باختصار
المقيم في إسرائيل الذي يبيع عقارًا في بلغاريا يخضع هناك لضريبة نهائية 10% على الربح بعد خصم قانوني 10%، أي نحو 9% من الربح. أما الإعفاءات البلغارية لبيع شقة حُيزت أكثر من ثلاث سنوات أو حتى عقارين حُيزا أكثر من خمس سنوات فتسري، بحسب نص القانون، على مقيمي بلغاريا ومقيمي الاتحاد الأوروبي وEEA فقط، لا على مقيمي إسرائيل. وفي إسرائيل يخضع البيع لضريبة الأرباح الرأسمالية بموجب أمر ضريبة الدخل، مع ائتمان عن الضريبة البلغارية، ويجب الإبلاغ عنه خلال 30 يومًا.
أبرز النقاط
- 1يدفع المقيم في إسرائيل في بلغاريا 10% على الربح بعد خصم 10% نفقات - نحو 9% من الربح.
- 2الإعفاء البلغاري بعد ثلاث أو خمس سنوات من الحيازة لا يسري على بائع مقيم في إسرائيل لأغراض الضريبة، حتى لو كان يحمل جواز سفر أوروبيًا.
- 3يدفع البائع الضريبة بنفسه ويقدّم إقرارًا إلى مصلحة الضرائب البلغارية حتى اليوم 15 من الشهر التالي للربع الذي تم فيه استلام المقابل.
- 4في إسرائيل: ضريبة أرباح رأسمالية 25% على الربح الحقيقي، بعد خصم ائتمان عن الضريبة البلغارية، وإبلاغ ودفعة مقدمة خلال 30 يومًا.
- 5توثيق تكلفة الشراء والحصول على شهادة بالضريبة المدفوعة في بلغاريا شرطان للاحتساب الصحيح ولمنع الازدواج الضريبي.
كم يدفع الإسرائيلي ضريبة عند بيع شقة في بلغاريا؟
في بلغاريا: ضريبة نهائية 10% على الربح، بعد خصم 10% من الربح بوصفه «نفقات معترفًا بها». وعمليًا هذا نحو 9% من الربح. وبحسب المادة 37 من «قانون ضرائب دخل الأفراد» البلغاري، فإن دخل الفرد غير المقيم في بلغاريا من بيع عقار في بلغاريا خاضع لضريبة نهائية. وتنص المادة 37(3) على أن الأساس هو الفرق بين ثمن البيع وتكلفة الشراء الموثَّقة، بعد خصم 10% نفقات، وتنص المادة 46 على نسبة 10% (بحسب وضع تشرين الأول/أكتوبر 2026).
وهذه هي النقطة التي يفاجأ عندها مستثمرون كثيرون. ففي مقالات كثيرة، وفي الخطاب المهني في إسرائيل أيضًا، تُذكر الإعفاءات السخية في بلغاريا: بيع شقة سكنية واحدة في السنة حُيزت أكثر من ثلاث سنوات، وبيع حتى عقارين إضافيين حُيزا أكثر من خمس سنوات. وهذه الإعفاءات موجودة، لكن السؤال هو على من تسري.
الإعفاء البلغاري بعد ثلاث أو خمس سنوات من الحيازة لا يسري على بائع مقيم في إسرائيل لأغراض الضريبة، حتى لو كان يحمل جواز سفر أوروبيًا.
هل يسري الإعفاء بعد ثلاث أو خمس سنوات على المقيم في إسرائيل؟
بحسب نص القانون، لا. فالإعفاءات واردة في المادة 13(1)(1) من القانون. والمادة 37(1) التي تفرض الضريبة النهائية على غير المقيمين تنص على أن الضريبة تسري «على الرغم» من المادة 13. والاستثناء الوحيد وارد في المادة 37(7): لا تُجبى ضريبة نهائية من الدخل المعفى بموجب المادة 13 حين يُدفع لفرد غير مقيم في بلغاريا وهو مقيم ضريبيًا في دولة عضو في الاتحاد الأوروبي أو EEA. والمقيم ضريبيًا في إسرائيل غير مشمول في هذا الاستثناء.
