Închiriați o locuință în România înainte de a cumpăra: drepturile chiriașului, înregistrarea contractului la ANAF și ce verificați înainte de semnare

Multe familii israeliene care se mută în România aleg să nu cumpere imediat. Închiriază pentru un an sau doi, cunosc cartierul, școlile și navetele zilnice și abia apoi decid unde să cumpere. Este o cale chibzuită de a intra pe o piață străină, dar ea începe cu un contract de închiriere, iar acest contract este supus unor reguli pe care legea română le stabilește ea însăși, uneori chiar împotriva a ceea ce s-a scris în el.

Ghidul tratează latura juridică a închirierii: ce îi garantează Codul civil chiriașului, ce înseamnă înregistrarea contractului la autoritatea fiscală și cum arată aceeași tranzacție din perspectiva celui care închiriază. Despre impozitul aplicabil veniturilor din chirii și despre închirierea în regim turistic am scris în ghiduri separate.

1Ce lege se aplică unui contract de închiriere a unui apartament sau a unei case în România?

Codul civil român (Legea 287/2009), în capitolul despre locațiune, la art. 1777-1835. De la art. 1824 încolo apar reguli speciale pentru închirierea locuințelor, iar multe dintre ele sunt menite să îl protejeze pe chiriaș.

Semnificația practică: nu tot ce este semnat este valabil. Israelienii sunt obișnuiți să citească un contract ca și cum ar fi ultimul cuvânt, dar în România o clauză care contrazice o protecție din cod poate fi considerată nescrisă. Înainte de o dispută cu un locator despre o anumită clauză, este bine să verificați dacă legea nu a tranșat deja întrebarea.

2Cu cât timp înainte anunțați plecarea și când poate locatorul să înceteze contractul?

Într-un contract pe durată determinată aveți dreptul să plecați mai devreme dacă ați dat un preaviz de cel puțin 60 de zile. Aceasta este o prevedere la care nu se poate renunța în prealabil. Tabelul reunește principalele situații:

Două situații pe care este bine să le cunoașteți. Dacă durata s-a încheiat, ați rămas în locuință și ați continuat să plătiți fără ca locatorul să se opună, ia naștere un nou contract în aceleași condiții, dar pe durată nedeterminată (art. 1810), iar atunci se aplică regulile de preaviz ale unui astfel de contract. Iar chiriașul care și-a îndeplinit obligațiile beneficiază de un drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere pentru aceeași locuință, în condiții egale (art. 1828).

3Vă poate evacua locatorul fără instanță?

Ca regulă, nu. Potrivit art. 1831, evacuarea se face în temeiul unei hotărâri judecătorești, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Schimbarea încuietorii sau scoaterea bunurilor fără procedură nu sunt căi pe care codul le recunoaște.

Excepția importantă ține de sfârșitul perioadei. Un contract încheiat la notar, precum și un contract pe durată determinată înregistrat la autoritatea fiscală, sunt titluri executorii pentru restituirea locuinței la expirarea duratei (art. 1809 alin. (3)). Adică un locator care deține un astfel de contract nu trebuie să treacă printr-o acțiune obișnuită. Protecția voastră practică este să știți exact când se încheie perioada și să stabiliți din timp reînnoirea sau mutarea.

4Ce aduce înregistrarea contractului la ANAF și cui îi revine obligația?

Locatorului. O persoană fizică ce închiriază un apartament înregistrează contractul la autoritatea fiscală română (ANAF) cu formularul C168, împreună cu o copie a contractului. Se poate depune la ghișeu, prin poștă sau prin spațiul privat virtual al autorității (SPV). Se înregistrează atât modificarea contractului, cât și încetarea lui.

Deși obligația nu este a voastră, ea are trei consecințe pentru chiriaș:

• Recuperarea chiriei restante. Un contract sub semnătură privată înregistrat este titlu executoriu pentru plata chiriei, ca un contract notarial (art. 1798). Un locator poate recupera chiria neplătită fără a introduce o acțiune.
• Restituirea locuinței. La un contract pe durată determinată înregistrat, după cum s-a arătat, locatorul își poate redobândi locuința la sfârșitul perioadei pe o cale rapidă.
• Dovada locuinței. Un contract înregistrat are un număr și o dată oficiale, ceea ce este util când trebuie să arătați unei autorități unde locuiți.

Dacă contractul urmează să fie folosit într-un dosar pentru permisul de ședere, întrebați dinainte autoritatea română pentru imigrări (IGI) ce tip de contract acceptă. În orice caz, cereți locatorului numărul de înregistrare și confirmarea.

5Ce garanție se poate cere și cum vă asigurați că va fi restituită?

