مرافقة قانونية لصفقات العقارات في البرتغال
لشبونة
على مدى سنوات، جذبت البرتغال مشترين ومستثمرين من أنحاء العالم، ومن إسرائيل أيضًا. ومنذ 2023 تغيّرت القواعد: لم يعد شراء العقارات مسارًا إلى Golden Visa، وأُغلق نظام NHR الضريبي أمام المنضمين الجدد، وفي 2026 حُدّدت نسبة IMT خاصة للمشترين غير المقيمين في البرتغال. ومن يدرس صفقة استنادًا إلى معلومات قديمة قد يحسبها حسابًا خاطئًا.
- IMT لغير المقيمين (عقار سكني)7.5%، مع استثناءات واستردادات
- رسم الدمغة عند الشراء0.8%
- IMI، الضريبة البلدية السنويةمن 0.3% إلى 0.45% على العقار الحضري
- Golden Visaالعقارات ليست مسارًا مؤهِّلًا منذ 2023
لماذا يختار الإسرائيليون البرتغال
يعرف الإسرائيليون لشبونة وبورتو والغارف وجهاتٍ لقضاء العطلات، ويبحث كثيرون فيها أيضًا عن مسكن للاستخدام الشخصي أو للتأجير. وإجراءات الشراء في البرتغال منظّمة نسبيًا: فهناك سجل عقاري (registo predial) وخدمة Casa Pronta، التي تتيح توقيع الصفقة وتسجيلها في زيارة واحدة. لكن التعديلات التشريعية في السنوات الأخيرة تستوجب إعادة فحص كل افتراض، ولا سيما في الضرائب والتأجير والإقامة.
ما يجب معرفته قبل الدخول
- لم يعد شراء العقارات يمنح Golden Visa. فمنذ Lei 56/2023، لا يجوز توجيه مسارات الاستثمار المتبقية إلى العقارات، لا مباشرةً ولا بصورة غير مباشرة، وتتولى AIMA، هيئة الهجرة، معالجة الطلبات.
- يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على العقار السكني، دون إعفاءات أو تخفيضات. ويمكن طلب استرداد الفرق، مثلًا إذا أصبحتم مقيمين في البرتغال خلال عامين، أو أجّرتم العقار للسكن وفق الشروط التي يحددها القانون.
- بالنسبة إلى من يصبحون مقيمين ابتداءً من 2024، حلّ نظام IFICI محل نظام NHR الضريبي، وهو مخصّص لأنشطة ومهن محددة. فلا تفترضوا أن الانتقال إلى البرتغال سيجلب معه ميزة ضريبية.
- قد يُطلب من غير المقيم تعيين ممثل ضريبي (representante fiscal). ووفقًا لمصلحة الضرائب، لا ينطبق هذا الالتزام على من ينضم إلى نظام الإشعارات الإلكترونية لديها.
- يتطلب التأجير قصير الأجل (Alojamento Local) تسجيلًا، ويحق للبلديات وضع أنظمتها الخاصة وتقييد التسجيلات الجديدة في مناطق معينة.
- اتفاق CPCV التمهيدي ملزم للطرفين. ويجب فحص شروط العربون والإلغاء قبل التوقيع.
مرافقتنا في البرتغال
- 1
NIF والممثل الضريبي
استخراج رقم ضريبي برتغالي، وترتيب ممثل ضريبي أو الإشعارات الإلكترونية لدى مصلحة الضرائب.
- 2
الفحص النافي للجهالة
فحص في السجل العقاري ولدى مصلحة الضرائب: الملكية، والرهون، والتراخيص، والديون.
- 3
الاتفاق التمهيدي (CPCV)
مراجعة الاتفاق وصياغته، والعربون، والشروط المعلّقة.
- 4
التوقيع والتسجيل
escritura أمام كاتب العدل، أو مستند يصادق عليه محامٍ، أو التوقيع والتسجيل عبر خدمة Casa Pronta.
- 5
الضرائب في البرتغال وإسرائيل
IMT ورسم الدمغة وIMI، وطلب استرداد IMT عند استيفاء الشروط، والإبلاغ في إسرائيل عن الدخل والربح من العقار.
