מכירת נכס בבולגריה: מס רווחי הון, פטורים, והעברת הכספים לישראל

1כמה מס משלם ישראלי שמוכר דירה בבולגריה?

בבולגריה: מס סופי של 10% על הרווח, לאחר ניכוי של 10% מהרווח כ״הוצאות מוכרות״. בפועל זה כ-9% מהרווח. לפי סעיף 37 ל״חוק מסי ההכנסה של יחידים״ הבולגרי, הכנסה של יחיד שאינו תושב בולגריה ממכירת מקרקעין בבולגריה חייבת במס סופי. סעיף 37(3) קובע שהבסיס הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה המתועדת, בניכוי 10% הוצאות, וסעיף 46 קובע שיעור של 10% (נכון לאוקטובר 2026).

זו הנקודה שבה משקיעים רבים מופתעים. במאמרים רבים, וגם בשיח המקצועי בישראל, מוזכרים הפטורים הנדיבים של בולגריה: מכירת דירת מגורים אחת בשנה שהוחזקה יותר משלוש שנים, ומכירת עד שני נכסים נוספים שהוחזקו יותר מחמש שנים. הפטורים האלה קיימים, אבל השאלה היא על מי הם חלים.

2האם הפטור אחרי שלוש או חמש שנים חל על תושב ישראל?

לפי לשון החוק, לא. הפטורים מופיעים בסעיף 13(1)(1) לחוק. סעיף 37(1), שמטיל את המס הסופי על תושבי חוץ, קובע שהמס חל ״על אף״ סעיף 13. החריג היחיד מופיע בסעיף 37(7): מס סופי לא ייגבה מהכנסה הפטורה לפי סעיף 13 כשהיא משולמת ליחיד שאינו תושב בולגריה ושהוא תושב מס של מדינה חברה באיחוד האירופי או ב-EEA. תושב מס ישראלי אינו נכלל בחריג הזה.

3איך מחושב הרווח החייב בבולגריה?

הבסיס הוא מחיר המכירה פחות עלות הרכישה המתועדת, ואז מנכים 10%. עלות שאינה מתועדת אינה מוכרת, ולכן מסמכי הרכישה המקוריים, כולל השטר הנוטריוני ואסמכתאות התשלום, חיוניים. כשהמחיר משולם בתשלומים, סעיף 37(5) קובע שהמס מחושב באופן יחסי על החלק שהתקבל. ניקח דוגמה מספרית: דירה שנקנתה ב-100,000 אירו ונמכרת ב-150,000 אירו. הרווח הוא 50,000 אירו, אחרי ניכוי 10% מתקבל בסיס של 45,000 אירו, והמס הבולגרי הוא 4,500 אירו.

4מי משלם את המס בבולגריה ועד מתי?

המוכר עצמו. כשהקונה הוא יחיד ולא עסק, הוא אינו מנכה מס במקור. לפי סעיפים 65(6) ו-67(1), המוכר תושב החוץ משלם את המס עד ה-15 בחודש שלאחר הרבעון שבו קיבל את ההכנסה. לפי סעיפים 55(2) ו-56(2), באותו מועד הוא גם מגיש הצהרה לרשות המסים הלאומית (NRA). כשהמוכר פועל באמצעות מיופה כוח שכתובתו הקבועה בבולגריה, ההצהרה מוגשת ללשכה האזורית שבאזור מגוריו של מיופה הכוח. אחרת היא מוגשת ללשכת סופיה.

לאחר התשלום מבקשים מרשות המסים הבולגרית אישור על המס ששולם, לפי סעיף 58 לחוק. זה המסמך שיאפשר לקבל זיכוי בישראל.

5ומה אם הנכס מוחזק בחברה בולגרית?

אז המוכרת היא החברה, והמיסוי שונה. לפניכם שתי דרכים לצאת מההשקעה:

• החברה מוכרת את הנכס. הרווח נכלל ברווח החברה וחייב במס חברות של 10%. מכירת בניין חדש, שחלפו פחות מחמש שנים מאז נכנס לשימוש, עשויה לחייב גם מע״מ של 20%. חלוקת הרווח לבעל המניות הישראלי כדיבידנד כפופה לניכוי מס במקור בבולגריה ולמס על דיבידנד בישראל, בניכוי זיכוי.
• בעל המניות מוכר את מניות החברה. לקונה זה חוסך את מס הרכישה העירוני ואת אגרת רישום המקרקעין. ליחיד תושב חוץ הרווח ממכירת המניות חייב בבולגריה במס סופי של 10%, ללא ניכוי ה-10% שחל במקרקעין. האמנה בין ישראל לבולגריה מאפשרת לבולגריה למסות רווח ממניות של חברה שלפחות מחצית מנכסיה הם מקרקעין בבולגריה.

