Коротко
Аренда жилья в Румынии регулируется Гражданским кодексом, и некоторые его гарантии имеют приоритет над тем, что написано в договоре: арендатор вправе выйти из срочного договора с уведомлением за 60 дней, а выселение, как правило, производится только по решению суда. Арендодатель регистрирует договор в налоговом органе по форме C168, и регистрация делает его исполнительным документом для взыскания арендной платы и возврата жилья по окончании срока. Залог, счета и акт передачи нужно оформить письменно, потому что закон их не устанавливает.
Главное
- 1В срочном договоре арендатор может расторгнуть его досрочно с уведомлением не менее чем за 60 дней, а условие, запрещающее это, считается ненаписанным (ст. 1825(1) Гражданского кодекса).
- 2Выселение производится по решению суда, если закон не устанавливает иное (ст. 1831); нотариальный договор или зарегистрированный срочный договор дают арендодателю быстрый путь по окончании срока.
- 3Регистрация договора в ANAF по форме C168 - обязанность арендодателя, но она меняет положение обеих сторон.
- 4Закон не устанавливает размер залога: сумма, валюта, срок возврата и удержания определяются договором и актом передачи.
- 5Арендодатель отвечает за необходимый ремонт, а арендатор - за мелкий ремонт, вызванный обычным использованием (ст. 1788 и 1802).
Многие израильские семьи, переезжающие в Румынию, решают не покупать сразу. Они арендуют жильё на год или два, знакомятся с районом, школами и ежедневными поездками и только потом решают, где покупать. Это взвешенный способ выйти на зарубежный рынок, но он начинается с договора аренды, а этот договор подчиняется правилам, которые румынский закон устанавливает сам, иногда даже вопреки тому, что в нём написано.
Руководство посвящено правовой стороне аренды: что Гражданский кодекс гарантирует арендатору, что означает регистрация договора в налоговом органе и как та же сделка выглядит со стороны арендодателя. О налоге на доход от аренды и о туристической аренде мы писали в отдельных руководствах.
Какое право применяется к договору аренды квартиры или дома в Румынии?
Гражданский кодекс Румынии (Закон 287/2009), глава об аренде, ст. 1777-1835. Начиная со ст. 1824 приводятся специальные правила аренды жилья, и многие из них направлены на защиту арендатора.
Практическое значение: не всё подписанное действительно. Израильтяне привыкли читать договор как последнее слово, но в Румынии условие, противоречащее гарантии кодекса, может считаться ненаписанным. Прежде чем спорить с арендодателем о каком-либо пункте, стоит проверить, не решил ли уже закон этот вопрос.
Выселение производится по решению суда, если закон не устанавливает иное (ст. 1831); нотариальный договор или зарегистрированный срочный договор дают арендодателю быстрый путь по окончании срока.
За сколько времени уведомлять о выезде и когда арендодатель может расторгнуть договор?
В срочном договоре вы вправе съехать досрочно, если уведомили не менее чем за 60 дней. От этого положения нельзя отказаться заранее. Таблица сводит основные ситуации:
| Ситуация | Кто уведомляет и на каких условиях | Минимальный срок уведомления | Статья Гражданского кодекса |
|---|---|---|---|
| Срочный договор, арендатор выезжает досрочно | Арендатор, без необходимости обоснования | 60 дней | 1825(1) |
| Срочный договор, арендодатель расторгает досрочно | Арендодатель, только если договор допускает это для проживания его самого или его семьи | 60 дней при помесячной арендной плате | 1825(2) и 1824(2) |
| Бессрочный договор, арендодатель расторгает | Арендодатель | 60 дней при помесячной арендной плате | 1824(2) |
| Бессрочный договор, арендатор расторгает | Арендатор | Четверть платёжного периода, около недели при помесячной арендной плате, если договор не устанавливает больше | 1824(1) |
| Окончание установленного срока | Уведомление не требуется | Договор прекращается сам | 1809(1) |
Две ситуации, которые стоит знать. Если срок истёк, а вы остались в квартире и продолжали платить без возражений арендодателя, возникает новый договор на тех же условиях, но без определённого срока (ст. 1810), и тогда применяются правила уведомления для такого договора. А арендатор, выполнивший свои обязательства, пользуется преимущественным правом на заключение нового договора аренды той же квартиры на равных условиях (ст. 1828).
Может ли арендодатель выселить вас без суда?
