השכרת נכס בבולגריה: מיסוי השכירות, רישום להשכרה קצרה ודיווח בישראל

1כמה מס משלם ישראלי בבולגריה על הכנסה משכירות?

ישראלי שאינו תושב בולגריה ומשכיר נכס שבבעלותו האישית חייב במס סופי של 10% על סכום השכירות ברוטו, ללא אפשרות לנכות הוצאות. כך מתארת זאת RSM בולגריה, וכך עולה גם מעמדות רשות המסים הבולגרית לגבי יחידים זרים (נכון לאוקטובר 2026).

הנתון הזה שונה ממה שמופיע ברוב המדריכים. החישוב המוכר - ניכוי אוטומטי של 10% מהברוטו ומס של 10% על היתרה, כלומר מס אפקטיבי של 9% - הוא המשטר של תושבי בולגריה, שמשלמים מקדמות רבעוניות ומגישים דוח שנתי. לפי עמדות רשות המסים הבולגרית, האפשרות של תושב חוץ לבקש חישוב מחדש של המס כתושב שמורה לתושבי מדינות האיחוד וה-EEA, ולכן אינה פתוחה בדרך כלל לתושב ישראל.

כשהשוכר הוא חברה בולגרית, החברה מנכה את המס במקור ומעבירה אותו לרשות המסים. כשהשוכר הוא אדם פרטי שאינו חייב בניכוי, המשכיר הזר נדרש לשלם את המס בעצמו. לפי RSM, המועד הוא עד סוף החודש שאחרי הרבעון שבו התקבלה ההכנסה.

2מה עדיף - להשכיר בשם פרטי או דרך חברה בולגרית?

התשובה תלויה בהיקף ההוצאות ובשאלה אם ממילא נדרשת חברה (למשל ברכישת בית עם קרקע, שישראלי אינו יכול לרכוש בשמו). השוואה תמציתית:

חברה מאפשרת לנכות פחת (בשיעור שאינו עולה על 4% בשנה למבנים, לפי RSM), ריבית, תחזוקה ודמי ניהול, ולכן במקרים של הוצאות גבוהות - למשל דירת נופש עם דמי ניהול משמעותיים או נכס ממונף - היא עשויה להיות יעילה יותר. מנגד, יש לה עלויות שוטפות של הנהלת חשבונות ודיווח, והיא מוסיפה שכבת מס בישראל על הדיבידנד. ההחלטה צריכה להתקבל לפני הרכישה, כי שינוי מבנה בדיעבד יקר.

3מה נדרש כדי להשכיר דירה לטווח קצר בבולגריה?

השכרה לתיירים מחייבת רישום לפי חוק התיירות הבולגרי. בתי הארחה מחויבים בסיווג, וחדרי אירוח ודירות אירוח שאינם מסווגים נרשמים במרשם אלקטרוני שמנהל ראש העירייה. ההגשה נעשית בטופס בקשה-הצהרה, והעירייה מנפיקה תעודת רישום או סירוב מנומק.

מספר הרישום חייב להופיע בכל מודעה בפלטפורמת השכרה. מ-20 במאי 2026 חלה באיחוד תקנה (EU) 2024/1028, שמוסיפה מנגנוני פיקוח ושיתוף מידע בין הרשויות לפלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking. בבולגריה המנגנון מיושם במסגרת חוק התיירות הקיים, ומודעה ללא רישום תקף עלולה להיות מושבתת או מוסרת.

1. לוודא שהיחידה רשומה במרשם המקרקעין כדירת מגורים ושיש לבניין היתר שימוש תקף.
2. לבדוק את תקנון הבית המשותף או את חוזה הניהול במתחם - חלק מהם מגבילים השכרה קצרה או קובעים בה תנאים.
3. להגיש בקשת רישום לראש העירייה ולקבל תעודת רישום ומספר.
4. להירשם לצורכי מס בבולגריה ולהסדיר את גביית המס התיירותי מהאורחים.
5. לכלול את מספר הרישום בכל מודעה ולשמור תיעוד של כל הזמנה.

4אילו מסים ואגרות נוספים חלים על השכרה קצרה?

