בקצרה
משקיע ישראלי בנדל״ן בארה״ב צריך בדרך כלל שני מספרי זיהוי: EIN, מספר מזהה לישות כמו LLC, ו-ITIN, מספר מזהה אישי למי שאין לו מספר ביטוח לאומי אמריקאי (SSN). EIN למבקש זר מקבלים בטלפון, בפקס או בדואר, ובפקס זה לוקח בדרך כלל כארבעה ימי עסקים. ITIN מבקשים בטופס W-7, ככלל יחד עם דוח המס הראשון. חשבון בנק אפשר לפתוח גם בלי מספר מס, על בסיס דרכון, אבל כל בנק קובע מדיניות משלו, ולכן את הסדר בין הצעדים צריך לתכנן מראש.
הנקודות החשובות
- 1EIN הוא המספר של הישות (LLC או חברה). ITIN הוא המספר האישי של יחיד זר שחייב בדיווח מס בארה״ב.
- 2מבקש בינלאומי לא יכול להשתמש בבקשה המקוונת ל-EIN. מגישים טופס SS-4 בטלפון, בפקס או בדואר, ואם לבעלים אין SSN או ITIN, כותבים בשדה המתאים 'foreign'.
- 3ITIN מבקשים בטופס W-7, ככלל בצירוף דוח מס. יש חריגים, למשל מכירת נכס שחל עליה FIRPTA או משכנתא על נכס בארה״ב.
- 4זמן הטיפול ב-ITIN הוא כ-7 שבועות, ו-9 עד 11 שבועות בעונת הדוחות או בהגשה מחו״ל. ITIN שלא נעשה בו שימוש בדוח מס שלוש שנים ברציפות פוקע.
- 5לפי כללי זיהוי הלקוח, בנק אמריקאי רשאי לפתוח חשבון לזר על בסיס מספר דרכון וארץ ההנפקה, אבל כל בנק רשאי להחמיר.
מה ההבדל בין SSN, ITIN ו-EIN?
בקצרה: SSN הוא מספר של אזרחים ותושבים עובדים, ITIN הוא מספר מס אישי לזרים שאין להם SSN, ו-EIN הוא מספר של ישות עסקית. משקיע ישראלי טיפוסי לא זכאי ל-SSN, ולכן ישתמש ב-ITIN לעצמו וב-EIN לישות שמחזיקה בנכס.
| מספר | למי | מתי צריך אותו | איך מקבלים |
|---|---|---|---|
| SSN | אזרחים, תושבי קבע ובעלי היתר עבודה | לא רלוונטי לרוב המשקיעים הזרים | מנהל הביטוח הלאומי האמריקאי |
| ITIN | יחיד שחייב בדיווח מס בארה״ב ואינו זכאי ל-SSN | דוח 1040-NR, החזר FIRPTA, מסלול נטו על שכירות, חריגים מסוימים | טופס W-7 ל-IRS, ככלל עם דוח מס |
| EIN | ישויות: LLC, שותפות, חברה, נאמנות | פתיחת חשבון בנק לישות, טופס 5472, דוחות שותפות, תשלום לספקים | טופס SS-4 בטלפון, בפקס או בדואר |
מבקש בינלאומי לא יכול להשתמש בבקשה המקוונת ל-EIN. מגישים טופס SS-4 בטלפון, בפקס או בדואר, ואם לבעלים אין SSN או ITIN, כותבים בשדה המתאים 'foreign'.
איך מקבלים EIN ל-LLC כשהבעלים ישראלי?
התשובה הישירה: מגישים טופס SS-4 ל-IRS בטלפון, בפקס או בדואר. הבקשה המקוונת לא זמינה למבקשים בינלאומיים, כלומר למי שאין לו מקום מגורים, מקום עסקים עיקרי או משרד ראשי בארה״ב. לפי הוראות הטופס:
- טלפון: 267-941-1099 (לא מספר חינמי), בימים שני עד שישי בין 6:00 ל-23:00 לפי שעון החוף המזרחי. מי שמתקשר צריך להיות מורשה לקבל את המספר בשם הישות.
