باختصار
في رومانيا يحق لكل أجنبي أن يسجل باسمه مبنى أو منزلًا أو شقة؛ والفروق بين جوازات السفر تتعلق بالأرض فقط. فمواطنو رومانيا والاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يحوزون الأرض كالرومانيين، والمواطن السويسري فقط إذا كان مقيمًا في رومانيا، وسائر الجنسيات تحوز الأرض بحق Superficie أو عبر شركة رومانية. وتخضع الأرض الزراعية خارج النطاق المبني إضافة إلى ذلك للقانون 17/2014.
أبرز النقاط
- 1بموجب المادة 44(2) من الدستور والقانون 312/2005، يسري القيد على الأجانب على الأرض فقط، لا على المباني.
- 2يكتسب مواطنو رومانيا والاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الأرض كالرومانيين، حتى لو لم يكونوا مقيمين في رومانيا.
- 3يسجل الإسرائيليون والبريطانيون والأمريكيون والكنديون والأستراليون ومواطنو الخليج المنزل بأسمائهم والأرض بحق Superficie أو عبر شركة رومانية.
- 4يحوز المواطن المولدوفي الأرض مباشرة فقط من يوم أداء قسم الجنسية الرومانية، لا من يوم تقديم الطلب.
- 5لا يوجد في رومانيا لأي جنسية مسار إقامة مقابل عقار.
السؤال «هل يجوز لي الشراء في رومانيا؟» يبدو بسيطًا، لكن له ثلاث إجابات مختلفة: واحدة للمبنى، وواحدة للأرض المقام عليها المبنى، وواحدة للأرض الزراعية. وجواز السفر الذي بين أيديكم يحدد الإجابتين الأخيرتين فقط.
جمعنا في هذا الدليل المقارنة بين الجنسيات التي نصادفها في الصفقات في رومانيا. وقد فصّلنا حق Superficie نفسه، وما يغيّره جواز السفر الروماني، والأرض الزراعية في أدلة منفصلة، ولذلك نركز هنا على سؤال من يحصل على ماذا وعلى أي أساس.
ما الذي يتغير فعلًا بحسب جواز السفر؟
الأرض فقط. فالمادة 44(2) من الدستور الروماني تضمن الملكية الخاصة بصرف النظر عن هوية المالك، ولا تقيّد الأجانب إلا فيما يتعلق بالأراضي. وكذلك القانون 312/2005، الذي ينظم اكتساب الأجانب للأراضي، يسري وفق المادة 1(1) منه على الأرض فقط.
- المبنى (شقة، منزل، فيلا): يحق لأي جنسية تسجيله باسمها.
- الأرض داخل نطاق البناء (intravilan): مفتوحة لمواطني رومانيا والاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية. ومن هم خارجها لا يستطيعون شراء الأرض إلا بموجب معاهدة معاملة بالمثل بين الدولتين، ووفق المصدر لم يُعثر على مثل هذه المعاهدات للجنسيات الواردة في الجدول.
- الأرض الزراعية خارج نطاق البناء (extravilan): إضافة إلى كل ما سبق، يسري عليها القانون 17/2014، مع حقوق الأولوية وشروط على المشتري.
يكتسب مواطنو رومانيا والاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الأرض كالرومانيين، حتى لو لم يكونوا مقيمين في رومانيا.
الجدول: ما الذي يستطيع كل جواز سفر تسجيله باسمه؟
| جواز السفر | المبنى | الأرض داخل نطاق البناء | الأرض الزراعية خارج النطاق | الأساس القانوني الرئيسي |
|---|---|---|---|---|
| روماني، بما في ذلك الجنسية المزدوجة | نعم | نعم | نعم، وفق قواعد القانون 17/2014 | الدستور، المادة 44؛ القانون 312/2005، المادة 1(1) |
| الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية | نعم | نعم، حتى دون الإقامة في رومانيا | نعم، وفق قواعد القانون 17/2014 | القانون 312/2005، المواد 2(a) و3 و4 و9 |
| سويسرا | نعم | للمقيم في رومانيا فقط؛ وإلا Superficie أو شركة | بشروط | القانون 312/2005، المادة 6؛ اتفاقية حرية التنقل بين الاتحاد وسويسرا |
| بريطانيا (بعد البريكست) | نعم | لا؛ Superficie أو شركة | لا | اتفاقية التجارة بين الاتحاد وبريطانيا، الملحق 19 |
| إسرائيل، دون جواز سفر أوروبي | نعم | لا؛ Superficie أو شركة | لا | القانون 312/2005، المادة 6؛ لا معاهدة معاملة بالمثل |
| الولايات المتحدة، كندا، أستراليا | نعم | لا؛ Superficie أو شركة | لا | كما في إسرائيل |
| مولدوفا، دون جنسية رومانية | نعم | لا حتى قسم الجنسية؛ وحتى ذلك الحين Superficie أو شركة | لا حتى القسم | القانون 312/2005؛ القانون المدني، المواد 693-699 |
| أوكرانيا، بما في ذلك الحماية المؤقتة | نعم | لا؛ Superficie أو شركة | لا | كما في إسرائيل؛ والحماية المؤقتة ليست جنسية |
| روسيا، بيلاروسيا | نعم | لا؛ Superficie، أو شركة رهنًا بالعقوبات | لا | القانون 312/2005؛ لائحتا الاتحاد 833/2014 و765/2006 |
| دول الخليج (الإمارات، السعودية، قطر) | نعم | لا؛ Superficie أو شركة | لا | كما في إسرائيل |
| أي جنسية، عبر شركة رومانية (SRL) | نعم، باسم الشركة | نعم، باسم الشركة | فقط إذا استوفت الشركة شروط القانون 17/2014 | القانون المدني، المادة 225 |
عبارة Superficie أو شركة في الجدول تعني أن المنزل يُسجَّل باسمكم وأن الأرض تصلكم بحق عيني مسجل، أو أن كل شيء يُسجَّل باسم شركة رومانية تملكونها. والطريقان كلاهما قانونيان؛ والفروق بينهما تتعلق بالضريبة والإدارة والتمويل.
