مرافقة قانونية لصفقات العقارات في بلغاريا
صوفيا
انضمت بلغاريا إلى منطقة اليورو في 1 يناير 2026، وقد رصد المستثمرون الأوروبيون الفرصة بالفعل. وبالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي الذي يبحث عن دخول حقيقي إلى سوق أوروبية، دون رأس المال المطلوب في البرتغال أو إسبانيا، تُعدّ بلغاريا خيارًا جادًا، بشرط فهم القواعد.
- العملةاليورو، منذ 1 يناير 2026
- الشققشراء مباشر باسم شخصي
- أرض أو منزل أو فيلاعبر شركة بلغارية
- تكاليف الإتمامنحو 6%-12% فوق سعر الشراء
لماذا يختار الإسرائيليون بلغاريا
تقدّم بلغاريا أسعارًا لم تعد موجودة في معظم دول الاتحاد الأوروبي، وضريبة دخل شخصية منخفضة، فيما أصبحت صوفيا وجهةً لشركات التكنولوجيا ومراكز التطوير. ومنذ الانضمام إلى منطقة اليورو، زال أيضًا خطر العملة، وهو أحد الأسباب التي جعلت المستثمرين الأجانب يترددون في الماضي.
ما يجب معرفته قبل الدخول
- الشقق: يحق للإسرائيليين شراؤها مباشرةً بأسمائهم الشخصية. أما الصفقة التي تشمل أرضًا (منزلًا أو فيلا) فتستلزم تأسيس شركة بلغارية، وتتطلب مرافقة قانونية مسبقة.
- يجب التحقق من أن للعقار رخصة إشغال سارية (Act 16). وغيابها هو المشكلة الأكثر شيوعًا في الصفقات مع الأجانب.
- تتراوح تكاليف الإتمام بين نحو 6% ونحو 12% فوق سعر الشراء.
- في المنتجعات: رسوم الإدارة، وعقود الإدارة، والسيولة؛ ثلاثة أمور يجب فحصها قبل الشراء.
مرافقتنا في بلغاريا
- 1
مرافقة كاملة للشراء
فحص الملكية، وعقد البيع، والتسجيل لدى دائرة السجل العقاري.
- 2
تأسيس الشركة وإدارتها
لمن يشتري منزلًا أو فيلا: تأسيس الشركة البلغارية وإدارتها من البداية إلى النهاية.
- 3
النظام الأساسي والمحاسبة
صياغة النظام الأساسي للشركة، وإدارة المحاسبة الجارية.
- 4
اتفاقيات الإيجار
صياغة اتفاقيات الإيجار والإدارة، ومرافقتها.
- 5
شبكة محلية مختارة
محامون ووسطاء بلغاريون نعمل معهم بانتظام، لا نجدهم ببحث عشوائي.
- 6
الضرائب والإبلاغ
التخطيط الضريبي في بلغاريا، وتبعاته في إسرائيل.
المحامي إيلان ليبوفيتش محامٍ في إسرائيل. تُقدَّم الاستشارات والإجراءات وفق القانون المحلي من قبل محامين وكتّاب عدل مرخّصين في الدولة المعنية، بالتنسيق مع المكتب.
كيف تسير الأمور: بلغاريا
- 1
اختيار الهيكل
شقة باسم شخصي، أو شركة بلغارية لعقار يشمل أرضًا.
- 2
الاتفاق التمهيدي
الشروط، والدفعة المقدمة، والجداول الزمنية.
- 3
الفحص النافي للجهالة
السجل، والرهون، وAct 16، وديون رسوم الإدارة.
- 4
العقد الموثّق
التوقيع أمام كاتب العدل، حضوريًا أو بموجب وكالة.
- 5
التسجيل
تسجيل الحقوق في سجل الملكية.
لماذا نحن تحديدًا
بلغاريا سوق يسمع عنها كثير من المستثمرين الإسرائيليين، لكن قلة منهم يعرفون كيف يتحركون فيها على النحو الصحيح. والفارق بين صفقة أُنجزت بمرافقة محلية وأخرى أُنجزت من دونها قد يكون كبيرًا جدًا. نعمل مع محامين ووسطاء بلغاريين اخترناهم على مدى سنوات.
