Право собственности на землю в Болгарии для иностранцев из-за пределов ЕС: квартира или земля и зачем нужна болгарская компания (EOOD)

1Может ли израильтянин купить землю в Болгарии?

Не на своё личное имя. Статья 22 Конституции Болгарии и статья 29 «Закона о собственности» устанавливают, что иностранцы и иностранные лица вправе приобретать право собственности на землю только на условиях, предусмотренных международным договором, а иностранные физические лица могут получить землю также по наследству по закону. Граждане и резиденты Европейского союза и Европейской экономической зоны (EEA) пользуются отдельным режимом, вытекающим из договора о присоединении Болгарии к Союзу, и поэтому приобретают землю наравне с местными жителями.

Израиль не входит в Союз, и мы не обнаружили договора между Израилем и Болгарией, предоставляющего израильским гражданам право приобретать землю. Практический вывод: израильский инвестор, покупающий на своё личное имя, может быть собственником строения, но не земли, на которой оно стоит. Важно подчеркнуть, что критерием является гражданство и резидентство. Израильтянин, у которого есть также паспорт государства - члена Союза, например Румынии, Польши или Португалии, и который покупает по европейскому паспорту, рассматривается как гражданин Союза. На этот момент стоит обратить внимание уже на этапе планирования сделки.

2Что иностранцу разрешено приобретать в Болгарии?

Согласно статье 29 «Закона о собственности», иностранцы вправе приобретать право собственности на здания, а также ограниченные вещные права на недвижимость, если закон не предусматривает иное. На практике перечень шире, чем многие думают:

• Квартира или помещение в здании - полное право собственности на помещение и на общие части здания.
• Отдельное строение - дом, склад или коммерческое строение отдельно от земли.
• Право застройки (право на строеж) - вещное право возвести строение на чужой земле и быть собственником строения. Именно через это право порой приобретаются помещения в зданиях на стадии строительства.
• Право пользования (узуфрукт) - право владеть и пользоваться чужим имуществом. Оно личное, не переходит по наследству и прекращается со смертью обладателя, поэтому, как правило, не подходит в качестве основы для инвестиции.
• Сервитуты - например, право прохода.

3Почему квартира в многоквартирном доме не проблема?

Потому что приобретается сама квартира. По болгарскому режиму общей собственности в многоквартирном доме право собственности на квартиру включает пропорциональную долю в общих частях здания, а связь с землёй урегулирована так, что иностранный покупатель не обязан быть зарегистрированным собственником участка. Именно поэтому израильтяне покупают квартиры в Софии, Варне или на побережье Чёрного моря напрямую на своё имя, без компании и без ограничения на количество квартир.

Тем не менее формулировка нотариального договора купли-продажи важна. Когда покупатель иностранец, нотариус и местный адвокат соответственно составляют описание прав, и необходимо убедиться, что договор точно описывает помещение, общие части и сопутствующие права. При покупке у застройщика на стадии строительства порой используется право застройки на помещение, поэтому формулировка документов определяет, что именно вы получили и когда.

4Где возникают сложности: частный дом, вилла или участок

Когда объект - дом с двором, вилла в комплексе или строительный участок, земля является существенной частью сделки, поэтому иностранец из-за пределов Союза не может зарегистрировать её на своё имя. Прежде чем принимать решение, стоит познакомиться с тремя основными вариантами:

В большинстве случаев, когда земля составляет суть сделки, и особенно в девелоперских проектах, принятым и безопасным вариантом является болгарская компания. Первый вариант подходит главным образом тогда, когда земля второстепенна и есть доверие и стабильность в отношениях с её владельцем. Третий вариант выглядит простым, но переносит риск из болгарского права в личные отношения, поэтому мы рекомендуем его лишь после полного юридического и налогового анализа.

5Что такое компания EOOD и почему это общепринятое решение?

EOOD (ЕООД) - общество с ограниченной ответственностью с единственным участником, а OOD (ООД) - вариант, в котором два и более участника. Компания, зарегистрированная в Болгарии, считается болгарским юридическим лицом, даже если весь её уставный капитал принадлежит иностранцам, и поэтому вправе приобретать городскую землю наравне с любой местной компанией. При этом инвестор владеет правами в компании, на которые ограничений нет.

Минимальный необходимый капитал символический. С вступлением Болгарии в еврозону 1 января 2026 года капитал действующих компаний был конвертирован из левов в евро по фиксированному курсу 1,95583, и компаниям предоставлен год на обновление учредительных документов. Компания регистрируется в «торговом реестре» Агентства по регистрации (Registry Agency); ей необходимы зарегистрированный адрес в Болгарии, управляющий (управител), которым может быть и иностранец, и местный банковский счёт. Необходимо также сообщать о конечных бенефициарных владельцах (UBO).

6Что компания, принадлежащая израильтянину, приобрести не может?