Как правило, нет. Согласно ст. 1831, выселение производится по решению суда, если закон не устанавливает иное. Замена замка или вынос вещей без процедуры не являются способом, признаваемым кодексом.
Важное исключение связано с окончанием срока. Договор, подписанный у нотариуса, а также срочный договор, зарегистрированный в налоговом органе, являются исполнительным документом для возврата квартиры по окончании срока (ст. 1809(3)). То есть арендодателю с таким договором не нужно подавать обычный иск. Ваша практическая защита - точно знать, когда заканчивается срок, и заблаговременно договориться о продлении или переезде.
Договор аренды обязывает и нового собственника, если он зарегистрирован в виде отметки в земельной книге (Cartea Funciară, реестр прав на недвижимость) согласно ст. 1811. При длительной аренде стоит запросить такую регистрацию уже при подписании.
Что даёт регистрация договора в ANAF и на ком лежит эта обязанность?
На арендодателе. Физическое лицо, сдающее квартиру, регистрирует договор в налоговом органе Румынии (ANAF) по форме C168 с копией договора. Подать можно в отделении, по почте или через личный онлайн-кабинет органа (SPV). Регистрируются также изменение договора и его прекращение.
Хотя обязанность не ваша, у неё три последствия для арендатора:
- Взыскание долга по арендной плате. Зарегистрированный частный договор является исполнительным документом в отношении арендной платы, как и нотариальный договор (ст. 1798). Арендодатель может взыскать неуплаченную арендную плату без подачи иска.
- Возврат квартиры. По зарегистрированному срочному договору, как сказано выше, арендодатель может вернуть себе квартиру по окончании срока в ускоренном порядке.
- Подтверждение места жительства. У зарегистрированного договора есть официальный номер и дата, и это полезно, когда нужно показать какому-либо органу, где вы живёте.
Если договор должен войти в досье на вид на жительство, заранее уточните в иммиграционном органе Румынии (IGI), какой вид договора он принимает. В любом случае запросите у арендодателя регистрационный номер и подтверждение.
Какой залог можно требовать и как обеспечить его возврат?
Гражданский кодекс не устанавливает ни сумму, ни предел залога. Всё определяется договором, поэтому то, что не записано, будет трудно потребовать в день выезда. Вот детали, которые должны быть указаны:
- Сумма и валюта. Если арендная плата выражена в евро, определите, будет ли залог возвращён в евро или в леях (румынской валюте) и по какому курсу.
- Срок возврата, отсчитываемый со дня передачи ключей.
- Закрытый перечень удержаний: неуплаченная арендная плата, открытые счета и ущерб сверх обычного износа.
- Акт передачи (proces-verbal de predare-primire), подписанный обеими сторонами, с фотографиями и показаниями счётчиков. По нему будет оцениваться любое удержание.
- Оплата банковским переводом с назначением платежа и сохранение каждого подтверждения.
Кто что ремонтирует и что делать, если арендодатель не реагирует?
Арендодатель отвечает за любой ремонт, необходимый для того, чтобы квартира оставалась пригодной для использования в течение всего срока договора (ст. 1788(1)). На вас лежит «текущий ремонт арендатора», вызванный обычным использованием, например капающий кран, выключатель или ручка (ст. 1788(2) и 1802).
- Сообщайте арендодателю сразу, когда требуется ремонт (ст. 1801), лучше письменно.
- Если арендодатель не действует своевременно, вы вправе отремонтировать сами и потребовать от него возмещения стоимости с процентами (ст. 1788).
- Срочный ремонт, длящийся более 10 дней, пропорционально уменьшает арендную плату, а квартира, ставшая непригодной, даёт право расторгнуть договор (ст. 1803).
- Серьёзная опасность для здоровья в здании или квартире даёт право расторгнуть договор, даже если вы заранее от этого отказались (ст. 1827).
Статья 1826 признаёт недействительными условие, обязывающее арендатора страховаться у страховщика, выбранного арендодателем, условие, обязывающее заранее оплачивать ремонт, оценённый только арендодателем, и условие, позволяющее арендодателю сокращать услуги без соответствующего снижения арендной платы.
Счета, ассоциация собственников и субаренда: что стоит закрепить письменно?
В многоквартирном доме арендатор участвует в расходах на освещение, отопление и уборку общих площадей, а также в других расходах, которые закон возлагает на него (ст. 1829). На практике приходит ежемесячный счёт за содержание от ассоциации собственников (asociația de proprietari, аналог домового комитета), а наряду с ним счета за электричество, газ и интернет, а иногда также за воду и отопление.