Codul civil nu stabilește o sumă și nici un plafon pentru garanție. Totul se stabilește în contract, de aceea ce nu s-a scris va fi greu de pretins în ziua plecării. Iată detaliile care trebuie să apară:

1. Suma și moneda. Dacă chiria este exprimată în euro, stabiliți dacă garanția se va restitui în euro sau în lei și la ce curs.
2. Termenul de restituire, socotit din ziua în care ați predat cheile.
3. O listă închisă de compensări: chirie neplătită, facturi restante și pagube care depășesc uzura normală.
4. Un proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți, cu fotografii și indexurile contoarelor. După el se va examina orice compensare.
5. Plata prin transfer bancar cu detalii și păstrarea fiecărei confirmări.

6Cine repară ce și ce faceți când locatorul nu răspunde?

Locatorul răspunde de orice reparație necesară pentru ca locuința să rămână corespunzătoare folosinței pe toată durata contractului (art. 1788 alin. (1)). Vouă vă revin „reparațiile locative” care decurg din folosința obișnuită, precum un robinet care picură, un întrerupător sau o clanță (art. 1788 alin. (2) și 1802).

• Anunțați locatorul imediat ce este nevoie de o reparație (art. 1801), de preferință în scris.
• Locatorul nu acționează la timp: aveți dreptul să reparați singuri și să îi cereți costul plus dobânda (art. 1788).
• O reparație urgentă care durează mai mult de 10 zile reduce chiria proporțional, iar o locuință devenită necorespunzătoare permite încetarea contractului (art. 1803).
• Un pericol grav pentru sănătate în clădire sau în locuință permite încetarea contractului chiar dacă ați renunțat la acest drept în prealabil (art. 1827).

7Facturi, asociația de proprietari și sublocațiune: ce este bine să stabiliți în scris?

Într-un condominiu, chiriașul participă la cheltuielile de iluminat, încălzire și curățenie ale spațiilor comune și la alte cheltuieli pe care legea i le impune (art. 1829). În practică, sosește o listă lunară de întreținere de la asociația de proprietari, echivalentul comitetului blocului din Israel, iar alături de ea facturile de electricitate, gaz și internet și uneori și de apă și încălzire.

Scrieți în contract pe numele cui este înregistrat fiecare contract cu furnizorii, cine plătește întreținerea asociației și ce componente ale acesteia, de exemplu fondul de reparații. Ambele variante, facturi pe numele locatorului sau transfer pe numele vostru, funcționează, cu condiția ca contractul să spună explicit ce s-a ales. Iar dacă veți dori să subînchiriați o cameră altcuiva sau să cedați contractul, este nevoie de acordul scris al locatorului (art. 1833).

8Cât costă închirierea în București și ce trebuie pregătit pentru mutare?

Potrivit datelor Anunțul Telefonic pentru iunie 2026, publicate pe site-ul Primăriei Municipiului București, chiria medie cerută era de circa 350 de euro pentru o garsonieră, 533 de euro pentru un apartament cu două camere, 751 de euro pentru trei camere și 2.420 de euro pentru o casă sau o vilă. Acestea sunt prețuri din anunțuri, nu prețuri de tranzacție, și variază între cartiere.

La costul mutării adăugați prima lună de chirie, garanția și comisionul de intermediere dacă lucrați cu un agent. Cât timp nu aveți un cod numeric personal românesc (CNP), locatorii și furnizorii de servicii vă pot cere un număr de identificare fiscală românesc (NIF).

9Cum arată același contract din perspectiva locatorului?

Cine închiriază astăzi s-ar putea să dea el însuși în chirie peste câțiva ani. Aceleași clauze funcționează și în favoarea locatorului: înregistrarea contractului la ANAF este obligația lui, iar ea transformă contractul în titlu executoriu pentru încasarea chiriei și pentru restituirea locuinței la sfârșitul unei durate determinate. Un proces-verbal de predare detaliat este dovada lui pentru pagube. Pe de altă parte, locatorul nu îl poate împiedica pe chiriaș să plece cu un preaviz de 60 de zile și nu poate înceta mai devreme un contract pe durată determinată decât dacă contractul permite acest lucru pentru nevoile de locuit ale sale sau ale familiei sale.

10Ce faceți înainte de a semna?

• Cereți un extras de carte funciară actualizat și asigurați-vă că locatorul este proprietarul și ce este înscris asupra imobilului, de exemplu o ipotecă.
• În București, verificați dacă clădirea figurează pe lista clădirilor cu risc seismic.
• Cereți un contract scris în limba română, cu o traducere pe care o înțelegeți, și verificați durata și clauzele de preaviz față de art. 1824 și 1825.
• Completați o clauză de garanție completă, repartizarea reparațiilor și a facturilor și un proces-verbal de predare.
• Obțineți angajamentul de înregistrare la ANAF, iar la o închiriere pe termen lung și de notare în cartea funciară.

Când o familie israeliană închiriază în România ca etapă înaintea cumpărării, este bine să citească contractul cu ochii celui care își planifică următorii doi ani: când se încheie perioada, cum se iese din ea și ce se va întâmpla cu garanția. Însoțim familii în verificarea contractului de închiriere și în pregătirea achiziției care urmează, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează operațiunile potrivit legii locale, precum un contract notarial sau o notare în cartea funciară.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.