Сельскохозяйственную землю и лес. «Закон о собственности и пользовании сельскохозяйственной землёй» ограничивает приобретение сельскохозяйственной земли компаниями, владельцы которых - граждане государств, с которыми нет соответствующего договора, и устанавливает требование о пятилетнем сроке резидентства или регистрации в Болгарии. Это значит, что вновь созданная израильтянином компания EOOD не подходит для покупки сельскохозяйственной земли, даже если она вправе приобрести урегулированный городской участок.

Этот момент критичен в сделках с «землёй на окраине города» или в курортных деревнях, где назначение земли ещё сельскохозяйственное, а изменение назначения только планируется. Перед подписанием необходимо проверить классификацию земли и состояние планирования, а не полагаться на описание посредника.

7А что происходит при наследовании?

Иностранец вправе унаследовать землю в Болгарии по закону. Что касается сельскохозяйственной земли и леса, закон устанавливает, что иностранец, унаследовавший их и не отвечающий условиям приобретения, обязан передать право собственности в течение трёх лет с момента открытия наследства. Наследование по завещанию не равнозначно наследованию по закону, поэтому инвесторам, планирующим передачу между поколениями, необходимо заранее продумать структуру. Владение через компанию упрощает это, поскольку наследники наследуют права в компании, а не саму землю.

8Сколько стоит содержание компании в Болгарии и каковы текущие обязанности?

Государственные сборы за регистрацию невысоки, а основные расходы - профессиональный гонорар и текущее ведение бухгалтерского учёта. Основные обязанности:

• Ведение бухгалтерского учёта болгарским бухгалтером и публикация годовой финансовой отчётности в торговом реестре.
• Корпоративный налог по единой ставке 10% на прибыль (по состоянию на октябрь 2026 года), включая прибыль от продажи объекта.
• Налог на распределение дивидендов иностранному акционеру, удерживаемый у источника.
• НДС - продажа нового строения компанией может облагаться НДС по ставке 20%, поэтому необходимо рассмотреть регистрацию по НДС.
• Местные налоги - налог на имущество и сбор за вывоз мусора муниципалитету, как и для любого собственника объекта.

9Что значит в Израиле болгарская компания, принадлежащая израильтянину?

Компания, возможно, болгарская, но её владелец - резидент Израиля, поэтому до создания необходимо рассмотреть три вопроса:

1. Место контроля и управления. Если все решения фактически принимаются в Израиле, налоговая служба может утверждать, что компания является израильским налоговым резидентом. Стоит документировать реальное управление в Болгарии и проверить критерии договора.
2. Контролируемая иностранная компания. Корпоративный налог в Болгарии низкий, а доход от аренды, как правило, пассивный. Такое сочетание может повлечь применение правил «контролируемой иностранной компании» Постановления о подоходном налоге и обложение налогом в Израиле нераспределённой прибыли («условный дивиденд»).
3. Налогообложение дивидендов и отчётность. Договор между Израилем и Болгарией, подписанный в Иерусалиме 18 января 2000 года, предусматривает, что Израиль предоставляет зачёт болгарского налога. Распределение прибыли облагается налогом в Израиле в соответствии с Постановлением за вычетом зачёта, а владение иностранной компанией требует отражения в годовой декларации.

Ответы на эти вопросы порой определяют, выгоднее ли структура с компанией, чем прямая покупка, поэтому раннее планирование с израильским налоговым консультантом - часть сделки, а не этап после неё.

10Как выглядит процесс: от решения до регистрации земли на имя компании

1. Проверка классификации земли, планирования и назначения, а также выяснение, возможна ли вообще покупка через компанию.
2. Планирование структуры: EOOD или OOD, учредительный договор и анализ последствий в Израиле.
3. Создание компании: учредительные документы, доверенность с апостилем и переводом на болгарский, если инвестор не приезжает, открытие банковского счёта и внесение капитала, регистрация в торговом реестре.
4. Юридическая проверка объекта и продавца и подписание предварительного договора от имени компании.
5. Подписание нотариального договора купли-продажи от имени компании и его регистрация в реестре недвижимости в тот же день.
6. Регистрация компании в местных налоговых органах и организация текущего бухгалтерского учёта.

11Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

Перед любой сделкой, включающей землю в Болгарии, первое решение - не «какой объект», а «кто будет собственником». Мы проверяем классификацию земли, выстраиваем подходящую структуру владения, создаём и ведём болгарскую компанию совместно с местными адвокатами и бухгалтерами, с которыми работаем много лет, и согласуем израильские аспекты с вашим налоговым консультантом, чтобы структура, выбранная в день покупки, подходила также для аренды, финансирования и будущей продажи.

Читать дальше · 10 мин чтенияДевелопмент недвижимости в Софии: проектирование и строительство, разрешения и юридические аспекты проектаДевелопмент в Софии для израильтянина: владение землёй через компанию, путь разрешений до ввода в эксплуатацию, подряд, продажа на бумаге и налоги при выходе.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.