ما الذي يقف وراء كل سطر؟
- مواطنو رومانيا. تسري الجنسية من يوم القسم، لا من يوم إصدار جواز السفر. والإسرائيلي الحامل للجنسية الرومانية يشتري المنزل والأرض كأي روماني.
- مواطنو الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية. مساواة كاملة في اكتساب الأرض. وما لا ينبع من الملكية هو الحق في السكن في رومانيا: فالإقامة أكثر من 3 أشهر تتطلب سببًا آخر، مثل العمل أو الموارد الكافية، والتسجيل خلال 3 أشهر.
- سويسرا. وفق القانون 312/2005 ليست سويسرا جزءًا من الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية. وبموجب اتفاقية حرية التنقل، يكتسب المواطن السويسري الذي له حق الإقامة ومحل سكن رئيسي في رومانيا كالروماني؛ ومن ليس مقيمًا يستخدم Superficie أو شركة.
- بريطانيا. فقد البريطانيون حقوق الأرض الخاصة بمواطني الاتحاد في نهاية الفترة الانتقالية، 31 ديسمبر 2020. وتحافظ اتفاقية التجارة بين الاتحاد وبريطانيا على القاعدة الرومانية التي تشترط معاهدة معاملة بالمثل، ولا توجد مثل هذه المعاهدة.
- إسرائيل والولايات المتحدة وكندا وأستراليا ودول الخليج. مواطنو دول ثالثة دون معاهدة معاملة بالمثل. وجواز السفر الثاني لدولة في الاتحاد، مثل الإيرلندي أو الروماني، ينقل المشتري إلى السطر الأوروبي.
- مولدوفا. الجنسية الرومانية الممنوحة أو المستعادة تسري يوم القسم. وإذا تم الشراء قبل ذلك، يُستحسن بناؤه بحيث يمكن تسوية وضع الأرض لاحقًا.
- أوكرانيا. مُدّدت الحماية المؤقتة للاتحاد الأوروبي حتى 4 مارس 2028 (قرار المجلس التنفيذي 2026/1912). وهي حق إقامة فقط، ولا تغيّر قواعد الأرض.
- روسيا وبيلاروسيا. لا العقوبات ولا القانون الروماني يحظران شراء منزل. لكن لوائح الاتحاد تحدد الودائع بسقف 100,000 يورو في كل بنك، وتقيّد خدمات الدفع والنقود الإلكترونية والعملات المشفرة، لمن ليس لديه جنسية أو تصريح إقامة في الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية أو سويسرا. وهذا يؤثر أساسًا في طريقة دفع الثمن.
الشركة الرومانية (SRL): هل تحل مسألة جواز السفر؟
بالنسبة إلى الأرض داخل نطاق البناء، نعم. فبموجب المادة 225 من القانون المدني، الشركة التي يقع مقرها في رومانيا شخص اعتباري روماني، ويحق لها حيازة الأرض بصرف النظر عن جنسية المساهمين.
والثمن تغيّر في ما تملكونه: فأنتم تملكون الأسهم، لا المنزل. وتسري على الشركة التزامات قانون الشركات والمحاسبة والضريبة، وكلها تستمر ما دامت قائمة. وفي الأرض الزراعية خارج نطاق البناء، يُطلب من الشركة إضافة إلى ذلك استيفاء شروط القانون 17/2014، وقد فصّلناها في الدليل عن الأرض للأجانب. والمقارنة بين الشراء الشخصي والشراء عبر شركة ترد في دليل منفصل.