Укажите в договоре, на чьё имя оформлен каждый договор с поставщиком, кто оплачивает счёт ассоциации и какие его составляющие, например ремонтный фонд. Оба варианта, счета на имя арендодателя или переоформление на ваше имя, работают при условии, что договор прямо говорит, какой выбран. А если вы захотите сдать комнату другому лицу или передать договор, нужно письменное согласие арендодателя (ст. 1833).
Сколько стоит аренда в Бухаресте и что нужно подготовить для въезда?
По данным Anunțul Telefonic за июнь 2026 года, опубликованным на сайте мэрии Бухареста, средняя запрашиваемая арендная плата составляла около 350 евро за студию, 533 евро за двухкомнатную квартиру, 751 евро за трёхкомнатную и 2 420 евро за дом или виллу. Это цены в объявлениях, а не цены сделок, и они различаются по районам.
К стоимости въезда добавьте арендную плату за первый месяц, залог и комиссию риелтора, если вы работаете с риелтором. Пока у вас нет румынского идентификационного номера (CNP), арендодатели и компании-поставщики могут запросить румынский налоговый номер (NIF).
Как тот же договор выглядит со стороны арендодателя?
Тот, кто арендует сегодня, через несколько лет может сам сдавать жильё. Те же положения работают и в пользу арендодателя: регистрация договора в ANAF является его обязанностью, и именно она делает договор исполнительным документом для взыскания арендной платы и возврата квартиры по окончании установленного срока. Подробный акт передачи - его доказательство ущерба. С другой стороны, арендодатель не может помешать арендатору выехать с уведомлением за 60 дней и не может досрочно расторгнуть срочный договор, если только договор не допускает этого для проживания его самого или его семьи.
Что делать до подписания?
- Запросите актуальную выписку из земельной книги (extras de carte funciară) и убедитесь, что арендодатель является собственником, а также что зарегистрировано в отношении объекта, например ипотека.
- В Бухаресте проверьте, не входит ли здание в перечень зданий с сейсмическим риском.
- Требуйте письменный договор на румынском языке с понятным вам переводом и проверьте срок и условия об уведомлении на соответствие ст. 1824 и 1825.
- Дополните договор полным условием о залоге, распределением ремонта и счетов и актом передачи.
- Получите обязательство о регистрации в ANAF, а при длительной аренде также о регистрации отметки в земельной книге.
Когда израильская семья арендует жильё в Румынии как этап перед покупкой, договор стоит читать глазами того, кто планирует следующие два года: когда заканчивается срок, как из него выйти и что будет с залогом. Мы сопровождаем семьи в проверке договора аренды и в подготовке к последующей покупке вместе с лицензированными в Румынии адвокатами и нотариусами, которые выполняют действия по местному праву, например нотариальное оформление договора или регистрацию в земельной книге.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Применимые к вам условия зависят от договора и обстоятельств, и стоит, чтобы независимый адвокат проверил договор до подписания.
Частые вопросы
Можно ли выйти из срочного договора аренды в Румынии до его окончания?
Да. Согласно ст. 1825(1) Гражданского кодекса, арендатор вправе расторгнуть срочный договор аренды жилья с уведомлением не менее чем за 60 дней. Условие договора, отменяющее это право, считается ненаписанным.
Кто регистрирует договор аренды в ANAF?
Арендодатель. Физическое лицо, сдающее квартиру, подаёт форму C168 с копией договора в отделении, по почте или через личный онлайн-кабинет. Как арендатор, запросите у него регистрационный номер.
Какой размер залога допустим при аренде в Румынии?
Закон не устанавливает ни сумму, ни предел. Залог определяется договором, поэтому стоит записать сумму, валюту, срок возврата и допустимые удержания и подписать акт передачи с фотографиями и показаниями счётчиков.
Может ли арендодатель выселить меня из квартиры без суда?
Как правило, нет. Статья 1831 устанавливает, что выселение производится по решению суда, если закон не устанавливает иное. Однако нотариальный договор или срочный договор, зарегистрированный в ANAF, является исполнительным документом для возврата квартиры по окончании срока.
Что происходит с договором аренды, если собственник продаёт квартиру?
Согласно ст. 1811, договор обязывает нового собственника, если он зарегистрирован в виде отметки в земельной книге. При длительном договоре стоит запросить такую регистрацию.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.