• מס תיירותי: מס לילי לכל אורח, שגובהו נקבע על ידי כל עירייה. המשכיר גובה אותו מהאורח ומעביר לעירייה.
• מע״מ: שירותי אירוח הם עסקה חייבת במע״מ, בניגוד להשכרה למגורים לטווח ארוך. סף הרישום החובה למע״מ בבולגריה עומד על 51,130 אירו מחזור שנתי (נכון ל-2026), ולגבי שירותי לינה חל בדרך כלל שיעור מופחת של 9%. התחולה על משכיר זר שאינו מבוסס בבולגריה צריכה להיבדק בנפרד.
• מס רכוש ואגרת פסולת: מס רכוש שנתי שקובעת כל עירייה בטווח של 0.01% עד 0.45% מהשווי לצורכי מס, ולצידו אגרת פינוי אשפה.
• דמי ניהול ועמלות פלטפורמה: אינם מס, אבל במסלול של יחיד תושב חוץ הם אינם מנוכים מבסיס המס הבולגרי.

5איך מדווחים ומשלמים מס בישראל על שכירות מבולגריה?

תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסתו משכירות בחו״ל. לפי אמנת המס בין ישראל לבולגריה (נחתמה ב-18 בינואר 2000 ותוקנה במסגרת האמנה הרב-צדדית MLI), לבולגריה יש זכות למסות הכנסה מנכס שנמצא בה, וישראל מעניקה זיכוי בגין המס ששולם בבולגריה עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.

בפועל עומדים בפני המשכיר הישראלי שני מסלולים עיקריים:

המשמעות של היעדר הזיכוי במסלול 15% חשובה: על שכירות של 12,000 אירו בשנה, המשכיר משלם בבולגריה 1,200 אירו (10% מהברוטו), ובישראל עד 1,800 אירו נוספים (15% לפני ניכוי פחת). הנטל הכולל עשוי להגיע לכרבע מהשכירות ברוטו. במסלול הרגיל המס הישראלי מחושב על ההכנסה נטו, והמס הבולגרי מקוזז ממנו - ולכן ההשוואה צריכה להיעשות בכל מקרה לגופו.

לגבי הדיווח: תקנות מס הכנסה (מקדמות בשל הכנסת חוץ), התשס״ד-2004 מאפשרות דיווח מקוצר על הכנסות ממקורות בחו״ל, ועמידה בדרישות עשויה לפטור מהגשת דוח שנתי. בנוסף, לפי חוזר המוסד לביטוח לאומי, הכנסה משכירות למגורים בחו״ל שאינה מגיעה לכדי עסק פטורה מדמי ביטוח. השכרה קצרה בהיקף ובאופן ניהול של עסק עלולה לשנות את שני הדברים.

6רשימת בדיקה למשכיר ישראלי בבולגריה

1. להחליט לפני הרכישה על מבנה ההחזקה - אישי או חברה - לפי היקף ההוצאות הצפוי.
2. להירשם לצורכי מס בבולגריה ולוודא מי מנכה את המס - השוכר או אתם.
3. בהשכרה קצרה: רישום אצל ראש העירייה, מספר רישום בכל מודעה, גביית מס תיירותי.
4. לשמור אישורי תשלום של המס הבולגרי - הם הבסיס לזיכוי בישראל.
5. לבחור עם רואה החשבון בישראל בין מסלול 15% למסלול הרגיל, ולבדוק את חובת הדיווח.
6. לעקוב אחרי שינויים: שיעורי מס תיירותי, סף המע״מ והאכיפה מול הפלטפורמות משתנים.

7לפני שמשכירים: איך אנחנו מלווים

אנחנו בודקים כבר בשלב הרכישה אם הנכס מתאים להשכרה שתכננתם - רישום היחידה, היתר השימוש, מגבלות בתקנון או בחוזה הניהול - ומנסחים את חוזה השכירות או את חוזה ההשכרה המנוהלת. מול רואי החשבון בבולגריה ובישראל אנחנו מוודאים שמבנה ההחזקה ומסלול המס נבחרו יחד, כך שההכנסה לא תמוסה פעמיים ללא צורך.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.