בקצרה
שכירות למגורים ברומניה מוסדרת בקוד האזרחי, וחלק מההגנות בו גוברות על מה שכתוב בחוזה: שוכר רשאי לצאת מחוזה קצוב בהודעה של 60 יום, ופינוי נעשה ככלל רק על פי פסק דין. המשכיר רושם את החוזה ברשות המסים בטופס C168, והרישום הופך אותו לשטר בר ביצוע לגביית שכירות ולהחזרת הדירה בסוף התקופה. את הפיקדון, החשבונות ופרוטוקול המסירה צריך לסדר בכתב, כי החוק אינו קובע אותם.
הנקודות החשובות
- 1בחוזה לתקופה קצובה השוכר יכול לסיים מוקדם בהודעה של 60 יום לפחות, וסעיף שאוסר זאת נחשב כלא כתוב (סעיף 1825(1) לקוד האזרחי).
- 2פינוי נעשה על פי פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת (סעיף 1831); חוזה נוטריוני או חוזה קצוב רשום מאפשרים למשכיר דרך מהירה בסוף התקופה.
- 3רישום החוזה ב-ANAF בטופס C168 הוא חובה של המשכיר, אבל הוא משנה את מעמד שני הצדדים.
- 4החוק אינו קובע סכום לפיקדון: הסכום, המטבע, מועד ההחזרה והקיזוזים נקבעים בחוזה ובפרוטוקול המסירה.
- 5המשכיר אחראי לתיקונים הנחוצים, והשוכר לתיקונים קטנים משימוש רגיל (סעיפים 1788 ו-1802).
משפחות ישראליות רבות שעוברות לרומניה בוחרות לא לקנות מיד. הן שוכרות לשנה או שנתיים, מכירות את השכונה, את בתי הספר ואת הנסיעות היומיות, ורק אחר כך מחליטות היכן לקנות. זו דרך שקולה להיכנס לשוק זר, אבל היא מתחילה בחוזה שכירות, והחוזה הזה כפוף לכללים שהחוק הרומני קובע בעצמו, לפעמים גם בניגוד למה שנכתב בו.
המדריך עוסק בצד המשפטי של השכירות: מה הקוד האזרחי מבטיח לשוכר, מה המשמעות של רישום החוזה ברשות המסים, ואיך נראית אותה עסקה מהצד של מי שמשכיר. על המס שחל על הכנסה משכירות ועל השכרה לתיירים כתבנו במדריכים נפרדים.
איזה דין חל על חוזה שכירות של דירה או בית ברומניה?
הקוד האזרחי הרומני (חוק 287/2009), בפרק השכירות שבסעיפים 1777 עד 1835. מסעיף 1824 ואילך מופיעים כללים מיוחדים לשכירות של מגורים, ורבים מהם נועדו להגן על השוכר.
המשמעות המעשית: לא כל מה שחתום תקף. ישראלים רגילים לקרוא חוזה כאילו הוא המילה האחרונה, אבל ברומניה סעיף שסותר הגנה שבקוד עלול להיחשב כאילו לא נכתב. לפני ויכוח עם משכיר על סעיף מסוים, כדאי לבדוק אם החוק כבר הכריע בשאלה.
פינוי נעשה על פי פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת (סעיף 1831); חוזה נוטריוני או חוזה קצוב רשום מאפשרים למשכיר דרך מהירה בסוף התקופה.
כמה זמן מראש מודיעים על עזיבה, ומתי המשכיר יכול לסיים את החוזה?