| البائع | شقة حُيزت أكثر من 3 سنوات | نسبة الضريبة على الربح الخاضع |
|---|---|---|
| مقيم في بلغاريا | معفى (شقة واحدة في السنة) | 10%، بعد خصم 10% نفقات |
| مقيم ضريبيًا في دولة في الاتحاد أو EEA | معفى، بتقديم شهادة إقامة وإقرار | 10% ضريبة نهائية، مع إمكانية إعادة الاحتساب كمقيم |
| مقيم ضريبيًا في إسرائيل | لا إعفاء بحسب نص القانون | 10% ضريبة نهائية، بعد خصم 10% نفقات |
المعيار هو الإقامة الضريبية لا الجنسية. فالإسرائيلي الذي يحمل جواز سفر روماني أو برتغالي لكن مركز حياته في إسرائيل هو مقيم ضريبيًا في إسرائيل، ولذلك لا يستفيد من الإعفاء. وللاستفادة منه يشترط القانون شهادة إقامة من مصلحة الضرائب في دولة الإقامة، مرفقة بإقرار البائع.
كيف يُحسب الربح الخاضع للضريبة في بلغاريا؟
الأساس هو ثمن البيع ناقص تكلفة الشراء الموثَّقة، ثم يُخصم 10%. والتكلفة غير الموثَّقة لا يُعترف بها، ولذلك فإن مستندات الشراء الأصلية، بما فيها الصك الموثَّق لدى كاتب العدل وإثباتات الدفع، ضرورية. وحين يُدفع الثمن على دفعات، تنص المادة 37(5) على أن الضريبة تُحسب بصورة نسبية على الجزء المستلَم. ولنأخذ مثالًا رقميًا: شقة اشتُريت بـ100,000 يورو وتباع بـ150,000 يورو. الربح 50,000 يورو، وبعد خصم 10% يكون الأساس 45,000 يورو، والضريبة البلغارية 4,500 يورو.
من يدفع الضريبة في بلغاريا وحتى متى؟
البائع نفسه. فحين يكون المشتري فردًا لا منشأة، فإنه لا يخصم الضريبة من المنبع. وبحسب المادتين 65(6) و67(1)، يدفع البائع غير المقيم الضريبة حتى اليوم 15 من الشهر التالي للربع الذي استلم فيه الدخل. وبحسب المادتين 55(2) و56(2)، يقدّم في الموعد نفسه أيضًا إقرارًا إلى مصلحة الضرائب الوطنية (NRA). وحين يتصرف البائع عبر وكيل عنوانه الدائم في بلغاريا، يُقدَّم الإقرار إلى المكتب الإقليمي في منطقة سكن الوكيل. وإلا فيُقدَّم إلى مكتب صوفيا.
وبعد الدفع تُطلب من مصلحة الضرائب البلغارية شهادة بالضريبة المدفوعة، بموجب المادة 58 من القانون. وهذا هو المستند الذي يتيح الحصول على ائتمان في إسرائيل.
وماذا لو كان العقار محتفظًا به في شركة بلغارية؟
عندها يكون البائع هو الشركة، وتختلف الضريبة. وأمامكم طريقتان للخروج من الاستثمار:
- تبيع الشركة العقار. يُدرج الربح في ربح الشركة ويخضع لضريبة شركات 10%. وبيع مبنى جديد مرّ أقل من خمس سنوات على إدخاله في الاستخدام قد يستوجب أيضًا ضريبة قيمة مضافة 20%. وتوزيع الربح على المساهم الإسرائيلي بوصفه أرباحًا موزعة يخضع لخصم ضريبة من المنبع في بلغاريا ولضريبة على الأرباح الموزعة في إسرائيل، بعد خصم ائتمان.
- يبيع المساهم أسهم الشركة. وهذا يوفر على المشتري ضريبة الشراء البلدية ورسم تسجيل العقار. وبالنسبة إلى فرد غير مقيم فإن الربح من بيع الأسهم خاضع في بلغاريا لضريبة نهائية 10%، دون خصم الـ10% السارية في العقارات. وتتيح الاتفاقية بين إسرائيل وبلغاريا لبلغاريا فرض ضريبة على ربح أسهم شركة نصف أصولها على الأقل عقارات في بلغاريا.
