בקצרה
החוקה הבולגרית ו״חוק הקניין״ מאפשרים לזר שאינו אזרח או תושב האיחוד האירופי לרכוש בעלות במבנים ובדירות, אך לא בעלות בקרקע, למעט מכוח אמנה בינלאומית או בירושה על פי דין. לכן ישראלי יכול לרשום דירה בבניין על שמו, אבל בית פרטי עם מגרש, מגרש לבנייה או קרקע לפיתוח נרכשים בדרך כלל באמצעות חברה בולגרית בבעלותו, לרוב EOOD (חברה בע״מ בעלת שותף יחיד). חברה כזו נחשבת ישות בולגרית לכל דבר, אך מחייבת ניהול שוטף ותכנון מס גם בצד הישראלי.
הנקודות החשובות
- 1דירה בבניין משותף: ישראלי רשאי לרכוש בשמו הפרטי, ללא צורך בחברה.
- 2קרקע (כולל המגרש שמתחת לבית פרטי): אסורה בבעלות ישירה לזר מחוץ לאיחוד, למעט ירושה על פי דין או אמנה.
- 3חברת EOOD בבעלות ישראלית מלאה נחשבת חברה בולגרית ויכולה לרכוש קרקע עירונית, אך לא קרקע חקלאית או יער.
- 4החברה היא ישות נפרדת: הנהלת חשבונות, דוחות שנתיים, מס חברות 10% ומס על חלוקת דיבידנד.
- 5בצד הישראלי יש לבחון מראש את מקום השליטה והניהול, כללי ״חברה נשלטת זרה״ ואופן מיסוי הדיבידנד.
האם ישראלי יכול לקנות קרקע בבולגריה?
לא בשמו הפרטי. סעיף 22 לחוקה הבולגרית וסעיף 29 ל״חוק הקניין״ קובעים שזרים וישויות זרות רשאים לרכוש בעלות בקרקע רק בתנאים שנקבעו באמנה בינלאומית, ואילו זרים יחידים רשאים לרכוש קרקע גם בירושה על פי דין. אזרחי ותושבי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי (EEA) נהנים מהסדר נפרד שנגזר מאמנת ההצטרפות של בולגריה לאיחוד, ולכן הם רוכשים קרקע כמו מקומיים.
ישראל אינה חלק מהאיחוד, ולא איתרנו אמנה בין ישראל לבולגריה המעניקה לאזרחים ישראלים זכות לרכוש קרקע. המשמעות המעשית: משקיע ישראלי שרוכש בשמו האישי יכול להיות בעלים של מבנה, אך לא של האדמה שעליה הוא עומד. חשוב להדגיש שהמבחן הוא אזרחות ותושבות. ישראלי שמחזיק גם בדרכון של מדינה חברה באיחוד, למשל רומניה, פולין או פורטוגל, ורוכש באמצעות הדרכון האירופי, נבחן כאזרח האיחוד. זו נקודה שכדאי לבחון כבר בשלב תכנון העסקה.
קרקע (כולל המגרש שמתחת לבית פרטי): אסורה בבעלות ישירה לזר מחוץ לאיחוד, למעט ירושה על פי דין או אמנה.
מה כן מותר לזר לרכוש בבולגריה?
לפי סעיף 29 ל״חוק הקניין״, זרים רשאים לרכוש בעלות במבנים, וכן זכויות קניין מוגבלות במקרקעין, כל עוד החוק אינו קובע אחרת. בפועל, הרשימה רחבה יותר ממה שרבים חושבים:
- דירה או יחידה בבניין - בעלות מלאה ביחידה ובחלקים המשותפים של הבניין.
- מבנה עצמאי - בית, מחסן או מבנה מסחרי, בנפרד מהקרקע.
- זכות בנייה (право на строеж) - זכות קניינית להקים מבנה על קרקע של אחר ולהיות בעלים של המבנה. זו הזכות שבאמצעותה נרכשות לעיתים יחידות בבניינים בשלבי בנייה.
- זכות שימוש (узуфрукт) - זכות להחזיק ולהשתמש בנכס של אחר. היא אישית, אינה עוברת בירושה ומסתיימת עם פטירת המחזיק, ולכן אינה מתאימה לרוב כבסיס להשקעה.
- זיקות הנאה - למשל זכות מעבר.
למה דירה בבניין משותף אינה בעיה?
