Продажа недвижимости в Болгарии: налог на прирост капитала, освобождения и перевод средств в Израиль

1Сколько налога платит израильтянин, продающий квартиру в Болгарии?

В Болгарии: окончательный налог 10% с прибыли после вычета 10% прибыли в качестве «признаваемых расходов». На практике это около 9% с прибыли. Согласно статье 37 болгарского «Закона о подоходных налогах с физических лиц», доход физического лица - нерезидента Болгарии от продажи недвижимости в Болгарии облагается окончательным налогом. Статья 37(3) устанавливает, что базой служит разница между ценой продажи и документально подтверждённой стоимостью приобретения за вычетом 10% расходов, а статья 46 устанавливает ставку 10% (по состоянию на октябрь 2026 года).

Именно здесь многие инвесторы бывают удивлены. Во многих статьях, а также в профессиональных дискуссиях в Израиле упоминаются щедрые освобождения Болгарии: продажа одной жилой квартиры в год, которой владели более трёх лет, и продажа до двух дополнительных объектов, которыми владели более пяти лет. Эти освобождения существуют, но вопрос в том, на кого они распространяются.

2Распространяется ли освобождение после трёх или пяти лет на резидента Израиля?

По тексту закона - нет. Освобождения приведены в статье 13(1)(1) закона. Статья 37(1), налагающая окончательный налог на нерезидентов, устанавливает, что налог применяется «несмотря на» статью 13. Единственное исключение содержится в статье 37(7): окончательный налог не взимается с дохода, освобождённого по статье 13, если он выплачивается физическому лицу - нерезиденту Болгарии, являющемуся налоговым резидентом государства - члена Европейского союза или EEA. Налоговый резидент Израиля в это исключение не входит.

3Как рассчитывается облагаемая прибыль в Болгарии?

Базой служит цена продажи за вычетом документально подтверждённой стоимости приобретения, затем вычитается 10%. Не подтверждённые документами затраты не признаются, поэтому подлинные документы о покупке, включая нотариальный акт и подтверждения платежей, необходимы. Когда цена выплачивается частями, статья 37(5) устанавливает, что налог рассчитывается пропорционально полученной части. Возьмём числовой пример: квартира куплена за 100 000 евро и продана за 150 000 евро. Прибыль составляет 50 000 евро, после вычета 10% база равна 45 000 евро, а болгарский налог составляет 4500 евро.

4Кто платит налог в Болгарии и до какого срока?

Сам продавец. Когда покупатель - физическое лицо, а не предприятие, он не удерживает налог у источника. Согласно статьям 65(6) и 67(1), продавец-нерезидент платит налог до 15-го числа месяца, следующего за кварталом, в котором получен доход. Согласно статьям 55(2) и 56(2), в тот же срок он подаёт и декларацию в Национальное агентство доходов (NRA). Когда продавец действует через представителя с постоянным адресом в Болгарии, декларация подаётся в региональное управление по месту жительства представителя. В остальных случаях она подаётся в управление в Софии.

После уплаты у болгарской налоговой службы запрашивают справку об уплаченном налоге по статье 58 закона. Именно этот документ позволит получить зачёт в Израиле.

5А если объект принадлежит болгарской компании?

Тогда продавец - компания, и налогообложение иное. Есть два способа выйти из инвестиции:

• Компания продаёт объект. Прибыль включается в прибыль компании и облагается корпоративным налогом 10%. Продажа нового здания, с момента ввода которого в эксплуатацию прошло менее пяти лет, может также повлечь НДС 20%. Распределение прибыли израильскому акционеру в виде дивиденда подлежит удержанию налога у источника в Болгарии и налогу на дивиденды в Израиле с зачётом.
• Акционер продаёт акции компании. Для покупателя это экономит муниципальный налог на приобретение и сбор за регистрацию недвижимости. Для физического лица - нерезидента прибыль от продажи акций облагается в Болгарии окончательным налогом 10% без вычета 10%, применяемого к недвижимости. Договор между Израилем и Болгарией позволяет Болгарии облагать налогом прибыль от акций компании, не менее половины активов которой составляет недвижимость в Болгарии.

