Pe scurt
În România orice străin poate înscrie pe numele său o clădire, o casă sau un apartament; diferențele dintre pașapoarte privesc doar terenul. Cetățenii României, ai Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European dețin teren ca românii, cetățeanul elvețian doar dacă este rezident în România, iar celelalte cetățenii dețin terenul prin drept de superficie sau printr-o societate românească. Terenul agricol din extravilan este supus, în plus, Legii 17/2014.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituție și Legii 312/2005, restricția pentru străini se aplică doar terenului, nu clădirilor.
- 2Cetățenii României, ai Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European dobândesc teren ca românii, chiar dacă nu locuiesc în România.
- 3Israelienii, britanicii, americanii, canadienii, australienii și cetățenii statelor din Golf înscriu casa pe numele lor, iar terenul prin drept de superficie sau printr-o societate românească.
- 4Cetățeanul moldovean deține teren direct doar din ziua depunerii jurământului de credință pentru cetățenia română, nu din ziua depunerii cererii.
- 5Pentru nicio cetățenie nu există în România o cale de rezidență în schimbul unei proprietăți.
Întrebarea „am voie să cumpăr în România?” sună simplu, dar are trei răspunsuri diferite: unul pentru clădire, unul pentru terenul pe care se află clădirea și unul pentru terenul agricol. Pașaportul pe care îl aveți stabilește doar ultimele două.
În acest ghid am reunit comparația dintre cetățeniile pe care le întâlnim în tranzacțiile din România. Despre dreptul de superficie în sine, despre ce schimbă un pașaport român și despre terenul agricol am scris în ghiduri separate, de aceea aici ne concentrăm pe întrebarea cine primește ce și pe ce bază.
Ce se schimbă de fapt în funcție de pașaport?
Doar terenul. Art. 44 alin. (2) din Constituția României garantează proprietatea privată indiferent de titular și îi restricționează pe străini doar în privința terenurilor. Și Legea 312/2005, care reglementează dobândirea terenurilor de către străini, se aplică potrivit art. 1 alin. (1) doar terenurilor.
- Clădirea (apartament, casă, vilă): orice cetățenie o poate înscrie pe numele său.
- Terenul din intravilan: deschis cetățenilor României, ai Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European. Cei din afara acestora pot cumpăra teren doar în temeiul unui tratat de reciprocitate între state, iar potrivit sursei nu au fost identificate astfel de tratate pentru cetățeniile din tabel.
- Terenul agricol din extravilan: pe lângă toate cele de mai sus, i se aplică Legea 17/2014, cu drepturi de preempțiune și condiții pentru cumpărător.
Cetățenii României, ai Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European dobândesc teren ca românii, chiar dacă nu locuiesc în România.
Tabelul: ce poate înscrie fiecare pașaport pe numele său?
| Pașaport | Clădire | Teren în intravilan | Teren agricol în extravilan | Temeiul juridic principal |
|---|---|---|---|---|
| Român, inclusiv dublă cetățenie | Da | Da | Da, potrivit regulilor Legii 17/2014 | Constituția, art. 44; Legea 312/2005, art. 1 alin. (1) |
| Uniunea Europeană sau Spațiul Economic European | Da | Da, chiar și fără a locui în România | Da, potrivit regulilor Legii 17/2014 | Legea 312/2005, art. 2 lit. a), 3, 4 și 9 |
| Elveția | Da | Doar pentru rezidentul în România; altfel superficie sau societate | În anumite condiții | Legea 312/2005, art. 6; Acordul UE-Elveția privind libera circulație a persoanelor |
| Regatul Unit (după Brexit) | Da | Nu; superficie sau societate | Nu | Acordul comercial și de cooperare UE-Regatul Unit, anexa 19 |
| Israel, fără pașaport european | Da | Nu; superficie sau societate | Nu | Legea 312/2005, art. 6; nu există tratat de reciprocitate |
| SUA, Canada, Australia | Da | Nu; superficie sau societate | Nu | Ca la Israel |
| Moldova, fără cetățenie română | Da | Nu până la depunerea jurământului; până atunci superficie sau societate | Nu până la jurământ | Legea 312/2005; Codul civil, art. 693-699 |
| Ucraina, inclusiv protecție temporară | Da | Nu; superficie sau societate | Nu | Ca la Israel; protecția temporară nu este cetățenie |
| Rusia, Belarus | Da | Nu; superficie sau societate, sub rezerva sancțiunilor | Nu | Legea 312/2005; Regulamentele UE 833/2014 și 765/2006 |
| Statele din Golf (Emiratele Arabe Unite, Arabia Saudită, Qatar) | Da | Nu; superficie sau societate | Nu | Ca la Israel |
| Orice cetățenie, printr-o societate românească (SRL) | Da, pe numele societății | Da, pe numele societății | Doar dacă societatea îndeplinește condițiile Legii 17/2014 | Codul civil, art. 225 |
Expresia „superficie sau societate” din tabel înseamnă că locuința se înscrie pe numele vostru, iar terenul vă revine printr-un drept real înscris sau că totul se înscrie pe numele unei societăți românești pe care o dețineți. Ambele căi sunt legale; diferențele dintre ele privesc impozitarea, administrarea și finanțarea.
