בקצרה
יחיד שמוכר דירה, בית או קרקע ברומניה משלם מס של 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק יותר, לפי סעיף 111 לקוד המס. המס מחושב על השווי כולו ולא על הרווח, הנוטריון גובה אותו ביום החתימה, ומאז 2023 אין רף פטור. תושב ישראל מדווח בנוסף על הרווח בישראל, ומקבל זיכוי על המס ששילם ברומניה מכוח אמנת המס.
הנקודות החשובות
- 1שיעור המס הוא 3% מהשווי לנכס שהוחזק עד שלוש שנים, ו-1% לנכס שהוחזק יותר משלוש שנים.
- 2המס מחושב על השווי ולא על הרווח, ולכן הוא משולם גם במכירה בהפסד.
- 3רף הפטור של 450,000 לֵיי בוטל, ומאז 2023 המס חל על מלוא השווי, גם בין קרובי משפחה.
- 4הבסיס הוא המחיר המוצהר, אבל לא פחות מערך המינימום בסקר לשכת הנוטריונים.
- 5בישראל השיעור הכללי הוא 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס.
כדאי לחשוב על מס המכירה כבר ביום הקנייה. תקופת ההחזקה, אופן הרישום והתאריך שייחשב ״יום הרכישה״ נקבעים בתחילת הדרך, והם שיקבעו כמה תשלמו ביום שתמכרו.
ישראלים מופתעים בדרך כלל מנקודה אחת: ברומניה המס במכירת נכס של יחיד אינו מס על הרווח, אלא אחוז קטן מהשווי כולו. במדריך נסביר את הכלל, את הבסיס, את המקרים המיוחדים, ואת השכבה הישראלית.
כמה מס משלם יחיד שמוכר נכס ברומניה?
3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אם החזיק בו יותר משלוש שנים. הכלל קבוע בסעיף 111 לקוד המס הרומני (חוק 227/2015), נכון לשנת 2026, והוא חל באותה מידה על דירות, בתים וקרקעות.
| תקופת החזקה | שיעור המס | מכירה ב-200,000 אירו |
|---|---|---|
| עד שלוש שנים | 3% משווי העסקה | 6,000 אירו |
| יותר משלוש שנים | 1% משווי העסקה | 2,000 אירו |
ההפרש בין המדרגות הוא פי שלושה, ולכן תאריך הרכישה הוא נתון שכדאי לתעד ולשמור. ועוד שינוי שרבים לא שמו לב אליו: עד סוף 2022 היה רף פטור של 450,000 לֵיי. הוא בוטל, ומאז 2023 המס חל על מלוא השווי מהלֵיי הראשון. גם מכירה בין קרובי משפחה אינה פטורה.
המס מחושב על השווי ולא על הרווח, ולכן הוא משולם גם במכירה בהפסד.
איך נספרות שלוש השנים?
מיום הרכישה ועד יום המכירה. לפי כללי הנוטריונים יש כמה מקרים מיוחדים:
- נכס שהתקבל בירושה: הספירה מתחילה ביום פטירת המוריש, לא ביום הוצאת תעודת הירושה.
- בנייה שלא הושלמה: הספירה מתחילה ביום רכישת הקרקע.
- בעלות משותפת שנרכשה בתאריכים שונים: כל חלק נבחן בנפרד, כך שייתכן שילוב של 1% ו-3% באותה עסקה.
כשקונים מיזם, הנכס עובר בדרך כלל על שמכם בחוזה הסופי, אחרי השלמת הבנייה, ולא בחוזה המוקדם. ודאו עם עורך הדין איזה תאריך ייחשב יום הרכישה בעסקה שלכם, כי ממנו נספרות שלוש השנים.
על איזה סכום מחושב המס?
על השווי שהצדדים הצהירו עליו בחוזה, אבל לא פחות מרצפה. אם השווי המוצהר נמוך מערך המינימום בסקר השוק של לשכת הנוטריונים (grila notarială), המס מחושב לפי הסקר.
אין ניכויים שמקטינים את הבסיס. הסכומים הבאים אינם מורידים את המס:
- יתרת משכנתא שנותרה על הנכס.
- עמלת תיווך ששילמתם.
- עלויות שיפוץ.
- המחיר ששילמתם ברכישה.
ריהוט ומכשירי חשמל יכולים לצאת מהבסיס, אם הם מתומחרים בנפרד ומוצגים כמיטלטלין.
מי גובה את המס, ומה צריך מוכר זר?