בחוזה לתקופה קצובה אתם רשאים לעזוב לפני הזמן אם נתתם הודעה של 60 יום לפחות. זו הוראה שאי אפשר לוותר עליה מראש. הטבלה מרכזת את המצבים העיקריים:
| מצב | מי מודיע ובאילו תנאים | הודעה מינימלית | סעיף בקוד האזרחי |
|---|---|---|---|
| חוזה קצוב, השוכר יוצא מוקדם | השוכר, בלי צורך בנימוק | 60 יום | 1825(1) |
| חוזה קצוב, המשכיר מסיים מוקדם | המשכיר, רק אם החוזה מתיר זאת לצורכי מגורים שלו או של משפחתו | 60 יום בשכירות חודשית | 1825(2) ו-1824(2) |
| חוזה ללא תקופה, המשכיר מסיים | המשכיר | 60 יום בשכירות חודשית | 1824(2) |
| חוזה ללא תקופה, השוכר מסיים | השוכר | רבע מתקופת התשלום, כשבוע בשכירות חודשית, אלא אם החוזה קובע יותר | 1824(1) |
| תום התקופה הקצובה | אין צורך בהודעה | החוזה מסתיים מעצמו | 1809(1) |
שני מצבים שכדאי להכיר. אם התקופה הסתיימה, נשארתם בדירה והמשכתם לשלם בלי שהמשכיר התנגד, נוצר חוזה חדש באותם תנאים אבל ללא תקופה קצובה (סעיף 1810), ואז חלים כללי ההודעה של חוזה כזה. ושוכר שעמד בהתחייבויותיו נהנה מזכות קדימה בחוזה שכירות חדש על אותה דירה, בתנאים שווים (סעיף 1828).
האם המשכיר יכול לפנות אתכם בלי בית משפט?
ככלל לא. לפי סעיף 1831, פינוי נעשה על פי פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת. החלפת מנעול או הוצאת חפצים בלי הליך אינן דרך שהקוד מכיר בה.
החריג החשוב קשור לסוף התקופה. חוזה שנחתם אצל נוטריון, וגם חוזה לתקופה קצובה שנרשם ברשות המסים, הם שטר בר ביצוע להחזרת הדירה כשהתקופה מסתיימת (סעיף 1809(3)). כלומר, משכיר שמחזיק בחוזה כזה אינו צריך לעבור תביעה רגילה. ההגנה המעשית שלכם היא לדעת בדיוק מתי התקופה נגמרת, ולסגור חידוש או מעבר מבעוד מועד.
חוזה השכירות מחייב גם את הבעלים החדש אם נרשם כהערה בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară, מרשם הזכויות במקרקעין), לפי סעיף 1811. בשכירות ארוכה כדאי לבקש את הרישום הזה כבר בחתימה.
מה נותן רישום החוזה ב-ANAF, ועל מי מוטלת החובה?
על המשכיר. אדם פרטי שמשכיר דירה רושם את החוזה ברשות המסים הרומנית (ANAF) בטופס C168, עם עותק של החוזה. אפשר להגיש בסניף, בדואר או דרך האזור האישי המקוון של הרשות (SPV). גם שינוי בחוזה וגם סיומו נרשמים.
אף שהחובה אינה שלכם, יש לה שלוש השלכות על השוכר:
- גביית חוב שכירות. חוזה פרטי רשום הוא שטר בר ביצוע לדמי השכירות, כמו חוזה נוטריוני (סעיף 1798). משכיר יכול לגבות שכירות שלא שולמה בלי להגיש תביעה.
- החזרת הדירה. בחוזה קצוב רשום, כאמור, המשכיר יכול להשיב לעצמו את הדירה בסוף התקופה בדרך מהירה.
- הוכחת מגורים. לחוזה רשום יש מספר ותאריך רשמיים, וזה מועיל כשצריך להראות לרשות כלשהי היכן אתם גרים.
אם החוזה אמור לשמש בתיק של היתר שהייה, שאלו מראש את רשות ההגירה הרומנית (IGI) איזה סוג חוזה היא מקבלת. בכל מקרה, בקשו מהמשכיר את מספר הרישום ואת האישור.
כמה פיקדון מותר לדרוש, ואיך מבטיחים שיוחזר?
