ליווי משפטי למשקיעים ישראלים בנדל״ן בארה״ב
ניו יורק
״ארה״ב״ היא לא שוק אחד. מה שעובד בפלורידה לא עובד באוהיו, ומה שנכון לגבי מיסוי בטקסס שונה לחלוטין ממה שנכון בניו יורק. משקיע ישראלי שמגיע לשוק האמריקאי בלי הכרה מקומית עמוקה משלם שכר לימוד יקר.
- מבנה החזקה נפוץLLC
- סגירת עסקהדרך חברת Title ו-Escrow
- מיסויפדרלי ומדינתי - שונה בכל מדינה
- קבוצות רכישהנאמן ישראלי לכספי השותפים
למה ישראלים בוחרים בארה״ב
המשקיע הישראלי מכיר את השוק האמריקאי, מרגיש נוח עם הדולר ומחפש תשואות שקשה למצוא בישראל. השוק האמריקאי מאפשר כניסה ויציאה מהירות ומנגנונים מפותחים לעסקאות פליפ, השבחה והשכרה, מולטי־פמילי וקבוצות רכישה. הבעיה היא שכל מדינה, ולפעמים כל מחוז, משחקת לפי כללים משלה.
מה צריך לדעת לפני שנכנסים
- מבנה המס הפדרלי והמדינתי שונה בכל מדינה, ומה שמותר בפלורידה לא בהכרח נכון בניו יורק.
- מבנה ההחזקה (בדרך כלל LLC) חייב להתאים גם לדיני המס בישראל - אחרת עלול להיווצר מס כפול.
- מכירה על ידי תושב חוץ כפופה לניכוי מס במקור (FIRPTA), ונכסים אמריקאיים עלולים להיות חשופים למס עיזבון.
- בעסקאות פליפ, בדיקת נאותות מהירה ומקומית היא קריטית - שבוע יכול להיות ההבדל בין עסקה לבין הפסד.
שלושה מסלולי ליווי בארה״ב
- 1
למשקיעים
זיהוי העסקה, בדיקת נאותות, ליווי משפטי וסגירה.
- 2
ליזמים
מבנה משפטי, הסכמי שותפות וחיבור לצוות מקומי.
- 3
למארגני קבוצות רכישה
נאמן ישראלי מוסמך שמחזיק בכספי השותפים ומעביר אותם לחברת ה-Title רק בהתקיים התנאים.
- 4
מבנה ומיסוי
LLC ומבני החזקה שמתאימים גם לדין הישראלי.
- 5
Title ו-Escrow
עבודה מול חברת ה-Title לבדיקת הבעלות ולסגירה מסודרת.
- 6
שותפים מקומיים
עורכי דין, מנהלי נכסים וגורמי מימון במדינת היעד.
עו״ד אילן ליבוביץ הוא עורך דין בישראל. ייעוץ ופעולות לפי הדין המקומי מבוצעים על ידי עורכי דין ונוטריונים המורשים במדינה הרלוונטית, בתיאום המשרד.
כך זה עובד: ארה״ב
- 1
מבנה ומיסוי
בחירת מבנה ההחזקה מול הדין האמריקאי והישראלי.
- 2
הצעה וחוזה
הצעת רכישה וחוזה עם תנאים מתלים.
- 3
בדיקות ו-Title
בדיקת הנכס, בדיקת בעלות וביטוח Title.
- 4
מימון
מימון לזר או הון עצמי, לפי המבנה.
- 5
סגירה ב-Escrow
העברת הכספים והבעלות דרך חברת ה-Escrow.
למה דווקא אנחנו
כי ארה״ב דורשת שני דברים שקשה למצוא יחד: הכרה עמוקה של השוק האמריקאי - איך עסקת פליפ באמת עובדת, מה תפקידה של חברת ה-Title ואיך בונים מבנה LLC נכון - ואמון מלא מצד המשקיע הישראלי. המשקיע לא שולח כסף לאמריקה: הוא עובד מול עורך דין ישראלי שמכיר ומבין.