הנוטריון. את המס לא משלמים בדוח שנתי: הנוטריון מחשב אותו, גובה אותו ביום החתימה על החוזה הסופי ומעביר אותו למדינה עד ה-25 בחודש שאחרי, לפי כללי רשות המסים הרומנית (ANAF). תושבי חוץ ממוסים על נכס ברומניה בדיוק כמו תושבי רומניה.
למוכר שגר בישראל יש שתי דרישות מעשיות:
- מספר זיהוי לצורכי מס (NIF): מי שאין לו מספר זיהוי רומני מקבל אותו מרשות המסים.
- נוכחות או ייפוי כוח: חתימה נוטריונית ברומניה אינה נעשית מרחוק, אבל מיופה כוח יכול לחתום בשמכם בפני הנוטריון.
יש מסים נוספים ברומניה על המכירה?
במכירה רגילה של נכס פרטי, לא. אין דמי ביטוח לאומי או בריאות (CAS ו-CASS) ואין מס רווח נפרד: המס שהנוטריון גובה הוא החבות היחידה ברומניה. שני חריגים כדאי להכיר:
- קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי (extravilan) שנמכרת בתוך שמונה שנים מהרכישה עלולה לשאת מס מיוחד נוסף.
- מי שקונה ומוכר נכסים כעיסוק עלול להיחשב כמי שמנהל פעילות עסקית, עם כללי מיסוי אחרים. זו שאלה ליועץ מס.
מה מדווחים בישראל על מכירת נכס ברומניה?
את הרווח. תושב ישראל ממוסה בישראל על הכנסותיו בכל העולם, כולל רווח ממכירת נכס ברומניה. לפי רשות המסים בישראל, השיעור הכללי הוא 25% על הרווח הריאלי, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה אחרי הצמדה. בהכנסות גבוהות עשוי לחול גם מס יסף. על המס ששולם ברומניה מקבלים זיכוי, מכוח אמנת המס בין ישראל לרומניה שנחתמה ב-1997.
| נושא | רומניה | ישראל |
|---|---|---|
| בסיס המס | כל שווי העסקה | הרווח הריאלי בלבד |
| שיעור | 3% או 1% | 25% |
| מי גובה | הנוטריון, ביום החתימה | דיווח שלכם לרשות המסים |
| זיכוי | לא רלוונטי | על המס ששולם ברומניה |
ההיגיון של שתי המערכות הפוך: ברומניה שיעור נמוך על כל השווי, בישראל שיעור גבוה על הרווח בלבד. החבות הסופית תלויה בנתונים שלכם, ולכן כדאי לחשב אותה עם יועץ מס לפני שמחליטים על מועד המכירה.
לפני שמוכרים: איך אנחנו מכינים את המכירה
אנחנו בודקים את תאריך הרכישה הקובע ואת אופן הרישום, מחשבים מראש את המס הרומני לפי המחיר והגריד, ומוודאים שיש NIF ושייפוי הכוח מוכן אם אינכם מגיעים. את החישוב הישראלי אנחנו מתאמים עם יועץ המס שלכם. החתימה, גביית המס והרישום נעשים בידי נוטריון ציבורי ברומניה, בליווי עורך דין בעל רישיון מקומי.
המידע נכון לשנת 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. שיעורי המס ברומניה ובישראל עשויים להשתנות. לפני מכירה או רכישה כדאי להתייעץ עם יועץ מס שבקיא בדין של שתי המדינות.
שאלות נפוצות
יש מס רווח הון במכירת נכס ברומניה?
לא במובן הישראלי. יחיד משלם מס על שווי העסקה כולו: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים ו-1% אחר כך. אין חישוב של רווח, ולכן המס משולם גם במכירה בהפסד.
מי משלם את מס המכירה ברומניה, הקונה או המוכר?
המוכר. הנוטריון מחשב את המס, גובה אותו ביום החתימה על החוזה הסופי ומעביר אותו לרשות המסים, כך שאין צורך בדוח שנתי נפרד ברומניה על המכירה.
רף הפטור של 450,000 לֵיי עדיין קיים?
לא. הוא בוטל החל מ-2023, והמס חל היום על מלוא שווי העסקה, כולל במכירה בין קרובי משפחה.
מה קורה כשמוכרים נכס שהתקבל בירושה?
תקופת ההחזקה נספרת מיום פטירת המוריש. אם עברו מאז יותר משלוש שנים, השיעור הוא 1%.
אשלם מס גם בישראל?
תושב ישראל מדווח על הרווח הריאלי ומשלם עליו 25%, בניכוי זיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס. החבות הסופית תלויה בנתונים שלכם, וכדאי לחשב אותה עם יועץ מס.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.