باختصار
يتيح الدستور البلغاري و«قانون الملكية» للأجنبي غير المواطن وغير المقيم في الاتحاد الأوروبي اكتساب ملكية المباني والشقق، لكن ليس ملكية الأرض، إلا بموجب اتفاقية دولية أو بالإرث القانوني. ولذلك يستطيع الإسرائيلي تسجيل شقة في بناية باسمه، أما المنزل الخاص ذو القطعة، وقطعة البناء، والأرض المخصصة للتطوير فتُشترى عادةً عبر شركة بلغارية يملكها، وغالبًا EOOD (شركة ذات مسؤولية محدودة بشريك واحد). وتُعدّ هذه الشركة كيانًا بلغاريًا بكل معنى الكلمة، لكنها تتطلب إدارة جارية وتخطيطًا ضريبيًا في الجانب الإسرائيلي أيضًا.
أبرز النقاط
- 1شقة في مبنى مشترك: يحق للإسرائيلي شراؤها باسمه الشخصي، دون حاجة إلى شركة.
- 2الأرض (بما فيها القطعة تحت المنزل الخاص): الملكية المباشرة محظورة على الأجنبي من خارج الاتحاد، إلا بالإرث القانوني أو بموجب اتفاقية.
- 3شركة EOOD المملوكة بالكامل لإسرائيلي تُعدّ شركة بلغارية ويمكنها شراء أرض حضرية، لكن ليس أرضًا زراعية أو غابة.
- 4الشركة كيان مستقل: مسك دفاتر وتقارير سنوية وضريبة شركات 10% وضريبة على توزيع الأرباح.
- 5في الجانب الإسرائيلي يجب فحص مكان السيطرة والإدارة مسبقًا، وقواعد «الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة»، وطريقة فرض الضريبة على الأرباح الموزعة.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء أرض في بلغاريا؟
ليس باسمه الشخصي. فالمادة 22 من الدستور البلغاري والمادة 29 من «قانون الملكية» تنصّان على أن الأجانب والكيانات الأجنبية يحق لهم اكتساب ملكية الأرض فقط بالشروط المحددة في اتفاقية دولية، في حين يحق للأفراد الأجانب اكتساب الأرض أيضًا بالإرث القانوني. أما مواطنو ومقيمو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA) فيتمتعون بنظام منفصل مشتق من معاهدة انضمام بلغاريا إلى الاتحاد، ولذلك يشترون الأرض مثل المحليين.
إسرائيل ليست جزءًا من الاتحاد، ولم نجد اتفاقية بين إسرائيل وبلغاريا تمنح المواطنين الإسرائيليين حق شراء الأرض. والمعنى العملي: المستثمر الإسرائيلي الذي يشتري باسمه الشخصي يمكن أن يملك مبنى، لكن ليس الأرض التي يقوم عليها. ومن المهم التأكيد على أن المعيار هو الجنسية والإقامة. فالإسرائيلي الذي يحمل أيضًا جواز دولة عضو في الاتحاد، مثل رومانيا أو بولندا أو البرتغال، ويشتري بجواز السفر الأوروبي، يُعامَل كمواطن في الاتحاد. وهذه نقطة يجدر فحصها منذ مرحلة تخطيط الصفقة.
الأرض (بما فيها القطعة تحت المنزل الخاص): الملكية المباشرة محظورة على الأجنبي من خارج الاتحاد، إلا بالإرث القانوني أو بموجب اتفاقية.
ما الذي يجوز للأجنبي شراؤه في بلغاريا؟
بحسب المادة 29 من «قانون الملكية»، يحق للأجانب اكتساب ملكية المباني، وكذلك حقوق ملكية محدودة في العقارات، ما دام القانون لا ينص على خلاف ذلك. وعمليًا القائمة أوسع مما يظن كثيرون:
- شقة أو وحدة في مبنى - ملكية كاملة للوحدة وللأجزاء المشتركة من المبنى.
- مبنى مستقل - منزل أو مخزن أو مبنى تجاري، منفصل عن الأرض.
- حق البناء (право на строеж) - حق عيني في إقامة مبنى على أرض الغير وفي أن يكون المرء مالك المبنى. وهو الحق الذي تُشترى بواسطته أحيانًا وحدات في مبانٍ قيد الإنشاء.
- حق الانتفاع (узуфрукт) - حق في حيازة ملك الغير واستخدامه. وهو شخصي ولا ينتقل بالإرث وينتهي بوفاة صاحبه، ولذلك لا يصلح في الغالب أساسًا للاستثمار.
- حقوق الارتفاق - مثل حق المرور.