- פקס: מחוץ לארה״ב למספר 304-707-9471. המספר מתקבל בדרך כלל תוך ארבעה ימי עסקים, בפקס חוזר, ולכן צריך לציין מספר פקס בבקשה.
- דואר: Internal Revenue Service, Attn: EIN International Operation, Cincinnati, OH 45999. כארבעה שבועות, ולכן מגישים לפחות ארבעה עד חמישה שבועות לפני שצריכים את המספר.
- בעל השליטה (Responsible Party): חייב להיות אדם פרטי, מי שבסופו של דבר מחזיק בישות או שולט בה. אם אין לו SSN או ITIN והוא לא זכאי ל-ITIN, כותבים בשדה 7b את המילה 'foreign'. אין צורך לחכות ל-ITIN כדי להקים LLC.
- LLC של בעלים זר יחיד: הוראות הטופס מאפשרות לבקש EIN לצורך הגשת טופס 5472, עם תיאור ייעודי של ישות זרה שמתעלמים ממנה.
קודם רושמים את ה-LLC במדינה, ורק אחר כך מבקשים EIN, כי טופס SS-4 דורש את השם המדויק של הישות ואת תאריך ההקמה. בלי EIN, ברוב המקרים אי אפשר לפתוח חשבון בנק על שם ה-LLC.
מתי משקיע ישראלי צריך ITIN?
ITIN נדרש כשאדם צריך להגיש דוח מס אמריקאי או להופיע בו, ואין לו SSN. אצל משקיעי נדל״ן זה קורה בעיקר במצבים האלה:
- הכנסה משכירות במסלול נטו: מי שבוחר במיסוי על ההכנסה נטו מגיש מדי שנה דוח 1040-NR, ובו צריך מספר זיהוי.
- מכירת נכס: כדי לקבל החזר על המס שנוכה לפי FIRPTA, וכדי לקבל מה-IRS עותק חתום של טופס 8288-A.
- LLC עם כמה חברים: כל שותף זר מקבל דיווח על חלקו ומגיש דוח אישי.
- משכנתא על נכס בארה״ב: כשהמלווה צריך לדווח על הריבית.
איך מגישים בקשה ל-ITIN, ומה החריגים?
הכלל: ממלאים טופס W-7 ומצרפים אותו לדוח המס הראשון (1040-NR), יחד עם מסמכי זיהוי. הדרכון הוא המסמך היחיד שמספיק לבדו להוכחת זהות ומעמד של זר. צריך לשלוח את המקור או העתק מאושר על ידי הגוף שהנפיק את המסמך. העתק שאושר אצל נוטריון לא מספיק.
יש חריגים שמאפשרים להגיש W-7 בלי דוח מס. החשובים למשקיעי נדל״ן:
| חריג | מתי חל | מה מצרפים |
|---|---|---|
| חריג 1 - הכנסה פסיבית עם ניכוי במקור | למשל חשבון בנק שחייב בדיווח, או חלוקות שכירות שמחייבות דיווח או ניכוי | מכתב מקורי מהבנק או מהגורם המנכה |
| חריג 3 - ריבית משכנתא | משכנתא על נכס בארה״ב שחייבת בדיווח של צד שלישי (טופס 1098) | מסמכי ההלוואה |
| חריג 4 - מכירת נכס (FIRPTA) | מכירה שחל עליה ניכוי במקור, כולל בקשה לאישור ניכוי בטופס 8288-B | טופסי 8288 או 8288-B הרלוונטיים |
- איפה מגישים: בדואר למרכז השירות של ה-IRS באוסטין, במרכז שירות של ה-IRS בארה״ב (בתיאום מראש), או דרך סוכן קבלה מורשה (Certifying Acceptance Agent). סוכן כזה מאמת את הדרכון, וכך אין צורך לשלוח את המקור לארה״ב.