הקוד האזרחי אינו קובע סכום ואינו קובע תקרה לפיקדון. הכול נקבע בחוזה, ולכן מה שלא נכתב יהיה קשה לדרוש ביום העזיבה. אלה הפרטים שצריכים להופיע:
- סכום ומטבע. אם השכירות נקובה באירו, קבעו אם הפיקדון יוחזר באירו או בלאו (ליי, המטבע הרומני), ולפי איזה שער.
- מועד ההחזרה, שנספר מהיום שבו מסרתם את המפתחות.
- רשימה סגורה של קיזוזים: שכירות שלא שולמה, חשבונות פתוחים ונזק שחורג מבלאי רגיל.
- פרוטוקול מסירה (proces-verbal de predare-primire) שחתום בידי שני הצדדים, עם תמונות וקריאות מונים. לפיו ייבחן כל קיזוז.
- תשלום בהעברה בנקאית עם פירוט, ושמירה של כל אישור.
מי מתקן מה, ומה עושים כשהמשכיר לא מגיב?
המשכיר אחראי לכל תיקון שנחוץ כדי שהדירה תישאר ראויה לשימוש לאורך כל החוזה (סעיף 1788(1)). עליכם מוטלים ״תיקוני שוכר״ שנובעים משימוש רגיל, כמו ברז מטפטף, מתג או ידית (סעיפים 1788(2) ו-1802).
- הודיעו למשכיר מיד כשנדרש תיקון (סעיף 1801), ועדיף בכתב.
- משכיר שאינו פועל בזמן: אתם רשאים לתקן בעצמכם ולדרוש ממנו את העלות בתוספת ריבית (סעיף 1788).
- תיקון דחוף שנמשך יותר מ-10 ימים מקטין את השכירות באופן יחסי, ודירה שהפכה לבלתי ראויה מאפשרת לסיים את החוזה (סעיף 1803).
- סכנה חמורה לבריאות במבנה או בדירה מאפשרת לסיים את החוזה גם אם ויתרתם על כך מראש (סעיף 1827).
סעיף 1826 מבטל סעיף שמחייב את השוכר לבטח אצל מבטח שהמשכיר בחר, סעיף שמחייב לשלם מראש על תיקונים שרק המשכיר העריך, וסעיף שמאפשר למשכיר לצמצם שירותים בלי הפחתה מקבילה בשכירות.
חשבונות, אגודת הבעלים ושכירות משנה: מה כדאי לסגור בכתב?
בבניין משותף השוכר משתתף בהוצאות התאורה, החימום והניקיון של השטחים המשותפים, ובהוצאות נוספות שהחוק מטיל עליו (סעיף 1829). בפועל מגיע חשבון אחזקה חודשי מאגודת הבעלים (asociația de proprietari, המקבילה לוועד הבית), ולצדו חשבונות חשמל, גז ואינטרנט, ולעתים גם מים וחימום.
כתבו בחוזה על שם מי רשום כל חוזה ספק, מי משלם את חשבון האגודה ואילו רכיבים בו, למשל קרן התיקונים. שתי האפשרויות, חשבונות על שם המשכיר או העברה על שמכם, עובדות, ובלבד שהחוזה אומר במפורש מה נבחר. ואם תרצו להשכיר חדר לאחר או להעביר את החוזה, נדרשת הסכמה בכתב של המשכיר (סעיף 1833).
כמה עולה לשכור בבוקרשט, ומה צריך להכין לכניסה?
לפי נתוני Anunțul Telefonic ליוני 2026, שפורסמו באתר עיריית בוקרשט, השכירות המבוקשת הממוצעת הייתה כ-350 אירו לסטודיו, 533 אירו לדירת שני חדרים, 751 אירו לשלושה חדרים ו-2,420 אירו לבית או לווילה. אלה מחירים במודעות, לא מחירי עסקאות, והם משתנים בין שכונות.
לעלות הכניסה הוסיפו חודש שכירות ראשון, פיקדון ודמי תיווך אם עובדים עם מתווך. כל עוד אין לכם מספר זהות רומני (CNP), משכירים וחברות שירות עשויים לבקש מספר מס רומני (NIF).