Ce se află în spatele fiecărui rând?
- Cetățenii români. Cetățenia se aplică din ziua depunerii jurământului, nu din ziua eliberării pașaportului. Un israelian cu cetățenie română cumpără casă și teren ca orice român.
- Cetățenii Uniunii și ai Spațiului Economic European. Egalitate deplină la dobândirea terenului. Ce nu decurge din proprietate este dreptul de a locui în România: șederea de peste 3 luni necesită un alt temei, precum munca sau mijloacele suficiente, și înregistrarea în termen de 3 luni.
- Elveția. Potrivit Legii 312/2005, Elveția nu face parte din Uniune sau din Spațiul Economic European. În temeiul Acordului privind libera circulație, cetățeanul elvețian care are drept de ședere și reședința principală în România dobândește ca un român; cel care nu este rezident folosește superficia sau societatea.
- Regatul Unit. Britanicii au pierdut drepturile asupra terenurilor ale cetățenilor Uniunii la sfârșitul perioadei de tranziție, la 31 decembrie 2020. Acordul comercial dintre Uniune și Regatul Unit păstrează regula românească ce cere un tratat de reciprocitate, iar un astfel de tratat nu există.
- Israel, SUA, Canada, Australia și statele din Golf. Cetățeni ai unor state terțe fără tratat de reciprocitate. Un al doilea pașaport al unui stat al Uniunii, de exemplu irlandez sau român, îl mută pe cumpărător în rândul european.
- Moldova. Cetățenia română acordată sau redobândită produce efecte din ziua depunerii jurământului. Dacă achiziția are loc înainte, este bine să fie structurată astfel încât terenul să poată fi regularizat ulterior.
- Ucraina. Protecția temporară a Uniunii Europene a fost prelungită până la 4 martie 2028 (Decizia de punere în aplicare a Consiliului 2026/1912). Este doar un drept de ședere și nu schimbă regulile privind terenurile.
- Rusia și Belarus. Nici sancțiunile, nici legea română nu interzic cumpărarea unei case. Însă regulamentele Uniunii limitează depozitele la un plafon de 100.000 de euro la fiecare bancă și restricționează serviciile de plată, moneda electronică și criptoactivele pentru cei care nu au cetățenia sau un permis de ședere în Uniune, în Spațiul Economic European sau în Elveția. Acest lucru afectează în principal modul în care se plătește prețul.
Societatea românească (SRL): rezolvă ea întrebarea pașaportului?
Pentru terenul din intravilan, da. Potrivit art. 225 din Codul civil, o societate cu sediul în România este persoană juridică română și poate deține teren indiferent de cetățenia asociaților.
Prețul este o schimbare în ceea ce dețineți: dețineți părți sociale, nu casa. Societății i se aplică obligațiile din dreptul societăților, contabilitatea și impozitele, iar toate acestea continuă cât timp ea există. La terenul agricol din extravilan, societatea trebuie să îndeplinească în plus condițiile Legii 17/2014, pe care le-am detaliat în ghidul despre terenurile pentru străini. Comparația dintre cumpărarea ca persoană fizică și cumpărarea printr-o societate apare într-un ghid separat.
