Proprietatea asupra terenurilor în Bulgaria pentru străinii din afara Uniunii: apartament versus teren și de ce se folosește o societate bulgară (EOOD)

1Poate un israelian să cumpere teren în Bulgaria?

Nu pe numele său personal. Articolul 22 din Constituția bulgară și articolul 29 din „Legea proprietății” stabilesc că străinii și entitățile străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor doar în condițiile stabilite printr-un tratat internațional, în timp ce persoanele fizice străine pot dobândi teren și prin moștenire legală. Cetățenii și rezidenții Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European (SEE) beneficiază de un regim separat, care decurge din Tratatul de aderare al Bulgariei la Uniune, așa că ei cumpără teren ca localnicii.

Israelul nu face parte din Uniune și nu am identificat un tratat între Israel și Bulgaria care să acorde cetățenilor israelieni dreptul de a dobândi teren. Consecința practică: un investitor israelian care cumpără pe numele său personal poate fi proprietarul unei construcții, dar nu al terenului pe care aceasta se află. Este important de subliniat că testul este cetățenia și rezidența. Un israelian care deține și pașaportul unui stat membru al Uniunii, de exemplu România, Polonia sau Portugalia, și cumpără cu pașaportul european, este tratat ca cetățean al Uniunii. Este un punct care merită analizat încă din faza de planificare a tranzacției.

2Ce are voie un străin să dobândească în Bulgaria?

Potrivit articolului 29 din „Legea proprietății”, străinii pot dobândi dreptul de proprietate asupra clădirilor, precum și drepturi reale limitate asupra imobilelor, atâta timp cât legea nu prevede altfel. În practică, lista este mai largă decât cred mulți:

• Apartament sau unitate într-un bloc - proprietate deplină asupra unității și asupra părților comune ale clădirii.
• Construcție independentă - casă, depozit sau clădire comercială, separat de teren.
• Drept de superficie (право на строеж) - dreptul real de a ridica o construcție pe terenul altuia și de a fi proprietarul construcției. Este dreptul prin care se achiziționează uneori unități în clădiri aflate în construcție.
• Drept de uzufruct (узуфрукт) - dreptul de a deține și de a folosi bunul altuia. Este personal, nu se transmite prin moștenire și încetează la decesul titularului, așa că de regulă nu este potrivit ca bază pentru o investiție.
• Servituți - de exemplu dreptul de trecere.

3De ce nu este o problemă un apartament într-un bloc?

Pentru că ceea ce se cumpără este unitatea în sine. În regimul condominiului bulgar, proprietatea asupra apartamentului include o cotă-parte din părțile comune ale clădirii, iar legătura cu terenul este reglementată astfel încât să nu impună cumpărătorului străin să fie proprietar înscris al parcelei. Acesta este motivul pentru care israelienii cumpără apartamente în Sofia, în Varna sau pe litoralul Mării Negre direct pe numele lor, fără societate și fără limitare a numărului de apartamente.

Totuși, formularea actului notarial de vânzare-cumpărare este importantă. Când cumpărătorul este străin, notarul și avocatul local formulează descrierea drepturilor în consecință, iar trebuie verificat că actul descrie exact unitatea, părțile comune și drepturile conexe. La achiziția de la un dezvoltator în faza de construcție, aranjamentul se face uneori printr-un drept de superficie asupra unității, astfel că redactarea documentelor stabilește exact ce ați primit și când.

4Unde se complică: casă individuală, vilă sau teren pentru construcție

Când proprietatea este o casă cu curte, o vilă într-un complex sau un teren pentru construcție, terenul este o parte esențială a tranzacției, iar un străin din afara Uniunii nu îl poate înscrie pe numele său. Înainte de a decide, merită cunoscute cele trei alternative principale:

În majoritatea cazurilor în care terenul este esența tranzacției, și mai ales în proiectele de dezvoltare, alternativa uzuală și sigură este o societate bulgară. Prima alternativă se potrivește mai ales atunci când terenul este marginal și există încredere și stabilitate față de proprietarul său. A treia alternativă pare simplă, dar mută riscul din dreptul bulgar în relațiile personale, de aceea o recomandăm numai după o analiză juridică și fiscală completă.

5Ce este o societate EOOD și de ce este soluția uzuală?

EOOD (ЕООД) este o societate cu răspundere limitată cu asociat unic, iar varianta OOD (ООД) este cea cu doi sau mai mulți asociați. O societate cu sediul în Bulgaria este considerată entitate juridică bulgară chiar dacă întregul capital social este deținut de străini, așa că poate dobândi teren urban ca orice societate locală. În paralel, deținerea investitorului este în părțile sociale ale societății, care nu sunt supuse niciunei restricții.

Capitalul minim necesar este simbolic. Odată cu intrarea Bulgariei în zona euro la 1 ianuarie 2026, capitalul societăților existente a fost convertit din leva în euro la cursul fix de 1,95583, iar societățile au primit un an pentru a-și actualiza actele constitutive în consecință. Societatea se înregistrează în „Registrul Comercial” al Agenției de Înregistrare (Registry Agency), trebuie să aibă o adresă înregistrată în Bulgaria, un administrator (управител) care poate fi și străin și un cont bancar local. Este necesară și raportarea beneficiarilor reali (UBO).

6Ce nu poate cumpăra o societate deținută de un israelian?