איך נראה אותו חוזה מהצד של המשכיר?
מי ששוכר היום עשוי להשכיר בעצמו בעוד כמה שנים. אותם סעיפים פועלים גם לטובת המשכיר: רישום החוזה ב-ANAF הוא חובתו, והוא שהופך את החוזה לשטר בר ביצוע לגביית שכירות ולהחזרת הדירה בסוף תקופה קצובה. פרוטוקול מסירה מפורט הוא הראיה שלו לנזק. מנגד, משכיר אינו יכול למנוע מהשוכר לעזוב בהודעה של 60 יום, ואינו יכול לסיים חוזה קצוב מוקדם אלא אם החוזה מתיר זאת לצורכי מגורים שלו או של משפחתו.
מה עושים לפני שחותמים?
- בקשו נסח עדכני מפנקס המקרקעין (extras de carte funciară) וודאו שהמשכיר הוא הבעלים ומה רשום על הנכס, למשל משכנתא.
- בבוקרשט, בדקו אם הבניין מופיע ברשימת הבניינים בסיכון סייסמי.
- דרשו חוזה כתוב ברומנית עם תרגום שאתם מבינים, ובדקו את התקופה ואת סעיפי ההודעה מול סעיפים 1824 ו-1825.
- השלימו סעיף פיקדון מלא, חלוקת תיקונים וחשבונות, ופרוטוקול מסירה.
- קבלו התחייבות לרישום ב-ANAF, ובשכירות ארוכה גם לרישום הערה בפנקס המקרקעין.
כשמשפחה ישראלית שוכרת ברומניה כשלב לפני קנייה, כדאי לקרוא את החוזה בעיניים של מי שמתכנן את השנתיים הבאות: מתי מסתיימת התקופה, איך יוצאים ממנה ומה יקרה לפיקדון. אנחנו מלווים משפחות בבדיקת חוזה השכירות ובהכנה לרכישה שאחריו, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הפעולות לפי הדין המקומי, כמו חוזה נוטריוני או רישום בפנקס המקרקעין.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. התנאים שחלים עליכם תלויים בחוזה ובנסיבות, וכדאי שעורך דין עצמאי יעבור על החוזה לפני החתימה.
שאלות נפוצות
אפשר לעזוב חוזה שכירות קצוב ברומניה לפני שהוא מסתיים?
כן. לפי סעיף 1825(1) לקוד האזרחי, שוכר רשאי לסיים חוזה שכירות למגורים לתקופה קצובה בהודעה של 60 יום לפחות. סעיף בחוזה שמבטל את הזכות הזו נחשב כלא כתוב.
מי רושם את חוזה השכירות ב-ANAF?
המשכיר. אדם פרטי שמשכיר דירה מגיש טופס C168 עם עותק של החוזה, בסניף, בדואר או דרך האזור האישי המקוון. כשוכרים, בקשו ממנו את מספר הרישום.
מה גובה הפיקדון המותר בשכירות ברומניה?
החוק אינו קובע סכום או תקרה. הפיקדון נקבע בחוזה, ולכן כדאי לכתוב את הסכום, המטבע, מועד ההחזרה ואילו קיזוזים מותרים, ולחתום על פרוטוקול מסירה עם תמונות וקריאות מונים.
המשכיר יכול להוציא אותי מהדירה בלי בית משפט?
ככלל לא. סעיף 1831 קובע שפינוי נעשה על פי פסק דין, אלא אם החוק קובע אחרת. עם זאת, חוזה נוטריוני או חוזה קצוב שנרשם ב-ANAF הוא שטר בר ביצוע להחזרת הדירה בסוף התקופה.
מה קורה לחוזה השכירות אם הבעלים מוכר את הדירה?
לפי סעיף 1811, החוזה מחייב את הבעלים החדש אם נרשם כהערה בפנקס המקרקעין. בחוזה ארוך כדאי לבקש את הרישום הזה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.