- זמני טיפול: לפי ה-IRS, כ-7 שבועות להודעה. בעונת הדוחות (15 בינואר עד 30 באפריל) או בהגשה מחו״ל, 9 עד 11 שבועות. מסמכים מקוריים מוחזרים תוך 60 יום.
- פקיעה: ITIN שלא נעשה בו שימוש בדוח מס פדרלי במשך שלוש שנות מס ברציפות פוקע ב-31 בדצמבר של השנה השלישית. חידוש נעשה בטופס W-7, ככלל עם דוח מס.
מי שמוכר נכס בלי ITIN לא יקבל מה-IRS עותק חתום של טופס 8288-A, וההחזר על FIRPTA יתעכב. את בקשת ה-ITIN כדאי להגיש לפני המכירה, יחד עם טופס 8288-B, ולא אחרי שהכסף כבר נעול.
איך פותחים חשבון בנק אמריקאי כמשקיע זר?
התשובה הישירה: אפשר, אבל זה תלוי בבנק. לפי כללי זיהוי הלקוח (CIP) של הרגולציה הפדרלית, בנק רשאי לקבל מלקוח זר, במקום מספר מס, מספר דרכון וארץ ההנפקה או מסמך ממשלתי אחר. הוא רשאי גם לפתוח חשבון ללקוח שהגיש בקשה למספר מס וטרם קיבל אותו. עם זאת, הכללים קובעים רף מינימלי בלבד, וכל בנק קובע מדיניות משלו. בפועל, בנקים רבים דורשים הגעה פיזית לסניף, מסמכים נוספים או היקף פעילות מינימלי.
לחשבון של LLC הבנק יבקש בדרך כלל:
- תעודת התאגדות (Articles of Organization) ואישור על מעמד תקין של הישות במדינה.
- מכתב ה-IRS שבו הוקצה ה-EIN.
- הסכם ההפעלה (Operating Agreement), שבו מפורטים בעלי הזכויות ומורשי החתימה.
- דרכון של כל בעל שליטה ומורשה חתימה, ולעתים מסמך זיהוי נוסף ואסמכתה לכתובת מגורים.
- טופס W-8BEN מבעלי הזכויות הזרים, להצהרה על מעמד זר לצורכי ניכוי במקור.
- הסבר על מקור הכספים ועל מטרת החשבון, לפי דרישות הבנק למניעת הלבנת הון.
מה צריך לבדוק בצד הישראלי?
העברת כספים לארה״ב והחזקת חשבון שם יוצרות גם חובות בישראל:
- העברה מהבנק הישראלי: הבנק ידרוש לרוב מסמכים על מטרת ההעברה ועל מקור הכספים. כדאי להכין מראש את חוזה הרכישה, את מסמכי ה-LLC ואת פרטי חשבון הנאמנות (Escrow) של חברת הטייטל.
- דיווח לרשות המסים: הכנסות מהנכס ומהחשבון מדווחות בדוח השנתי, עם נספח ההכנסות מחו״ל. אם רשות המסים מבקשת הצהרת הון, החשבון והזכויות ב-LLC נכללים בה.
- ייפוי כוח ואימות חתימות: מסמכי הקמה, הסכמי הלוואה ומסמכי סגירה נחתמים לעתים קרובות מרחוק. מסמך שנחתם בישראל לשימוש בארה״ב דורש לעתים קרובות אימות נוטריוני ואפוסטיל, לפי דרישת הגורם האמריקאי.
באיזה סדר עושים את כל זה? לוח זמנים מעשי
- החלטה על מבנה ההחזקה (אישי או LLC), יחד עם עורך דין ורואה חשבון בשתי המדינות.
- הקמת ה-LLC במדינה הרלוונטית ומינוי סוכן רשום. בדרך כלל ימים עד שבועות, לפי המדינה.
- בקשת EIN בפקס או בטלפון. בפקס, כארבעה ימי עסקים.
- פתיחת חשבון בנק לישות. זה השלב שהכי קשה לצפות את משכו, ולכן כדאי לפתוח בו לפני שמתחייבים למועד סגירה.
