Pe scurt
Codul civil român permite dezmembrarea unui bun în două părți: copiii primesc nuda proprietate, iar părinții își păstrează uzufructul, care le permite să locuiască în imobil, să îl închirieze și să îi culeagă fructele. Dezmembrarea se face prin act notarial și există doar din momentul înscrierii în cartea funciară. La decesul uzufructuarului, uzufructul se stinge de drept, iar copiii devin proprietari deplini fără procedură succesorală pentru acest drept.
Ce este important de reținut
- 1Uzufructul unei persoane fizice durează cel mult până la sfârșitul vieții sale, iar al unei persoane juridice cel mult 30 de ani (art. 708 din Codul civil).
- 2Uzufructuarul poate locui în imobil și îl poate închiria (art. 709 și 715); reparațiile mari, precum acoperișul și structura, revin nudului proprietar (art. 729).
- 3Dezmembrarea necesită act notarial, iar dreptul se dobândește doar prin înscrierea în cartea funciară (art. 1244 și 885 alin. (1)).
- 4În lipsa unei valori declarate suficiente, impozitul se stabilește la 20% din valoarea minimă din grila notarilor pentru uzufruct și la 80% pentru nuda proprietate (art. 111 alin. (4^1) din Codul fiscal).
- 5Vânzarea către un descendent cu rezerva uzufructului se prezumă a fi donație până la proba contrară, de aceea nu ocolește rezerva succesorală a altor moștenitori (art. 1091 alin. (4)).
Părinții care dețin o proprietate în România întreabă adesea cum se pot asigura că locuința va trece la copii fără să aștepte o procedură succesorală într-o țară străină și fără să renunțe la posibilitatea de a locui în ea. În România există pentru aceasta un instrument juridic cunoscut și bine reglementat: dezmembrarea proprietății în nuda proprietate și uzufruct.
Despre donația propriu-zisă, despre scutirea de impozitul pe transfer și despre calendarul fiscal la vânzare am scris într-un ghid separat despre donarea unei proprietăți copiilor. Aici ne concentrăm pe structura dezmembrată: ce poate face fiecare parte, cine suportă costurile, cum se înscrie și ce poate merge prost.
Ce este dezmembrarea în nuda proprietate și uzufruct?
Este o împărțire a proprietății în două componente deținute de persoane diferite. Potrivit art. 703 din Codul civil român, uzufructul este dreptul de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele întocmai ca proprietarul, cu îndatorirea de a-i conserva substanța. Cel care deține proprietatea fără uzufruct deține nuda proprietate.
În practică: copiii sunt înscriși ca proprietari încă de astăzi, părinții continuă să locuiască în casă și să o administreze, iar la decesul părinților dreptul se stinge și copiii rămân proprietari deplini (art. 746).
Uzufructuarul poate locui în imobil și îl poate închiria (art. 709 și 715); reparațiile mari, precum acoperișul și structura, revin nudului proprietar (art. 729).
Ce pot face părinții și ce le rămâne copiilor?
| Întrebare | Uzufructuarul | Nudul proprietar | Articol |
|---|---|---|---|
| Cine locuiește în imobil | Are folosința exclusivă, dacă nu s-a convenit altfel | Nu, cât timp dreptul există | 709 |
| Închirierea către un terț | Poate | Nu | 715 |
| Cedarea uzufructului altcuiva | Poate, dacă actul nu interzice; dreptul se va stinge totuși la decesul titularului inițial | Nu este relevant | 714 |
| Vânzarea întregului imobil | Semnează împreună cu nudul proprietar | Semnează împreună cu uzufructuarul | Fiecare deține un drept diferit |
Pe lângă drepturi există și obligații. Uzufructuarul trebuie să respecte destinația bunului și să despăgubească pentru pagubele cauzate prin folosința necorespunzătoare (art. 724 și 725). Totodată, art. 747 îi permite nudului proprietar să ceară instanței stingerea uzufructului când titularul lui deteriorează bunul sau îl lasă să se degradeze.
Cine plătește reparațiile, asigurarea și sarcinile?
- Întreținerea curentă: uzufructuarul (art. 729 alin. (1)).