כי מה שנרכש הוא היחידה עצמה. במשטר הבית המשותף הבולגרי, הבעלות בדירה כוללת חלק יחסי בחלקים המשותפים של הבניין, והזיקה לקרקע מוסדרת באופן שאינו מחייב את הקונה הזר להיות בעלים רשום של המגרש. זו הסיבה שישראלים רוכשים דירות בסופיה, בוורנה או בחוף הים השחור ישירות בשמם, ללא חברה וללא הגבלה על מספר הדירות.
עם זאת, הנוסח של שטר המכר הנוטריוני חשוב. כשהקונה זר, הנוטריון והעורך דין המקומי מנסחים את תיאור הזכויות בהתאם, ויש לוודא שהשטר מתאר במדויק את היחידה, את החלקים המשותפים ואת הזכויות הנלוות. ברכישה מיזם בשלב בנייה, ההסדר נעשה לעיתים באמצעות זכות בנייה ליחידה, ולכן נוסח המסמכים קובע מה בדיוק קיבלתם ומתי.
איפה זה מסתבך: בית פרטי, וילה או מגרש
כאשר הנכס הוא בית עם חצר, וילה במתחם או מגרש לבנייה, הקרקע היא חלק מהותי מהעסקה, ולכן זר מחוץ לאיחוד אינו יכול לרשום אותה על שמו. לפני ההחלטה כדאי להכיר את שלוש החלופות העיקריות:
| חלופה | מה מקבלים בפועל | יתרונות | חסרונות וסיכונים |
|---|---|---|---|
| רכישה אישית של המבנה בלבד, עם זכות בנייה או זכות שימוש בקרקע | בעלות במבנה; הקרקע נשארת בבעלות אחר | ללא חברה וללא הנהלת חשבונות | תלות בבעל הקרקע; זכות שימוש אינה עוברת בירושה; קושי במכירה ובמימון בנקאי |
| חברה בולגרית (EOOD או OOD) בבעלות המשקיע | בעלות מלאה של החברה במבנה ובקרקע | בעלות אפקטיבית מלאה; גמישות בפיתוח ובמכירה, כולל מכירת מניות | עלויות ניהול שוטפות; דיווחים בבולגריה ובישראל; תכנון מס נדרש |
| רכישה באמצעות בן משפחה אזרח האיחוד | בעלות ישירה על שם אזרח האיחוד | פשטות רישומית | הבעלות המשפטית אינה של המשקיע; סיכוני ירושה, גירושין ונושים; מחייב הסכם נאמנות מוקפד |
ברוב המקרים שבהם הקרקע היא לב העסקה, ובמיוחד בפרויקטי פיתוח, החלופה המקובלת והבטוחה היא חברה בולגרית. החלופה הראשונה מתאימה בעיקר כשהקרקע שולית ויש אמון ויציבות מול בעליה. החלופה השלישית נראית פשוטה, אך מעבירה את הסיכון מהדין הבולגרי אל היחסים האישיים, ולכן אנו ממליצים עליה רק לאחר בחינה משפטית ומיסויית מלאה.
מה זו חברת EOOD ולמה היא הפתרון המקובל?
EOOD (ЕООД) היא חברה בערבון מוגבל בעלת שותף יחיד, והגרסה של OOD (ООД) שבה יש שני שותפים ומעלה. חברה שמושבה בבולגריה נחשבת ישות משפטית בולגרית גם אם מלוא הון המניות שלה מוחזק בידי זרים, ולכן היא רשאית לרכוש קרקע עירונית כמו כל חברה מקומית. במקביל, ההחזקה של המשקיע היא בזכויות החברה, שאין עליהן הגבלה.
ההון המינימלי הנדרש סמלי. עם כניסת בולגריה לגוש האירו ב-1 בינואר 2026 הומר הון החברות הקיימות מלב לאירו בשער הקבוע של 1.95583, ולחברות ניתנה שנה לעדכן את מסמכי היסוד בהתאם. החברה נרשמת ב״מרשם המסחרי״ של סוכנות הרישום (Registry Agency), חייבת בכתובת רשומה בבולגריה, במנהל (управител) שיכול להיות גם זר, ובחשבון בנק מקומי. נדרש גם דיווח על בעלי השליטה בפועל (UBO).
כששני משקיעים או יותר רוכשים יחד, OOD עם הסכם מייסדים מפורט (רוב לקבלת החלטות, זכויות סירוב ראשונה, מנגנון יציאה) עדיפה על פני רישום על שם אחד מהם ו״הסכם צד״ ישראלי שאינו נרשם בבולגריה.
