Коротко
Гражданский кодекс Румынии позволяет разделить объект на две части: дети получают голую собственность (nuda proprietate), а родители сохраняют за собой узуфрукт (uzufruct), который позволяет жить в объекте, сдавать его в аренду и пользоваться его плодами. Разделение оформляется нотариальным актом и существует только с момента регистрации в земельной книге. Со смертью обладателя узуфрукта он прекращается сам, и дети становятся полными собственниками без наследственного производства в отношении этого права.
Главное
- 1Узуфрукт физического лица длится не дольше чем до конца его жизни, а узуфрукт компании - до 30 лет (ст. 708 Гражданского кодекса).
- 2Узуфруктуарий вправе жить в объекте и сдавать его в аренду (ст. 709 и 715); капитальный ремонт, например крыши и несущей конструкции, возлагается на голых собственников (ст. 729).
- 3Разделение требует нотариального акта, а право приобретается только с регистрацией в земельной книге (ст. 1244 и 885(1)).
- 4При отсутствии достаточной заявленной стоимости налог определяется исходя из 20% минимальной нотариальной стоимости для узуфрукта и 80% для голой собственности (ст. 111(4^1) Налогового кодекса).
- 5Продажа потомку с сохранением узуфрукта считается дарением, пока не доказано иное, поэтому она не обходит обязательную долю других наследников (ст. 1091(4)).
Родители, владеющие недвижимостью в Румынии, нередко спрашивают, как обеспечить переход дома к детям, не дожидаясь наследственного производства в иностранном государстве и не отказываясь от возможности в нём жить. В Румынии для этого есть известный и хорошо урегулированный правовой инструмент: разделение права собственности на голую собственность и узуфрукт.
О самом дарении, об освобождении от налога на передачу и о налоговом сроке при продаже мы писали в отдельном руководстве о дарении недвижимости детям. Здесь мы сосредоточимся на разделённой структуре: что вправе делать каждая сторона, кто несёт расходы, как регистрировать и что может пойти не так.
Что такое разделение на голую собственность и узуфрукт?
Это разделение права собственности на две части, принадлежащие разным лицам. Согласно ст. 703 Гражданского кодекса Румынии, узуфрукт (uzufruct) - это право пользоваться чужим объектом и получать его плоды, как собственник, при условии сохранения существа объекта. Тот, кто владеет правом собственности без узуфрукта, обладает nuda proprietate, голой собственностью.
На практике: дети зарегистрированы собственниками уже сегодня, родители продолжают жить в доме и управлять им, а со смертью родителей право прекращается, и дети остаются полными собственниками (ст. 746).
Узуфруктуарий вправе жить в объекте и сдавать его в аренду (ст. 709 и 715); капитальный ремонт, например крыши и несущей конструкции, возлагается на голых собственников (ст. 729).
Что вправе делать родители и что остаётся детям?
| Вопрос | Узуфруктуарий | Голые собственники | Статья |
|---|---|---|---|
| Кто живёт в объекте | В исключительном пользовании, если не согласовано иное | Нет, пока право существует | 709 |
| Сдача в аренду третьему лицу | Вправе | Нет | 715 |
| Передача узуфрукта другому лицу | Вправе, если договор не запрещает; право всё равно прекратится со смертью его первоначального обладателя | Неприменимо | 714 |
| Продажа всего объекта | Подписывает вместе с голыми собственниками | Подписывают вместе с узуфруктуарием | У каждого своё право |
Наряду с правами есть и обязанности. Узуфруктуарий обязан сохранять назначение объекта и возмещать ущерб, причинённый неправильным использованием (ст. 724 и 725). Одновременно ст. 747 позволяет голым собственникам просить суд прекратить право, если его обладатель вредит объекту или запускает его.
Кто платит за ремонт, страховку и обременения?
- Текущее содержание: на узуфруктуарии (ст. 729(1)).
- Капитальный ремонт: несущая конструкция, крыша, стены, системы электроснабжения, отопления и водопровода - на голых собственниках, если необходимость не возникла из-за ненадлежащего содержания (ст. 729(2)-(4)).
- Если собственники не ремонтируют: узуфруктуарий уведомляет их о необходимости. Если они не отремонтировали вовремя, он вправе сделать ремонт сам, а они обязаны возместить ему сумму до конца года (ст. 730).
- Страхование: если объект застрахован, страховые взносы платит узуфруктуарий (ст. 733(2)).
- Расходы и обременения, связанные с собственностью: на голых собственниках (ст. 735).
Внутри семьи такое распределение звучит технически, но это реальный вопрос, когда протекает крыша, а дети живут в Израиле. Стоит заранее письменно договориться, кто фактически этим занимается.
Сколько длится узуфрукт и как он прекращается?
Статья 708 устанавливает предел: для физического лица - не дольше чем до конца его жизни, а если срок не установлен, предполагается, что право пожизненное. Для компании предел составляет 30 лет, а более длительный срок сокращается автоматически. Право, установленное «до достижения определённым лицом определённого возраста», длится до этой даты, даже если это лицо умрёт раньше.
Статья 746 перечисляет способы прекращения:
- Смерть обладателя права.
- Окончание установленного срока.
- Соединение обеих частей у одного лица.
- Отказ от права.
- Неиспользование в течение 10 лет.
Узуфрукт или право проживания: что вам подходит?
Кодекс знает и более узкое право, право проживания (abitație). Его обладатель вправе жить в доме с супругом, детьми, родителями и иждивенцами (ст. 750), но не вправе передать его другому лицу или сдать дом в аренду (ст. 752). Родителям, которые хотят только жить, может быть достаточно права проживания. Родителям, которые хотят сохранить также возможность сдавать жильё и получать арендную плату, нужен узуфрукт.
