Коротко
В Румынии любой иностранец вправе зарегистрировать на своё имя здание, дом или квартиру; различия между паспортами касаются только земли. Граждане Румынии, Европейского союза и Европейской экономической зоны владеют землёй наравне с румынами, гражданин Швейцарии - только если он резидент Румынии, а граждане остальных стран владеют землёй на праве Superficie или через румынскую компанию. Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории дополнительно подчиняется Закону 17/2014.
Главное
- 1Согласно ст. 44(2) Конституции и Закону 312/2005, ограничение для иностранцев распространяется только на землю, а не на здания.
- 2Граждане Румынии, ЕС и Европейской экономической зоны приобретают землю наравне с румынами, даже если не живут в Румынии.
- 3Израильтяне, британцы, американцы, канадцы, австралийцы и граждане стран Персидского залива регистрируют дом на своё имя, а землю - на праве Superficie или через румынскую компанию.
- 4Гражданин Молдовы владеет землёй напрямую только со дня присяги на румынское гражданство, а не со дня подачи заявления.
- 5Ни для одного гражданства в Румынии нет пути получения резидентства в обмен на недвижимость.
Вопрос «можно ли мне купить в Румынии?» звучит просто, но на него есть три разных ответа: один для здания, один для земли, на которой стоит здание, и один для сельскохозяйственной земли. Ваш паспорт определяет только два последних.
В этом руководстве мы собрали сравнение гражданств, с которыми встречаемся в сделках в Румынии. О самом праве Superficie, о том, что меняет румынский паспорт, и о сельскохозяйственной земле мы подробно писали в отдельных руководствах, поэтому здесь сосредоточимся на вопросе, кто что получает и на каком основании.
Что на самом деле меняется в зависимости от паспорта?
Только земля. Статья 44(2) Конституции Румынии гарантирует частную собственность независимо от личности собственника и ограничивает иностранцев только в отношении земли. Закон 312/2005, регулирующий приобретение земли иностранцами, согласно его ст. 1(1) также применяется только к земле.
- Здание (квартира, дом, вилла): любое гражданство вправе зарегистрировать его на своё имя.
- Земля в пределах застроенной территории (intravilan): открыта для граждан Румынии, ЕС и Европейской экономической зоны. Граждане других стран могут купить землю только на основании договора о взаимности между государствами, а согласно источнику, таких договоров для гражданств из таблицы не обнаружено.
- Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории (extravilan): помимо всего сказанного, к ней применяется Закон 17/2014 с преимущественными правами и условиями для покупателя.
Граждане Румынии, ЕС и Европейской экономической зоны приобретают землю наравне с румынами, даже если не живут в Румынии.
Таблица: что каждый паспорт может зарегистрировать на своё имя?
| Паспорт | Здание | Земля в пределах застроенной территории | Сельскохозяйственная земля за её пределами | Основное правовое основание |
|---|---|---|---|---|
| Румынский, включая двойное гражданство | Да | Да | Да, по правилам Закона 17/2014 | Конституция, ст. 44; Закон 312/2005, ст. 1(1) |
| Европейский союз или Европейская экономическая зона | Да | Да, даже без проживания в Румынии | Да, по правилам Закона 17/2014 | Закон 312/2005, ст. 2(a), 3, 4 и 9 |
| Швейцария | Да | Только резиденту Румынии; иначе Superficie или компания | На условиях | Закон 312/2005, ст. 6; Соглашение о свободном передвижении между ЕС и Швейцарией |
| Великобритания (после Brexit) | Да | Нет; Superficie или компания | Нет | Соглашение о торговле между ЕС и Великобританией, Приложение 19 |
| Израиль, без европейского паспорта | Да | Нет; Superficie или компания | Нет | Закон 312/2005, ст. 6; договора о взаимности нет |
| США, Канада, Австралия | Да | Нет; Superficie или компания | Нет | Как для Израиля |
| Молдова, без румынского гражданства | Да | Нет до присяги на гражданство; до неё Superficie или компания | Нет до присяги | Закон 312/2005; Гражданский кодекс, ст. 693-699 |
| Украина, включая временную защиту | Да | Нет; Superficie или компания | Нет | Как для Израиля; временная защита не является гражданством |
| Россия, Беларусь | Да | Нет; Superficie или компания с учётом санкций | Нет | Закон 312/2005; Регламенты ЕС 833/2014 и 765/2006 |
| Страны Персидского залива (ОАЭ, Саудовская Аравия, Катар) | Да | Нет; Superficie или компания | Нет | Как для Израиля |
| Любое гражданство через румынскую компанию (SRL) | Да, на имя компании | Да, на имя компании | Только если компания соответствует условиям Закона 17/2014 | Гражданский кодекс, ст. 225 |
Выражение «Superficie или компания» в таблице означает, что дом регистрируется на ваше имя, а земля переходит к вам в виде зарегистрированного вещного права, либо всё регистрируется на имя принадлежащей вам румынской компании. Оба пути законны; различия между ними касаются налогов, управления и финансирования.