لماذا لا تُشكّل شقة في مبنى مشترك مشكلة؟
لأن ما يُشترى هو الوحدة نفسها. ففي نظام المبنى المشترك البلغاري تشمل ملكية الشقة حصة نسبية في الأجزاء المشتركة من المبنى، وتُنظَّم العلاقة بالأرض بطريقة لا تلزم المشتري الأجنبي بأن يكون مالكًا مسجَّلًا للقطعة. ولهذا السبب يشتري الإسرائيليون شققًا في صوفيا وفارنا وعلى ساحل البحر الأسود مباشرة باسمهم، دون شركة ودون قيد على عدد الشقق.
ومع ذلك فإن صياغة صك البيع الموثَّق لدى كاتب العدل مهمة. فحين يكون المشتري أجنبيًا، يصوغ كاتب العدل والمحامي المحلي وصف الحقوق بما يلائم ذلك، ويجب التأكد من أن الصك يصف بدقة الوحدة والأجزاء المشتركة والحقوق الملحقة. وعند الشراء من مطوّر في مرحلة البناء، تجري التسوية أحيانًا عبر حق بناء للوحدة، ولذلك فإن صياغة المستندات تحدد بالضبط ما تلقيتموه ومتى.
أين يتعقد الأمر: منزل خاص أو فيلا أو قطعة أرض
حين يكون العقار منزلًا بحديقة أو فيلا في مجمع أو قطعة بناء، تكون الأرض جزءًا جوهريًا من الصفقة، ولذلك لا يستطيع الأجنبي من خارج الاتحاد تسجيلها باسمه. وقبل اتخاذ القرار يجدر التعرف إلى البدائل الثلاثة الرئيسية:
| البديل | ما يُحصل عليه فعليًا | المزايا | العيوب والمخاطر |
|---|---|---|---|
| شراء شخصي للمبنى فقط، مع حق بناء أو حق انتفاع بالأرض | ملكية المبنى؛ وتبقى الأرض مملوكة للغير | بلا شركة وبلا مسك دفاتر | اعتماد على مالك الأرض؛ حق الانتفاع لا ينتقل بالإرث؛ صعوبة في البيع وفي التمويل المصرفي |
| شركة بلغارية (EOOD أو OOD) يملكها المستثمر | ملكية كاملة للشركة في المبنى والأرض | ملكية فعلية كاملة؛ مرونة في التطوير والبيع، بما فيه بيع الأسهم | تكاليف إدارة جارية؛ تقارير في بلغاريا وفي إسرائيل؛ تخطيط ضريبي لازم |
| شراء عبر قريب من مواطني الاتحاد | ملكية مباشرة باسم مواطن في الاتحاد | بساطة في التسجيل | الملكية القانونية ليست للمستثمر؛ مخاطر الإرث والطلاق والدائنين؛ يستلزم اتفاق ائتمان دقيقًا |
في معظم الحالات التي تكون فيها الأرض لبّ الصفقة، وخاصة في مشاريع التطوير، يكون البديل المتعارف عليه والآمن هو شركة بلغارية. أما البديل الأول فيناسب أساسًا حين تكون الأرض هامشية وتوجد ثقة واستقرار تجاه مالكها. والبديل الثالث يبدو بسيطًا، لكنه ينقل الخطر من القانون البلغاري إلى العلاقات الشخصية، ولذلك لا نوصي به إلا بعد فحص قانوني وضريبي كامل.
ما هي شركة EOOD ولماذا هي الحل المتعارف عليه؟
EOOD (ЕООД) هي شركة ذات مسؤولية محدودة بشريك واحد، أما OOD (ООД) فهي النسخة التي فيها شريكان فأكثر. والشركة التي مقرها في بلغاريا تُعدّ كيانًا قانونيًا بلغاريًا حتى لو كان رأس مال أسهمها كله بيد أجانب، ولذلك يحق لها شراء أرض حضرية مثل أي شركة محلية. وفي الوقت نفسه، فإن حيازة المستثمر هي في حقوق الشركة، وهي حقوق لا قيد عليها.
ورأس المال الأدنى المطلوب رمزي. ومع دخول بلغاريا منطقة اليورو في 1 كانون الثاني/يناير 2026 حُوّل رأس مال الشركات القائمة من الليف إلى اليورو بالسعر الثابت 1.95583، ومُنحت الشركات سنة لتحديث الوثائق التأسيسية بما يلائم ذلك. وتُسجَّل الشركة في «السجل التجاري» لدى وكالة التسجيل (Registry Agency)، ويجب أن يكون لها عنوان مسجَّل في بلغاريا، ومدير (управител) يمكن أن يكون أجنبيًا أيضًا، وحساب مصرفي محلي. ويلزم أيضًا الإبلاغ عن أصحاب السيطرة الفعليين (UBO).
