Vânzarea unei proprietăți în Bulgaria: impozitul pe câștigul de capital, scutiri și transferul fondurilor în Israel

1Cât impozit plătește un israelian care vinde un apartament în Bulgaria?

În Bulgaria: un impozit final de 10% pe câștig, după deducerea a 10% din câștig ca „cheltuieli recunoscute”. În practică, aceasta înseamnă circa 9% din câștig. Potrivit articolului 37 din „Legea bulgară privind impozitele pe venitul persoanelor fizice”, venitul unei persoane fizice care nu este rezidentă în Bulgaria din vânzarea unui imobil din Bulgaria este supus unui impozit final. Articolul 37(3) stabilește că baza de calcul este diferența dintre prețul de vânzare și costul de achiziție documentat, minus 10% cheltuieli, iar articolul 46 stabilește o cotă de 10% (conform datelor din octombrie 2026).

Acesta este punctul în care mulți investitori sunt surprinși. În multe articole, și în discursul profesional din Israel, sunt menționate scutirile generoase din Bulgaria: vânzarea unei singure locuințe pe an deținute mai mult de trei ani și vânzarea a până la două proprietăți suplimentare deținute mai mult de cinci ani. Aceste scutiri există, dar întrebarea este cui i se aplică.

2Se aplică unui rezident al Israelului scutirea după trei sau cinci ani?

Potrivit textului legii, nu. Scutirile figurează la articolul 13(1)(1) din lege. Articolul 37(1), care instituie impozitul final pentru nerezidenți, prevede că impozitul se aplică „indiferent” de articolul 13. Singura excepție figurează la articolul 37(7): impozitul final nu se percepe asupra venitului scutit conform articolului 13 când este plătit unei persoane fizice care nu este rezidentă în Bulgaria și este rezident fiscal al unui stat membru al Uniunii Europene sau al SEE. Un rezident fiscal israelian nu este inclus în această excepție.

3Cum se calculează câștigul impozabil în Bulgaria?

Baza este prețul de vânzare minus costul de achiziție documentat, din care se deduce apoi 10%. Un cost nedocumentat nu este recunoscut, de aceea documentele originale de achiziție, inclusiv actul notarial și dovezile de plată, sunt esențiale. Când prețul se plătește în rate, articolul 37(5) prevede că impozitul se calculează proporțional pe partea încasată. Să luăm un exemplu numeric: un apartament cumpărat cu 100.000 de euro și vândut cu 150.000 de euro. Câștigul este de 50.000 de euro, după deducerea a 10% rezultă o bază de 45.000 de euro, iar impozitul bulgar este de 4.500 de euro.

4Cine plătește impozitul în Bulgaria și până când?

Vânzătorul însuși. Când cumpărătorul este o persoană fizică și nu o afacere, el nu reține impozitul la sursă. Conform articolelor 65(6) și 67(1), vânzătorul nerezident plătește impozitul până la data de 15 a lunii următoare trimestrului în care a încasat venitul. Conform articolelor 55(2) și 56(2), tot la această dată depune și o declarație la Agenția Națională de Venituri (NRA). Când vânzătorul acționează printr-un mandatar a cărui adresă permanentă este în Bulgaria, declarația se depune la biroul regional din zona de domiciliu a mandatarului. Altfel, se depune la biroul din Sofia.

După plată, se solicită autorității fiscale bulgare o confirmare a impozitului plătit, conform articolului 58 din lege. Acesta este documentul care va permite obținerea creditului în Israel.

5Și dacă proprietatea este deținută printr-o societate bulgară?

Atunci vânzătorul este societatea, iar impozitarea este diferită. Iată două modalități de ieșire din investiție:

• Societatea vinde proprietatea. Câștigul este inclus în profitul societății și este supus impozitului pe profit de 10%. Vânzarea unei clădiri noi, de la darea ei în exploatare au trecut mai puțin de cinci ani, poate atrage și TVA de 20%. Distribuirea profitului către asociatul israelian sub formă de dividende este supusă reținerii impozitului la sursă în Bulgaria și impozitului pe dividende în Israel, cu deducerea unui credit.
• Asociatul vinde părțile sociale ale societății. Pentru cumpărător aceasta economisește impozitul municipal de achiziție și taxa de înscriere în registrul proprietăților. Pentru o persoană fizică nerezidentă, câștigul din vânzarea părților sociale este supus în Bulgaria unui impozit final de 10%, fără deducerea de 10% aplicabilă imobilelor. Tratatul dintre Israel și Bulgaria permite Bulgariei să impoziteze câștigul din părți sociale ale unei societăți ale cărei active sunt cel puțin pe jumătate imobile situate în Bulgaria.