מה חברה בבעלות ישראלית אינה יכולה לרכוש?
קרקע חקלאית ויער. ״החוק לבעלות ושימוש בקרקע חקלאית״ מגביל את רכישת הקרקע החקלאית בידי חברות שבעליהן אזרחי מדינות שאין עימן אמנה מתאימה, וקובע דרישת ותק של חמש שנות תושבות או התאגדות בבולגריה. משמעות הדבר: חברת EOOD שהוקמה זה עתה בידי ישראלי אינה מתאימה לרכישת קרקע חקלאית, גם אם היא כשירה לרכוש מגרש עירוני מוסדר.
נקודה זו קריטית בעסקאות ״קרקע בשולי העיר״ או בכפרי נופש, שבהן ייעוד הקרקע עדיין חקלאי ומתוכנן שינוי ייעוד. לפני חתימה יש לוודא את סיווג הקרקע ואת מצב התכנון, ולא להסתמך על תיאור המתווך.
ומה קורה בירושה?
זר רשאי לרשת קרקע בבולגריה בירושה על פי דין. לגבי קרקע חקלאית ויער, הדין קובע שזר שירש ואינו עומד בתנאי הרכישה חייב להעביר את הבעלות בתוך שלוש שנים מפתיחת הירושה. ירושה על פי צוואה אינה זהה לירושה על פי דין, ולכן משקיעים שמתכננים העברה בין-דורית צריכים לבחון את המבנה מראש. החזקה דרך חברה מפשטת זאת, שכן היורשים יורשים את זכויות החברה ולא את הקרקע עצמה.
כמה עולה להחזיק חברה בבולגריה ומה החובות השוטפות?
אגרות ההקמה הממשלתיות נמוכות, והעלות העיקרית היא שכר טרחה מקצועי והנהלת חשבונות שוטפת. החובות המרכזיות:
- הנהלת חשבונות על ידי רואה חשבון בולגרי, ופרסום דוחות כספיים שנתיים במרשם המסחרי.
- מס חברות בשיעור אחיד של 10% על הרווח (נכון לאוקטובר 2026), כולל רווח ממכירת הנכס.
- מס על חלוקת דיבידנד לבעל מניות זר, הנגבה בניכוי במקור.
- מע״מ - מכירת מבנה חדש בידי חברה עשויה לחייב מע״מ בשיעור 20%, ויש לבחון רישום למע״מ.
- מסים מקומיים - מס רכוש ואגרת פינוי אשפה לעירייה, כמו לכל בעל נכס.
מה המשמעות בישראל של חברה בולגרית בבעלות ישראלית?
החברה אולי בולגרית, אבל בעליה תושב ישראל, ולכן שלוש שאלות חייבות להיבחן לפני ההקמה:
- מקום השליטה והניהול. אם כל ההחלטות מתקבלות בפועל בישראל, רשות המסים עלולה לטעון שהחברה תושבת ישראל לצורכי מס. כדאי לתעד ניהול אמיתי בבולגריה ולבחון את מבחני האמנה.
- חברה נשלטת זרה. מס החברות הבולגרי נמוך, והכנסה משכירות היא בדרך כלל הכנסה פסיבית. שילוב כזה עלול להפעיל את כללי ״חברה נשלטת זרה״ בפקודת מס הכנסה ולחייב מס בישראל על רווחים שלא חולקו (״דיבידנד רעיוני״).
- מיסוי הדיבידנד ודיווח. האמנה בין ישראל לבולגריה, שנחתמה בירושלים ב-18 בינואר 2000, קובעת שישראל מעניקה זיכוי בגין המס הבולגרי. חלוקת רווחים חייבת במס בישראל לפי הפקודה, בניכוי הזיכוי, וההחזקה בחברה זרה מחייבת דיווח בדוח השנתי.
התשובות לשאלות האלה קובעות לעיתים אם מבנה החברה משתלם יותר או פחות מרכישה ישירה, ולכן תכנון מוקדם עם יועץ מס ישראלי הוא חלק מהעסקה ולא שלב שאחריה.
איך נראה התהליך: מהחלטה ועד רישום הקרקע על שם החברה
- בדיקת סיווג הקרקע, התכנון והייעוד, ובירור אם רכישה דרך חברה אפשרית בכלל.