حين يشتري مستثمران أو أكثر معًا، تكون OOD مع عقد تأسيس مفصّل (أغلبية لاتخاذ القرارات، وحقوق أولوية الشراء، وآلية خروج) أفضل من التسجيل باسم أحدهما و«اتفاق جانبي» إسرائيلي لا يُسجَّل في بلغاريا.
ما الذي لا تستطيع شركة مملوكة لإسرائيلي شراءه؟
الأرض الزراعية والغابات. فـ«قانون ملكية الأراضي الزراعية واستخدامها» يقيّد شراء الأراضي الزراعية من قبل الشركات التي يملكها مواطنو دول لا توجد معها اتفاقية مناسبة، ويشترط أقدمية خمس سنوات من الإقامة أو التأسيس في بلغاريا. ومعنى ذلك أن شركة EOOD أسسها إسرائيلي حديثًا لا تصلح لشراء أرض زراعية، حتى لو كانت مؤهلة لشراء قطعة حضرية منظَّمة.
وهذه النقطة حاسمة في صفقات «أرض على أطراف المدينة» أو في قرى الاستجمام، حيث لا يزال تخصيص الأرض زراعيًا ومن المخطط تغيير التخصيص. وقبل التوقيع يجب التأكد من تصنيف الأرض ووضع التخطيط، وعدم الاعتماد على وصف الوسيط.
وماذا عن الإرث؟
يحق للأجنبي أن يرث أرضًا في بلغاريا بالإرث القانوني. وفيما يخص الأرض الزراعية والغابات، ينص القانون على أن الأجنبي الذي ورث ولا يستوفي شروط الشراء ملزم بنقل الملكية خلال ثلاث سنوات من فتح الميراث. والإرث بموجب وصية ليس مماثلًا للإرث القانوني، ولذلك على المستثمرين الذين يخططون لنقل بين الأجيال أن يفحصوا البنية مسبقًا. والحيازة عبر شركة تبسّط ذلك، إذ يرث الورثة حقوق الشركة لا الأرض نفسها.
كم تكلف حيازة شركة في بلغاريا وما الالتزامات الجارية؟
رسوم التأسيس الحكومية منخفضة، والتكلفة الرئيسية هي أتعاب مهنية ومسك دفاتر جارٍ. والالتزامات المركزية:
- مسك الدفاتر بواسطة محاسب بلغاري، ونشر تقارير مالية سنوية في السجل التجاري.
- ضريبة الشركات بنسبة موحدة 10% على الربح (بحسب وضع تشرين الأول/أكتوبر 2026)، بما فيها الربح من بيع العقار.
- ضريبة على توزيع الأرباح على المساهم الأجنبي، تُجبى بالخصم من المنبع.
- ضريبة القيمة المضافة - قد يخضع بيع مبنى جديد من شركة لضريبة قيمة مضافة بنسبة 20%، ويجب فحص التسجيل في ضريبة القيمة المضافة.
- الضرائب المحلية - ضريبة الأملاك ورسم إزالة النفايات للبلدية، كأي مالك عقار.
ما معنى شركة بلغارية يملكها إسرائيلي في إسرائيل؟
قد تكون الشركة بلغارية، لكن صاحبها مقيم في إسرائيل، ولذلك يجب فحص ثلاثة أسئلة قبل التأسيس:
- مكان السيطرة والإدارة. إذا اتُّخذت جميع القرارات فعليًا في إسرائيل، فقد تدّعي مصلحة الضرائب الإسرائيلية أن الشركة مقيمة في إسرائيل لأغراض الضريبة. ويُستحسن توثيق إدارة حقيقية في بلغاريا وفحص معايير الاتفاقية.
- الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة. ضريبة الشركات البلغارية منخفضة، والدخل من الإيجار هو عادةً دخل سلبي. وقد يؤدي هذا المزيج إلى تفعيل قواعد «الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة» في أمر ضريبة الدخل وفرض ضريبة في إسرائيل على أرباح لم تُوزَّع («توزيع أرباح افتراضي»).
- الضريبة على الأرباح الموزعة والإبلاغ. تنص الاتفاقية بين إسرائيل وبلغاريا، الموقعة في القدس في 18 كانون الثاني/يناير 2000، على أن إسرائيل تمنح ائتمانًا عن الضريبة البلغارية. وتوزيع الأرباح خاضع للضريبة في إسرائيل بموجب الأمر، بعد خصم الائتمان، وحيازة شركة أجنبية تستلزم الإبلاغ في التقرير السنوي.
وتحدد الإجابات عن هذه الأسئلة أحيانًا ما إذا كانت بنية الشركة أجدى أو أقل جدوى من الشراء المباشر، ولذلك فإن التخطيط المبكر مع مستشار ضريبي إسرائيلي جزء من الصفقة وليس مرحلة تأتي بعدها.