6Как продажа облагается налогом в Израиле?

Как прирост капитала по части Д Постановления о подоходном налоге, а не по Закону о налогообложении недвижимости. Квартира за границей не является «правом на недвижимость» по смыслу Закона о налогообложении недвижимости, поэтому израильские освобождения для жилой квартиры к ней не применяются. Она является «имуществом» по статье 88 Постановления, а реальная прибыль облагается налогом по ставке до 25%. Для объекта, приобретённого до 2012 года, расчёт линейный, и на часть, накопленную до этого года, применяется более низкая ставка.

• Зачёт болгарского налога. Договор между Израилем и Болгарией (подписан в Иерусалиме 18 января 2000 года) разрешает Болгарии облагать прибыль налогом и устанавливает, что Израиль предоставляет зачёт болгарского налога. Если болгарский налог ниже израильского, в Израиле доплачивают разницу.
• Дополнительный налог (мас яцаф). Наряду с дополнительным налогом 3% на доход свыше годового предела, с 2025 года добавлен дополнительный налог 2% на доход из капитальных источников, включая прирост капитала и аренду, свыше предела 721 560 шекелей, который заморожен на 2025-2027 годы. Крупная продажа может пересечь порог.
• Отчётность и авансовый платёж в течение 30 дней со дня продажи по статье 91 Постановления, а также отражение в годовой декларации за год продажи.

Продолжение примера, простой расчёт только для иллюстрации: если реальная прибыль в Израиле составляет около 50 000 евро, израильский налог по ставке 25% составляет 12 500 евро. За вычетом зачёта 4500 евро за болгарский налог в Израиле платят около 8000 евро. Фактический расчёт производится в шекелях, по правилам индексации и курсам, предусмотренным Постановлением, и с учётом признаваемых расходов, и результат может отличаться.

7Как перевести деньги от продажи в Израиль?

Документированным банковским переводом, в евро. С 2026 года внутри Болгарии валюта не конвертируется, а конвертация в шекели, если она нужна, производится в банке в Израиле. Израильский банк проверит источник средств, поэтому рекомендуется заранее подготовить:

1. Нотариальный договор купли-продажи по продаже и его перевод.
2. Подлинные документы о покупке и подтверждения перевода средств из Израиля на момент покупки.
3. Декларацию в болгарскую налоговую службу и справку об уплате налога.
4. Реквизиты принимающего счёта: счёт в Болгарии или прямой перевод от покупателя на счёт в Израиле, как определено в договоре.
5. Если объект находился в компании: решение о распределении дивидендов и справку об удержании налога у источника.

Непрерывная цепочка документов - от денег, ушедших из Израиля в день покупки, до денег, вернувшихся в неё, - это самый простой способ избежать задержек в банке и вопросов налогового инспектора.

8Перечень действий перед продажей

1. Найти все документы о покупке и подтверждения затрат, включая документально подтверждённый ремонт.
2. Проверить своё налоговое резидентство и выяснить, есть ли право на освобождение или льготу в Израиле.
3. Сравнить продажу объекта и продажу акций, если объект принадлежит компании.
4. Подготовить документы для покупателя: справку о налоговой оценке, свидетельство об обременениях и справку об отсутствии задолженности перед муниципалитетом и общим домом.
5. Специальная доверенность на продажу, если вы не приедете на подписание.
6. Уплата болгарского налога и подача декларации до 15-го числа месяца, следующего за кварталом, и получение справки об уплате.
7. Отчётность и авансовый платёж в Израиле в течение 30 дней и зачёт в годовой декларации.

9Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

Правильное планирование продажи начинается до публикации объявления об объекте. Мы сопровождаем продажу в Болгарии, от подготовки документов до нотариального акта, структурируем сделку как продажу объекта или продажу акций в зависимости от обстоятельств, согласовываем уплату болгарского налога и получение справки и работаем с вашим налоговым консультантом в Израиле по вопросам отчётности, зачёта и перевода средств.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.