מדריכים · ארה״ב
ביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בעסקה אמריקאית: מה מגן עליכם ומה לא
ביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בארה״ב: מה פוליסת הבעלים מכסה, אילו חריגים לבדוק, איך עובד חשבון הנאמנות ואיך מתגוננים מהונאות העברה.חוזה ניהול נכס בארה״ב: מה חייב להיות בו, עמלות ומלכודות נפוצות של משקיעים מרחוק
חוזה ניהול נכס בארה״ב למשקיע מישראל: סעיפי חובה, עמלות מקובלות, רישוי חברת הניהול, ניכוי מס על שכירות לזרים ומלכודות נפוצות בניהול נכס מרחוק.LLC לרכישת נכס בארה״ב למשקיע ישראלי: יתרונות, מלכודת הדיווח בישראל וחלופות
האם לקנות נכס בארה״ב דרך LLC? היתרונות, הפער בין הסיווג האמריקאי לישראלי, חוזר מס הכנסה 5/2004, חובות הדיווח בשתי המדינות והחלופות למשקיע ישראלי.ITIN, EIN וחשבון בנק אמריקאי למשקיע זר: מה צריך, מתי ואיך
מדריך מעשי למשקיע ישראלי בנדל״ן בארה״ב: מתי צריך ITIN ומתי EIN, איך מגישים בלי SSN, כמה זמן זה לוקח, ומה הבנק האמריקאי דורש כדי לפתוח חשבון.הכנסה משכירות בארה״ב: מיסוי אמריקאי, אמנת המס ישראל-ארה״ב, זיכוי ממס ודיווח לרשות המסים
איך ממוסה הכנסה משכירות של נכס בארה״ב בידי תושב ישראל: 30% מהברוטו או מס על הנטו, מה קובעת אמנת המס, מסלול 15% מול מס שולי עם זיכוי, ודיווח בישראל.משכנתא לזר בארה״ב: הלוואות Foreign National ו־DSCR, דרישות הון עצמי ותנאים
משכנתא לזר בארה״ב: איך עובדות הלוואות Foreign National ו־DSCR, כמה הון עצמי ורזרבות נדרשים, קנסות פירעון מוקדם, ומה המשמעות למשקיע תושב ישראל.FIRPTA: ניכוי מס במכירת נכס בארה״ב על ידי תושב חוץ - שיעורים, פטורים ואיך מקבלים החזר
מוכרים נכס בארה״ב? לפי FIRPTA הקונה מנכה 15% מהמחיר כולו. כך מחשבים, מתי חלים 10% או פטור, איך מקטינים את הניכוי בטופס 8288-B ואיך מקבלים החזר.מס עיזבון אמריקאי לתושבי חוץ: הפטור של 60 אלף דולר, הסיכון למשקיעים ישראלים ודרכי תכנון
משקיע ישראלי עם נכס בארה״ב חשוף למס עיזבון אמריקאי של עד 40%, ופטור של 60,000 דולר בלבד. מה נחשב נכס אמריקאי, כמה זה עולה ואילו דרכי תכנון קיימות.
שאלות נפוצות
האם כדאי לקנות נכס בארה״ב דרך LLC?
לעיתים קרובות כן, בעיקר לצורך הגנה על נכסים. אבל LLC אמריקאי מטופל בישראל בצורה שעלולה לייצר בעיות מס אם לא מתכננים מראש. ההחלטה צריכה להתקבל מול הדין בשתי המדינות.
מה זה FIRPTA?
חוק אמריקאי שלפיו במכירת נכס על ידי תושב חוץ, הקונה מנכה חלק מהתמורה ומעביר אותו לרשויות המס. אפשר לקבל החזר של הסכום העודף, ובמקרים מסוימים להקטין את הניכוי מראש.
מה תפקידו של נאמן בקבוצת רכישה?
הנאמן מחזיק בכספי השותפים בחשבון נאמנות בישראל ומעביר אותם לחברת ה-Title רק כשמתקיימים התנאים שנקבעו מראש. זו ההגנה המרכזית של המשקיעים מפני העברת כספים מוקדמת.
חושבים על עסקה בארה״ב?
עסקה בינלאומית טובה מתחילה הרבה לפני החתימה. שיחת היכרות קצרה תבהיר אם ואיך נכון שנלווה אתכם.
- טלפון
- 073-3211022
- דוא״ל
- [email protected]
- משרד
- הנפת הדגל 7, נס ציונה
- בוקרשט
- בוקרשט, רומניה