كيف تبدو العملية: من القرار حتى تسجيل الأرض باسم الشركة
- فحص تصنيف الأرض والتخطيط والتخصيص، والتأكد مما إذا كان الشراء عبر شركة ممكنًا أصلًا.
- تخطيط البنية: EOOD أو OOD، وعقد التأسيس، وفحص التبعات في إسرائيل.
- تأسيس الشركة: وثائق التأسيس، وتوكيل مصدَّق بأبوستيل ومترجم إلى البلغارية إذا لم يحضر المستثمر، وفتح حساب مصرفي وإيداع رأس المال، والتسجيل في السجل التجاري.
- العناية الواجبة بالعقار وبالبائع، والتوقيع على اتفاق تمهيدي باسم الشركة.
- التوقيع على صك بيع موثَّق لدى كاتب العدل باسم الشركة وتسجيله في سجل العقارات في اليوم نفسه.
- تسجيل الشركة لدى سلطات الضرائب المحلية وتنظيم مسك الدفاتر الجاري.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل أي صفقة تشمل أرضًا في بلغاريا، لا يكون القرار الأول «أي عقار» بل «من سيكون المالك». نحن نفحص تصنيف الأرض، ونبني بنية الحيازة الملائمة، ونؤسس الشركة البلغارية ونديرها مع محامين ومحاسبين محليين عملنا معهم على مدى سنوات، وننسق الجوانب الإسرائيلية مع مستشاركم الضريبي، بحيث تلائم البنية المختارة يوم الشراء الإيجار والتمويل والبيع مستقبلًا.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية ولا استشارة ضريبية ولا توصية استثمارية، ولا يجوز الاعتماد عليه في حالة معينة. والقانون ومعدلات الضرائب والرسوم في بلغاريا وفي إسرائيل تتغير من حين إلى آخر، وقد تغيّر الظروف الشخصية النتيجة. وقبل أي قرار أو توقيع يجب الحصول على استشارة خاصة بحالتكم.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في بلغاريا باسمه؟
نعم. تتيح المادة 29 من «قانون الملكية» البلغاري للأجانب اكتساب ملكية المباني والشقق. والقيد يسري على الأرض فقط، ولذلك تُسجَّل الشقة في مبنى مشترك باسم المشتري الإسرائيلي دون حاجة إلى شركة.
هل يجب تأسيس شركة لشراء منزل خاص في بلغاريا؟
إذا أردتم ملكية القطعة أيضًا فنعم، في معظم الحالات. يستطيع الأجنبي من خارج الاتحاد شراء المبنى وحده باسمه، مع حق بناء أو حق انتفاع بالأرض، لكن هذا البديل يترك الأرض مملوكة للغير. أما الشركة البلغارية التي يملكها المستثمر فتتيح ملكية كاملة.
هل تستطيع شركة بلغارية يملكها إسرائيلي شراء أرض زراعية؟
كقاعدة لا. يقيّد القانون البلغاري للأراضي الزراعية الشراء من قبل شركات يملكها مواطنو دول لا توجد معها اتفاقية مناسبة، ويشترط أقدمية خمس سنوات. يجب فحص تصنيف الأرض قبل أي التزام.
ما الفرق بين EOOD وOOD؟
كلتاهما شركة ذات مسؤولية محدودة بموجب القانون البلغاري. EOOD شركة بشريك واحد، وOOD شركة بشريكين أو أكثر. وحين يوجد عدة مستثمرين تكون OOD مع عقد تأسيس مفصّل هي الخيار الصحيح عادةً.
هل تحقق الحيازة عبر شركة بلغارية وفرًا ضريبيًا؟
ليس بالضرورة. ضريبة الشركات في بلغاريا منخفضة، لكن توجد ضريبة على توزيع الأرباح، وضريبة في إسرائيل على الأرباح الموزعة بعد خصم الائتمان، وقد تسري قواعد «الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة». ويتوقف الحساب على هدف الاستثمار وأفق الحيازة، ويجب إجراؤه مسبقًا.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتطوير العقارات في صوفيا: التخطيط والبناء والتراخيص والاعتبارات القانونية للمشروعمطوّر إسرائيلي في صوفيا: كيف تُحاز الأرض حين لا يشتريها الأجنبي من خارج الاتحاد، ومسار التراخيص حتى رخصة الاستخدام، وعقود المقاول، والبيع على الورق.قراءة الدليلالمصادر
- ELRA - Bulgaria: Limitations to Foreigners (Constitution Art. 22, Property Act Art. 29, Agricultural Land Act Art. 3)
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria
- DPC - Acquiring property in Bulgaria after Brexit
- KPMG Bulgaria - Currency conversion of share capital (2026)
- Registry Agency of Bulgaria - Registers
- Bulgaria - Israel Double Tax Treaty (text summary)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.