Что стоит за каждой строкой?
- Граждане Румынии. Гражданство действует со дня присяги, а не со дня выдачи паспорта. Израильтянин с румынским гражданством покупает дом и землю как любой румын.
- Граждане ЕС и Европейской экономической зоны. Полное равенство при приобретении земли. Из собственности не вытекает право жить в Румынии: пребывание свыше 3 месяцев требует иного основания, например работы или достаточных средств, и регистрации в течение 3 месяцев.
- Швейцария. Согласно Закону 312/2005, Швейцария не входит ни в ЕС, ни в Европейскую экономическую зону. В силу Соглашения о свободном передвижении гражданин Швейцарии, имеющий право на резидентство и основное место жительства в Румынии, приобретает землю как румын; нерезидент использует Superficie или компанию.
- Великобритания. Британцы утратили права граждан ЕС на землю по окончании переходного периода, 31 декабря 2020 года. Соглашение о торговле между ЕС и Великобританией сохраняет румынское правило, требующее договора о взаимности, а такого договора нет.
- Израиль, США, Канада, Австралия и страны Персидского залива. Граждане третьих стран без договора о взаимности. Второй паспорт государства ЕС, например ирландский или румынский, переводит покупателя в европейскую строку.
- Молдова. Предоставленное или восстановленное румынское гражданство вступает в силу в день присяги. Если покупка происходит раньше, её стоит структурировать так, чтобы впоследствии можно было урегулировать землю.
- Украина. Временная защита Европейского союза продлена до 4 марта 2028 года (Имплементационное решение Совета 2026/1912). Это только право пребывания, и оно не меняет правил о земле.
- Россия и Беларусь. Ни санкции, ни румынский закон не запрещают покупать дом. Но регламенты ЕС ограничивают вклады пределом 100 000 евро в каждом банке, а также ограничивают платёжные услуги, электронные деньги и криптоактивы для тех, у кого нет гражданства или вида на жительство в ЕС, Европейской экономической зоне или Швейцарии. Это влияет прежде всего на способ оплаты цены.
Румынская компания (SRL): решает ли она вопрос паспорта?
В отношении земли в пределах застроенной территории - да. Согласно ст. 225 Гражданского кодекса, компания с местонахождением в Румынии является румынским юридическим лицом и вправе владеть землёй независимо от гражданства её участников.
Цена - изменение того, чем вы владеете: вам принадлежат доли, а не дом. На компанию распространяются обязанности по корпоративному праву, бухгалтерскому учёту и налогам, и всё это продолжается, пока она существует. В отношении сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории компания должна дополнительно соответствовать условиям Закона 17/2014, которые мы подробно описали в руководстве о земле для иностранцев. Сравнение частной покупки и покупки через компанию приведено в отдельном руководстве.