الأدلة · بلغاريا
تطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروع
مطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.بيع عقار في بلغاريا: ضريبة الأرباح الرأسمالية والإعفاءات وتحويل الأموال إلى إسرائيل
كم يدفع المقيم في إسرائيل ضريبة عند بيع شقة في بلغاريا، ولماذا لا تسري عليه غالبًا إعفاءات الثلاث والخمس سنوات، وكيف يُبلَّغ في الدولتين وتُحوَّل الأموال.عقارات في المنتجعات السياحية في بلغاريا: رسوم الإدارة وعقود الإدارة وفخاخ السيولة
شقة استجمام في بانسكو أو صني بيتش أو على البحر الأسود: ما الذي يحدد رسوم الإدارة، ولماذا يُلزم عقد الإدارة المشتري التالي، وكيف تُفحص السيولة والضريبة.تأجير عقار في بلغاريا: ضريبة الإيجار والتسجيل للإيجار القصير والإبلاغ في إسرائيل
تأجير شقة في بلغاريا للإسرائيلي: كم يدفع غير المقيم ضريبة على الإيجار، وكيف يُسجَّل الإيجار القصير بحسب قانون السياحة، وكيف يُبلَّغ في إسرائيل ويُنال الائتمان.عملية شراء عقار في بلغاريا خطوة بخطوة: الاتفاق التمهيدي وكاتب العدل والتسجيل وتكاليف الصفقة
دليل عملي لشراء شقة في بلغاريا من إسرائيل: التوكيل والأبوستيل، والاتفاق التمهيدي، ومستندات كاتب العدل، والدفع الآمن، والتسجيل، وتفصيل تكاليف الصفقة في 2026.شراء شقة جديدة في بلغاريا: Act 14 وAct 15 وAct 16 - ماذا تعني كل مرحلة لأموالكم
المعنى القانوني لـ Act 14 وAct 15 وAct 16 عند شراء شقة على الورق في بلغاريا، ومتى تنتقل الملكية، وكيف تربطون كل دفعة للمطوّر بمرحلة تحمي أموالكم.ملكية الأرض في بلغاريا للأجانب من خارج الاتحاد: الشقة مقابل الأرض، ولماذا تُستخدم شركة بلغارية (EOOD)
يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في بلغاريا باسمه لكن ليس أرضًا. الفرق بين الشقة والمنزل ذي الحديقة، ومتى تُؤسَّس شركة EOOD، وما المعنى القانوني والضريبي في إسرائيل.الرهن العقاري في بلغاريا للمشترين الأجانب: ما الممكن فعليًا وما البدائل
الرهن العقاري في بلغاريا للإسرائيليين: قيود البنك المركزي، والفائدة في 2026، وما تطلبه المصارف من غير المقيم، ومتى يُفضَّل التمويل من إسرائيل أو عبر شركة.
أسئلة شائعة
هل يمكن للإسرائيلي شراء منزل مع أرض في بلغاريا؟
ليس مباشرةً باسمه الشخصي. يمكن للمشترين من غير مواطني الاتحاد شراء شقة مباشرةً، لكن العقار الذي يشمل أرضًا يُشترى عادةً عبر شركة بلغارية. وهو هيكل شائع ومقبول، يتطلب تخطيطًا مسبقًا.
ما Act 16؟
هو رخصة إشغال المبنى. والعقار الذي لا يملك Act 16 ساريًا لا يمكن استخدامه قانونيًا ولا بيعه بسهولة، ولذلك يُعدّ هذا من أول الفحوص في كل صفقة.
ما الذي تغيّر مع الانتقال إلى اليورو؟
منذ 1 يناير 2026، أصبح اليورو العملة الرسمية لبلغاريا. ومن منظور المستثمر، يلغي ذلك خطر التحويل بين الليف واليورو، ويبسّط التمويل والعقود.
هل تفكرون في صفقة في بلغاريا؟
الصفقة الدولية الجيدة تبدأ قبل التوقيع بكثير. ومكالمة تعارف قصيرة ستوضّح ما إذا كان من الصحيح أن نرافقكم، وكيف.
- هاتف
- +972-73-321-1022
- البريد
- [email protected]
- المكتب
- شارع هنافات هديغل 7، نيس تسيونا، إسرائيل
- بوخارست
- بوخارست، رومانيا