Как создать разделение и зарегистрировать его?
- Нотариальный акт. Соглашение, создающее вещное право, подлежащее регистрации в земельной книге, должно быть нотариальным, иначе оно ничтожно (ст. 1244). Дарение в любом случае требует нотариального акта (ст. 1011).
- Формулировка для обоих родителей. Если право сохраняется за вами обоими, попросите, чтобы текст устанавливал, что переживший родитель продолжает обладать правом в полном объёме.
- Регистрация в земельной книге (carte funciară). Вещное право на недвижимость приобретается только с регистрацией, в том числе в отношениях между самими сторонами (ст. 885(1)). Без регистрации узуфрукта нет.
- Выписка после регистрации. В ней дети должны быть указаны голыми собственниками, а родители - узуфруктуариями.
- Погашение в своё время. Когда право прекращается в связи со смертью или по окончании зарегистрированного срока, его погашают без согласия его обладателя (ст. 885(2)): достаточно заявления и свидетельства о смерти.
Нотариальный акт и регистрацию выполняют лицензированные в Румынии нотариус и адвокат. Тот, кто не приезжает, может действовать через нотариальную доверенность.
Какой налог платят в Румынии при разделении?
Статья 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015) применяется к передаче права собственности, а также к созданию или передаче его частей, таких как узуфрукт и голая собственность. При продаже продавец платит 3%, если владел объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет по состоянию на октябрь 2026 года.
| Ситуация | Правило | Источник |
|---|---|---|
| Заявленная стоимость ниже минимальной стоимости нотариальной палаты, создание или передача узуфрукта | Налог рассчитывается исходя из 20% минимальной стоимости | Ст. 111(4^1) |
| Та же ситуация, прекращение узуфрукта по соглашению или путём отказа | Та же база 20% | Ст. 111(4^1) |
| Та же ситуация, передача голой собственности | Налог рассчитывается исходя из 80% минимальной стоимости | Ст. 111(4^1) |
| Дарение между супругами и родственниками до третьей степени | Освобождение | Ст. 111(2)(b) |
Две оговорки. Во-первых, текст освобождения говорит о приобретении права собственности в дар, поэтому попросите нотариуса письменно подтвердить, что оно распространяется и на выбранную вами структуру, например дарение голой собственности с сохранением узуфрукта. Во-вторых, статья упоминает прекращение узуфрукта по соглашению или путём отказа и не упоминает прекращение в связи со смертью; значение этого в вашем случае стоит подтвердить у бухгалтера. Израильский аспект структуры требует отдельной проверки с налоговым консультантом.
Какие ловушки стоит знать заранее?
- Больше одного ребёнка. Если наследование подчиняется румынскому праву, у супруга, потомков и родителей есть обязательная доля (rezerva succesorală), половина того, что они получили бы без завещания (ст. 1087 и 1088). Дарение, нарушающее её, может быть сокращено после смерти по требованию наследника (ст. 1092).
- «Продажа» за полцены. Продажа потомку с сохранением узуфрукта считается дарением, пока не доказано иное (ст. 1091(4)), поэтому она не обходит обязательную долю.
- Существующая ипотека. Обременение на объекте остаётся на нём и после разделения. С банком разговаривают до визита к нотариусу.
- Будущая продажа. Дети могут продать только голую собственность, и покупатель получит объект, которым продолжают пользоваться родители. Продажа всего объекта требует участия всех.
- Несовершеннолетние дети. Продажа или обременение объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда.
- Обеспечение. Дарители, сохранившие за собой узуфрукт, освобождены от предоставления обеспечения, как и продавец, сохранивший такое право (ст. 726(2)).
Что делать до подписания?
До визита к нотариусу стоит решить, кто будет обладателем права и что происходит, когда один из родителей умирает, проверить, есть ли ипотека, получить у нотариуса письменное подтверждение об освобождении и о налоговой базе и сопоставить структуру с наследственным планом всей семьи. Мы сопровождаем израильские семьи в таком планировании и координируем работу с налоговым консультантом, а нотариальный акт и регистрацию в книге выполняют лицензированные в Румынии нотариус и адвокат.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Разделение права собственности трудно отменить, а его последствия зависят от структуры семьи и от права, применимого к наследованию.
Частые вопросы
Могут ли родители сдавать дом в аренду после того, как передали его детям?
Да, если они сохранили за собой узуфрукт. Согласно ст. 715 Гражданского кодекса Румынии, узуфруктуарий вправе сдавать объект в аренду. Тот, у кого есть только право проживания, сдавать не вправе (ст. 752).
Что происходит с узуфруктом, когда родители умирают?
Он прекращается сам со смертью его обладателя (ст. 746), и дети, уже зарегистрированные голыми собственниками, становятся полными собственниками. Право погашают в книге по заявлению и свидетельству о смерти, без необходимости согласия (ст. 885(2)).
Кто платит за ремонт крыши?
Голые собственники. Крыша, несущая конструкция, стены и системы относятся к «капитальному ремонту» (ст. 729), если только ущерб не вызван ненадлежащим текущим содержанием, за которое отвечает узуфруктуарий.
Облагается ли в Румынии налогом дарение голой собственности детям?
Дарение между родственниками до третьей степени освобождено согласно ст. 111(2)(b) Налогового кодекса, но текст освобождения говорит о приобретении права собственности в дар. Попросите нотариуса письменно подтвердить, что освобождение распространяется на вашу разделённую структуру.
Могут ли дети продать дом, пока в нём живут родители?
Они могут продать только свою голую собственность, и покупатель получит объект, которым родители продолжают пользоваться до окончания своего права. Продажа всего объекта требует также подписи родителей.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.