. מה ההבדל בין דירה לבית עם חצר, מתי מקימים חברת EOOD, ומה המשמעות המשפטית והמיסויית בישראל.משכנתא בבולגריה לרוכשים זרים: מה אפשרי בפועל ומה החלופות
משכנתא בבולגריה לישראלים: מגבלות הבנק המרכזי, הריבית בשוק ב-2026, מה בנקים דורשים מתושב חוץ, ומתי עדיף לממן בהלוואה מישראל, בתשלומים ליזם או דרך חברה.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות בית עם קרקע בבולגריה?
לא ישירות בשמו הפרטי. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד יכולים לרכוש דירה ישירות, אבל נכס שכולל קרקע נרכש בדרך כלל דרך חברה בולגרית. זה מבנה שכיח ומקובל, שדורש תכנון מראש.
מה זה Act 16?
זה היתר האכלוס של הבניין. נכס בלי Act 16 תקף הוא נכס שאי אפשר להשתמש בו כחוק או למכור אותו בקלות, ולכן זו אחת הבדיקות הראשונות בכל עסקה.
מה השתנה עם המעבר לאירו?
מ-1 בינואר 2026 המטבע הרשמי של בולגריה הוא האירו. מבחינת המשקיע, זה מבטל את סיכון ההמרה בין הלב לאירו ומפשט את המימון והחוזים.
חושבים על עסקה בבולגריה?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה