הנכס כבר שלכם. עכשיו מתחילה הבעלות.

לוח השנה של בעל הנכס

• מס מבנה וקרקע: תשלום ראשון · עד 31 במרץ
  מחצית מהמס השנתי (impozit pe clădiri ו-impozit pe teren) לרשות המקומית שבה נמצא הנכס. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, אם המועצה המקומית החליטה עליה ובגובה שקבעה. אפשר לשלם דרך Ghișeul.ro, באתר הרשות או בהעברה. מקור ↗
• מס מבנה וקרקע: תשלום שני · עד 30 בספטמבר
  המחצית השנייה של המס השנתי. במבנה מגורים של יחיד השיעור 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי; חוק 239/2025 ביטל מ-2026 את ההפחתה לבניינים ישנים. על נכס מגורים ששוויו מעל 2,500,000 לאי חל מ-2026 מס נוסף של 0.9% על החלק העודף. מקור ↗
• הצהרה אחת (Declarația unică) על שכירות · עד 25 במאי, על שנת המס הקודמת
  דיווח ותשלום של המס על שכירות ל-ANAF: 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כ-8% מהשכירות ברוטו. כשהשוכר הוא חברה, היא מנכה את המס במקור והניכוי סופי. דמי בריאות CASS של 10% חלים מעל 24,300 לאי הכנסה נטו (2026); אם הם חלים על תושב חוץ, יש לבדוק מול רואה חשבון רומני. מקור ↗
• רישום חוזה שכירות בטופס C168 · בתוך 30 יום מהחתימה, משינוי או מסיום החוזה
  המשכיר רושם את החוזה ב-ANAF (סעיף 83(6) לקוד המסים). לתושב חוץ מוסמך משרד ANAF של האזור שבו נמצא הנכס. מקור ↗

ירושה

מי מטפל נוטריון ציבורי ברומניה; בית משפט רק כשיש מחלוקת בין היורשים.

מועדים כשהדין הרומני חל על הירושה, יורש צריך לקבל או לדחות את הירושה בתוך שנה מיום הפטירה (סעיף 1103 לקוד האזרחי); מי שלא פעל בתוך השנה נחשב כמי שוויתר. כשחל דין אחר (למשל הדין הישראלי, לפי תקנה 650/2012), בדקו את המועד מול הנוטריון. לעניין המס: סיום ההליך בתוך שנתיים מהפטירה.

1. פונים לנוטריון ציבורי (notar public) ברומניה. כשמקום המגורים האחרון של המוריש היה מחוץ לרומניה, מוסמך נוטריון באזור שבו נמצא נכס של העיזבון.
2. מגישים את המסמכים מישראל עם אפוסטיל ותרגום לרומנית.
3. הנוטריון פותח תיק ירושה (procedură succesorală necontencioasă), מברר מי היורשים ובודק את הצוואה, אם יש. כשהיורשים חלוקים, הנוטריון משהה את התיק ומפנה אותם לבית המשפט.
4. בסוף ההליך הנוטריון מנפיק תעודת יורש (certificat de moștenitor).
5. רושמים את הנכס על שם היורשים בפנקס המקרקעין (ANCPI). מי שאינו יכול להגיע פועל באמצעות ייפוי כוח.

מס אין מס על העברה בירושה אם ההליך אצל הנוטריון מסתיים בתוך שנתיים מיום הפטירה. אחרי שנתיים היורשים משלמים 1% משווי הנכסים (סעיף 111(3) לקוד המסים). בנוסף משלמים שכר נוטריון לפי תעריף מדורג ומע״מ; את הסכום המדויק בודקים מול הנוטריון.

מסמכים מישראל

• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית
• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית (בדקו מול הנוטריון אם נדרש מסמך נוסף)
• תעודות לידה ונישואין שמוכיחות קרבה
• הצוואה, אם יש, וכל מסמך שבו נבחר הדין החל
• חוזה הרכישה ונסח עדכני מפנקס המקרקעין
• דרכונים של היורשים, ומספר זיהוי מס רומני (NIF) אם יידרש

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ · למדריך

מכירה

יחיד, גם תושב חוץ, משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר. המס מחושב על השווי ולא על הרווח, לפי המחיר המוצהר אבל לא פחות מערך המינימום בטבלת לשכת הנוטריונים, והנוטריון גובה אותו לפני האימות. בנכס שהתקבל בירושה, תקופת ההחזקה נמנית מיום הפטירה. נדרש NIF. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון, עם זיכוי על המס הרומני.

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ · למדריך

לוח השנה של בעל הנכס

• בקשה להנחת ביטוח ב-ENFIA · פברואר (ב-2026: עד 16 בפברואר; המועד נקבע מחדש כל שנה)
  בקשה דרך myPROPERTY להנחה של 20% (10% בנכס ששוויו לצורכי מס מעל 500,000 אירו) על נכס מגורים מבוטח מפני רעידת אדמה, שריפה והצפה (חוק 5162/2024). מקור ↗
• ENFIA: שומה ותשלום ראשון · השומה פורסמה באמצע מרץ; תשלום ראשון עד 31 במרץ (2026), ואחריו עד 12 תשלומים חודשיים עד סוף פברואר של השנה הבאה
  מס הרכוש השנתי חל על מי שהיה בעלים ב-1 בינואר, כולל תושבי חוץ, ומחושב לפי הצהרת ה-E9. השומה מופיעה בחשבון myAADE. ב-2026 לא ניתנה הנחה על תשלום חד-פעמי. מקור ↗
• דוח מס שנתי (E1) על שכירות · 15 במרץ עד 15 ביולי (לשנת המס 2025: 16 במרץ עד 15 ביולי 2026)
  שכירות ממוסה מ-2026 בסולם נפרד: 15% עד 12,000 אירו, 25% עד 24,000, 35% עד 36,000 ו-45% מעל 36,000. על הכנסה שלא נוכה ממנה מס במקור, כמו שכירות, נגבית מקדמה של 55% על חשבון השנה הבאה. מקור ↗
• תשלום מס ההכנסה השנתי · תשלום מלא עד 31 ביולי, או 8 תשלומים חודשיים החל מ-31 ביולי
  לשנת המס 2025, מי ששילם הכול עד 31 ביולי 2026 קיבל הנחה של 4% (הגשה עד 15 במאי), 3% (עד 15 ביוני) או 2% (עד 15 ביולי). בדקו את המועדים מחדש כל שנה. מקור ↗

ירושה

מי מטפל נוטריון ביוון (או קונסוליה יוונית), רשות המסים היוונית (AADE) ולשכת הרישום או הקדסטר.

מועדים הצהרת מס ירושה: בתוך 9 חודשים מהפטירה, ובתוך שנה אם המוריש נפטר בחו״ל או שהיורש גר בחו״ל בעת הפטירה (סעיף 85 לחוק 5219/2025). דחיית ירושה: בתוך 4 חודשים, או שנה כשמקום המגורים האחרון של המוריש היה בחו״ל או שהיורש למד על הירושה כשגר בחו״ל (סעיף 1847 לקוד האזרחי); אחרי המועד הירושה נחשבת כמקובלת. לפטירות מ-16 בספטמבר 2026 חל חוק ירושה חדש (5303/2026), ולכן בדקו את הכללים המעודכנים.

1. מוציאים מספר מס יווני (AFM) לכל יורש; אפשר דרך עורך דין ביוון בייפוי כוח.
2. מכינים את המסמכים מישראל עם אפוסטיל ותרגום ליוונית. צוואה שנערכה בחו״ל עשויה לדרוש הליך פרסום ביוון לפני שאפשר להסתמך עליה.
3. מגישים הצהרת מס ירושה. כשהמוריש גר בחו״ל, ההגשה למשרד המס לתושבי חוץ, ולפטירות מ-1 בינואר 2022 היא מקוונת דרך myPROPERTY.
4. חותמים על שטר קבלת ירושה (αποδοχή κληρονομιάς) אצל נוטריון ביוון או בקונסוליה, אחרי שמציגים אישור ENFIA לחמש השנים האחרונות.
5. רושמים את השטר בלשכת רישום המקרקעין או בקדסטר.

מס מס ירושה לפי הערך האובייקטיבי וקרבת המשפחה. קטגוריה א׳ (בן זוג, ילדים, נכדים, הורים): פטור עד 150,000 אירו, אחר כך 1% עד 300,000, 5% עד 600,000 ו-10% מעל. קטגוריה ב׳ (אחים ועוד): פטור עד 30,000 אירו, אחר כך 5%, 10% ו-20%. קטגוריה ג׳: פטור עד 6,000 אירו, אחר כך 20%, 30% ו-40%.

מסמכים מישראל

• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום ליוונית
• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום
• תעודות לידה ונישואין שמוכיחות קרבה
• AFM לכל יורש
• ייפוי כוח לעורך דין ביוון, אם אינכם מגיעים

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ מקור 4 ↗ מקור 5 ↗ · למדריך

מכירה

מס רווח הון על מכירת מקרקעין בידי יחיד (סעיף 41 לחוק מס ההכנסה) מושעה עד 31 בדצמבר 2026 (סעיף 90 לחוק 5162/2024). נכון לאוקטובר 2026 לא נמצא חוק שמאריך את ההשעיה ל-2027; בדקו את המצב לפני מכירה ב-2027. ההשעיה אינה חלה על חברות. לפני המכירה נדרשים, בין השאר, אישור ENFIA ואישור מהנדס על חריגות בנייה.

מקור 1 ↗ · למדריך

לוח השנה של בעל הנכס

• מס רכוש שנתי · אין: המס בוטל מ-1 בינואר 2017
  עדיין חלים מס עירוני, מס ביוב ואגרות של הרשות המקומית (לפי RSM, 85 עד 500 אירו לשנה). השיעורים והמועדים משתנים בין רשויות, ולכן בדקו מול הרשות שבה נמצא הנכס. מקור ↗
• דוח מס שנתי על שכירות · עד 31 ביולי של השנה שאחרי (מועד כללי לפי PwC; בדקו מול רואה חשבון בקפריסין)
  שכירות ממוסה לפי מדרגות מס הכנסה (מ-2026: 0% עד 22,000 אירו, אחר כך 20%, 25%, 30% ו-35% מעל 72,000) אחרי ניכוי רעיוני של 20%. ה-SDC על שכירות בוטל מ-2026. דמי GeSY של 2.65% על שכירות חלים גם על תושבי חוץ; בסיס החישוב טעון בדיקה. מקור ↗

ירושה

מי מטפל בית המשפט המחוזי בקפריסין ומנהל עיזבון; מחלקת המסים ומחלקת רישום המקרקעין.

מועדים הצהרה על נכסי המנוח למחלקת המסים בתוך 6 חודשים מהפטירה.

1. מגישים לבית המשפט המחוזי בקשה לצו קיום צוואה (probate) או, בלי צוואה, למינוי מנהל עיזבון (letters of administration).
2. מנהל העיזבון מגיש לבית המשפט רשימת נכסים בתצהיר.
3. מנהל העיזבון מגיש למחלקת המסים הצהרה על נכסי המנוח והתחייבויותיו.
4. מקבלים אישור מס ומעבירים את הנכס על שם היורשים במחלקת רישום המקרקעין.
5. אם אפשר לאשר בקפריסין צו ישראלי בהליך resealing (Cap. 192) לא אושר; הניחו שיידרש צו קפריסאי מלא ובדקו מול עורך דין מקומי.

מס אין מס ירושה בקפריסין מאז 1 בינואר 2000. אם חלות אגרות העברה במרשם על העברה בירושה, לא אושר במקורות שבדקנו; בדקו מול עורך דין.

מסמכים מישראל

• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום לפי דרישת בית המשפט
• תעודת פטירה, עם אפוסטיל
• מסמכים שמוכיחים קרבה
• שטר הבעלות (Title Deed) או החוזה שהופקד במרשם

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗

מכירה

מס רווחי הון של 20% על הרווח ממקרקעין בקפריסין, בלי קשר לתושבות המוכר. מ-1 בינואר 2026 הפטורים לכל החיים: 30,000 אירו פטור כללי ו-150,000 אירו לדירת מגורים עיקרית, בתקרה כוללת של 150,000 אירו; אם תושב חוץ זכאי לפטור לדירת מגורים עיקרית טעון בדיקה. המוכר משלם גם היטל של 0.4% ממחיר המכירה, ומ-2026 נציב המסים רשאי לסרב לאשר העברה כשהמוכר או הקונה אינם עומדים בחובות המס. בין ישראל לקפריסין אין אמנת מס.

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ · למדריך

לוח השנה של בעל הנכס

• מס רכוש: הנחה על תשלום מוקדם · עד 30 באפריל
  מי שמשלם את מלוא מס הרכוש השנתי עד מועד זה מקבל הנחה של 5%. מקור ↗
• מס רכוש: תשלום ראשון · עד 30 ביוני
  מס עירוני בשיעור 0.01% עד 0.45% מהשווי לצורכי מס (данъчна оценка), לפי החלטת העירייה. מאז 1 בינואר 2026 הסכומים ביורו. מקור ↗
• מס רכוש: תשלום שני · עד 31 באוקטובר
  המחצית השנייה של מס הרכוש השנתי לעירייה שבה נמצא הנכס. מקור ↗
• אגרת פינוי אשפה (такса битови отпадъци) · לפי תקנון העירייה
  לפי המקור, מ-1 בינואר 2026 החוק מחייב לחשב את האגרה לפי כמות הפסולת ולא לפי השווי לצורכי מס, והמועדים וההנחות נקבעים בכל עירייה. בדקו את ההודעה של העירייה שלכם. מקור ↗
• מס על שכירות של תושב חוץ · מועד התשלום טעון בדיקה מול רואה חשבון בולגרי
  תושב חוץ משלם מס סופי של 10% על השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות. שוכר עסקי מנכה את המס במקור; כשהשוכר הוא יחיד, המשכיר מחשב ומשלם בעצמו. המקורות חלוקים בשאלת המועד (סוף החודש שאחרי הצבירה או סוף החודש שאחרי הרבעון). הדוח השנתי של יחידים מוגש עד 30 באפריל, למי שחייב בהגשה. מקור ↗

ירושה

מי מטפל העירייה (תעודת יורשים ומס ירושה), בית המשפט המחוזי (הצהרת קבלה) וסוכנות הרישום. בבולגריה אין הליך ירושה נוטריוני.

מועדים הצהרת מס ירושה בתוך 6 חודשים מהפטירה, וליורש בחו״ל 6 חודשים מהיום שנודע לו (סעיף 32 לחוק המסים המקומיים); המס משולם בתוך חודשיים מהודעת השומה. לקבלת הירושה אין מועד קבוע, אבל צד מעוניין יכול לבקש מבית המשפט לקבוע מועד (סעיף 51).

1. מוציאים תעודת יורשים (удостоверение за наследници) מהעירייה.
2. מקבלים את הירושה במפורש, בהצהרה בכתב לבית המשפט המחוזי שנרשמת במרשם מיוחד (סעיף 49(1) לחוק הירושה), או במשתמע (סעיף 49(2)).
3. מגישים הצהרת מס ירושה לעירייה: של מקום המגורים האחרון של המוריש, ואם המוריש היה זר, לעירייה שבה נמצא הנכס.
4. רושמים את הבעלות בסוכנות הרישום (Registry Agency).
5. בקרקע: זר רשאי לרשת קרקע על פי דין. בקרקע חקלאית ויער, זר שירש ואינו עומד בתנאי הרכישה צריך להעביר את הבעלות בתוך שלוש שנים.

מס בן זוג וקרובים בקו ישר (ילדים, נכדים, הורים) פטורים. אחים וילדיהם: 0.4% עד 0.8%; אחרים: 3.3% עד 6.6%, לפי החלטת העירייה. לפי המקור, המס חל רק על החלק שמעל 250,000 לב (כ-127,823 אירו) לכל יורש; בדקו מול העירייה.

מסמכים מישראל

• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי ותעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום לבולגרית (הדרישה המדויקת והצורך בהכרה בצו לא אושרו; בדקו מול עורך דין בבולגריה)
• מסמכים שמוכיחים קרבה
• שטר הבעלות על הנכס

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ · למדריך

מכירה

הרווח (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה) בניכוי ניכוי סטטוטורי של 10% ממוסה אצל תושב חוץ במס סופי של 10%, כ-9% מהרווח. הפטורים (דירה אחת שהוחזקה מעל 3 שנים, עד שני נכסים שהוחזקו מעל 5 שנים) חלים לפי PwC על תושבי בולגריה ותושבי האיחוד וה-EEA, ולכן תושב ישראל ככל הנראה אינו זכאי להם. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון עם זיכוי על המס הבולגרי.

מקור 1 ↗ · למדריך

לוח השנה של בעל הנכס

• מס רכוש (property tax) · משתנה לפי מחוז; בג׳ורג׳יה, למשל, מועד ברירת המחדל הוא 20 בדצמבר, וחלק מהמחוזים קובעים מועד מוקדם יותר או שני תשלומים
  המס נקבע ונגבה ברמת המחוז והרשות המקומית, ולא ברמה הפדרלית. בדקו את המועדים ואת מספר התשלומים באתר גובה המס של המחוז שבו נמצא הנכס. מקור ↗
• דוח מס פדרלי 1040-NR · 15 ביוני; 15 באפריל אם יש לכם שכר בארה״ב שחל עליו ניכוי במקור
  בלי בחירה מיוחדת נוכה 30% מהשכירות ברוטו. בחירה לפי סעיף 871(d) מצורפת לדוח, מאפשרת מיסוי על ההכנסה נטו אחרי הוצאות ופחת (מדווחים ב-Schedule E), וממשיכה לחול בשנים הבאות. מקור ↗
• טופס W-8ECI למנהל הנכס · לפני תחילת הגבייה, ובכל שינוי בפרטים
  מי שבחר במיסוי נטו מוסר את הטופס לגורם שגובה את השכירות ומצרף את הבחירה או הצהרת כוונה. בלי טופס תקין, מנהל הנכס עשוי לנכות 30% מהשכירות ברוטו. מקור ↗
• דוח מס מדינתי · לפי כללי המדינה שבה נמצא הנכס
  במדינות שגובות מס הכנסה, תושב חוץ עם הכנסה מנכס במדינה עשוי להיות חייב בדוח מדינתי; ניו יורק היא דוגמה. בדקו את הכללים של המדינה שלכם. מקור ↗

ירושה

מי מטפל בית משפט ה-probate במדינה שבה נמצא הנכס, מנהל עיזבון ורשות המסים הפדרלית (IRS).

מועדים טופס 706-NA: בתוך 9 חודשים מהפטירה; אפשר לבקש הארכה בטופס 4768.

1. פותחים הליך probate נלווה (ancillary probate) בבית המשפט של המדינה שבה נמצא הנכס; דין אותה מדינה חל על ההליך.
2. ממנים מנהל עיזבון (executor) לפי דרישות המדינה.
3. אם הנכסים האמריקאיים של המנוח עולים על 60,000 דולר, המנהל מגיש טופס 706-NA ל-IRS.
4. מקבלים מ-IRS תעודת העברה (transfer certificate), שנדרשת להעברת נכס של מנוח תושב חוץ, אלא אם הנכס מנוהל בידי מנהל עיזבון שמונה בארה״ב.
5. מעבירים את הבעלות לפי כללי המדינה ורושמים את השטר במחוז.

מס מס עיזבון פדרלי על נכסים אמריקאיים של תושב חוץ: זיכוי של 13,000 דולר, ששווה לפטור של 60,000 דולר בלבד, ושיעורים עד 40% (על סכומים מעל מיליון דולר). אין אמנת מס עיזבון בין ישראל לארה״ב. מס עיזבון או ירושה של מדינות מסוימות לא נבדק; בדקו לפי המדינה.

מסמכים מישראל

• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום לאנגלית
• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום לאנגלית (הדרישות משתנות בין מדינות ובתי משפט)
• הצוואה, אם יש
• שטר הבעלות (deed) ומסמכי ה-LLC, אם הנכס מוחזק דרך חברה

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ מקור 4 ↗ · למדריך

מכירה

FIRPTA: הקונה מנכה במקור 15% מסכום המכירה (amount realized, כולל התחייבויות שהקונה נטל), גם כשאין רווח. כשהקונה רוכש את הנכס למגורים: 0% עד 300,000 דולר ו-10% עד מיליון דולר, בתנאים. אפשר לבקש הקטנת ניכוי בטופס 8288-B. המוכר מדווח על המכירה ב-1040-NR של שנת המכירה ומקבל החזר על ההפרש. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון עם זיכוי על המס הסופי בארה״ב.

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ · למדריך

לוח השנה של בעל הנכס

• IMU: מקדמה · עד 16 ביוני
  מחצית מהמס העירוני השנתי לפי שיעורי השנה הקודמת, או המס כולו בתשלום אחד. נכס של תושב חוץ אינו דירת המגורים העיקרית שלו, ולכן חל השיעור הרגיל (בסיס 0.86%, שהעירייה רשאית לשנות). התשלום בטופס F24 או בשובר דואר. מקור ↗
• IMU: יתרה · עד 16 בדצמבר
  היתרה לפי השיעורים שהעירייה פרסמה עד 28 באוקטובר. מקור ↗
• TARI, מס פינוי אשפה · לפי הודעת העירייה
  מס עירוני נפרד מ-IMU; השיעורים והמועדים נקבעים בכל עירייה. מקור ↗
• תשלום יתרת מס ההכנסה ומקדמות · 30 ביוני (יתרה ומקדמה ראשונה); 30 בנובמבר (מקדמה שנייה)
  תשלומי מס ההכנסה השנתי (IRPEF או cedolare secca) של מי שמגיש דוח באיטליה. מקור ↗
• דוח מס שנתי (Redditi PF) · עד 31 באוקטובר
  דיווח על הכנסות מאיטליה, כולל שכירות. שכירות ממוסה ב-IRPEF לפי מדרגות, או בבחירה ב-cedolare secca: 21%, ו-10% בחוזי canone concordato בערים שנקבעו. אם תושב חוץ רשאי לבחור ב-cedolare secca לא אושר במקור רשמי; בדקו מול רואה חשבון איטלקי. מקור ↗

ירושה

מי מטפל Agenzia delle Entrate (הצהרת הירושה והמס), ו-notaio לפעולות במקרקעין.

מועדים הצהרת הירושה בתוך 12 חודשים מהפטירה; הגשה מאוחרת גוררת קנס אבל אינה פוסלת את ההצהרה. מ-2025 משלמים את מס הירושה בתוך 90 יום ממועד ההגשה האחרון. הזכות לקבל את הירושה מתיישנת 10 שנים אחרי הפטירה (סעיף 480 לקוד האזרחי).

1. מוציאים codice fiscale ליורשים, אם אין להם.
2. מגישים ל-Agenzia delle Entrate את הצהרת הירושה (dichiarazione di successione).
3. מחשבים בעצמכם את מס הירושה, מס המשכנתאות (ipotecaria) ומס הקדסטר (catastale) ומשלמים אותם.
4. מקבלים את הירושה, במפורש או במשתמע; לקבלה מפורשת ולמכירה בהמשך פונים ל-notaio.

מס מס ירושה: 4% מעל מיליון אירו לכל יורש לבן זוג, ילדים והורים; 6% מעל 100,000 אירו לאחים; 6% בלי פטור לקרובים עד דרגה רביעית; 8% לאחרים. בנוסף מס משכנתאות 2% ומס קדסטר 1% על הערך הקדסטרי (200 אירו כל אחד בהקלה לדירה ראשונה). מס של 1,000 אירו ומעלה אפשר לשלם בתשלומים: 20% מראש ואחר כך 8 תשלומים רבעוניים (12 מעל 20,000 אירו).

מסמכים מישראל

• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום לאיטלקית
• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום לאיטלקית (בדקו מול ה-notaio אילו מסמכים נוספים נדרשים)
• codice fiscale לכל יורש
• מסמכי הנכס ונתוני הקדסטר

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ מקור 4 ↗

מכירה

רווח ממכירת נכס חייב במס רק אם הנכס נמכר בתוך 5 שנים מהרכישה או מהבנייה; נכס שהתקבל בירושה ודירה ששימשה רוב התקופה כמגורים עיקריים מוחרגים (בנכס שעבר עבודות Superbonus התקופה 10 שנים). המוכר יכול לבקש מה-notaio להחיל מס חלופי של 26% במעמד החתימה, במקום מס הכנסה רגיל. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון עם זיכוי על המס האיטלקי.

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗

לוח השנה של בעל הנכס

• IMI: תשלום ראשון · עד 31 במאי
  מס עירוני שנתי. עד 100 אירו: תשלום אחד במאי. 100 עד 500 אירו: מאי ונובמבר. מעל 500 אירו: מאי, אוגוסט ונובמבר. תמיד אפשר לשלם הכול במאי; אי-תשלום של תשלום אחד מקדים את כל היתרה. מקור ↗
• IMI: תשלום אוגוסט · עד 31 באוגוסט (רק כשהמס מעל 500 אירו)
  התשלום השני מתוך שלושה. מקור ↗
• IMI: תשלום נובמבר · עד 30 בנובמבר (כשהמס מעל 100 אירו)
  התשלום האחרון של IMI לשנה. מקור ↗
• AIMI, מס נוסף על נדל״ן בשווי גבוה · ספטמבר
  ליחיד יש ניכוי של 600,000 אירו (1,200,000 לזוג בהגשה משותפת). מעליו: 0.7% עד מיליון אירו, 1% עד 2 מיליון ו-1.5% מעל. תשלום אחד. מקור ↗
• דוח מס שנתי (Modelo 3, נספח F) · 1 באפריל עד 30 ביוני; התשלום עד 31 באוגוסט
  שכירות למגורים של תושב חוץ ממוסה ב-25% (סעיף 72 לחוק IRS); האפשרות לבחור במדרגות שמורה לתושבי האיחוד וה-EEA. שיעור של 10% על שכירות עד 2,300 אירו לחודש חל עד סוף 2029; אם הוא חל על תושבי חוץ לא אושר. מקור ↗
• התראות אלקטרוניות במקום נציג מס · שוטף; ביטול ההרשמה תקף רק אחרי מינוי נציג
  תושב מחוץ לאיחוד, כמו תושב ישראל, פטור ממינוי נציג מס (representante fiscal) אם נרשם להתראות אלקטרוניות ב-Portal das Finanças או ב-ViaCTT. מקור ↗

ירושה

מי מטפל נוטריון או Balcão das Heranças (IRN), ורשות המסים (AT).

מועדים ה-participação מוגשת עד סוף החודש השלישי שאחרי חודש הפטירה; אפשר לבקש הארכה של עד 60 יום מסיבה מוצדקת (סעיף 26 לקוד מס הבולים).

1. מוציאים NIF פורטוגלי לכל יורש.
2. ראש העיזבון (cabeça-de-casal) מגיש ל-Finanças הודעה על הפטירה (participação, Modelo 1).
3. עושים הסדר יורשים (habilitação de herdeiros) אצל נוטריון או ב-Balcão das Heranças של IRN, ואפשר באותו מקום גם חלוקה ורישום.
4. רושמים את הנכס על שם היורשים במרשם המקרקעין (registo predial).

מס אין מס ירושה במובן הרגיל, אבל ירושה חייבת במס בולים (Imposto do Selo) של 10%. בן זוג, בן זוג לפי עובדה, צאצאים והורים פטורים. עלות הסדר יורשים עם חלוקה ורישום ב-Balcão das Heranças: כ-425 אירו.

מסמכים מישראל

• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום לפורטוגזית
• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום (בדקו מול הנוטריון)
• מסמכים שמוכיחים קרבה
• NIF לכל יורש

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ מקור 4 ↗

מכירה

מאז 2023 תושב חוץ ממוסה על 50% בלבד מהרווח, לפי מדרגות מס של 12.5% עד 48% (2026) שנקבעות לפי ההכנסה העולמית שלו; שיעור 28% הקבוע הישן אינו חל. צו 97/2026 פוטר רווח ממכירות בין 2026 ל-2029 אם התמורה מושקעת בנכס שמושכר עד 2,300 אירו לחודש; אם הפטור חל על תושבי חוץ לא אושר. בישראל המכירה חייבת במס רווח הון עם זיכוי על המס הפורטוגלי.

מקור 1 ↗

לוח השנה של בעל הנכס

• מס נדל״ן: הודעת שומה ותשלום · הרשות שולחת הודעת שומה עד 1 ביולי; משלמים בתוך 60 יום מקבלתה
  מס עירוני של עד 1.5% משכר המינימום לכל מ״ר. פטור על 60 מ״ר בדירה ו-120 מ״ר בבית; הפטור נשלל בנכס שגדול פי 5 מהשטחים האלה או שמשמש להפקת הכנסה. מקור ↗
• שכירות דרך סוכן מס · שוטף, בכל תשלום שכירות
  תושב חוץ רשאי להשכיר נכס רק דרך יזם יחיד (FOP) או חברה תושבי אוקראינה שפועלים כסוכן מס לפי חוזה כתוב. מ-23 באוקטובר 2026 מס ההכנסה על שכירות של יחידים ירד מ-18% ל-5% (חוקים 4903-IX ו-5025-IX), בתוספת היטל צבאי של 5%. אם השיעור החדש חל על תושבי חוץ לא אושר. מקור ↗

ירושה

מי מטפל נוטריון באוקראינה.

מועדים 6 חודשים מיום הפטירה לקבלת הירושה בבקשה לנוטריון (סעיפים 1269-1270 לקוד האזרחי); מי שלא הגיש נחשב כמי שלא קיבל (סעיף 1272). בתי המשפט חלוקים אם החלטת הממשלה 164/2022 בתקופת המשטר הצבאי מאריכה את התקופה; לפי פרשנות, בית המשפט העליון קבע ב-1 באפריל 2026 שהיא אינה מושעית.

1. מגישים לנוטריון במקום פתיחת הירושה בקשה לקבל את הירושה.
2. מגישים את המסמכים מישראל עם אפוסטיל ותרגום מאומת לאוקראינית.
3. משלמים את מס ההכנסה על הירושה לפני שהנוטריון מנפיק תעודת זכות ירושה.
4. רושמים את הזכות במרשם הממלכתי של זכויות במקרקעין.

מס אין מס ירושה נפרד; הירושה חייבת במס הכנסה. בין תושבי אוקראינה: 0% לקרובים מדרגה ראשונה ו-5% לאחרים. ירושה ממוריש תושב אוקראינה ליורש תושב חוץ: 18% ועוד היטל צבאי של 5%, בלי קשר לקרבה. כשגם המוריש וגם היורש תושבי חוץ, למשל ישראלים, המצב לא אושר; בדקו מול נוטריון.

מסמכים מישראל

• תעודת פטירה, עם אפוסטיל ותרגום מאומת לאוקראינית
• צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום מאומת (הדרישה המדויקת לא אושרה; בדקו מול הנוטריון)
• מסמכים שמוכיחים קרבה
• מסמכי הבעלות על הנכס

מקור 1 ↗ מקור 2 ↗ מקור 3 ↗ מקור 4 ↗

מכירה

המכירה הראשונה בשנה קלנדרית של נכס שהוחזק מעל 3 שנים פטורה (בנכס שהתקבל בירושה תנאי 3 השנים אינו חל). במכירות נוספות תושב חוץ משלם 18% ועוד היטל צבאי של 5%, לפני האימות אצל הנוטריון. לפי PwC, רשות המסים עשויה לסרב להחיל את הפטור על תושבי חוץ.

מקור 1 ↗