كيف يخضع البيع للضريبة في إسرائيل؟
بوصفه ربحًا رأسماليًا بموجب الجزء هـ من أمر ضريبة الدخل، لا بموجب قانون ضريبة التصرفات العقارية. فالشقة في الخارج ليست «حقًا في عقار» بالمعنى الوارد في قانون ضريبة التصرفات العقارية، ولذلك لا تسري عليها إعفاءات الشقة السكنية الإسرائيلية. وهي «أصل» بحسب المادة 88 من الأمر، والربح الحقيقي خاضع للضريبة بنسبة تصل إلى 25%. وفي العقار المشترى قبل 2012 يكون الاحتساب خطيًا، وتسري على الجزء المتراكم حتى ذلك الحين نسبة أدنى.
- ائتمان عن الضريبة البلغارية. تتيح الاتفاقية بين إسرائيل وبلغاريا (وُقّعت في القدس في 18 كانون الثاني/يناير 2000) لبلغاريا فرض ضريبة على الربح، وتنص على أن إسرائيل تمنح ائتمانًا عن الضريبة البلغارية. وإذا كانت الضريبة البلغارية أدنى من الإسرائيلية، تُدفع الفرق في إسرائيل.
- ضريبة الدخل الإضافية (Mas Yesef). إلى جانب الضريبة الإضافية 3% على الدخل فوق السقف السنوي، أُضيفت اعتبارًا من 2025 ضريبة إضافية 2% على الدخل من مصادر رأسمالية، بما فيها الأرباح الرأسمالية والإيجار، فوق سقف 721,560 شيكلًا، جُمّد للسنوات 2025 حتى 2027. وقد يتجاوز بيع كبير هذه العتبة.
- إبلاغ ودفعة مقدمة خلال 30 يومًا من يوم البيع، بموجب المادة 91 من الأمر، إضافة إلى الإبلاغ في التقرير السنوي لسنة البيع.
تتمة المثال، بحساب مبسط للتوضيح فقط: إذا كان الربح الحقيقي في إسرائيل نحو 50,000 يورو، فإن الضريبة الإسرائيلية بنسبة 25% هي 12,500 يورو. وبعد خصم ائتمان قدره 4,500 يورو عن الضريبة البلغارية، تُدفع في إسرائيل نحو 8,000 يورو. ويجري الحساب الفعلي بالشيكل، وفق قواعد الربط وأسعار الصرف الواردة في الأمر ووفق النفقات المعترف بها، وقد تختلف النتيجة.
للمهاجرين الجدد وللمقيمين العائدين القدامى امتيازات ضريبية في إسرائيل على الأصول في الخارج، قد تعفي الربح في إسرائيل لفترة معينة. وفي هذه الحالة تصبح الضريبة البلغارية تكلفة نهائية. يُستحسن فحص ذلك قبل البيع لا بعده.
كيف تُحوَّل أموال البيع إلى إسرائيل؟
بتحويل مصرفي موثَّق، باليورو. ومنذ 2026 لا يوجد تحويل عملة داخل بلغاريا، والتحويل إلى الشيكل، إن وُجد، يجري في المصرف في إسرائيل. وسيفحص المصرف الإسرائيلي مصدر الأموال، ولذلك يُنصح بالتحضير المسبق لما يلي:
- صك البيع الموثَّق لدى كاتب العدل وترجمته.
- مستندات الشراء الأصلية وإثباتات تحويل الأموال من إسرائيل وقت الشراء.
- الإقرار المقدم لمصلحة الضرائب البلغارية والشهادة بدفع الضريبة.
- بيانات الحساب المستلِم: حساب في بلغاريا أو تحويل مباشر من المشتري إلى حساب في إسرائيل، بحسب ما ينص عليه العقد.
- إذا كان العقار محتفظًا به في شركة: قرار توزيع الأرباح وشهادة خصم الضريبة من المنبع.
وسلسلة مستندات متصلة، من المال الذي خرج من إسرائيل يوم الشراء حتى المال الذي يعود إليها، هي أبسط وسيلة لتجنب التأخير في المصرف والأسئلة من مأمور التقدير.
قائمة إجراءات قبل البيع
- تحديد موقع جميع مستندات الشراء وإثباتات التكلفة، بما فيها التجديدات الموثَّقة.
- فحص إقامتكم الضريبية وبحث ما إذا كان هناك استحقاق لإعفاء أو لامتياز في إسرائيل.
- المقارنة بين بيع العقار وبيع الأسهم، إذا كان العقار محتفظًا به في شركة.
