בקצרה
ברומניה כל זר רשאי לרשום על שמו בניין, בית או דירה; ההבדלים בין הדרכונים נוגעים רק לקרקע. אזרחי רומניה, האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי מחזיקים בקרקע כמו רומנים, אזרח שווייץ רק אם הוא תושב רומניה, ושאר האזרחויות מחזיקות בקרקע בזכות Superficie או דרך חברה רומנית. קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבנוי כפופה בנוסף לחוק 17/2014.
הנקודות החשובות
- 1לפי סעיף 44(2) לחוקה וחוק 312/2005, המגבלה על זרים חלה על קרקע בלבד, לא על בניינים.
- 2אזרחי רומניה, האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי רוכשים קרקע כמו רומנים, גם אם אינם גרים ברומניה.
- 3ישראלים, בריטים, אמריקאים, קנדים, אוסטרלים ואזרחי המפרץ רושמים את הבית על שמם ואת הקרקע בזכות Superficie או דרך חברה רומנית.
- 4אזרח מולדובה מחזיק בקרקע ישירות רק מיום שבועת האזרחות הרומנית, לא מיום הגשת הבקשה.
- 5לאף אזרחות אין ברומניה מסלול של תושבות תמורת נכס.
השאלה ״מותר לי לקנות ברומניה?״ נשמעת פשוטה, אבל יש לה שלוש תשובות שונות: אחת לבניין, אחת לקרקע שהבניין עומד עליה, ואחת לקרקע חקלאית. הדרכון שבידכם קובע רק את השתיים האחרונות.
במדריך הזה ריכזנו את ההשוואה בין האזרחויות שאנחנו פוגשים בעסקאות ברומניה. על זכות ה-Superficie עצמה, על מה שדרכון רומני משנה ועל קרקע חקלאית פירטנו במדריכים נפרדים, ולכן כאן נתמקד בשאלה מי מקבל מה ועל איזה בסיס.
מה בעצם משתנה לפי הדרכון?
רק הקרקע. סעיף 44(2) לחוקה הרומנית מבטיח את הקניין הפרטי בלי קשר לזהות הבעלים, ומגביל זרים רק בכל הנוגע לקרקעות. גם חוק 312/2005, שמסדיר רכישת קרקע בידי זרים, חל לפי סעיף 1(1) שלו על קרקע בלבד.
- הבניין (דירה, בית, וילה): כל אזרחות רשאית לרשום אותו על שמה.
- הקרקע בתוך תחום הבינוי (intravilan): פתוחה לאזרחי רומניה, האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי. מי שמחוץ להם יכול לקנות קרקע רק מכוח אמנת הדדיות בין המדינות, ולפי המקור לא אותרו אמנות כאלה לאזרחויות שבטבלה.
- קרקע חקלאית מחוץ לתחום הבינוי (extravilan): בנוסף לכל האמור, חל עליה חוק 17/2014, עם זכויות קדימה ותנאים לקונה.
אזרחי רומניה, האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי רוכשים קרקע כמו רומנים, גם אם אינם גרים ברומניה.
הטבלה: מה כל דרכון יכול לרשום על שמו?
| דרכון | בניין | קרקע בתוך תחום הבינוי | קרקע חקלאית מחוץ לתחום | הבסיס המשפטי העיקרי |
|---|---|---|---|---|
| רומני, כולל אזרחות כפולה | כן | כן | כן, לפי כללי חוק 17/2014 | חוקה, סעיף 44; חוק 312/2005, סעיף 1(1) |
| האיחוד האירופי או האזור הכלכלי האירופי | כן | כן, גם בלי לגור ברומניה | כן, לפי כללי חוק 17/2014 | חוק 312/2005, סעיפים 2(a), 3, 4 ו-9 |
| שווייץ | כן | רק לתושב רומניה; אחרת Superficie או חברה | בתנאים | חוק 312/2005, סעיף 6; הסכם חופש התנועה בין האיחוד לשווייץ |
| בריטניה (אחרי הברקזיט) | כן | לא; Superficie או חברה | לא | הסכם הסחר בין האיחוד לבריטניה, נספח 19 |
| ישראל, בלי דרכון אירופי | כן | לא; Superficie או חברה | לא | חוק 312/2005, סעיף 6; אין אמנת הדדיות |
| ארה״ב, קנדה, אוסטרליה | כן | לא; Superficie או חברה | לא | כמו ישראל |
| מולדובה, בלי אזרחות רומנית | כן | לא עד שבועת האזרחות; עד אז Superficie או חברה | לא עד השבועה | חוק 312/2005; הקוד האזרחי, סעיפים 693-699 |
| אוקראינה, כולל הגנה זמנית | כן | לא; Superficie או חברה | לא | כמו ישראל; ההגנה הזמנית אינה אזרחות |
| רוסיה, בלארוס | כן | לא; Superficie, או חברה בכפוף לסנקציות | לא | חוק 312/2005; תקנות האיחוד 833/2014 ו-765/2006 |
| מדינות המפרץ (אמירויות, סעודיה, קטאר) | כן | לא; Superficie או חברה | לא | כמו ישראל |
| כל אזרחות, דרך חברה רומנית (SRL) | כן, על שם החברה | כן, על שם החברה | רק אם החברה עומדת בתנאי חוק 17/2014 | הקוד האזרחי, סעיף 225 |
הביטוי Superficie או חברה בטבלה פירושו שהבית נרשם על שמכם והקרקע מגיעה אליכם בזכות קניינית רשומה, או שהכול נרשם על שם חברה רומנית שבבעלותכם. שתי הדרכים חוקיות; ההבדלים ביניהן נוגעים למס, לניהול ולמימון.