- תכנון המבנה: EOOD או OOD, הסכם מייסדים, ובחינת ההשלכות בישראל.
- הקמת החברה: מסמכי יסוד, ייפוי כוח מאושר באפוסטיל ומתורגם לבולגרית אם המשקיע אינו מגיע, פתיחת חשבון בנק והפקדת ההון, ורישום במרשם המסחרי.
- בדיקת נאותות לנכס ולמוכר, וחתימה על הסכם מקדים בשם החברה.
- חתימה על שטר מכר נוטריוני בשם החברה ורישומו במרשם הנכסים באותו יום.
- רישום החברה ברשויות המס המקומיות והסדרת הנהלת החשבונות השוטפת.
מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים
לפני כל עסקה שכוללת קרקע בבולגריה, ההחלטה הראשונה אינה ״איזה נכס״ אלא ״מי יהיה הבעלים״. אנו בוחנים את סיווג הקרקע, בונים את מבנה ההחזקה המתאים, מקימים ומנהלים את החברה הבולגרית מול עורכי דין ורואי חשבון מקומיים שעבדנו איתם לאורך שנים, ומתאמים את ההיבטים הישראליים עם יועץ המס שלכם, כך שהמבנה שנבחר ביום הרכישה יתאים גם לשכירות, למימון ולמכירה בעתיד.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה, ואין להסתמך עליו לגבי מקרה ספציפי. הדין, שיעורי המס והתעריפים בבולגריה ובישראל משתנים מעת לעת, ונסיבות אישיות עשויות לשנות את התוצאה. לפני כל החלטה או חתימה יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה בבולגריה על שמו?
כן. סעיף 29 ל״חוק הקניין״ הבולגרי מאפשר לזרים לרכוש בעלות במבנים ובדירות. ההגבלה חלה על הקרקע בלבד, ולכן דירה בבניין משותף נרשמת על שם הקונה הישראלי ללא צורך בחברה.
האם חייבים להקים חברה כדי לקנות בית פרטי בבולגריה?
אם רוצים בעלות גם במגרש, כן, ברוב המקרים. זר מחוץ לאיחוד יכול לרכוש בשמו את המבנה בלבד, עם זכות בנייה או זכות שימוש בקרקע, אך חלופה זו משאירה את הקרקע בבעלות אחר. חברה בולגרית בבעלות המשקיע מאפשרת בעלות מלאה.
האם חברה בולגרית בבעלות ישראלית יכולה לקנות קרקע חקלאית?
ככלל לא. החוק הבולגרי לקרקע חקלאית מגביל רכישה בידי חברות שבעליהן אזרחי מדינות שאין עימן אמנה מתאימה, וקובע דרישת ותק של חמש שנים. יש לבדוק את סיווג הקרקע לפני כל התחייבות.
מה ההבדל בין EOOD ל-OOD?
שתיהן חברות בערבון מוגבל לפי הדין הבולגרי. EOOD היא חברה עם שותף יחיד, ו-OOD היא חברה עם שני שותפים או יותר. כשיש כמה משקיעים, OOD עם הסכם מייסדים מפורט היא בדרך כלל הבחירה הנכונה.
האם החזקה דרך חברה בולגרית חוסכת מס?
לא בהכרח. מס החברות בבולגריה נמוך, אך יש מס על חלוקת דיבידנד, מס בישראל על הדיבידנד בניכוי זיכוי, ועלולים לחול כללי ״חברה נשלטת זרה״. החישוב תלוי במטרת ההשקעה ובאופק ההחזקה, ויש לבצעו מראש.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהיזמות נדל״ן בסופיה: תכנון ובנייה, היתרים ושיקולים משפטיים לפרויקטיזם ישראלי בסופיה: איך מחזיקים קרקע כשזר מחוץ לאיחוד לא יכול לרכוש אותה, מסלול ההיתרים מתכנון ועד היתר שימוש, חוזי קבלן, מכירה על הנייר ומיסוי היציאה.לקריאת המדריךמקורות
- ELRA - Bulgaria: Limitations to Foreigners (Constitution Art. 22, Property Act Art. 29, Agricultural Land Act Art. 3)
- CMS Expert Guide to Commercial Real Estate - Bulgaria
- DPC - Acquiring property in Bulgaria after Brexit
- KPMG Bulgaria - Currency conversion of share capital (2026)
- Registry Agency of Bulgaria - Registers
- Bulgaria - Israel Double Tax Treaty (text summary)
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.