Teren agricol și pădure. „Legea privind proprietatea și folosirea terenurilor agricole” restricționează achiziția de teren agricol de către societăți ai căror proprietari sunt cetățeni ai unor state cu care nu există un tratat corespunzător și stabilește o cerință de vechime de cinci ani de rezidență sau de constituire în Bulgaria. Aceasta înseamnă că o EOOD înființată de curând de un israelian nu este potrivită pentru achiziția de teren agricol, chiar dacă este eligibilă să cumpere o parcelă urbană reglementată.

Acest aspect este critic în tranzacțiile cu „teren la marginea orașului” sau în satele de vacanță, în care destinația terenului este încă agricolă și este planificată schimbarea destinației. Înainte de semnare trebuie verificate încadrarea terenului și situația urbanistică, fără a vă baza pe descrierea intermediarului.

7Și ce se întâmplă în caz de moștenire?

Un străin poate moșteni teren în Bulgaria prin moștenire legală. În privința terenului agricol și a pădurii, legea prevede că un străin care a moștenit și nu îndeplinește condițiile de achiziție este obligat să transmită proprietatea în termen de trei ani de la deschiderea succesiunii. Moștenirea testamentară nu este identică cu moștenirea legală, așa că investitorii care planifică un transfer între generații trebuie să analizeze structura din timp. Deținerea printr-o societate simplifică lucrurile, deoarece moștenitorii moștenesc părțile sociale ale societății și nu terenul în sine.

8Cât costă deținerea unei societăți în Bulgaria și care sunt obligațiile curente?

Taxele guvernamentale de înființare sunt mici, iar costul principal este onorariul profesional și contabilitatea curentă. Obligațiile principale:

• Contabilitate ținută de un contabil bulgar și publicarea situațiilor financiare anuale în registrul comercial.
• Impozit pe profit cu cota unică de 10% din profit (conform datelor din octombrie 2026), inclusiv profitul din vânzarea imobilului.
• Impozit pe distribuirea dividendelor către un asociat străin, reținut la sursă.
• TVA - vânzarea unei construcții noi de către o societate poate atrage TVA de 20%, așa că trebuie analizată înregistrarea în scopuri de TVA.
• Impozite locale - impozit pe proprietate și taxă de salubrizare datorate primăriei, ca oricărui proprietar.

9Ce înseamnă în Israel o societate bulgară deținută de un israelian?

Societatea poate fi bulgară, dar proprietarul ei este rezident al Israelului, așa că trei întrebări trebuie analizate înainte de înființare:

1. Locul controlului și conducerii. Dacă toate deciziile sunt luate în fapt în Israel, Autoritatea Fiscală israeliană poate susține că societatea este rezidentă în Israel în scopuri fiscale. Merită documentată o conducere reală în Bulgaria și analizate criteriile din tratat.
2. Societate controlată din străinătate. Impozitul pe profit bulgar este mic, iar venitul din chirii este de regulă venit pasiv. O astfel de combinație poate activa regulile privind „societatea controlată din străinătate” din Ordonanța privind impozitul pe venit și poate atrage impozitare în Israel a profiturilor nedistribuite („dividend prezumat”).
3. Impozitarea dividendelor și raportarea. Tratatul dintre Israel și Bulgaria, semnat la Ierusalim la 18 ianuarie 2000, prevede că Israelul acordă un credit pentru impozitul bulgar. Distribuirea profiturilor este impozabilă în Israel conform Ordonanței, cu deducerea creditului, iar deținerea unei societăți străine impune raportare în declarația anuală.

Răspunsurile la aceste întrebări stabilesc uneori dacă structura societății este mai avantajoasă sau mai puțin avantajoasă decât achiziția directă, de aceea planificarea timpurie cu un consultant fiscal israelian face parte din tranzacție și nu este o etapă ulterioară ei.

10Cum arată procesul: de la decizie până la înscrierea terenului pe numele societății

1. Verificarea încadrării terenului, a planificării și a destinației, și clarificarea dacă o achiziție prin societate este posibilă.
2. Planificarea structurii: EOOD sau OOD, contract de asociere și analiza implicațiilor în Israel.
3. Înființarea societății: acte constitutive, procură apostilată și tradusă în bulgară dacă investitorul nu se prezintă, deschiderea unui cont bancar și depunerea capitalului, și înregistrarea în registrul comercial.
4. Verificarea de due diligence a imobilului și a vânzătorului și semnarea antecontractului în numele societății.
5. Semnarea actului notarial de vânzare-cumpărare în numele societății și înscrierea lui în Registrul Proprietăților în aceeași zi.
6. Înregistrarea societății la autoritățile fiscale locale și reglementarea contabilității curente.

11Ce să faci înainte de a semna și cum te însoțim

Înaintea oricărei tranzacții care implică teren în Bulgaria, prima decizie nu este „ce proprietate”, ci „cine va fi proprietarul”. Analizăm încadrarea terenului, construim structura de deținere potrivită, înființăm și administrăm societatea bulgară împreună cu avocați și contabili locali cu care lucrăm de ani de zile și coordonăm aspectele israeliene cu consultantul dumneavoastră fiscal, astfel încât structura aleasă în ziua achiziției să se potrivească și pentru închiriere, finanțare și o vânzare viitoare.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăDezvoltare imobiliară la Sofia: proiectare și construcție, autorizații și considerații juridice pentru proiectDezvoltator israelian la Sofia: cum se deține terenul când un străin din afara Uniunii nu îl poate cumpăra, autorizații, contracte și impozit la ieșire.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.