- إعداد المستندات للمشتري: شهادة التقدير لأغراض الضريبة، وشهادة الأعباء، وشهادة بعدم وجود ديون للبلدية وللمبنى المشترك.
- توكيل محدد للبيع، إن لم تحضروا للتوقيع.
- دفع الضريبة البلغارية وتقديم الإقرار حتى اليوم 15 من الشهر التالي للربع، والحصول على شهادة بالدفع.
- الإبلاغ والدفعة المقدمة في إسرائيل خلال 30 يومًا، والائتمان في التقرير السنوي.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
يبدأ التخطيط الصحيح للبيع قبل نشر العقار. نحن نرافق البيع في بلغاريا، من إعداد المستندات حتى الصك الموثَّق لدى كاتب العدل، ونبني الصفقة بوصفها بيع عقار أو بيع أسهم بحسب الظروف، وننسق دفع الضريبة البلغارية والحصول على الشهادة، ونعمل مع مستشاركم الضريبي في إسرائيل على الإبلاغ والائتمان وتحويل الأموال.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية ولا استشارة ضريبية ولا توصية استثمارية، ولا يجوز الاعتماد عليه في حالة معينة. والقانون ومعدلات الضرائب والرسوم في بلغاريا وفي إسرائيل تتغير من حين إلى آخر، وقد تغيّر الظروف الشخصية النتيجة. وقبل أي قرار أو توقيع يجب الحصول على استشارة خاصة بحالتكم.
أسئلة شائعة
هل الإسرائيلي الذي يبيع شقة في بلغاريا بعد ثلاث سنوات معفى من الضريبة؟
بحسب نص القانون البلغاري، لا. تسري الإعفاءات في المادة 13 على مقيمي بلغاريا، وتوسّعها المادة 37(7) فقط إلى المقيمين ضريبيًا في دول الاتحاد الأوروبي وEEA. ويدفع المقيم في إسرائيل ضريبة نهائية 10% على الربح بعد خصم 10%.
كم تبلغ الضريبة في بلغاريا على بيع شقة؟
الفرد غير المقيم في بلغاريا وغير المستحق للإعفاء يدفع 10% على الفرق بين ثمن البيع وتكلفة الشراء الموثَّقة، بعد خصم 10% نفقات. أي نحو 9% من الربح.
من يدفع الضريبة البلغارية، المشتري أم البائع؟
حين يكون المشتري فردًا، يدفع البائع غير المقيم الضريبة بنفسه ويقدّم إقرارًا إلى مصلحة الضرائب البلغارية، حتى اليوم 15 من الشهر التالي للربع الذي استُلم فيه المقابل.
هل تُدفع ضريبة في إسرائيل أيضًا على بيع شقة في بلغاريا؟
نعم. البيع خاضع لضريبة الأرباح الرأسمالية بموجب أمر ضريبة الدخل، بنسبة تصل إلى 25% على الربح الحقيقي. وتمنح الاتفاقية بين إسرائيل وبلغاريا ائتمانًا عن الضريبة البلغارية، ولذلك يُدفع في إسرائيل عادةً الفرق فقط. ويجب الإبلاغ ودفع دفعة مقدمة خلال 30 يومًا من البيع.
هل الأفضل بيع أسهم الشركة بدل بيع العقار؟
أحيانًا. بيع الأسهم يوفر على المشتري ضريبة الشراء البلدية ورسم التسجيل، ولذلك قد يحسّن السعر. وفي المقابل يلزم المشتري بعناية واجبة بالشركة، وتختلف الضريبة في بلغاريا وفي إسرائيل. ويتطلب القرار حسابًا مقارنًا.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- Bulgarian Personal Income Taxes Act - English translation (Arts. 13, 33, 37, 46, 55-58, 65-68)
- CMS - Real estate transaction costs and taxes in Bulgaria (capital gains, EU/EEA exemption)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Bulgaria, Individual taxes on personal income
- Bulgaria - Israel Double Tax Treaty (Arts. 6, 13, 22)
- بن شوشان وشركاه، محاسبون قانونيون - بيع شقة سكنية في الخارج: جوانب الضريبة
- شيبولت وشركاه - فرض ضريبة يسار إضافية 2% على الدخل من مصادر رأسمالية
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.