ما الذي يتغير أيضًا بحسب جواز السفر: الدخول والمستندات واتفاقية الضرائب
الأرض ليست الفرق الوحيد. فجواز السفر يحدد أيضًا هل تحتاجون إلى تأشيرة للوصول إلى التوقيع، وكيف ستُصدَّق المستندات من دولتكم، وهل توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي. والبيانات صحيحة حتى أكتوبر 2026.
| جواز السفر | الدخول إلى رومانيا | تصديق المستندات | اتفاقية الضرائب مع رومانيا |
|---|---|---|---|
| الاتحاد، المنطقة الاقتصادية، سويسرا | حرية التنقل | أبوستيل | توجد مع معظم الدول؛ سويسرا منذ 1994 |
| بريطانيا | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | أبوستيل | اتفاقية جديدة منذ 2026 |
| إسرائيل | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | أبوستيل | توجد، منذ 1999 |
| الولايات المتحدة، كندا، أستراليا | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | أبوستيل (انضمت كندا إلى الاتفاقية في 11 يناير 2024) | توجد |
| مولدوفا | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | أبوستيل | توجد، منذ 1997 |
| أوكرانيا | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | أبوستيل | توجد، منذ 1998 |
| روسيا، بيلاروسيا | تلزم تأشيرة | أبوستيل؛ والممارسة الفعلية لم تُفحص | معلّقة منذ 2024 |
| الإمارات العربية المتحدة | دون تأشيرة، 90 يومًا من كل 180 | تصديق قنصلي | توجد |
| السعودية، قطر | تلزم تأشيرة شنغن | السعودية: أبوستيل؛ قطر: تصديق قنصلي | توجد |
لمن لا يستطيع الحضور، يتيح التوكيل الموثّق إتمام الصفقة دون سفر، وعندئذ تصبح مسألة التأشيرة أقل إلحاحًا. أما مسألة تصديق المستندات فتسري على كل مستند أجنبي يُقدَّم إلى كاتب العدل في رومانيا.
ما الذي لا يمنحه أي جواز سفر؟
الإقامة. ففي القانون الروماني لا يوجد مسار إقامة مقابل شراء عقار، لأي جنسية. ويعدّد مرسوم الطوارئ 194/2002 أغراض الإقامة الطويلة، مثل العمل أو الدراسة أو العائلة أو النشاط التجاري، وملكية المنزل ليست أحدها. وقد فصّلنا الفرق بين NIF وCNP ومسارات الإقامة في دليل منفصل.
والمسار التجاري الوحيد المرتبط بالاستثمار يقوم على شركة: خطة عمل معتمدة و100,000 يورو على الأقل كشريك في شركة SRL، في حساب لدى بنك روماني. ولا يغيّر جواز السفر كذلك الثمن ولا ضريبة القيمة المضافة ولا تكاليف كاتب العدل والتسجيل.
ماذا تفعلون قبل التوقيع؟
قبل الالتزام، يُستحسن تحديد الجنسية التي ستظهر في العقد، وإذا كان لديكم أو لدى الزوج جواز سفر دولة في الاتحاد، التحقق مما إذا كان يُستحسن استخدامه من الآن. ثم يُتخذ القرار بين Superficie والشركة وتُعد المستندات مع التصديق المناسب. نحن نرافق المشترين الإسرائيليين في اختيار البنية وفي إعداد المستندات من إسرائيل، ويتولى التوقيع والتسجيل في رومانيا كتّاب عدل ومحامون مرخصون محليًا.
هذا الدليل معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. وقواعد الدخول والعقوبات واتفاقيات الضرائب تتغير، وقبل الشراء يُستحسن التحقق منها لدى المصدر الرسمي المحدّث.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الأجنبي شراء شقة في رومانيا باسمه؟
نعم. فالقيد على الأجانب في رومانيا يسري على الأرض فقط، بموجب المادة 44(2) من الدستور والقانون 312/2005. ويمكن تسجيل المبنى أو المنزل أو الشقة باسم أي جنسية.
لدي جواز سفر إسرائيلي وجواز سفر أوروبي. بأيهما أستخدم؟
إذا اشتريتم بصفتكم مواطني دولة في الاتحاد الأوروبي، فستستطيعون تسجيل الأرض أيضًا بأسمائكم، كالروماني. وفي الشراء بجواز السفر الإسرائيلي فقط، تصلكم الأرض بحق Superficie أو عبر شركة رومانية.
هل يستطيع المواطن المولدوفي الذي قدّم طلب الجنسية الرومانية شراء أرض؟
تسري الجنسية الرومانية يوم القسم. وحتى ذلك الحين يُعد مواطن دولة ثالثة، ويستطيع حيازة الأرض بحق Superficie أو عبر شركة.
هل يستطيع الروس شراء عقار في رومانيا؟
نعم، فملكية المنزل غير محظورة، وقواعد الأرض مماثلة لقواعد مواطني الدول الثالثة. وتحدد عقوبات الاتحاد الودائع بسقف 100,000 يورو في كل بنك وتقيّد بعض خدمات الدفع، وهذا يؤثر في طريقة دفع الثمن.
هل يمنح شراء منزل في رومانيا الإقامة؟
لا، لأي جنسية. فتأشيرة الإقامة الطويلة لا تُمنح إلا للأغراض الواردة في مرسوم الطوارئ 194/2002، وملكية العقار ليست أحدها.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.