Что ещё меняется в зависимости от паспорта: въезд, документы и налоговое соглашение
Земля - не единственное различие. Паспорт определяет также, понадобится ли вам виза, чтобы приехать на подписание, как будут удостоверяться документы из вашей страны и есть ли соглашение об избежании двойного налогообложения. Данные актуальны на октябрь 2026 года.
| Паспорт | Въезд в Румынию | Удостоверение документов | Налоговое соглашение с Румынией |
|---|---|---|---|
| ЕС, Европейская экономическая зона, Швейцария | Свобода передвижения | Апостиль | Есть с большинством государств; со Швейцарией с 1994 года |
| Великобритания | Без визы, 90 дней из 180 | Апостиль | Новое соглашение с 2026 года |
| Израиль | Без визы, 90 дней из 180 | Апостиль | Есть, с 1999 года |
| США, Канада, Австралия | Без визы, 90 дней из 180 | Апостиль (Канада присоединилась к конвенции 11 января 2024 года) | Есть |
| Молдова | Без визы, 90 дней из 180 | Апостиль | Есть, с 1997 года |
| Украина | Без визы, 90 дней из 180 | Апостиль | Есть, с 1998 года |
| Россия, Беларусь | Требуется виза | Апостиль; фактическая практика не проверялась | Приостановлено с 2024 года |
| ОАЭ | Без визы, 90 дней из 180 | Консульская легализация | Есть |
| Саудовская Аравия, Катар | Требуется шенгенская виза | Саудовская Аравия: апостиль; Катар: консульская легализация | Есть |
Тем, кто не может приехать, нотариальная доверенность позволяет закрыть сделку без поездки, и тогда вопрос визы менее срочен. Вопрос удостоверения документов, напротив, касается каждого иностранного документа, подаваемого нотариусу в Румынии.
Чего не даёт ни один паспорт?
Резидентства. В румынском законе нет пути получения резидентства в обмен на покупку недвижимости ни для одного гражданства. Чрезвычайное постановление 194/2002 перечисляет цели долгосрочного пребывания, например работу, учёбу, семью или предпринимательскую деятельность, и владение домом не входит в их число. Разницу между NIF и CNP и пути пребывания мы подробно описали в отдельном руководстве.
Единственный предпринимательский путь, связанный с инвестициями, основан на компании: утверждённый бизнес-план и не менее 100 000 евро в качестве участника компании SRL на счёте в румынском банке. Паспорт также не меняет цену, НДС и расходы на нотариуса и регистрацию.
Что делать до подписания?
Прежде чем брать на себя обязательства, стоит определить, какое гражданство будет указано в договоре, а если у вас или у супруга есть паспорт государства ЕС, проверить, не стоит ли использовать его уже сейчас. Затем выбирают между Superficie и компанией и готовят документы с соответствующим удостоверением. Мы сопровождаем израильских покупателей в выборе структуры и в подготовке документов из Израиля, а подписание и регистрацию в Румынии выполняют нотариусы и адвокаты с местной лицензией.
Руководство носит характер общей информации, актуально на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Правила въезда, санкции и налоговые соглашения меняются, и перед покупкой их стоит проверить по актуальному официальному источнику.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Румынии на своё имя?
Да. Ограничение для иностранцев в Румынии распространяется только на землю согласно ст. 44(2) Конституции и Закону 312/2005. Здание, дом или квартиру можно зарегистрировать на гражданина любой страны.
У меня израильский и европейский паспорт. Какой использовать?
Если вы покупаете как гражданин государства ЕС, вы сможете зарегистрировать на своё имя и землю, как румын. При покупке только по израильскому паспорту земля перейдёт к вам на праве Superficie или через румынскую компанию.
Может ли гражданин Молдовы, подавший заявление на румынское гражданство, купить землю?
Румынское гражданство вступает в силу в день присяги. До этого он считается гражданином третьей страны и может владеть землёй на праве Superficie или через компанию.
Могут ли россияне купить недвижимость в Румынии?
Да, владение домом не запрещено, а правила о земле такие же, как для граждан третьих стран. Санкции ЕС ограничивают вклады пределом 100 000 евро в каждом банке и ограничивают некоторые платёжные услуги, что влияет на способ оплаты цены.
Даёт ли покупка дома в Румынии резидентство?
Нет, ни для одного гражданства. Виза для долгосрочного пребывания выдаётся только для целей, перечисленных в Чрезвычайном постановлении 194/2002, и владение недвижимостью к ним не относится.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.