- 6
التنسيق مع الجهات المحلية
العمل مع محامين وكتّاب عدل محليين مرخّصين، مع جهة اتصال واحدة لكم.
المحامي إيلان ليبوفيتش محامٍ في إسرائيل. تُقدَّم الاستشارات والإجراءات وفق القانون المحلي من قبل محامين وكتّاب عدل مرخّصين في الدولة المعنية، بالتنسيق مع المكتب.
كيف تسير الأمور: البرتغال
- 1
NIF
رقم ضريبي برتغالي، شرط لأي صفقة.
- 2
الفحص النافي للجهالة
السجل العقاري، والقيد لدى مصلحة الضرائب، والتراخيص، والديون.
- 3
الاتفاق التمهيدي (CPCV)
اتفاق ملزم مع عربون وشروط محددة.
- 4
حساب الضرائب ودفعها
IMT ورسم الدمغة، بحسب نوع العقار ووضعكم الضريبي.
- 5
التوقيع والتسجيل
escritura أو Casa Pronta، وتسجيل الحقوق بأسمائكم.
لماذا نحن تحديدًا
الإجراءات التي يوجبها القانون البرتغالي، مثل escritura والتمثيل أمام السلطات، يتولاها محامون وكتّاب عدل محليون مرخّصون في البرتغال. ودورنا هو فحص الصفقة من منظور المشتري الإسرائيلي، وتحديث الحساب وفق القواعد السارية اليوم لا وفق ما كان صحيحًا قبل بضع سنوات، والتنسيق بين الأطراف في البلدين. ويعمل المحامي ليبوفيتش أيضًا مطوّرًا عقاريًا، ويدرس كل صفقة من جانبها الاقتصادي كذلك.
أسئلة شائعة
هل لا يزال بالإمكان الحصول على Golden Visa بشراء عقار في البرتغال؟
لا. ألغى القانون Lei 56/2023، الذي دخل حيّز التنفيذ في أكتوبر 2023، مسارات العقارات، ونصّ على أنه لا يجوز توجيه مسارات الاستثمار المتبقية إلى العقارات، لا مباشرةً ولا بصورة غير مباشرة. ويمكن لمن حصل على تأشيرة وفق المسار القديم تجديدها بشروط. وهناك مسارات استثمار أخرى لا تتعلق بالعقارات، ويُنظر فيها مع محامي هجرة محلي.
كم سيدفع المشتري الإسرائيلي من IMT؟
يدفع المشتري غير المقيم في البرتغال IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على العقار السكني، وفقًا لتعديل أُدرج في قانون IMT في مايو 2026. وإذا أصبحتم مقيمين في البرتغال خلال عامين، أو أجّرتم العقار للسكن وفق الشروط التي يحددها القانون، يمكن طلب استرداد الفرق. ويُدفع إضافةً إلى ذلك رسم دمغة بنسبة 0.8%.
هل يجب الحضور إلى البرتغال للتوقيع؟
ليس بالضرورة. يمكن التصرف بموجب وكالة مع التصديقات والترجمة المطلوبة. نُعدّ المستندات في إسرائيل، وننسّق التوقيع مع الجهة المحلية.
هل توجد اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي بين إسرائيل والبرتغال؟
نعم. توجد بين إسرائيل والبرتغال اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، ونصّها منشور على موقع سلطة الضرائب الإسرائيلية. وهي لا تُلغي واجب الإبلاغ في إسرائيل، لكنها تحدد الدولة التي يحق لها فرض الضريبة، وكيفية الحصول على خصم عن الضريبة المدفوعة في البرتغال.
هل تفكرون في صفقة في البرتغال؟
الصفقة الدولية الجيدة تبدأ قبل التوقيع بكثير. ومكالمة تعارف قصيرة ستوضّح ما إذا كان من الصحيح أن نرافقكم، وكيف.
- هاتف
- +972-73-321-1022
- البريد
- [email protected]
- المكتب
- شارع هنافات هديغل 7، نيس تسيونا، إسرائيل
- بوخارست
- بوخارست، رومانيا