6Cum este impozitată vânzarea în Israel?

Ca un câștig de capital conform Părții E din Ordonanța privind impozitul pe venit, și nu conform Legii impozitării imobiliare. Un apartament din străinătate nu este un „drept asupra unui imobil” în sensul Legii impozitării imobiliare, de aceea scutirile israeliene pentru locuința de domiciliu nu i se aplică. Este un „bun” conform articolului 88 din Ordonanță, iar câștigul real este impozabil cu o cotă de până la 25%. În cazul unui bun dobândit înainte de 2012, calculul este liniar, iar pentru partea acumulată până atunci se aplică o cotă mai mică.

• Credit pentru impozitul bulgar. Tratatul dintre Israel și Bulgaria (semnat la Ierusalim la 18 ianuarie 2000) permite Bulgariei să impoziteze câștigul și prevede că Israelul acordă un credit pentru impozitul bulgar. Dacă impozitul bulgar este mai mic decât cel israelian, diferența se plătește în Israel.
• Impozit de suprataxă. Pe lângă suprataxa de 3% asupra venitului peste plafonul anual, începând din 2025 se adaugă o suprataxă de 2% asupra veniturilor din surse de capital, inclusiv câștiguri de capital și chirii, peste un plafon de 721.560 ILS, înghețat pentru anii 2025 până în 2027. O vânzare mare poate depăși pragul.
• Raportare și plata unui avans în termen de 30 de zile de la data vânzării, conform articolului 91 din Ordonanță, precum și raportare în declarația anuală pentru anul vânzării.

Continuarea exemplului, într-un calcul simplu doar pentru ilustrare: dacă în Israel câștigul real este de circa 50.000 de euro, impozitul israelian la cota de 25% este de 12.500 de euro. După deducerea unui credit de 4.500 de euro pentru impozitul bulgar, în Israel se plătesc circa 8.000 de euro. Calculul efectiv se face în șekeli, conform regulilor de indexare și cursurilor din Ordonanță și în funcție de cheltuielile recunoscute, iar rezultatul poate diferi.

7Cum se transferă în Israel banii din vânzare?

Printr-un transfer bancar documentat, în euro. Din 2026 nu mai există conversie valutară în interiorul Bulgariei, iar conversia în șekeli, dacă este cazul, se face la banca din Israel. Banca israeliană va analiza originea fondurilor, de aceea se recomandă pregătirea din timp a următoarelor:

1. Actul notarial de vânzare-cumpărare al vânzării și traducerea acestuia.
2. Documentele originale de achiziție și dovezile transferului fondurilor din Israel la momentul achiziției.
3. Declarația către autoritatea fiscală bulgară și confirmarea plății impozitului.
4. Datele contului beneficiar: cont în Bulgaria sau transfer direct de la cumpărător într-un cont din Israel, conform contractului.
5. Dacă proprietatea a fost deținută printr-o societate: hotărârea de distribuire a dividendelor și confirmarea reținerii impozitului la sursă.

Un lanț continuu de documente, de la banii care au plecat din Israel în ziua achiziției până la banii care se întorc în ea, este cea mai simplă cale de a evita întârzierile la bancă și întrebările inspectorului fiscal.

8Listă de acțiuni înainte de vânzare

1. Identificarea tuturor documentelor de achiziție și a dovezilor de cost, inclusiv renovările documentate.
2. Verificarea rezidenței dumneavoastră fiscale și analiza dacă există dreptul la o scutire sau o facilitate în Israel.
3. Compararea dintre vânzarea proprietății și vânzarea părților sociale, dacă proprietatea este deținută printr-o societate.
4. Pregătirea documentelor pentru cumpărător: evaluarea în scop fiscal, certificatul de sarcini și confirmarea inexistenței datoriilor la primărie și la condominiu.
5. Procură specifică pentru vânzare, dacă nu veți fi prezent la semnare.
6. Plata impozitului bulgar și depunerea declarației până la data de 15 a lunii următoare trimestrului și obținerea confirmării plății.
7. Raportare și avans în Israel în termen de 30 de zile și credit în declarația anuală.

9Ce să faci înainte de a semna și cum te însoțim

Planificarea corectă a unei vânzări începe înainte de publicarea anunțului. Însoțim vânzarea în Bulgaria, de la pregătirea documentelor până la actul notarial, structurăm tranzacția ca vânzare de proprietate sau ca vânzare de părți sociale în funcție de circumstanțe, coordonăm plata impozitului bulgar și obținerea confirmării și lucrăm cu consultantul dumneavoastră fiscal din Israel la raportare, credit și transferul fondurilor.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.