- רכישה וסגירה דרך חברת הטייטל, ומתן טופס W-8ECI לחברת הניהול אם בוחרים במסלול נטו.
- ITIN יחד עם דוח המס הראשון, או קודם לכן במסגרת אחד החריגים.
- יומן מועדים שנתי: דוח 1040-NR, טופס 5472 אם נדרש, דוח מדינתי ודוח שנתי בישראל.
לגבי דיווח בעלי השליטה ל-FinCEN (BOI): נכון לאוקטובר 2026, חברות שהוקמו בארה״ב פטורות מהדיווח לפי הכלל הסופי של FinCEN, והחובה חלה על ישויות זרות שנרשמו לפעול במדינה אמריקאית. כדאי לבדוק את הנושא שוב לפני ההקמה.
לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים את שלב ההתארגנות
מספרי זיהוי וחשבון בנק נשמעים כמו עניין טכני, אבל עיכוב בהם עלול לדחות סגירה או לנעול כספים מיותרים. אנחנו בונים עם המשקיע לוח זמנים שמתחיל מתאריך הסגירה וחוזר אחורה, מכינים את מסמכי הישות ואת ייפויי הכוח, מתאמים עם הבנק ועם חברת הטייטל, ומוודאים שכל המספרים והטפסים מוכנים לפני שהעסקה זקוקה להם.
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. נהלי ה-IRS והבנקים מתעדכנים מעת לעת, והנתונים נכונים לאוקטובר 2026. יש לבדוק כל מקרה לגופו.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל EIN בלי SSN או ITIN?
כן. מבקש זר מגיש טופס SS-4 בטלפון, בפקס או בדואר, ואם לבעל השליטה אין SSN או ITIN, כותבים בשדה המתאים 'foreign'. הבקשה המקוונת לא זמינה למבקשים בינלאומיים.
כמה זמן לוקח לקבל ITIN?
לפי ה-IRS, כ-7 שבועות. בעונת הדוחות (15 בינואר עד 30 באפריל) או בהגשה מחו״ל, 9 עד 11 שבועות. בקשה שמוגשת יחד עם בקשה לאישור ניכוי לפי FIRPTA מעובדת לפי ה-IRS תוך 10 ימים מקבלתה.
האם ישראלי יכול לפתוח חשבון בנק בארה״ב בלי מספר מס?
הרגולציה מאפשרת לבנק לפתוח חשבון ללקוח זר על בסיס מספר דרכון וארץ ההנפקה, או ללקוח שהגיש בקשה למספר מס. עם זאת, כל בנק קובע מדיניות משלו, ובנקים רבים דורשים הגעה לסניף ומסמכים נוספים.
האם ITIN פג תוקף?
כן. ITIN שלא נעשה בו שימוש בדוח מס פדרלי במשך שלוש שנות מס ברציפות פוקע ב-31 בדצמבר של השנה השלישית. חידוש נעשה בטופס W-7, ככלל יחד עם דוח מס.
האם צריך ITIN כדי להקים LLC?
לא. אפשר להקים LLC ולקבל EIN גם בלי ITIN. ITIN יידרש לבעלים כשהוא צריך להגיש דוח מס אישי בארה״ב, למשל על הכנסה משכירות במסלול נטו או לצורך החזר FIRPTA.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בעסקה אמריקאית: מה מגן עליכם ומה לאביטוח בעלות (Title Insurance) ו־Escrow בארה״ב: מה פוליסת הבעלים מכסה, אילו חריגים לבדוק, איך עובד חשבון הנאמנות ואיך מתגוננים מהונאות העברה.לקריאת המדריךמקורות
- IRS - How do I apply for an ITIN
- IRS - Instructions for Form W-7
- IRS - How to renew an ITIN
- IRS - Instructions for Form SS-4
- IRS - Get an employer identification number
- IRS - Reporting and Paying Tax on U.S. Real Property Interests
- eCFR - 31 CFR 1020.220, Customer identification program requirements for banks
- FinCEN - Beneficial Ownership Information Reporting
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.