Ce se mai schimbă în funcție de pașaport: intrarea, documentele și convenția fiscală
Terenul nu este singura diferență. Pașaportul stabilește și dacă veți avea nevoie de viză pentru a ajunge la semnare, cum se vor certifica documentele din țara voastră și dacă există o convenție de evitare a dublei impuneri. Datele sunt valabile în octombrie 2026.
| Pașaport | Intrarea în România | Certificarea documentelor | Convenție fiscală cu România |
|---|---|---|---|
| Uniunea Europeană, Spațiul Economic European, Elveția | Liberă circulație | Apostilă | Există cu majoritatea statelor; Elveția din 1994 |
| Regatul Unit | Fără viză, 90 de zile din 180 | Apostilă | Convenție nouă din 2026 |
| Israel | Fără viză, 90 de zile din 180 | Apostilă | Există, din 1999 |
| SUA, Canada, Australia | Fără viză, 90 de zile din 180 | Apostilă (Canada a aderat la Convenție la 11 ianuarie 2024) | Există |
| Moldova | Fără viză, 90 de zile din 180 | Apostilă | Există, din 1997 |
| Ucraina | Fără viză, 90 de zile din 180 | Apostilă | Există, din 1998 |
| Rusia, Belarus | Este necesară viză | Apostilă; practica efectivă nu a fost verificată | Suspendată din 2024 |
| Emiratele Arabe Unite | Fără viză, 90 de zile din 180 | Supralegalizare consulară | Există |
| Arabia Saudită, Qatar | Este necesară viză Schengen | Arabia Saudită: apostilă; Qatar: supralegalizare consulară | Există |
Pentru cine nu poate veni, o procură notarială permite încheierea tranzacției fără deplasare, iar atunci întrebarea vizei este mai puțin urgentă. Întrebarea certificării documentelor, în schimb, se aplică oricărui document străin prezentat unui notar din România.
Ce nu oferă niciun pașaport?
Rezidența. În legea română nu există o cale de rezidență în schimbul cumpărării unei proprietăți, pentru nicio cetățenie. OUG 194/2002 enumeră scopurile șederii de lungă durată, precum munca, studiile, familia sau activitatea comercială, iar proprietatea asupra unei case nu se numără printre ele. Diferența dintre NIF și CNP și căile de ședere le-am detaliat într-un ghid separat.
Singura cale comercială legată de o investiție se bazează pe o societate: un plan de afaceri aprobat și cel puțin 100.000 de euro ca asociat într-o societate SRL, într-un cont la o bancă din România. Pașaportul nu schimbă nici prețul, nici TVA-ul și nici costurile notariale și de înscriere.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de a vă angaja, este bine să stabiliți ce cetățenie va apărea în contract, iar dacă voi sau soțul ori soția aveți pașaportul unui stat al Uniunii, să verificați dacă merită să îl folosiți încă de acum. Apoi decideți între superficie și societate și pregătiți documentele cu certificarea potrivită. Însoțim cumpărători israelieni în alegerea structurii și în pregătirea documentelor din Israel, iar semnarea și înscrierea în România sunt efectuate de notari și avocați cu licență locală.
Ghidul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Regulile de intrare, sancțiunile și convențiile fiscale se schimbă, iar înainte de cumpărare este bine să le verificați la sursa oficială actualizată.
Întrebări frecvente
Poate un străin să cumpere un apartament în România pe numele său?
Da. Restricția pentru străini în România se aplică doar terenului, potrivit art. 44 alin. (2) din Constituție și Legii 312/2005. O clădire, o casă sau un apartament pot fi înscrise pe numele oricărei cetățenii.
Am pașaport israelian și pașaport european. Pe care să îl folosesc?
Dacă veți cumpăra în calitate de cetățeni ai unui stat al Uniunii Europene, veți putea înscrie și terenul pe numele vostru, ca un român. La cumpărarea doar cu pașaportul israelian, terenul vă va reveni prin drept de superficie sau printr-o societate românească.
Poate un cetățean moldovean care a depus cerere pentru cetățenia română să cumpere teren?
Cetățenia română produce efecte din ziua depunerii jurământului. Până atunci este considerat cetățean al unui stat terț și poate deține terenul prin drept de superficie sau printr-o societate.
Pot rușii să cumpere o proprietate în România?
Da, proprietatea asupra unei case nu este interzisă, iar regulile privind terenul sunt identice cu cele ale cetățenilor statelor terțe. Sancțiunile Uniunii limitează depozitele la un plafon de 100.000 de euro la fiecare bancă și restricționează anumite servicii de plată, ceea ce afectează modul de plată a prețului.
Cumpărarea unei case în România oferă rezidență?
Nu, pentru nicio cetățenie. Viza de lungă ședere se acordă doar pentru scopurile prevăzute în OUG 194/2002, iar proprietatea asupra unui imobil nu se numără printre ele.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.