6איך ממוסה המכירה בישראל?

כרווח הון לפי חלק ה׳ לפקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. דירה בחו״ל אינה ״זכות במקרקעין״ כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן פטורי דירת המגורים הישראליים אינם חלים עליה. היא ״נכס״ לפי סעיף 88 לפקודה, והרווח הריאלי חייב במס בשיעור של עד 25%. בנכס שנרכש לפני 2012 החישוב ליניארי, ועל החלק שנצבר עד אז חל שיעור נמוך יותר.

• זיכוי בגין המס הבולגרי. האמנה בין ישראל לבולגריה (נחתמה בירושלים ב-18 בינואר 2000) מתירה לבולגריה למסות את הרווח, וקובעת שישראל מעניקה זיכוי בגין המס הבולגרי. אם המס הבולגרי נמוך מהמס הישראלי, משלמים בישראל את ההפרש.
• מס יסף. לצד מס היסף של 3% על הכנסה מעל התקרה השנתית, החל מ-2025 נוסף מס יסף של 2% על הכנסות ממקורות הוניים, כולל רווחי הון ושכירות, מעל תקרה של 721,560 ש״ח, שהוקפאה לשנים 2025 עד 2027. מכירה גדולה עלולה לחצות את הסף.
• דיווח ומקדמה בתוך 30 יום מיום המכירה, לפי סעיף 91 לפקודה, ובנוסף דיווח בדוח השנתי לשנת המכירה.

המשך הדוגמה, בחישוב פשוט להמחשה בלבד: אם הרווח הריאלי בישראל הוא כ-50,000 אירו, המס הישראלי בשיעור 25% הוא 12,500 אירו. בניכוי זיכוי של 4,500 אירו בגין המס הבולגרי, משלמים בישראל כ-8,000 אירו. החישוב בפועל נעשה בשקלים, לפי כללי ההצמדה והשערים שבפקודה ולפי הוצאות מוכרות, והתוצאה עשויה להיות שונה.

7איך מעבירים את כספי המכירה לישראל?

בהעברה בנקאית מתועדת, באירו. מאז 2026 אין המרת מטבע בתוך בולגריה, וההמרה לשקלים, אם בכלל, נעשית בבנק בישראל. הבנק הישראלי יבחן את מקור הכספים, ולכן מומלץ להכין מראש:

1. שטר המכר הנוטריוני של המכירה ותרגומו.
2. מסמכי הרכישה המקוריים והאסמכתאות על העברת הכספים מישראל בזמן הרכישה.
3. ההצהרה לרשות המסים הבולגרית והאישור על תשלום המס.
4. פרטי החשבון המקבל: חשבון בבולגריה או העברה ישירה מהקונה לחשבון בישראל, כפי שנקבע בחוזה.
5. אם הנכס הוחזק בחברה: החלטת חלוקת דיבידנד ואישור ניכוי המס במקור.

שרשרת מסמכים רציפה, מהכסף שיצא מישראל ביום הרכישה ועד הכסף שחוזר אליה, היא הדרך הפשוטה ביותר להימנע מעיכובים בבנק ומשאלות של פקיד השומה.

8רשימת פעולות לפני מכירה

1. איתור כל מסמכי הרכישה ואסמכתאות העלות, כולל שיפוצים מתועדים.
2. בדיקת תושבות המס שלכם ובחינה אם יש זכאות לפטור או להטבה בישראל.
3. השוואה בין מכירת נכס למכירת מניות, אם הנכס מוחזק בחברה.
4. הכנת המסמכים לקונה: אישור הערכה לצורכי מס, תעודת שעבודים ואישור על היעדר חובות לעירייה ולבית המשותף.
5. ייפוי כוח ספציפי למכירה, אם לא תגיעו לחתימה.
6. תשלום המס הבולגרי והגשת ההצהרה עד ה-15 בחודש שאחרי הרבעון, וקבלת אישור על התשלום.
7. דיווח ומקדמה בישראל בתוך 30 יום, וזיכוי בדוח השנתי.

9מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

התכנון הנכון של מכירה מתחיל לפני שמפרסמים את הנכס. אנו מלווים את המכירה בבולגריה, מהכנת המסמכים ועד השטר הנוטריוני, מבנים את העסקה כמכירת נכס או כמכירת מניות בהתאם לנסיבות, מתאמים את תשלום המס הבולגרי ואת קבלת האישור, ועובדים עם יועץ המס שלכם בישראל על הדיווח, הזיכוי והעברת הכספים.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.