باختصار
يدفع الفرد الذي يبيع شقة أو منزلًا أو أرضًا في رومانيا ضريبة بنسبة 3% من قيمة الصفقة إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا حازه مدة أطول، وفقًا للمادة 111 من قانون الضرائب. وتُحسب الضريبة على القيمة كلها لا على الربح، ويحصّلها كاتب العدل يوم التوقيع، ومنذ 2023 لا يوجد حد إعفاء. ويصرّح المقيم في إسرائيل إضافةً إلى ذلك بالربح في إسرائيل، ويحصل على خصم للضريبة التي دفعها في رومانيا بموجب اتفاقية الازدواج الضريبي.
أبرز النقاط
- 1نسبة الضريبة 3% من القيمة للعقار المحوز حتى ثلاث سنوات، و1% للعقار المحوز أكثر من ثلاث سنوات.
- 2تُحسب الضريبة على القيمة لا على الربح، ولذلك تُدفع حتى عند البيع بخسارة.
- 3أُلغي حد الإعفاء البالغ 450,000 ليو، ومنذ 2023 تسري الضريبة على كامل القيمة، حتى بين الأقارب.
- 4الأساس هو السعر المصرّح به، ولكن ليس بأقل من القيمة الدنيا في دراسة غرفة كتّاب العدل.
- 5في إسرائيل النسبة العامة 25% على الربح الحقيقي، مع خصم للضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب.
يُستحسن التفكير في ضريبة البيع منذ يوم الشراء. فمدة الحيازة، وطريقة التسجيل، والتاريخ الذي سيُعدّ «يوم الشراء»، كلها تتحدد في بداية الطريق، وهي التي ستحدد كم ستدفعون يوم تبيعون.
يفاجأ الإسرائيليون عادةً بنقطة واحدة: في رومانيا لا تُعدّ الضريبة على بيع الفرد لعقار ضريبة على الربح، بل نسبة صغيرة من القيمة كلها. ونشرح في هذا الدليل القاعدة، والأساس، والحالات الخاصة، والطبقة الإسرائيلية.
كم يدفع الفرد ضريبةً عند بيع عقار في رومانيا؟
3% من قيمة الصفقة إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات، و1% إذا حازه أكثر من ثلاث سنوات. والقاعدة منصوص عليها في المادة 111 من قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015)، وفقًا لعام 2026، وتسري بالقدر نفسه على الشقق والمنازل والأراضي.
| مدة الحيازة | نسبة الضريبة | بيع بمبلغ 200,000 يورو |
|---|---|---|
| حتى ثلاث سنوات | 3% من قيمة الصفقة | 6,000 يورو |
| أكثر من ثلاث سنوات | 1% من قيمة الصفقة | 2,000 يورو |
الفرق بين الشريحتين ثلاثة أضعاف، ولذلك فإن تاريخ الشراء معطى يُستحسن توثيقه والاحتفاظ به. وثمة تغيير آخر لم ينتبه إليه كثيرون: حتى نهاية 2022 كان هناك حد إعفاء قدره 450,000 ليو. وقد أُلغي، ومنذ 2023 تسري الضريبة على كامل القيمة من الليو الأول. ولا يُعفى أيضًا البيع بين الأقارب.
تُحسب الضريبة على القيمة لا على الربح، ولذلك تُدفع حتى عند البيع بخسارة.
كيف تُحسب السنوات الثلاث؟
من يوم الشراء حتى يوم البيع. ووفقًا لقواعد كتّاب العدل، توجد عدة حالات خاصة:
- عقار آل بالإرث: يبدأ الحساب من يوم وفاة المورِّث، لا من يوم إصدار شهادة الإرث.
- بناء لم يكتمل: يبدأ الحساب من يوم شراء الأرض.
- ملكية مشتركة اشتُريت في تواريخ مختلفة: تُبحث كل حصة على حدة، بحيث قد يجتمع 1% و3% في الصفقة نفسها.
عند الشراء من مطوّر، ينتقل العقار عادةً إلى اسمكم في العقد النهائي، بعد اكتمال البناء، لا في العقد التمهيدي. تحققوا مع المحامي من التاريخ الذي سيُعدّ يوم الشراء في صفقتكم، لأن السنوات الثلاث تُحسب منه.
على أي مبلغ تُحسب الضريبة؟
على القيمة التي صرّح بها الطرفان في العقد، ولكن ليس بأقل من حدّ أدنى. فإذا كانت القيمة المصرّح بها أقل من القيمة الدنيا في دراسة السوق لغرفة كتّاب العدل (grila notarială)، تُحسب الضريبة وفقًا للدراسة.
لا توجد خصومات تقلل الأساس. فالمبالغ التالية لا تخفّض الضريبة:
- رصيد الرهن العقاري المتبقي على العقار.
- عمولة الوساطة التي دفعتموها.
- تكاليف الترميم.
- السعر الذي دفعتموه عند الشراء.
يمكن استبعاد الأثاث والأجهزة الكهربائية من الأساس، إذا سُعّرت بشكل منفصل وعُرضت بوصفها منقولات.