מה עומד מאחורי כל שורה?
- אזרחי רומניה. האזרחות חלה מיום השבועה, לא מיום הנפקת הדרכון. ישראלי עם אזרחות רומנית קונה בית וקרקע כמו כל רומני.
- אזרחי האיחוד והאזור הכלכלי האירופי. שוויון מלא ברכישת קרקע. מה שלא נובע מהבעלות הוא זכות לגור ברומניה: שהייה מעל 3 חודשים מחייבת עילה אחרת, כמו עבודה או אמצעים מספיקים, ורישום בתוך 3 חודשים.
- שווייץ. לפי חוק 312/2005 שווייץ אינה חלק מהאיחוד או מהאזור הכלכלי. מכוח הסכם חופש התנועה, אזרח שווייץ שיש לו זכות תושבות ומקום מגורים עיקרי ברומניה רוכש כמו רומני; מי שאינו תושב משתמש ב-Superficie או בחברה.
- בריטניה. הבריטים איבדו את זכויות הקרקע של אזרחי האיחוד בסוף תקופת המעבר, 31 בדצמבר 2020. הסכם הסחר בין האיחוד לבריטניה שומר על הכלל הרומני שדורש אמנת הדדיות, ואמנה כזו אין.
- ישראל, ארה״ב, קנדה, אוסטרליה ומדינות המפרץ. אזרחי מדינות שלישיות בלי אמנת הדדיות. דרכון שני של מדינה באיחוד, למשל אירי או רומני, מעביר את הקונה לשורה האירופית.
- מולדובה. אזרחות רומנית שניתנה או הושבה נכנסת לתוקף ביום השבועה. אם הרכישה קורית לפני כן, כדאי לבנות אותה כך שאפשר יהיה להסדיר את הקרקע אחר כך.
- אוקראינה. ההגנה הזמנית של האיחוד האירופי הוארכה עד 4 במרץ 2028 (החלטת הביצוע של המועצה 2026/1912). היא זכות שהייה בלבד, ואינה משנה את כללי הקרקע.
- רוסיה ובלארוס. לא הסנקציות ולא החוק הרומני אוסרים לקנות בית. אבל תקנות האיחוד מגבילות פיקדונות לתקרה של 100,000 אירו בכל בנק, ומגבילות שירותי תשלום, כסף אלקטרוני וקריפטו, למי שאין לו אזרחות או היתר תושבות באיחוד, באזור הכלכלי או בשווייץ. זה משפיע בעיקר על הדרך שבה משלמים את המחיר.
חברה רומנית (SRL): האם היא פותרת את שאלת הדרכון?
לגבי קרקע בתוך תחום הבינוי, כן. לפי סעיף 225 לקוד האזרחי, חברה שמושבה ברומניה היא אישיות משפטית רומנית, והיא רשאית להחזיק בקרקע בלי קשר לאזרחות בעלי המניות.
המחיר הוא שינוי במה שבבעלותכם: אתם מחזיקים במניות, לא בבית. על החברה חלות חובות של דיני החברות, הנהלת חשבונות ומס, וכל אלה נמשכים כל עוד היא קיימת. בקרקע חקלאית מחוץ לתחום הבינוי, חברה נדרשת לעמוד בנוסף בתנאי חוק 17/2014, ופירטנו אותם במדריך על קרקע לזרים. ההשוואה בין רכישה פרטית לרכישה דרך חברה מופיעה במדריך נפרד.