- Reparațiile mari: structura de rezistență, acoperișul, pereții, instalațiile electrice, de încălzire și sanitare revin nudului proprietarului, cu excepția cazului în care nevoia a apărut din neefectuarea întreținerii (art. 729 alin. (2)-(4)).
- Când nudul proprietar nu repară: uzufructuarul îl înștiințează despre necesitate. Dacă nu a reparat la timp, uzufructuarul poate repara el însuși, iar nudul proprietar trebuie să îi restituie suma până la sfârșitul anului (art. 730).
- Asigurarea: dacă bunul este asigurat, primele le plătește uzufructuarul (art. 733 alin. (2)).
- Cheltuielile și sarcinile proprietății: revin nudului proprietar (art. 735).
Într-o familie această împărțire sună tehnic, dar devine o întrebare reală când acoperișul curge și copiii locuiesc în Israel. Este bine să stabiliți dinainte în scris cine se ocupă efectiv.
Cât durează uzufructul și cum se stinge?
Art. 708 stabilește plafonul: pentru o persoană fizică cel mult până la sfârșitul vieții, iar dacă nu s-a stabilit un termen se prezumă că dreptul este viager. Pentru o persoană juridică plafonul este de 30 de ani, iar un termen mai lung se reduce de drept. Uzufructul stabilit „până când o anumită persoană va împlini o anumită vârstă” durează până la acea dată, chiar dacă persoana a decedat înainte.
Art. 746 enumeră modurile de stingere:
- Decesul uzufructuarului.
- Expirarea termenului stabilit.
- Consolidarea, adică reunirea celor două componente în persoana aceluiași titular.
- Renunțarea.
- Neuzul timp de 10 ani.
Uzufruct sau drept de abitație: ce vi se potrivește?
Codul cunoaște și un drept mai restrâns, dreptul de abitație. Titularul său poate locui în casă împreună cu soțul, copiii, părinții și persoanele aflate în întreținerea sa (art. 750), dar nu îl poate ceda altcuiva și nu poate închiria casa (art. 752). Pentru părinții care vor doar să locuiască, dreptul de abitație poate fi suficient. Părinții care vor să își păstreze și posibilitatea de a închiria și de a încasa chiria au nevoie de uzufruct.
Cum se constituie dezmembrarea și cum se înscrie?
- Act notarial. Convenția care constituie un drept real ce urmează a fi înscris în cartea funciară trebuie încheiată în formă autentică, altfel este nulă (art. 1244). Donația necesită oricum act notarial (art. 1011).
- Formulare pentru ambii părinți. Când uzufructul vi se rezervă amândurora, cereți ca textul să prevadă că părintele supraviețuitor continuă să dețină dreptul în întregime.
- Înscrierea în cartea funciară. Un drept real asupra unui imobil se dobândește doar prin înscriere, chiar și între părți (art. 885 alin. (1)). Fără înscriere nu există uzufruct.
- Extrasul după înscriere. Acesta trebuie să îi arate pe copii ca nudi proprietari și pe părinți ca uzufructuari.
- Radierea la momentul potrivit. Când dreptul se stinge prin deces sau la expirarea termenului înscris, el se radiază fără a fi nevoie de acordul titularului (art. 885 alin. (2)): sunt suficiente o cerere și certificatul de deces.
Actul notarial și înscrierea sunt efectuate de un notar și de un avocat autorizați în România. Cine nu vine personal poate acționa prin procură notarială.
Cât impozit se plătește în România pentru dezmembrare?
Art. 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015) se aplică transferului dreptului de proprietate și, de asemenea, constituirii sau transmiterii dezmembrămintelor acestuia, precum uzufructul și nuda proprietate. La vânzare, vânzătorul plătește 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani și 1% după trei ani, valabil în octombrie 2026.
| Situația | Regula | Sursa |
|---|---|---|
| Valoare declarată mai mică decât valoarea minimă din grila camerei notarilor, constituirea sau transmiterea uzufructului | Impozitul se calculează la 20% din valoarea minimă | Art. 111 alin. (4^1) |
| Aceeași situație, stingerea uzufructului prin convenție sau prin renunțare | Aceeași bază de 20% | Art. 111 alin. (4^1) |
| Aceeași situație, transmiterea nudei proprietăți | Impozitul se calculează la 80% din valoarea minimă | Art. 111 alin. (4^1) |
| Donația între soți și rude până la gradul al treilea | Scutire | Art. 111 alin. (2) lit. b) |
Două rezerve. În primul rând, textul scutirii vorbește despre dobândirea proprietății prin donație, de aceea cereți notarului o confirmare scrisă că se aplică și structurii pe care ați ales-o, de exemplu donației nudei proprietăți cu rezerva uzufructului. În al doilea rând, articolul menționează stingerea uzufructului prin convenție sau prin renunțare și nu menționează stingerea prin deces; este bine să confirmați cu un contabil ce înseamnă acest lucru în cazul vostru. Aspectul israelian al structurii necesită o verificare separată cu un consultant fiscal.
Ce capcane este bine să cunoașteți dinainte?
- Mai mulți copii. Dacă succesiunea este supusă legii române, soțul, descendenții și părinții au o rezervă succesorală, jumătate din ceea ce ar fi primit fără testament (art. 1087 și 1088). O donație care o încalcă poate fi redusă după deces la cererea moștenitorului (art. 1092).
- „Vânzarea” la jumătate de preț. Vânzarea către un descendent cu rezerva uzufructului se prezumă a fi donație până la proba contrară (art. 1091 alin. (4)), de aceea nu ocolește rezerva succesorală.
- Un credit ipotecar existent. O sarcină asupra imobilului rămâne asupra lui și după dezmembrare. Discutați cu banca înainte de a merge la notar.
- Vânzarea viitoare. Copiii pot vinde doar nuda proprietate, iar cumpărătorul va primi un imobil pe care părinții continuă să îl folosească. Vânzarea întregului imobil necesită acordul tuturor.
- Copii minori. Vânzarea sau grevarea cu sarcini a unui bun al unui minor necesită autorizarea prealabilă a instanței.
- Garanția. Donatorii care și-au rezervat uzufructul sunt scutiți de constituirea unei garanții, la fel ca vânzătorul care și-a rezervat un astfel de drept (art. 726 alin. (2)).
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de a merge la notar este bine să decideți cine deține dreptul și ce se întâmplă când unul dintre părinți decedează, să verificați dacă există un credit ipotecar, să obțineți de la notar o confirmare scrisă privind scutirea și baza de impozitare și să analizați structura în raport cu planificarea succesorală a întregii familii. Însoțim familii israeliene în această planificare și ne coordonăm cu consultantul fiscal, iar actul notarial și înscrierea în cartea funciară sunt efectuate de un notar și de un avocat autorizați în România.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz anume. Dezmembrarea proprietății este greu de anulat, iar consecințele ei depind de structura familiei și de legea care se va aplica succesiunii.
Întrebări frecvente
Pot părinții să închirieze casa după ce au transferat-o copiilor?
Da, dacă și-au rezervat uzufructul. Potrivit art. 715 din Codul civil român, uzufructuarul poate închiria. Cine deține doar un drept de abitație nu poate închiria (art. 752).
Ce se întâmplă cu uzufructul când părinții decedează?
Se stinge de drept la decesul titularului (art. 746), iar copiii, care sunt deja înscriși ca nudi proprietari, devin proprietari deplini. Dreptul se radiază din cartea funciară pe baza unei cereri și a certificatului de deces, fără a fi nevoie de acord (art. 885 alin. (2)).
Cine plătește repararea acoperișului?
Nudul proprietar. Acoperișul, structura, pereții și instalațiile sunt „reparații mari” (art. 729), cu excepția cazului în care paguba a fost cauzată de neefectuarea întreținerii curente, care este în sarcina uzufructuarului.
Se plătește impozit pentru donarea nudei proprietăți copiilor în România?
Donația între rude până la gradul al treilea este scutită potrivit art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, dar textul scutirii vorbește despre dobândirea proprietății prin donație. Cereți notarului o confirmare scrisă că scutirea se aplică structurii voastre dezmembrate.
Pot copiii să vândă casa în timp ce părinții locuiesc în ea?
Pot vinde doar nuda lor proprietate, iar cumpărătorul va primi un imobil pe care părinții continuă să îl folosească până la stingerea dreptului lor. Vânzarea întregului imobil necesită și semnătura părinților.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.