من يحصّل الضريبة، وما الذي يحتاجه البائع الأجنبي؟
كاتب العدل. فالضريبة لا تُدفع في إقرار سنوي: إذ يحسبها كاتب العدل، ويحصّلها يوم التوقيع على العقد النهائي، ويحوّلها إلى الدولة حتى اليوم 25 من الشهر التالي، وفقًا لقواعد سلطة الضرائب الرومانية (ANAF). ويخضع غير المقيمين للضريبة على العقار في رومانيا تمامًا كالمقيمين فيها.
للبائع الذي يسكن في إسرائيل متطلبان عمليان:
- رقم تعريف ضريبي (NIF): من ليس لديه رقم تعريف روماني يحصل عليه من سلطة الضرائب.
- الحضور أو الوكالة: التوقيع أمام كاتب العدل في رومانيا لا يتم عن بُعد، لكن الوكيل يمكنه التوقيع باسمكم أمام كاتب العدل.
هل توجد ضرائب إضافية في رومانيا على البيع؟
في البيع العادي لعقار خاص، لا. فلا توجد اشتراكات تأمين اجتماعي أو صحي (CAS وCASS)، ولا ضريبة ربح منفصلة: فالضريبة التي يحصّلها كاتب العدل هي الالتزام الوحيد في رومانيا. ويُستحسن معرفة استثناءين:
- الأرض الزراعية الواقعة خارج النطاق العمراني (extravilan) التي تُباع خلال ثماني سنوات من شرائها قد تخضع لضريبة خاصة إضافية.
- من يشتري العقارات ويبيعها كمهنة قد يُعدّ ممارسًا لنشاط تجاري، بقواعد ضريبية مختلفة. وهذه مسألة لمستشار ضرائب.
ما الذي يُصرَّح به في إسرائيل عن بيع عقار في رومانيا؟
الربح. فالمقيم في إسرائيل يخضع للضريبة في إسرائيل على دخله في العالم كله، بما في ذلك الربح من بيع عقار في رومانيا. ووفقًا لسلطة الضرائب الإسرائيلية، النسبة العامة 25% على الربح الحقيقي، أي الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء بعد الربط بالمؤشر. وفي الدخول المرتفعة قد تسري أيضًا ضريبة إضافية. ويُحصل على خصم للضريبة المدفوعة في رومانيا، بموجب اتفاقية الازدواج الضريبي بين إسرائيل ورومانيا الموقعة في 1997.
| المسألة | رومانيا | إسرائيل |
|---|---|---|
| وعاء الضريبة | كامل قيمة الصفقة | الربح الحقيقي فقط |
| النسبة | 3% أو 1% | 25% |
| من يحصّل | كاتب العدل، يوم التوقيع | تصريحكم لسلطة الضرائب |
| الخصم | لا ينطبق | عن الضريبة المدفوعة في رومانيا |
منطق النظامين معكوس: في رومانيا نسبة منخفضة على القيمة كلها، وفي إسرائيل نسبة مرتفعة على الربح وحده. والالتزام النهائي يتوقف على معطياتكم، ولذلك يُستحسن حسابه مع مستشار ضرائب قبل اتخاذ قرار بشأن موعد البيع.
قبل البيع: كيف نُعدّ البيع
نفحص تاريخ الشراء المعتمد وطريقة التسجيل، ونحسب مسبقًا الضريبة الرومانية وفقًا للسعر والشبكة، ونتأكد من وجود NIF ومن جاهزية الوكالة إذا لم تحضروا. أما الحساب الإسرائيلي فننسّقه مع مستشار الضرائب الخاص بكم. ويتولى التوقيع وتحصيل الضريبة والتسجيل كاتب عدل عام في رومانيا، بمرافقة محامٍ يحمل ترخيصًا محليًّا.
المعلومات صحيحة لعام 2026، ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. فنسب الضرائب في رومانيا وفي إسرائيل قد تتغير. وقبل البيع أو الشراء يُستحسن استشارة مستشار ضرائب ملمّ بقانون البلدين.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة أرباح رأسمالية على بيع عقار في رومانيا؟
ليس بالمعنى الإسرائيلي. فالفرد يدفع ضريبة على كامل قيمة الصفقة: 3% إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. ولا يُحسب ربح، ولذلك تُدفع الضريبة حتى عند البيع بخسارة.
من يدفع ضريبة البيع في رومانيا، المشتري أم البائع؟
البائع. فكاتب العدل يحسب الضريبة، ويحصّلها يوم التوقيع على العقد النهائي، ويحوّلها إلى سلطة الضرائب، بحيث لا حاجة إلى إقرار سنوي منفصل في رومانيا عن البيع.
هل لا يزال حد الإعفاء البالغ 450,000 ليو قائمًا؟
لا. فقد أُلغي اعتبارًا من 2023، وتسري الضريبة اليوم على كامل قيمة الصفقة، بما في ذلك البيع بين الأقارب.
ماذا يحدث عند بيع عقار آل بالإرث؟
تُحسب مدة الحيازة من يوم وفاة المورِّث. وإذا مرّ منذ ذلك الحين أكثر من ثلاث سنوات، فالنسبة 1%.
هل سأدفع ضريبة في إسرائيل أيضًا؟
يصرّح المقيم في إسرائيل بالربح الحقيقي ويدفع عليه 25%، مع خصم للضريبة الرومانية بموجب اتفاقية الضرائب. والالتزام النهائي يتوقف على معطياتكم، ويُستحسن حسابه مع مستشار ضرائب.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.