מה עוד משתנה לפי הדרכון: כניסה, מסמכים ואמנת מס
הקרקע היא לא ההבדל היחיד. הדרכון קובע גם אם תצטרכו אשרה כדי להגיע לחתימה, איך יאומתו מסמכים מהמדינה שלכם, והאם יש אמנה למניעת כפל מס. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026.
| דרכון | כניסה לרומניה | אימות מסמכים | אמנת מס עם רומניה |
|---|---|---|---|
| האיחוד, האזור הכלכלי, שווייץ | חופש תנועה | אפוסטיל | יש עם רוב המדינות; שווייץ מ-1994 |
| בריטניה | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אפוסטיל | אמנה חדשה מ-2026 |
| ישראל | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אפוסטיל | יש, מ-1999 |
| ארה״ב, קנדה, אוסטרליה | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אפוסטיל (קנדה הצטרפה לאמנה ב-11 בינואר 2024) | יש |
| מולדובה | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אפוסטיל | יש, מ-1997 |
| אוקראינה | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אפוסטיל | יש, מ-1998 |
| רוסיה, בלארוס | נדרשת אשרה | אפוסטיל; הנוהג בפועל לא נבדק | מושעית מאז 2024 |
| איחוד האמירויות | בלי אשרה, 90 ימים מתוך 180 | אימות קונסולרי | יש |
| סעודיה, קטאר | נדרשת אשרת שנגן | סעודיה: אפוסטיל; קטאר: אימות קונסולרי | יש |
למי שאינו יכול להגיע, ייפוי כוח נוטריוני מאפשר לסגור עסקה בלי נסיעה, ואז שאלת האשרה פחות דחופה. שאלת אימות המסמכים, לעומת זאת, חלה על כל מסמך זר שמוגש לנוטריון ברומניה.
מה שום דרכון לא נותן?
תושבות. בחוק הרומני אין מסלול של תושבות תמורת רכישת נכס, לאף אזרחות. צו החירום 194/2002 מונה את מטרות השהייה הארוכה, כמו עבודה, לימודים, משפחה או פעילות עסקית, והבעלות על בית אינה אחת מהן. את ההבדל בין NIF ל-CNP ואת מסלולי השהייה פירטנו במדריך נפרד.
המסלול העסקי היחיד שקשור להשקעה מבוסס על חברה: תוכנית עסקית מאושרת ולפחות 100,000 אירו כשותף בחברת SRL, בחשבון בבנק רומני. הדרכון גם לא משנה את המחיר, את המע״מ ואת עלויות הנוטריון והרישום.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני שמתחייבים, כדאי לקבוע איזו אזרחות תופיע בחוזה, ואם יש לכם או לבן הזוג דרכון של מדינה באיחוד, לבדוק אם כדאי להשתמש בו כבר עכשיו. אחר כך מחליטים בין Superficie לחברה ומכינים את המסמכים עם האימות המתאים. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבחירת המבנה ובהכנת המסמכים מישראל, והחתימה והרישום ברומניה נעשים בידי נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי.
המדריך הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. כללי כניסה, סנקציות ואמנות מס משתנים, ולפני רכישה כדאי לבדוק אותם מול המקור הרשמי העדכני.
שאלות נפוצות
האם זר יכול לקנות דירה ברומניה על שמו?
כן. ההגבלה על זרים ברומניה חלה רק על קרקע, לפי סעיף 44(2) לחוקה וחוק 312/2005. בניין, בית או דירה אפשר לרשום על שם כל אזרחות.
יש לי דרכון ישראלי ודרכון אירופי. באיזה להשתמש?
אם תרכשו כאזרחי מדינה באיחוד האירופי, תוכלו לרשום גם את הקרקע על שמכם, כמו רומני. ברכישה בדרכון הישראלי בלבד, הקרקע תגיע אליכם בזכות Superficie או דרך חברה רומנית.
אזרח מולדובה שהגיש בקשה לאזרחות רומנית יכול לקנות קרקע?
האזרחות הרומנית נכנסת לתוקף ביום השבועה. עד אז הוא נחשב אזרח מדינה שלישית, ואת הקרקע הוא יכול להחזיק בזכות Superficie או דרך חברה.
האם רוסים יכולים לקנות נכס ברומניה?
כן, הבעלות על בית אינה אסורה, וכללי הקרקע זהים לאלה של אזרחי מדינות שלישיות. הסנקציות של האיחוד מגבילות פיקדונות לתקרה של 100,000 אירו בכל בנק ומגבילות שירותי תשלום מסוימים, וזה משפיע על הדרך לשלם את המחיר.
קניית בית ברומניה נותנת תושבות?
לא, לאף אזרחות. אשרת שהייה ארוכה ניתנת רק למטרות שמופיעות בצו החירום 194/2002, ובעלות על נכס אינה אחת מהן.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.